Eesistuja Valdo Lips, liikmed Mare Merimaa ja Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
8. detsember 2005.a, Tallinn
Tsiviilasi
E.K. hagi T.N. vastu kaasomandi kasutuskorra määramiseks ning T.N. vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 12. aprilli 2005. a otsus nr 2/21-3312/03
Menetlusosalised ja nende
Hageja E.K. Hageja lepinguline esindaja O.J.
esindajad
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kostja T.N. Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat I.L. T.N. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
31. august 2005. a ja 23. november 2005.a, avalik kohtuistung
Kohtuistungil osalenud
Hageja ja tema lepinguline esindaja Kostja ja tema lepinguline esindaja
protsessiosalised
RESOLUTSIOON
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Linnakohtu 12. aprilli 2005.a otsus muutmata. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata EV Riigikohtule Tallinna Ringkonnakohtu kaudu 30 päeva jooksul alates otsuse avalikult teatavaks tegemisest (8. detsember 2005.a).
Hageja nõue ja selle põhjendused
1.16. aprillil 2003. a esitas E.K. hagi Tallinna Linnakohtusse T.N. vastu kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Kinnistu Tallinnas L16/V8 kuulub võrdsetes mõttelistes osades hagejale ja kostjale. Hageja elab elamus alates 1946. aastast ja kostja alates 1988. aastast. Kui kostja ostis 1988. aastal poole kinnistust, siis leppisid kaasomanikud kokku, et kumbki pool ehitab oma majaosa juurdeehitused välja vastavalt elamu rekonstrueerimise projektile. Kostja oma lubadust ei täitnud ja hakkas endale ebaõiglaselt nõudma poolt teise kaasomaniku juurdeehitust ning kinnistu jaotamist reaalosadeks. Sellest kinnisideest pole kostja tänaseni loobunud, kuigi Tallinna Linnakohus rahuldas hageja 14. septembril 1998. a esitatud avalduse ja määras kindlaks ehitise ning maa kasutuskorra lähtudes kaasomanike esialgsest kokkuleppest ja maja rekonstrueerimise projektist. Selle kohtuotsusega jäi määratlemata kaasomandis oleva pööningu ja veevarustussüsteemi kasutuskord. Kahekordse elamu pööningule ja sealt edasi katusele pääseb ainult kostjale kuuluva trepikoja kaudu. Kostja ei luba hagejal ega ka tema poolt tellitud korstnapühkijal seda trepikoda kasutada. Korstnate remondi ja puhastamise takistamine suurendab tuleohtu ja võib tekitada suure varalise kahju.
2.Veetorustik tänavalt kuni AS T.V. veemõõtjani ja sealt edasi kuni veetoru hargnemiseni korterisse on hageja ja kostja kaasomand. Kostja ei luba enam hagejat oma keldrisse kaasomandis oleva veemõõtja näidu registreerimiseks ega ka hageja korteri veetoru hooldamiseks ning remondiks. Kostja kahjustas hageja vara, lõigates omavoliliselt katki hageja korterisse suunduva veetoru ning paigaldas sinna veemõõtja ja kraani. Seda veekraani on kostja korduvalt kasutanud hageja korteri veevarustuse katkestamiseks mitmeks päevaks. Kostja ei esita veekatkestuse põhjendamiseks ühtegi kirjalikku dokumenti.
3.Järjekordne veekatkestus algas 12. aprilli 2003. a, kuigi hageja on oma osa esimese kvartali veearvest AS-ile T.V. tasunud. Kostja käitus sellel kuupäeval vägivaldselt ja terve mõistuse vastaselt, kui viskas maha hageja poolt teistkordselt sularahas makstud veeraha ja sulges siis hageja korteri veekraani veeraha mittemaksmise ettekäändel. Selle sündmuse kohta tegi hageja 14. aprillil 2003. a avalduse politseile.
4.Politsei poole tuli hagejal pöörduda ka 15. juulil 2002. a, kui kostja võttis endale hageja poolt antud veeraha (300 krooni) ja teatas, et see raha on nüüd tema oma ja hagejal tuleb temale vee eest uuesti maksta. Hageja avalduse alusel algatati selle sündmuse kohta avaliku varguse tunnustega kriminaalasi. Pärast politsei sekkumist luges kostja tema poolt äravõetud raha veerahaks ja avas hageja korteri veekraani. Kostja omavolitsemise ja vägivalla lõpetamiseks tuleb kindlaks määrata kaasomandi kasutuskord kinnistu L16/V8 pööningul ja keldris.
5.Kuivõrd kaasomanikel ei ole võimalik ühist asja vastavuses asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõikega 1 vallata ja kasutada kokkuleppe kohaselt, samuti ei ole rakendatav enamuse otsus, on hageja sunnitud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-i 4 alusel pöörduma kohtusse kaasomandi kasutuskorra kindlaks määramiseks ja takistuste kõrvaldamiseks kaasomandi kasutamisel.
6.30. jaanuaril 2004. a. esitas hageja hagiavalduse täienduse, mille kohaselt eiras kostja kahte seadust (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõiget 1 ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 152 lõiget 1), kui keelas hagejal siseneda tema keldrisse kaasomandis oleva veetorustiku teenindamiseks. Kinnistul kuulub kaasomandisse veetorustik alates tänaval asuvast liitumispunktist kuni kaasomaniku korterisse hargnemise liitmikuteni, millest edasi kulgev veetorustik on vastava
kaasomaniku isiklik omand. Hageja loobus nõudest kohustada kostjat eemaldama ühe nädala jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist tema poolt omavoliliselt hageja korteri veetorule paigaldatud kraani ning nõudest kohustada kostjat lubama kuni hageja trepikoja kolmanda korruse valmimiseni hagejal või teda esindaval isikul ning korstnapühkijal siseneda pööningule kostja trepikoja kaudu.
7.18. novembril 2004. a esitas hageja kohtule hagiavalduse täienduse, millega muutis osaliselt põhihagi nõudeid. Hageja palus kohtul kindlaks määrata kinnistu L16/V8 elamu teise korruse ruumide 10-16 kohal asuva pööningu kasutuskord, millega jääks hageja kasutada pööningut poolitavast joonest hageja trepikoja 18 kõrval olev pind ning kostja kasutada jääks pööningut poolitavast joonest kostja trepikoja 19 kõrval olev pind. Samuti palus hageja keelata kostjal veevarustuse sulgemine
L16/V8
asuvas elamus ning kohustada kostjat eemaldama ühe kuu jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist hageja ruumidesse suunduvalt veetorult sinna omavoliliselt paigaldatud kraanid. Kostja seisukoht
8.Kostja palub jätta hageja hagi rahuldamata. Hageja ja kostja on Tallinnas L16/V8 asuva kinnisasja kaasomanikud võrdsetes osades, nii et mõlemale kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnistust. Kummalgi kaasomanikul on õigus vallata ja kasutada tema kaasomandi osale vastavat osa asjast. Hageja ja kostja kaasomandis oleva elamu elamispind on kokku 225,2 m2, teeninduspind 162 m2. Käesoleval ajal on hageja kasutuses elamispinnast 130,8 m2 ehk 58% ja teeninduspinnast 69,8 m2 ehk 43%. Hageja kasutuses on 8, kostja kasutuses aga 4 tuba. Seega ei kasuta pooled oma kaasomandi osale vastavat osa ruumidest, vaid hageja kasutuses on rohkem pinda. Kuna seadus ei näe ette, et kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või vähendada, siis tuleb tunnustada väiksemat osa kasutava isiku õigust saada teiselt kaasomanikult tasu esimesele kuuluva vara kasutamise eest. Antud juhul ei saa kostja hagejalt tasu hageja osa suurusele mittevastava osa kasutamise eest. Hageja on esitanud kohtusse hagi, millega soovib veelgi vähendada kostja ainukasutuses olevat pinda, andes talle võimaluse osasid kostja kasutuses olevaid ruume kasutada. Kostja ei saa nõustuda tema ruumide kaasomanike ühiskasutusse andmise ja tema ainukasutuses oleva pinna vähendamisega.
9.Hageja soovib määrata kindlaks pööningu kasutuskorra selliselt, et hageja kasutada jääks pööningut poolitavast joonest trepikoja (ruum 18) kõrval olev pind ning kostja kasutuses oleks pööningu poolitavast joonest kostja trepikoja (ruum 19) poole jääv pind. Kostja sellise jaotusega nõus ei ole. Sellise jaotusega jääks hageja kasutusse pööningu pool, millele puudub tal käesoleval ajal juurdepääs.
10.Hageja nõuab juurdepääsu elamu esimese korruse 1 ja 1b all asuvasse keldrisse veetorustiku hooldamiseks ja remondiks ning veemõõtjate näitude registreerimiseks. Keldris paiknev veetorustik on hageja ja kostja kaasomandis. Ka hageja kasutuses olevas keldris asuvad kaasomandis olevad torustikud, millele hageja kostja juurdepääsu ei luba. Kostja ei keela keldrisse pääsu hageja poolt torustiku remondiks. Hageja kasutab keldrisse pääsemiseks kostja kasutuses olevat ruumi 1b. Nimetatud ruum on jäetud kostja ainukasutusse hageja enda taotlusel hagiavalduses viidatud Tallinna Linnakohtu 20. septembri 1999. a. otsusega. Kuna hageja keldrisse pääsu raskendatus on tekkinud tema enda tahtel, ei saa ta nõuda juurdepääsu läbi kostja kasutuses olevate ruumide suvalisel ajal ja mõistliku põhjuseta, vaid ainult avarii kõrvaldamiseks või muul torustiku remondi vajaduse ilmnemisel. Seejuures peab samasugune juurdepääsu õigus olema kostjal hageja kasutuses olevasse
keldrisse. Hagejal puudub vajadus siseneda ruumide 1 ja 1b all asuvasse keldrisse veemõõtja näitude registreerimiseks, kuna hageja tarbitava vee arvestamiseks on paigaldatud mõõtja ka hageja kasutuses olevasse keldrisse.
11.Hageja nõuab kohtult, et viimane kohustaks kostjat eemaldama hageja korteri veetorule paigaldatud kraani. Taoline nõue ei ole õigustatud. 13. jaanuaril 2000. a. sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe, et neile kuuluva kinnistu veevarustuse ja kanalisatsiooni teenuste lepingu sõlmib kostja. Kostja on selle lepingu AS-iga T.V. sõlminud. Kinnisasjal kasutatud vee eest vee-ettevõtjale tasumise kohustus on kostjal kui lepingu poolel ning veearvete jagamine hageja ja kostja vahel on nendevaheline suhe. Vee koguarve tasunud kostjal on õigus nõuda hagejalt sisse summad viimase poolt tarvitatud vee eest. Hageja veetorule paigaldatud veearvesti on vajalik kostjale veearvete jaotamiseks hageja ja kostja vahel, sest vee tarbimine ei ole võrdne, kuna kostjal puudub vannituba. Hageja ei võimalda kostjale juurdepääsu hageja keldrisse seal paikneva hageja veearvesti näidu kontrollimiseks, samuti ei olnud sealne veemõõtja vahepeal töökorras. Veemõõtja paigaldamisega ei ole kindlasti hageja vara kahjustatud. Kahele poole veearvestit paigaldatakse alati kraanid. Kraanide paigaldamine on kohustuslik seetõttu, et oleks võimalik veearvesti vajadusel hooldusesse viia või välja vahetada – tööde teostamise ajaks veearvesti eemaldamiseks torust suletakse mõlemalt poolt veearvestit veekraanid. Lisaks aitab kraan vältida olukorda, kus vajaduse korral tuleb sulgeda ühe isiku ruumidesse suunduv vesi avarii tõttu või muul põhjusel ning sulgeda tuleb ka teiste isikute veekraanid. Seega on nõue kraani eemaldamiseks põhjendamatu.
12.Hageja ei saa nõuda pööningule juurdepääsu läbi kostja kasutuses olevate ruumide kui ta on loobunud juurdepääsuteest omal soovil. Hageja ise ei ole ehitanud välja enda trepikoda kuni pööninguni. Juurdeehitusprojektiga on ette nähtud trepikoja 18 kolmanda korruse väljaehitamine, kostja kasutuses olev trepikoda 19 kuulub juurdeehitusprojekti täielikul realiseerimisel lammutamisele kui amortiseerinu. Fakt, et hageja ei ole täielikult kasutanud oma õigust ega täitnud lubadust välja ehitada oma majaosa juurdeehitused, ei anna hagejale alust kostja ruumide kasutamiseks.
13.Samasugusel põhjusel on Tallinna Linnakohus varasemalt määranud hageja ainukasutusse ruumid, mille viimane välja ehitas, jättes kostja ilma võimalusest nende ruumide ühiskasutuseks. Hagejale pööningule pääsu loomine tema trepikoja kaudu ei nõua ulatuslikke juurdeehitusi ega suuri rahalisi kulutusi, vaid paigaldada tuleks valmiskujul müüdav pööninguluuk koos trepiga, mis maksab kokku u 3000 krooni. Seega ei tingi hageja nõuet kasutada pööningule pääsuks kostja trepikoda mitte vajadus ja võimatus saavutada eesmärki teisiti. Soovides enda kasutusse pööningu osa hageja trepikojast kuni pööningut poolitava jooneni ning tahtes samas kasutada pööningule pääsemiseks kostja trepikoda, püüab hageja luua olukorda, kus hageja osa pööningust on tema ainukasutuses, kostjale jääv osa aga reaalselt poolte ühiskasutusse, sest hageja ei pääse seda läbimata oma pööningu ossa, samuti käiks korstnapühkija tegelikult hageja pööningul asuva katuseluugini läbi kostja pööningu. Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud
14.9. jaanuaril 2004. a. esitas kostja Tallinna Linnakohtusse vastuhagi, paludes lõpetada poolte kaasomandi Tallinnas L16/V8 asuvale kinnistule, määrates nimetatud kinnistu müüa kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning kohustada enampakkumise võitnut välja maksma ostuhinnast teisele kaasomanikule tema osa rahas proportsionaalselt teisele kaasomanikule kuuluva kaasomandi suurusega.
15.Hageja ja kostja vahel tekkinud vastuolud ja erimeelsused on tõsised ning on tõenäoline, et probleemid jätkuvad ka tulevikus. Asjaolu, et kaasomanikel ei ole
võimalik normaalselt kaasomandis olevat kinnisasja vallata ja kasutada, tõendab ka asjaolu, et kostja on kaks korda pöördunud kohtu poole sama nõudega. Ainuvõimalik lahendus on kaasomandi lõpetamine. Hageja ja kostja vahel ei ole välistatud kaasomanikevahelise kokkuleppega kaasomandi lõpetamise nõudeõigust ning seega ei ole hageja nõue kuidagi piiratud. Hageja on kostjale teinud ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks, milles tegi ka ettepaneku kaasomandi jagamiseks reaalosadeks. Kostja ei ole sellele ettepanekule reageerinud, mis näitab seda, et kostjal puudub huvi jagada kaasomand kokkuleppel. Kõige otstarbekam on panna kinnisasi kaasomanike vahel enampakkumisele, kuna selline viis on kõige kiirem ja lihtsamini teostatav. Oma kaasomandi lõpetamise ettepanekus hagejale pidas kostja võimalikuks küll kaasomandi jagamist reaalosadeks, kuid praeguseks on hageja jõudnud järeldusele, et tehniliselt on selle viisi teostamine keeruline. Kostja seisukoht
16.Hageja palub jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Kostja ostis poole Tallinnas V8/L16 asuvast kinnistust 1988. a ja hageja loobus oma ostueesõigusest tingimusel, et mõlemad kaasomanikud ehitavad vastavalt elamu rekonstrueerimisprojektile juurdeehitused elamu mõlemasse otsa. Hageja täitis lubaduse, kuid kostja loobus oma majapoole rekonstrueerimisest ning hakkas kümme aastat hiljem nõudma endale poolt hageja juurdeehitusest, viidates õigusele omada 1⁄2 mõttelist osa kinnistust. Hageja on välja ehitanud garaaži, keldri ja kaks korterit. Kostja tegeles samal ajal oma trepikoja lammutamisega ja seina sees oleva saepuru põletamisega. Kostja majapoole välisseinu katavad 70 aastat vana värvikorra jäänused. Kinnistu müügi korral moodustab kostja majapool vaevalt viiendiku kogu elamu väärtusest, kuid kostja soovib vastuhagis endale poole müügisummast.
17.Vastuhagi põhjendab kaasomandi lõpetamise vajadust asjaoluga, et hageja pöördub kasutuskorra määramise nõudega kohtu poole juba teist korda, jättes täpsustamata, milles seisnevad ületamatud pooltevahelised erimeelsused. Kohtu poole pöördumine oli hageja ainus võimalus kostja vägivalla lõpetamiseks. Hagi tagamise määrus ja kohtutäituri teistkordse saabumise võimalus peatasid kostja omavoli.
18.8. aprillil 2004. a esitas hageja täiendava vastuse kostja vastuhagile koos lisaselgituste ja põhjendustega, mille kohaselt ei ole hageja kunagi eesmärgiks seadnud kohtuvaidluste pidamise. Kohtusse pöördumine on otseselt tulenenud hädavajadusest kõrvaldada kostja omavolilise ja üleoleva käitumise tagajärjed, et elada normaalsetes tingimustes. Kostja on oma käitumisega oluliselt piiranud ja rikkunud teise kaasomaniku õigusi ja leiab nüüd, et kaasomandi jätkumine ei ole võimalik. Selline käitumine on pahatahtlik ja viitab kostja eesmärgile teisest kaasomanikust vabaneda. Vastuhagis toodud asjaolud, mis peaksid väidetavalt olema aluseks kaasomandi lõpetamise vajadusele, on täies ulatuses moonutatud ja otsitud. Kaasomaniku poolt temale seadusega antud õiguste kasutamine ei tähenda, et automaatselt on võimatuks muutunud kaasomandi jätkamine ning ainuvõimalik lahendus sellele on kaasomandi lõpetamine. Elamu, mille kaasomandi lõpetamist vastuhagis taotletakse, on hageja koduks olnud juba alates lapsepõlvest. Samas kostja omandas kaasomandi osa 1998. aastal, kusjuures ta ei ole kaasomandis oleva elamu hoolduse ja remontimise vastu mingisugust huvi üles näidanud ning tema kasutuses olev majaosa laguneb juba aastaid. Vastuhagi on võrreldes haginõudega ebaproportsionaalne ning vastuhagi rahuldamise tagajärg oleks hageja jaoks ebaõiglane ning mõjuks sisuliselt karistusena selle eest, et hageja on julgenud enda kui kaasomaniku õiguste kaitseks kohtu poole pöörduda.
19.Kui kohus peab siiski vajalikuks kaasomand lõpetada, nõustub hageja kaasomandi lõpetamisega ainult selliselt, et kaasomandis olev kinnisasi Tallinnas, Läänekaare tee 16/Vahtra tn 8 jäetakse hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjale tema osa välja rahas. Põhjendatud ei ole väide, et enampakkumise korraldamine on lihtsam ja kiirem, kui kaasomandis oleva kinnisasja jätmine ühele kaasomanikule kohustusega maksta teisele kaasomanikule tema osa välja rahas. Kostja ei ole nimetanud neid tehnilisi põhjuseid, miks kinnisasja reaalosadeks jagamine on keeruline. Juhul, kui see tõenäoliselt on keeruline, ei tähenda see seda, et reaalosadeks jagamine ei ole üldse teostatav. Esimese astme kohtu otsus
20.12. aprilli 2005. a otsusega rahuldas Tallinna Linnakohus E.K. hagi osaliselt ning jättis hageja ainukasutusse osa pööningust, mis jääb ruumide 12, 13 ja 14 ning osaliselt ruumide 11 ja 15 kohale ning osa pööningust, mis jääb ruumide 10 ja 16 ning osaliselt ruumide 11 ja 15 kohale. Kohus keelas kostjal hageja ainukasutuses olevatesse ruumidesse suunduva veevarustuse takistamise ning jättis rahuldamata hageja nõude kostja kohustamises veetorustikult veekraanide eemaldamiseks. Kohus võttis vastu hageja loobumise hagist ja lõpetas menetluse kostja kohustamises lubada hagejal või teda esindaval isikul siseneda tema ainukasutuses olevasse keldrisse kaasomandis oleva veetorustiku hooldamiseks ja remondiks ning veemõõtjate näitude registreerimiseks ning kostja kohustamises lubada hagejal või teda esindaval isikul ning korstnapühkijal kuni hageja kasutuses oleva trepikoja kolmanda korruse valmimiseni siseneda pööningule kostja ainukasutuses oleva trepikoja kaudu. Kohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks ja asja müümiseks kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostjalt mõisteti välja hageja kasuks 10 060 krooni ja 1 500 krooni Eesti Vabariigi kasuks kohtukulude katteks.
21.Poolte vahel on vaidlus kaasomandi kasutamises ja lõpetamises. Hageja nõuab kaasomandis oleva elamu pööningu kasutamise korra määramist. Pooled kinnitasid kohtus, et pööningu kasutamise kord hageja poolt pakutud viisil vastab mõlema kaasomaniku huvidele. Hageja nõue on kooskõlas Tallinna Linnakohtu 30. septembri 1999. a otsusega määratud vara kasutamise korraga. Hageja pääs pööningule vastab tema tahtele ning selle parandamine sõltub tema enda edasisest tegevusest. Seega on hageja nõue selles osas põhjendatud ja tuleb rahuldada.
22.Hageja nõuab kostjal hageja veevarustuse sulgemise keelamist. Kaasomaniku veevarustuse piiramine või katkestamine on vastuolus kaasomaniku õiguste ja huvidega. Õige on hageja väide selles, et kostja tegevus veekraanide sulgemisel oli vastuolus AÕS §-iga 72. Ühise asja kasutamine ei tohi toimuda kaaskasutust ja kaasomaniku õigus rikkudes. Poolte kaasomandis on elamu, milles veevarustuse olemasolu on igapäevaselt vajalik, veevarustuse katkestamine rikub selgelt kaasomanike huve. Seega on hageja nõue kostjal veevarustuse sulgemise keelamiseks põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tähelepanuta tuleb jätta poolte väited vee tarbimisest tekkinud võlgnevuse kohta, kuivõrd võlaõiguslikke nõudeid käesolevas asjas esitatud ei ole.
23.Hageja nõuab kostjalt viimase ainukasutuses olevatesse ruumidesse jääva veemõõtja juurde paigaldatud kraanide eemaldamist. Hageja põhjendab nõuet asjaoluga, et kraanide olemasolu teeb kostjal võimalikuks hageja õigusi vee sulgemisega täiendavalt rikkuda. Kostja väidab, et on vee sulgenud vaid ühel korral. Kostja möönis menetluse kestel, et tal puudub õiguslik alus hageja veetarbimise piiramiseks. Alus selle nõude rahuldamiseks puudub. Veemõõtja paigaldamisel torustikule kraanide paigaldamine on kooskõlas veemõõdusõlmedele ettenähtud
nõuetega. Kraanide olemasolu võimaldab torustiku rikke korral vajadusel vee sulgeda. Kostjal puudub õigus omavoliliselt sulgeda vesi. Selle keelamises on hageja nõue põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Torustikul kraanide olemasolu aga iseenesest ei riku hageja õigusi.
24.Kostja nõuab kaasomandi lõpetamist ja asja jagamist selle müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Hageja kaasomandi lõpetamisega ei nõustunud ega esitanud seetõttu ka kaasomandi jagamise viisi määramises kohtule hagi. Õige ei ole kostja väide selles, et puudub alus kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata jätmiseks. On õige, et AÕS § 76 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamine toob aga kaasa AÕS § 77 alusel ühise asja jagamise. Pooled kaasomandi lõpetamises ja asja jagamises kokku ei ole leppinud. AÕS § 77 lõike 2 järgi saab kohus asja jagada üksnes viisil, milleks on esitatud hagi. Asja jagamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kostja poolt pakutud viis ei ole asjas esile toodud asjaoludel põhjendatud ja kaasomandi lõpetamise nõue tuleb jätta rahuldamata.
25.Mõlemad kaasomanikud seletasid kohtus, et nendel puuduvad rahalised vahendid, mis võimaldaksid asja soetamist selle hariliku väärtusega. Seega on õige hageja väide selles, et kaasomanike vahelisel enampakkumisel oleks tõenäoliselt varjatult kolmandad isikud. Kostja seda väidet kohtistungil ei kummutanud. See aga ei ole hagetud viisi korral kooskõlas seaduse mõttega. Mõlemad kaasomanikud kasutavad ühist asja elamiseks. Vaidlust ei ole selles, et hagejale ja tema perekonnale on elamu olnud koduks 1945. aastast, kostjale ja tema perekonnale 1988. aastast. Enampakkumisel kolmanda isiku osalemine (kaasomanike kaudu) looks talle põhjendamatu eelise ning viiks olukorrani, kus mõlemad pooled on sunnitud soetama uue eluaseme, saamata seejuures asja müügist maksimaalset kasu, mida võimaldaks asja müük avalikul enampakkumisel.
26.Lisaks põhjendab hageja oma vastuväiteid asjaoluga, et on juurdeehituse ehitanud oma vahenditega, millega lisas oluliselt kaasomandile väärtust. See asjaolu on tuvastatud ka Tallinna Linnakohtu 30. septembri 1999. a otsusega nr 2/3/21-5060/98. Õige on hageja väide selles, et kaasomandi osade suurus ei ole kooskõlas kaasomanike panustega. Asja müümine enampakkumisel ei võimalda seda vastuolu arvestada. Õige on hageja väide ka selles, et kohtusse pöördumine ei ole iseenesest kaasomandi lõpetamist tingivaks asjaoluks. Kaasomanikevahelised vastuolud ei ole ületamatud; ka ei ole nõude rahuldamata jätmine takistuseks kaasomandi nõude esitamisele toetudes muule, seaduses ettenähtud asja jagamise viisile. Seega tuleb kostja vastuhagi jätta rahuldamata selle põhjendamatuse tõttu. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
27.Apellant ei nõustu linnakohtu otsusega ja palub selle täies ulatuses tühistada ning teha uus otsus, millega jätta E. Kareda hagi T. Noorväli vastu rahuldamata ning rahuldada T. Noorväli hagi E. Kareda vastu ning lõpetada E. Kareda ja T. Noorväli kaasomand Tallinnas L16/V8 asuvale kinnistule, määrates nimetatud kinnistu müüa kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning kohustada enampakkumise võitnut välja maksma ostuhinnast teisele kaasomanikule tema osa rahas proportsionaalselt teisele kaasomanikule kuuluva kaasomandi suurusega. Apellant palus ka välja mõista vastustajalt tema kasuks kohtukulud.
28.Vastuhagi rahuldamise korral tulnuks jätta rahuldamata põhihagi, sest kaasomandi lõpetamise korral kaasomand lõpeb ning mingit kasutuskorda enam kindlaks määrata ei saa. Kohus jättis ebaõigesti kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata.
Kohus on nõustunud sellega, et vastavalt AÕS § 76 lõikele 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, kuid kohus on kostja poolt soovitud kaasomandi lõpetamise viisi pidanud põhjendamatuks.
29.Kohtuotsuse kohaselt on mõlemad kaasomanikud seletanud kohtule, et neil puuduvad rahalised vahendid kinnistu ostmiseks turuhinnaga ning see viib selleni, et enampakkumisel osaleks tõenäoliselt varjatult kolmandad isikud, mis ei ole aga kooskõlas seaduse mõttega. Kohtuistungil uuris kohus poolte sissetulekute suurust, kuid apellant ei ole kunagi väitnud, et tal puuduksid rahalised vahendid kinnistu ostuks. Apellant on kogu aeg kinnitanud, et tal oleks võimalik võtta kinnistu ostuks laenu. Kohtu seisukoht, et seaduse mõte eeldab kaasomandi lõpetamisel kaasomanike vahelisel enampakkumisel asja eest tasumist oma rahaliste vahenditega, ei tulene seadusest. Väga erandlik oleks see juhus, kus kaasomandit soovivatel isikutel on endal olemas rahalised vahendid kinnistu ostuks, mille hind on üle kahe miljoni krooni. On lausa reegel, et sellise väärtusega asi ostetakse laenuga.
30.Arusaamatuks jääb, kuidas saab kolmas isik kohtuotsuse kohaselt osta kinnistu, kui see müüakse enampakkumisel, kus saavad osaleda üksnes kaasomanikud. Loomlikult kui panga laenu ei tasuta, siis on oht, et pank püüab laenatud raha saada tagasi tagatise arvelt ning seeläbi võib kinnistu sattuda kolmanda isiku omandisse, kuid seadusest ei tulene, et sellised ohud takistaks kaasomandi lõpetamist. Arusaamatu on, kuidas on kohtu meelest selliste ohtude kontrollimine hagi piirides, kuivõrd ei hageja ega kostja ei ole nendele viidanud.
31.Kui hageja leiab, et tema panuste tulemusena on kaasomandi väärtus tõusnud, siis on tal võimalik esitada vastavasisuline võlaõiguslik nõue kostja vastu. Kindlasti ei välista see aga kostja õigust nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandile tehtud parenduste küsimus ei kuulunud hagi piiridesse, sest hageja ei ole vastavasisulist nõuet esitanud.
32.Kohus on teinud ebaõige ning ka ebaõiglase otsuse. Kostja poolt kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestati seda, et nii hageja kui ka kostja on selles majas pikka aega elanud ning et hageja põhiliseks vastuargumendiks on see, et kaasomandis olev elamu on talle koduks. Sellest tulenevalt valiski kostja kaasomandi lõpetamise viisi, mis annab nii hagejale kui ka kostjale võimaluse oma kodu nimetatud kaasomandi säilimiseks. Kuna tänapäeval ei ole laenu saamises midagi võimatut, siis oli nii hagejal kui ka kostjal ühesugune võimalus elamu endale ostmiseks.
33.Kuna hagi kaasomandi lõpetamiseks tulnuks rahuldada, siis oleks see kaasatoonud põhihagi täies ulatuses rahuldamata jätmise. Seega on otsus ebaseaduslik ka osas, millega põhihagi rahuldati osaliselt. Tulenevalt eeltoodust on ebaõige ka kohtukulude jaotus, mis tuleks jätta vastustaja kanda. Vastustaja seisukoht
34.Vastustaja leiab, et apellatsioonkaebuses ei ole esile toodud, milles seisneb kaevatava otsuse ebaõigsus tõenduslikus osas ja seaduse kohaldamisel ning seetõttu tuleb jätta linnakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegiumi seisukoht
35.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tallinna Linnakohtu otsus muutmata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 334 lg 1 p-i 1 alusel. Juhindudes TsMS § 319 lg-st 1 kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati. Kolleegium nõustub Tallinna Linnakohtu otsusega, et kaasomandi
lõpetamine kaasomanikevahelise enampakkumise teel ei ole õiglane. Tulenevalt TsMS § 330 lg-st 5 ei pea kolleegium vajalikuks korrata esimese astme kohtu põhjendusi. 36. Ükski apellatsioonkaebuse väide ei ole aluseks Tallinna Linnakohtu otsuse tühistamisele. See, et pooltel on võimalik võtta enampakkumisel osalemiseks laenu ei lükka ümber kohtu järeldust, et enampakkumise läbiviimine kaasomandi jagamiseks on ebaõiglane. Tallinna Linnakohtu istungil selgitas vastustaja kohtule, et ta on pensionär. Vastustaja on 66 aastane. Kolleegiumi arvates vähendavad need asjaolud oluliselt vastustaja võimalusi enampakkumisel osalemiseks. Vaidlust ei ole selle üle, et vastustaja on elanud nimetatud elamus 1945. aastast. Nende nimetatud asjaolude tõttu ongi poolte kaasomandi lõpetamine enampakkumise teel ebaõiglane. Ei ole tuvastatud, et pooltevahelist kaasomandit ei oleks võimalik lõpetada asja reaalosadeks jagamise teel. Kolleegium leiab, et vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 võib kohus jätta kaasomandi jagamise nõude rahuldamata, kui ta leiab, et nõutud viisil kaasomandi jagamine ei ole õiglane. Seega on Tallinna Linnakohus jätnud õigesti kostja vastuhagi rahuldamata.
M. Merimaa
M. Seppik
V. Lips
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.