Kohtulahend

et tegu on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega ja sisuliselt tunnistanud ehitise nõuetele vastavaks. Hageja on alates viilhalli omandamisest tasunud tema kasutuses oleva maa eest maamaksu. Hageja pöördus kohtusse hoonestusõiguse seadmiseks AÕSRS § 15 lg 1 sätestatud ühe aastase tähtaja jooksul. Hagejale kuuluva viilhalli alune pindala ja suletud netopind on 576m2. Seda arvestades on ehitisealuse ja ehitise teenindamiseks vajalik maa suurus 1276m2 , mis on 1276/69505 mõttelist osa kinnistust. Hageja arvestas viilhalli eeldatava püsimise tähtajaks 75 aastat ja taotles hoonestusõiguse seadmist 75 aastaks. Hoonestusõiguse aastatasuks arvestas hageja 3% kasutatava maa maksustamishinnast. Hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustuse palus hageja kanda reaalkoormatisena kinnistusraamatusse. Kostjate vastuväited Kostjad leidsid, et hagi on aluseta ja pahatahtlik ning palusid selle rahuldamata jätta. Hagejal oli juba ostu-müügilepingu sõlmimisel selge, et tegu on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Viilhall on hooneregistrisse ja edasi ehitisregistrisse kantud õigusliku aluseta, s.t kasutusloata, vaid enampakkumise korraldamise akti alusel, mis kande tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 alusel on tühine tehing. Hageja väide, et ta on esitanud taotluse maa ostueesõigusega erastamiseks, kuid tal ei ole olnud võimalik seda realiseerida, on pahauskne ja kohut eksitav. Viilhalli ostu-müügileping sõlmiti 19.01.2000, kuid maa tagastati kostjatele juba Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusega nr 7822-k. Kuna viilhall ehitati samaaegselt koos kõrval asuva AS-ile L. kuuluva viilhalliga ehitusloata ja ajal, mil seaduslik maakasutus selle alusele maale oli lõppenud, on korralduse p-s 2 sätestatud, et tagastataval maal asuvad õigusliku aluseta ehitised AÕSRS § 14 lg 1 mõttes. Sellised ehitised on AÕS § 16 kohaselt maatüki olulised osad. Hageja tõlgendus AÕSRS § 15 on meelevaldne ja kohut eksitav, kuna hageja oli varemalt teadlik, et temale kuulunud viilhall on püstitatud õigusliku aluseta. Pärnu Halduskohus 07.12.2001 otsuses haldusasjas nr 3-16/2001 muuhulgas leidis, et väidetavalt AS-ile L. (kelle nõukogu liikmeks on käesolevale hagiavaldusele allakirjutanud isik) kuuluv viilhall Tallinnas Paldiski mnt 124 ei ole püstitatud õiguslikul alusel (t.lk 35-41). Tallinna Ringkonnakohus 29.10.2002 otsusega nr 2-3/244/02 kinnitas ülalnimetatut (t.lk 42-48). Ometigi esitas AS E. 14.04.2003 samal alusel Pärnu Halduskohtule kaebuse, mille menetlus lõpetati 05.06.2003 kohtumäärusega (t.lk 49-51). Tallinna Ringkonnakohus jättis 09.07.2003 määrusega halduskohtu määruse muutmata (t.lk 52-55). Nende kohtulahendite põhjal oli hagejale teada poolte vastastikused õigused ja kohustused kostjatele kuuluva maatüki oluliseks osaks oleva ehitise suhtes. Hagejale oli teada, et kostja P. M. tunnistati Harju Maakohtu 19.02.2001 otsusega nr 2/1-1155/01 teadmata kadunuks ja sama kohtu 18.10.2004 otsusega surnuks, ning, et P. M. pärimisasja menetleb alates 09.12.2004 notar Ü. A. Pärandi vastuvõtmise aeg on määratud 23.03.2004. Linnakohtu lahend Tallinna Linnakohus 04.07.2005 otsusega jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt ei oma käesolevas asjas tähtsust asjaolud, mis puudutavad pooltevahelisi läbirääkimisi ja seonduvad Paldiski mnt 122 asuva ehitise ehitisregistrisse kandmisega. Ehitise omanik, kes ei soovi või kellel ei ole õigust saada maa omanikuks, võib AÕSRS § 13 lg 5 kohaselt nõuda ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist. AÕSRS § 15 lg 1 järgi on ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ühe aasta jooksul, arvates nimetatud maa kandmisest kinnistusraamatusse. AÕSRS § 14 kohaselt on maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis, mis on maaga püsivas ühenduses, maatüki oluline osa.

Kuivõrd tõendatud pole maakasutusõiguse või ehitusloa olemasolu, on viilhall kui õigusliku aluseta püstitatud ehitis, maatüki oluline osa alates selle kinnistamisest 13.02.2004. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele ei kehti AÕSRS § 15 lg 1 sätestatud ühe aastane hoonestusõiguse seadmise tähtaeg. AÕSRS §-d 13 ja 15 sätestavad õiguslikul alusel püstitatud ehitise omaniku õiguse hoonestusõiguse seadmiseks. AÕSRS § 14 lg 1 teise lause kohaselt maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või teeseaduse § 2 lg-s 2 nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse AÕSRS § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Asja materjalist ei nähtu, et hageja oleks saanud ehitise erastamistehingu tulemusena. Tõendatud on, et hageja ostis ehitise. Kohus leidis, et Haabersti Linnaosa Valitsuse poolt hagejale väljastatud tegevus-ja kauplemisload tõendavad asjaolu, et hageja kaubandustegevus oli mingil perioodil seaduslik. Maamaksu tasumise alusel ei saa otsustada ehitise seaduslikkuse üle. Hageja viidatud Riigikohtu lahend nr 3-3-1-43-04 ja Tartu Ringkonnakohtu lahend nr 2-3-25/05 on tehtud haldusasjades ega käsitle hoonestusõiguse seadmist, mistõttu ei ole need asjakohased. Apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja palub linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kaebuse kohaselt järeldas kohus ebaõigesti, et hagejale kuuluv viilhall on püstitatud õigusliku aluseta. Samuti leiab apellant, et viidatud Riigikohtu lahendis sisalduvad seisukohad on olulised seaduse ühetaolise kohaldamise aspektist, kuna selles on selgitatud AÕSRS § 14 kohaldamise eeldusi ja sisulisi aluseid. Riigikohus asus seisukohale, et kui ehitise püstitamise õiguslikku alust ei ole võimalik üheselt tõendada, siis arvestatakse konkreetseid asjaolusid ja selliste tõendite puudumise võib asendada avaliku võimu tegevusega, millega sisuliselt on tunnistatud ehitis nõuetele vastavaks ning lubatud kasutada vastavalt otstarbele. Viilhalli on aastaid kasutatud ja kasutatakse ka käesoleval ajal sihtotstarbeliselt kaubandustegevuseks. Avalik võim on aastaid hoone seaduslikkust aktsepteerinud. Sarnaselt on sama temaatikat käsitlenud Tartu Ringkonnakohus oma lahendis. Kohus oleks pidanud analüüsima kõiki faktilisi asjaolusid (hoone kasutamine kohaliku omavalitsuse lubade kohaselt, ehitise seaduslik omand ja valdus), mitte lahendama asja formaalselt. Kohus tõlgendas ebaõigesti AÕSRS §-des 13 ja 4 sätestatut ning otsus ei vasta TsMS § 227 lg 1. Ehitise käsutamine tähendab AÕS §-de 8, 68 lg 1, 73 ja 74 järgi võõrandamist, ärandamist, pantimist või muul viisil koormamist. Ehitise juurde maa erastamine ei ole ehitise käsutamine. Samuti ei ole seda hoonestusõiguse seadmine ehitise omaniku kasuks. Põhjendamatu on ostu-müügilepinguga ehitise omandanud isikult nõuda dokumente, mida selle ehitise püstitamise omapärast tulenevalt ei pruugi olla. Kuna apellant omandas viilhalli kehtiva ostu-müügilepingu alusel ega ole seda võõrandanud, on tal tulenevalt AÕSRS § 13 lg 5 ja § 15 lg 1 hoone omanikuna õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist. Viilhall on apellandi omandis ja valduses ning kuna valdus on saadud õiguslikul alusel vallasasja ostmisel, on AÕS § 34 järgi apellandi valdus seaduslik. Apellant on alates viilhalli omandamisest tasunud maamaksu tema kasutuses oleva maa eest. Tallinna Linnavalitsus on apellandile järjepidevalt väljastanud tegevus- ja kauplemislube. Apellant ei nõustu kohtuga, et need tõendavad üksnes kauplemise seaduslikkust. Tõendite ebaõige hindamise tõttu ei vasta otsus TsMS § 231 lg 4. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad ei pea kaebust õigeks ning paluvad jätta kaebuse rahuldamata ja otsuse muutmata. Hagi hoonestusõiguse seadmiseks on esitatud AÕSRS §-de 13 ja 15 alusel, mis sätestavad õigusliku alusega püstitatud ehitiste omanike õigused. Vaidlusalune ehitis püstitati omavoliliselt 1992. a, s.o ajal, mil oli esitatud avaldus maa tagastamiseks. Hagejale oli tehingu sõlmimisel teada, et tegu on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Tallinna Linnavalitsuse maa tagastamise korralduse nr 7822-k

p-s 2 on tunnistatud, et tegu on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, ära kuulanud protsessiosalised ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et linnakohtu otsuse tühistamiseks puudub alus. Kohtuotsus on seaduslik ja piisavalt põhjendatud. Vastavalt TsMS § 330 lg-le 5 ei korda apellatsioonikohus esimese astme kohtuotsuse muutmata jätmisel selle motiive. Linnakohus on õigesti jätnud hagi rahuldamata põhjendusel, et hagejal ei ole õigust nõuda hoonestusõiguse seadmist, sest AÕS § 15 lg 1 kohaselt on õigus nõuda hoonestusõigust ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Kostjatele tagastati Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusega Paldiski mnt 124B maa ning korralduse p-s 2 märgiti, et tagastataval maal asuvad õigusliku aluseta püstitatud ehitised AÕSRS § 14 lg 1 mõttes (t.lk.33). AS L. kaebuse eelnimetatud korralduse seadusevastaseks tunnistamiseks jäeti Pärnu Halduskohtu 07.12.2001 otsusega rahuldamata (t.lk.35-41). Hageja esitas samadel alustel kaebuse halduskohtule 14.04.2003, milles kohus 05.06.2003 määrusega menetluse lõpetas. Seega nendest lahendistest tulenevalt on hageja ehitise puhul tegemist AÕSRS § 14 kohaselt maatüki olulise osaga. Apellant väidab kaebuses, et ta tugineb kohtupraktikale ja leiab, et kui avalik võim on aastaid hoone seaduslikkust aktsepteerinud, on tal alus nõuda kostjatelt hoonestusõiguse seadmist. Asjaolu, et Tallinna Linnavalitsus on apellandile väljastanud tegevus- ja kauplemislubasid, ei ole käesoleva tsiviilasja asjaolusid arvestades käsitletav avaliku võimu poolt viilhalli olemasolu seaduslikkuse tunnustamisena. Apellandi poolt viidatud Tartu Ringkonnakohtu lahendis 2-3-25/05 ja Riigikohtu lahendis 3-3-1-43-04 esitatud seisukohad avaliku võimu tunnustamisest ei ole asjakohased, viidatud lahendite puhul on tegemist linnavalitsuste korralduste vaidlustamisega seoses maa ostueesõigusega erastamisel. Samuti ei oma hoone seaduslikkuse seisukohalt tähendust maamaksu tasumine apellandi poolt. Arvestades eeltoodut, leiab ringkonnakohus, et ükski apellatsioonkaebuse väide ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks ja kohtuotsus tuleb jätta muutmata. Vastavalt TsMS § 60 lg-tele 1 ja 8 tuleb apellandi kohtukulud jätta tema enda kanda. Vastustajad kohtukulude väljamõistmise nõuet ei esitanud.

U.Loonurm

M.Merimaa

M.Reino

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.