Tsiviilasi nr 2-2/1130/05
Kohus
2-2/1130/05 Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (ettekandja), Ande Tänav ja Rein Pokk
Otsuse tegemise aeg ja koht
06.12.2005 Tallinnas
Tsiviilasi
OÜ A. V. H. hagi OÜ T. vastu rendilepingu lõppenuks tunnistamiseks, rentniku kohustamiseks renditud ruumide vabastamiseks ja tagastamiseks, 132 896 krooni 76 sendi rendi- ja kõrvalkulude võla saamiseks ning 143 922 krooni 24 sendi kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja number
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Tallinna Linnakohtu 29. aprilli 2005 otsus tsiviilasjas nr 2/321524/03 OÜ T. apellatsioonkaebus 22.11.2005 Apellandi esindaja vandeadvokaat J. T.; vastustaja esindajad A. P. ja vandeadvokaat I. O.
Jätta Tallinna linnakohtu 29.04.2005 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
Kohtukulude jaotus
Välja mõista OÜ-lt T. viisteist tuhat (15 000) krooni apellatsioonimenetluse õigusabikulu OÜ A. V. H. kasuks.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu kaudu
Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Asjaolud E. S. K. sõlmis kostjaga 27.03.2000 Tallinnas Pärnu mnt 41 asuvate ruumide üldpinnaga 79,2 m2 suhtes rendilepingu tähtajaga 01.06.2000 kuni 01.06.2005. Rendilepingu p 2.1 järgi kohustus kostja tasuma renti 70 krooni + käibemaks hiljemalt iga kuu 15. kuupäevaks. Lepingu p 2.2 järgi kohustus kostja tasuma ka kommunaalteenuste eest vastavalt kehtestatud tariifidele. Rendilepingu pooled, E. AÜ. KL. ja hageja sõlmisid 01.10.2001 rendilepingu juurde kuuluva kokkuleppe, mille kohaselt rendilepingut kostjaga jätkas E. AÜ. KL., kelle omandisse oli läinud Pärnu mnt 41 asuv büroohoone, ja rendilepingust tulenevate rendileandja õiguste ja kohustuste kandjaks loeti hageja. 07.11.2002 saadetud ülesütlemisavaldusega ütles hageja kostjale rendilepingu VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel üles alates 11.11.2002 ning kohustas rentnikku alates 11.11.2002 renditud ruumid vabastama. Samuti nõudis hageja 133 380,34 kr. rendi- ja kõrvalkulude võla tasumist. Kostja ei ole ruume vabastanud ning tema rendi- ja kõrvalkulude võlg hageja ees oli 31.10.2002 seisuga 132 896,76 kr. Võlgnevust ajavahemiku 13.06.2001 kuni 31.12.2001 eest, mis moodustas 63 780,09 kr., on kostja tunnistanud hagejale esitatud saldokinnituses ja võlgnevus ajavahemiku 01.01.2002 kuni 31.10.2002 eest oli 68 400,98 kr. Kuivõrd kostja ei olnud renditud ruume vabastanud, leidis hageja, et tal on õigus VÕS § 335 alusel nõuda rendieseme väljaandmisega viivitatud 22 kuu eest kahjuhüvitisena rendilepingus kokkulepitud renti 6 541,92 kr. kuus (70 krooni/m2 + käibemaks) ehk kokku 143 922,24 kr. Ülaltoodust lähtuvalt ja tuginedes rendilepingu p-dele 2.1, 2.2, 2.9 ning VÕS §-dele 76, 271, 316 lg 1 p 1, 334 lg 1 ja 335 palus hageja tunnistada rendileping lõppenuks alates 11.11.2002, kohustada kostjat vabastama ja hagejale tagastama renditud ruumid Tallinnas Pärnu mnt 41a, kusjuures kohtuotsuse täitmise viisiks määrata väljatõstmine, ning mõista kostjalt hageja kasuks välja rendi- ja kõrvalkulude võlg 132 896,76 kr. ja 143 922,24 kr. kahju hüvitamiseks. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja hinnangul oli ülesütlemisavaldus tühine VÕS § 325 lg 5 alusel VÕS § 325 lg 2 p-s 4 märgitud vorminõude mittejärgimise tõttu ja rendilepingu ülesütlemiseks õigusliku aluse puudumisel. Rendileping kehtib edasi ja kostja valdab Tallinnas Pärnu mnt 41 asuvaid ruume seaduslikul alusel. Kostja kasutas üüriarvete maksmisest keeldumist õiguskaitsevahendina VÕS § 111 lg 1 mõttes, millest teatas hagejale 30.05.2002 kirjalikult. Kostjal oli õigus keelduda lepingulise kohustuse täitmisest, kuna hageja ei täitnud omapoolset kohustust tagada renditud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalus. Kostja pidas renditud ruumides kohvikut. Hageja ei esitanud hoone kasutusluba, mis oli eelduseks rendieseme sihtotstarbeliseks kasutamiseks nõutava kauplemisloa saamisele. Lisaks märkis kostja, et hageja arvestas renti ebaõigesti üldpinna 79,2 m2 pealt (renditud ruumide pind oli ülemõõtmisel 72,1 m2) ja nõudis rentnikult alusetult tasu sooja vee eest, mida kasutas sama veemõõtja peal olev korter. Rentnik valmistas endale sooja vett ise boileriga.
2(6)
Seega väitis kostja, et kuni 31.12.2001 kuulus renditasu ja kõrvalkulude nõue E. S. K. (rendilepingu lisaks olev 01.10.2001 kokkulepe jõustus 01.01.2002) ning vastavalt kokkuleppe p-le 1, mille kohaselt E. S. K.i rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused loeti lõppenuks, lõppes kohustis TsK § 238 lg 1 alusel poolte kokkuleppega. Hagejal ei ole õigust nõuda renti 01.01.2002 eelnenud perioodi eest ning alates 01.01.2002 kasutas kostja mittemaksmist õiguskaitsevahendina. Ruumide mittevabastamist põhjendas kostja asjaoluga, et hageja keeldub kokku leppimast renditud ruumides tehtud parenduste hüvitamises, mille kogumaksumus on 405 000 krooni ja mille hageja on kohustatud rendilepingu p 5.3 ja lisa nr 1 alusel rentnikule hüvitama. Linnakohtu otsus Tallinna Linnakohus rahuldas hagi 29.04.2005 otsusega, millega tunnistas alates 11.11.2002 lõppenuks 27.03.2000 sõlmitud pooltevahelise rendilepingu, mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendi- ja kõrvalkulude võla 132 896,76 kr. ja 143 922,24 kr. kahju hüvitamiseks ning kohustas kostjat 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest vabastama ja hagejale tagastama ruumid Tallinnas Pärnu mnt 41a. Ruumide mittevabastamisel määras kohus kostja ruumidest väljatõstmisele. Otsuse põhjenduste kohaselt ütles hageja 07.11.2002 pooltevahelise rendilepingu kostjale üles. Kirjalik ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 lg-tes 1 kuni 4 sätestatud nõuetele (see tähendab, ei olnud tühine) ja rendilepingu ülesütlemiseks oli hagejal õiguslik alus. Vastavalt VÕS § 316 lg 1 p-le 1 võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses üüri või kõrvalkulude maksmisega rohkem kui kolmel üksteisele järgneval kuul. Kostja ei ole üüri ja kõrvalkulude maksmata jätmist vaidlustanud, kuid õigustab seda hagejapoolsete rikkumistega. Kostja arvates rikkus hageja lepingut, kuna ei hankinud hoone kasutusluba, mille tõttu puudus kostjal õigus kauplemisloa saamiseks. Kohus leidis, et kuni 30.06.2002 kehtinud rendiseaduse järgi ei olnud lubatud kasutada rendi ja kommunaalkulude mittemaksmist rentniku õiguskaitsevahendina (RenS § 19 lg 1 p 3 nägi ette sarnases olukorras õiguskaitsevahendina rentniku õiguse nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist). Teiseks on kostja väide alusetu ja tõendamata. Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjadega on tõendatud, et kostjale oli kogu rendiperioodi jooksul väljastatud kauplemisluba. Samuti kasutas kostja ruume sihtotstarbeliselt. Tallinna Linnavalitsuse 29.12.1998 määrusega nr 84 kinnitatud "Kauplemislubade väljaandmise juhend Tallinnas" ei sea kauplemisloa saamisel tingimuseks hoone kasutusloa olemasolu. Kostja ei ole tõendanud, et ta kasutas ruume väiksemas suuruses kui rendilepingus kokkulepitud 79,2 m2. Hageja seaduslik esindaja seletas, et ta soovis ruume ümber ehitada ja vähendada rendipinda 72,1 m2 peale, kuid rentnik keeldus uuele lepingule alla kirjutamast ja kasutas edasi ruume üldpinnaga 79,2 m2 . Tõendatud ega põhjendatud ei ole kostja vastuväited sooja vee väiksema tarbimise kohta. Hageja on sooja vee arvestust mõistlikult põhjendanud. Nimelt arvestas hageja arvete esitamisel kostja sooja vee tarbimisest igakuiselt maha 4 m3, mille ta luges hoones asuvas korteris tarbitud sooja vee hulgaks, mille sooja vee tarbimist mõõtis kostjaga sama veemõõtja. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.
3(6)
Sõlmitud rendilepingu p-des 2.1 ja 2.2 võttis kostja endale kohustuse maksta renti 70 krooni/m2 + 18 % kuus ja tasuda ka kommunaalteenuste kasutamise eest. Kostja jättis üüri ja kõrvalkulud tasumata juba eelmisele rendileandjale, E. S. K. Ajal, mil rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused hagejale üle läksid, võlgnes kostja E. S. K. 64 495,89 kr. Kostja on omaks võtnud, et jättis üüri ja kõrvalkulud tasumata ka pärast 01.10.2001, kui sõlmiti kokkulepe tsiviilasja poolte, E. S. K. ja E. AÜ. KL. vahel selles, et E. S. K. ja kostja vahel 27.03.2000 sõlmitud rendilepingust nr 32A tulenevate rendileandja õiguste ja kohustuste kandjaks loetakse hageja, kusjuures E. S. K. nimetatud lepingust tulenevad õigused ja kohustused loetakse lõppenuks. Kohtu hinnangul tuleb seda kokkuleppe punkti tõlgendada selliselt, et rendileandja õigused ja kohustused läksid E. S. K. üle hagejale ning rendilevõtja õigused ja kohustused jäid kostjale. Kostja peab tasuma E. S. K. ees tekkinud rendivõla hagejale. Eeltoodule tuginedes tuleb hagi täies ulatuses rahuldada. Pooltevaheline rendileping on lõppenud õiguspärase ülesütlemisega rendileandja poolt, kostja peab renditud ruumid hagejale VÕS § 334 lg 1 alusel välja andma ning tasuma täies ulatuses hagis nõutud rendi- ja kõrvalkulude võla ning kokkulepitud rendi ulatuses kahjuhüvitise renditud asja kinnipidamise eest 22 kuu jooksul (VÕS § 335). Kostja ei ole tõendanud asja kinnipidamise õigust tema tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Apellatsioonkaebus ja vastuväited sellele Kostja palub tühistada Tallinna Linnakohtu 29.04.2005 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Samuti palub kostja hagejalt välja mõista tema kohtukulud esimeses ja teises kohtuastmes. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus rikkunud TsMS § 231 lg 4, jättes kaevatavas otsuses käsitlemata kolm kostja väidet selle kohta, et rendilepingu ülesütlemine oli alusetu ja mitteõiguspärane: 1) rendilepingu ülesütlemiseks ei olnud saabunud VÕS § 196 lg-s 2 nimetatud kohustuslik eeltingimus: kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud tähtaja tulemusteta lõppemine; 2) rendilepingu ülesütlemine ei toimunud mõistliku tähtaja jooksul pärast ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teadasaamist (VÕS § 196 lg 3 rikkumine); 3) hageja ei täitnud rendilepingust tulenevat kohustust tagada ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalus. Apellandi arvates on linnakohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ja võtnud TsMS § 90 lg 1 ja 2 ja § 93 rikkudes vastu tõendi, mis ei ole seaduses sätestatud protsessivormis. Dokumentaalse tõendina asja juurde võetud OÜ AB H. arhitekti A. V. 14.09.2004 kiri kujutas endast vastust hageja järelepärimisele asjaolude kohta, mis leidsid aset 2002. ja 2003. aastal ning mille kohta A. V. oleks tohtinud üksnes tunnistajana ütlusi anda. See oleks välistanud hageja ainuisikulise kontrolli tõendi allika üle. Välistades lubamatu tõendina arhitekt A. V. kirja, tuleb lugeda paljasõnaliseks hageja väide, et ta tegi kõik endast oleneva Pärnu mnt 41 hoone kasutusloa vormistamiseks. Ebaõige on kohtu seisukoht, et kostja ei ole tõendanud renditud ruumide kasutamist
4(6)
väiksemas suuruses kui rendilepingus kokkulepitud 79,2 m2 ja arvetele märgitust väiksemat sooja vee tarbimist. Antud asjaolude uurimisel hindas kohus tõendeid valikuliselt, võttes arvesse hageja seadusliku esindaja seletused, kuid jättes põhjendamatult hindamata kostja seadusliku esindaja seletuse ja dokumentaalse tõendi selle kohta, et hoones asuv korter, mille veetarbimist mõõdeti rentnikuga sama veemõõtjaga, tarbis ebanormaalselt suures koguses sooja vett. Apellandi arvates on linnakohus meelevaldselt tõlgendanud (hinnanud) rendilepingu lisaks olevat 01.10.2001 kokkulepet, leides, et selle kokkuleppe järgi läksid rendileandja õigused ja kohustused E. S. K. üle hagejale. Nimetatud kokkulepe sätestab sõnaselgelt, et E. S. K. rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused loetakse lõppenuks. Linnakohus oleks tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise tulemusel samale järeldusele jõudnud. Tõendi meelevaldse hindamise tagajärjel jättis kohus alusetult kohaldamata TsK § 238 lg 1, millest tulenevalt hagejal ei olnud õigust nõuda enne 01.01.2002 tekkinud rendivõlga 63 780,09 kr. Tõendite ebaõige hindamine viis materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamiseni kaevatavas kohtuotsuses. Apellant on seisukohal, et materiaalõiguse õige kohaldamise korral pidanuks kohus järeldama, et kostjal oli õiguskaitsevahendina õigus omapoolsete rendilepingust tulenevate kohustuste täitmisest keelduda ning hagejal ei olnud õigust kasutada lepingu erakorralist ülesütlemist, mistõttu rendileping kehtib ning hagi tuleb rahuldamata jätta. Esimese astme kohus jättis alusetult kohaldamata eelpoolviidatud VÕS § 196 lg-d 2 ja 3 ning § 101 lg 3 ja § 111 lg 1. Viimatinimetatud normid käsitlevad antud asjas kostja õigust kasutada oma kohustuste täitmisest keeldumist kui õiguskaitsevahendit hagejapoolse lepingurikkumise vastu. Kuna rendilepingu ülesütlemine toimus võlaõigusseaduse kehtivuse ajal, oli lubatud tugineda samast seadusest tulenevale õiguskaitsevahendile. Kostja lepingurikkumise põhjustas hageja enda tegu: hoone kasutusloa vormistamata jätmine ja põhjendamatute rendi- ja veearvete esitamine. Eeltoodust tulenevalt puudus hagejal õigus lepingut üles öelda ning ebaõigesti on kohaldatud rendilepingu ülesütlemisega seonduvaid VÕS § 334 ja
5(6)
maksete tasumisest keeldumine andis rendileandjale mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustust ka edaspidi. Alusetu on ka apellandi viide VÕS § 196 lg.3 rikkumisele. Rendi mittetasumine oli kostja poolt vältav ja kostja ei olnud seda rikkumist enne lepingu ülesütlemist lõpetanud. Seetõttu ei saa kostja end vabandada väitega, et hageja ei ütelnud lepingut üles mõistliku tähtaja jooksul. Vastasel juhul tekiks olukord, kus rendileandja ei saakski lepingut lõpetada vaatamata rentniku keeldumisele renti tasuda, kui ta ei tee seda koheselt. Ebaõige on kaebuse väide, et kohus ei vastanud tema vastuväitele selle kohta, et hageja ei võimaldanud kostjal rendilepingu eset sihipäraselt kasutada. Vastus sisaldub linnakohtu põhjendustes selle kohta, et hoone kasutusloa puudumine ei takistanud kostjal renditud ruume kasutada ja seal kohvikut pidada. Ebaõige on kostja väide selles, et arhitektuuribüroo kiri ei ole dokumentaalne tõend. Tegemist ei ole eraisiku kui tunnistaja kohtuväliselt antud ütlustega asjas tähtsust omavate asjaolude kohta. Lisaks märgib kolleegium, et kasutusloa saamisega hilinemise asjaolud ei omagi antud asjas olulist tähtsust. Nagu kohus õigesti tuvastas, ei takistanud hoone kasutusloa puudumine kostjal kauplemisluba saad ja kohvikut pidada. Rendilepingu kohaselt oli renditud ruumide suuruseks 79,2 ruutmeetrit ja kostja kohustus nende eest tasuma 70 kr. ruutmeetri eest pluss käibemaks, ning hüvitama kommunaalkulud. Kostja ei ole väitnud, et talle ei antud üle kogu rendilepingus märgitud pinda; ta üksnes väidab, et rendipinna suurus oli tegelikkuses väiksem kui lepingus märgitud. Viimase asjaolu kinnitamiseks, nagu linnakohus põhjendatult märgib, ei ole kostja tõendeid esitanud, samuti kui nende väidete kinnitamiseks, et ta ei tarvitanud sellises koguses sooja ja külma vett, kui oli talle esitatud rendiarvetel märgitud. Seega jäid kostja esindajate need väited paljasõnaliseks. Kolleegium märgib, et rendiarvete esitamine lepingus kokkulepitud suuruses ja kommunaalkulude nõudmine ei tähenda hageja kui rendileandja poolt oma lepinguliste kohustuste rikkumist, mistõttu neid argumente ei saa kostja kasutada VÕS §-le 111 lg.1 tuginedes rendi maksmisest keeldumisel õiguskaitsevahendina teise lepingupoole rikkumise vastu; samal põhjusel saa nad olla ka argumendiks rendilepingu ülesütlemise vaidlustamisel. Ülejäänud kaebuse väidetele on purgivad vastused antud linnakohtu otsuses, millise põhjendusi kolleegium peab õigeteks ja kordamist mittevajavateks. Vajaliku ja põhjendatud kohtukuluna mõista kolleegium kostjalt välja 15 000 kr. apellatsioonimenetluse õigusabikulu.
Tiit Kollom
AndeTänav
Rein Pokk
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.