Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Margo Klaar, Ülle Jänes
Otsuse tegemise aeg ja koht
15. november 2005. a Tallinn
Tsiviilasja number
2-2/1633/05
Tsiviilasi
OÜ B. K. hagi V. L. vastu 37 725,98 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetluse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
Tallinna Linnakohtu 29.06.2005. a otsus OÜ B. K. apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Apellant OÜ B. K., reg kood 10327044, lepinguline esindaja E. K. Vastustaja
Valentin
L., esindaja vandeadvokaat P. S.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 26. juuni 2005.a otsus ja teha uus otsus.
2.Välja mõista V. L.lt 17 503,05 krooni (seitseteist tuhat viissada kolm krooni viis senti) OÜ B. K. kasuks.
3.Välja mõista V. L.lt OÜ B. K. kasuks esimese astme kohtu menetluses tasutud riigilõiv summas 1400 (tuhat nelisada) krooni ja apellatsioonimenetluses tasutud riigilõiv summas 1400 (tuhat nelisada) krooni.
4.
Välja mõista V. L.lt OÜ B. K. kasuks õigusabikulu summas 875,15 krooni (kaheksasada seitsekümmend viis krooni viisteist senti).
5.OÜ B. K. apellatsioonkaebus rahuldada.
6.Eesti Advokatuuri juhatusel kanda riigi õigusabi tasu 2800 (kaks tuhat kaheksasada) krooni V. L. esindamise eest apellatsioonimenetluses Advokaadibüroo D. arvele.
1 (9)
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse ärakirja kättesaamisest Tallinna Ringkonnakohtu kaudu
Hageja nõue ja põhjendused
1.Kostja on XXX Tallinnas eluruumi mõttelise osa omanik alates 18.12.2001. Enne omanikuks saamist elas kostja nimetatud aadressil üürnikuna alates 21.05.1967. Hageja õiguseelneja K. K. ME, hiljem AS K. MÜ, osutas kostja valduses ja omandis olevale eluruumile hooldus- ja kommunaalteenuseid. Perioodil aprillist 1996 kuni jaanuarini 2002 kostja korrapäraselt tasunud ei ole. Seisuga 16.06.2003 on kostjal hageja ees hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevus summas 33 683,91 krooni. Hageja arvestas viivist vastavalt elamuseaduse § 373 lg-le 3 0,15% tasumata summalt päevas.
2.K. K. ME sõlmis 05.05.1994 Tallinna Kesklinna Valitsusega ühise tegutsemise lepingu, mille alusel oli hageja kohustuseks Kesklinna Valitsuse haldusterritooriumil oleva munitsipaalvara ekspluatatsioon, hooldamine, remondi-, kommunaal- ja muude teenuste osutamine, mis oli kindlaks määratud lepinguga. Hageja valitsemisel ja haldamisel olevate elamute nimekirjas oli ka XXX elumaja. Hageja kandis elamu hooldamise ja majandamisega seotud kulutused, sealhulgas tasus kommunaalteenuste eest teenuseid osutanud ettevõttele. Hageja väljastas igakuiselt kostjale tasumisele kuuluvate summade kohta makseteatisi. Kostja ei ole makseteatistel olevaid summasi vaidlustanud ega teavitanud hagejat põhjustest, mis takistasid võlga tasumast.
3.29.05.1997 Tallinna Kesklinna Valitsuse ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt pidi kostja tasuma hooldus- ja kommunaalteenuste eest vastavalt esitatud arvetele. Korteri lagi varises sisse 1992, seega oli kostjale üürilepingu sõlmimise ajal korteri seiskord teada ning asjaolu, et korteris oli lagi varisenud, ei vabasta kostjat osutatud ja vahendatud teenuste eest tasumast. Kostja ei ole hageja õiguseelnejat teavitanud, et ta nimetatud korteris ei ela, samuti ei ole kostja palunud teenuste osutamist ega üürilepingut lõpetada. Tõendatud ei ole, et kostja või tema perekonnaliikmed võla tekkimise ajal korteris ei elanud. Tsiviilasjas nr 2/3/20-8114/00 tagastati kostjale XXX saadetud kohtukutse märkega, et kostja ei ela nimetatud aadressil 2 kuud. Kostja tasus 22.05.1997, so enne üürilepingu sõlmimist hageja õiguseelnejale 8792,10 krooni ja täiendavalt 58,80 krooni. 8792,10 krooni tasus kostja mais 1997 esitatud arve alusel. Seega ei ole õige, et kostja ei ole hagejalt arveid saanud. Mai lõpuks 1997 kostjal hageja ees võlga ei olnud. Kohe pärast üürilepingu sõlmimist 1997 juunist tekkis kostjal uus võlg. Asjaolu, et korter seisis väidetavalt tühjana, ei välistanud hageja õiguseelneja kohustust XXX elamut hooldada ja hallata ning kostja kohustub teenuste eest tasuma. Tsiviilasja nr 2/3/20-8114/00 raames väitis kostja, et kuni 01.06.2001 on üür ette tasutud ning eelnevad arved on tasutud. Ka sellest järeldub, et kostja sai arved kätte.
4.Tallinna Linnakohtu 10.09.1999 otsuses tsiviilasjas nr 2/4/27-289/99 ei ole tegemist TsMS § 217 lg-s 3 sätestatuga. Nimetatud tsiviilasjas olid samad pooled ja hageti võlgnevust kuni detsember 1997 summas 1679,10 krooni, mis on ka käesoleva vaidluse esemeks, kuid käesolevas asjas hageb hageja võlgnevust teisel materiaalõiguslikul alusel. Tsiviilasjas nr 2/4/27—289/99 tugines hageja ES sätetele, käesolevas vaidluses TsK §-le 172. 26.11.2001 nõude loovutamise kokkuleppest nähtuvalt on tasumata summade nõudeõigus on hagejal, mitte Tallinna linnal.
5.Hageja kandis kahju kostja poolt põhjendamatult tasumata jäetud võla sissenõudmiseks tehtud kulutuste näol kokku 4042,07 krooni, mille hageja palus kostjalt välja mõista.
Hageja palus kostjalt välja mõista võlgnevuse 33 683,91 ja kahju 4042,07 krooni. 2(9)
Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnistanud. XXX lagi varises koos pööningu põranda ja laetalaga korterisse juba 1992. aastal. 25.05.1992 koostas Kardioru EEV akti, millest nähtub, et korter oli muutunud elamiskõlbmatuks ja vajas elanike ajutist ümberasutamist. Kuna eluruumis elada ei olnud võimalik, asus kostja elama sugulaste juurde Märjamaale. Kostja on kõik temale esitatud rahalised nõuded tasunud. Kostja tasus 22.05.1997 Kadrioru KVH ME-le 8792,10 krooni ja hiljem veel 3307,35 krooni. 2003 tasus kostja veel Tallinna Kesklinna Valitsuse arveldusarvele 1128,21 krooni. Kostjal ei olnud erastamise hetkeks 18.12.2001 Tallinna linna ees kohustusi. Alates 2002. aasta jaanuarist tasub kostja kommunaalmakseid XXX korteriühistule. Tallinna linn esitas kostja vastu hagi üürivõlgnevuse sissenõudmiseks (ts asi nr 8114/00), kuid Tallinna linn loobus hagist ning menetlus lõpetati 16.05.2001 määrusega. Kostjal puudus üürisuhe hagejaga ning tema õiguseelnejaga (tsiviilasi nr 289/99). Hageja hagis ja selle täienduses näidatud kommunaalteenuste võlaperioodid on vastuolulised. Viivise arvestamine nõudelt ei ole kooskõlas seadusega. Hageja hageb ka summat 1679.10 krooni, mille suhtes tsiviilasjas nr 289/99 menetlus lõpetati seoses hageja loobumisega hagist. Hagejal puudub õigus nimetatud summa osas TsMS § 219 lg 1 kohaselt uuesti kohtusse pöörduda.
Esimese astme kohtu põhjendused
8.Tallinna Linnakohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis OÜ-lt B. K. välja kohtukulud 2059,90 krooni riigituludesse.
9.29.05.1997 kostja ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel sõlmitud üürilepingu nr 155/k alusel oli kostja kasutuses ühiskorter XXX Tallinnas.
10.Asja juurde võetud toimiku materjalidest tsiviilasjas nr 2/4/27-289/99 nähtuvalt (t lk 35), on Kadrioru EEV III jsk juhataja ja meistrite poolt 25.05.1992 koostatud akt selle kohta, et XXX ühisköögis ja elutoas kandeseina talad on osaliselt mädanenud ja kuuluvad asendamisele. Lagi ja seinad on amortiseerunud ka teistes elutubades ja vajavad kapitaalremonti, mis nõuab elanike ümberasustamist. Kuna üürileandja remonti ei teostanud, tuli kostjal, kui kohati kõrvalist abi vajaval sügava puudega inimesel, kolida elama sugulaste juurde Märjamaale.
11.Hageja väide võla olemasolust aprillis 1996, on vastuolus kogutud tõenditega. Hageja õiguseellase 22.05.1997 erastamisosakonnale väljastatud teatisest nähtuvalt ei omanud kostja seisuga 22.05.1997 üürivõlga.
12.13.11.2000.a esitas Tallinna linn kostja vastu hagi üürilepingu lõpetamiseks üürivõla saamiseks ajavahemiku eest juuni 1997 kuni september 2000 summas 20 944,45 krooni, millest üürivõlg moodustas 13 022,75 krooni ja viivised 7921,70 krooni, ja kostja väljatõstmiseks (ts asi nr 2/3-8114/00). 17.05.2000 kirjaga nr 17/475 teatas K. MÜ Tallinna Kesklinna Valitsusele, et kostja korter on üle vaadatud, tellitud ekspertiis, mis kinnitab, et katus on 100 % amortiseerunud. Tehtud tööd olid ajutise iseloomuga, läbijooksude tõttu olid laetalad pehastunud ja kostja korteri laetalad olid pooleks vajunud. 15.05.2001 taotlusega kohtule loobus Tallinna linn hagist kostja vastu üürilepingu lõpetamiseks üürivõla 20 944,45 krooni saamiseks ja kostja väljatõstmiseks. Määrusega 16.05.2001 lõpetas kohus asjas menetluse seoses hagist loobumisega. Tallinna linn loobus hagist seetõttu, et ta omaniku ja üürileandjana ei täitnud oma kohustusi kostja ees pika aja vältel. Seda kinnitab Kadrioru EEV komisjoni poolt 25.05.199 koostatud akt (ts asi nr 2/4/27-289/99, tlk 35), K. MÜe juhataja 17.05.2000 kiri (ts asi nr 2/3/20-8114/00, tlk 58) ja juunis 2004 Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt teostatud XXX asuva elamu katusekonstruktsioonide ekspertiis, mille käigus tuvastati, et 40 aasta jooksul ei ole hoonele tõsisemat remonti tehtud, katuseplekk on täielikult läbi roostetanud. Katusekatet
3(9)
on püütud remontida, kui tulemusi ei ole saavutatud, läbijooksude tõttu on elektrilühise oht, hoone on avariiohtlikus seisukorras.
13.Hageja ei tõendanud, milliseid teenuseid, millises ulatuses ja kellele tema õiguseellased osutasid. Kohtule esitatud väidetavalt kostjale saadetud arvete väljatrükid ei tõenda arvete saamist kostja poolt ega teenuste osutamist kostjale. Kostja seletuste kohaselt asus ta pärast lae allakukkumist elama Märjamaale, mistõttu ei saanud ta tarbida vett, elektrit ega tekitada prügi. Olukorrast olid teadlikud hageja õiguseelneja töötajad juba eluruumi elamiskõlbmatuse fakti fikseerimisel. Asjaolu, et kostja nimetatud eluruumis ei elanud, kinnitab Kesklinna Politsei 06.02.2001 kiri.
14.Kostja tasus Tallinna Kesklinna Valitsuse 06.12.2001 pretensiooni alusel 10.12.2001 3307,35 krooni, Tallinna Kesklinna Valitsus tasus 19.04.2004 elamu haldajale enne erastamist 1128,21 krooni.
15.Tallinna linn eluruumi omanikuna ja üürileandjana loobus hagist. Hageja, kes ühise tegutsemise lepingu alusel Tallinna linna nimel sõlmis lepinguid, teostas teenuste vahendamist ja kogus üürimakseid, ei saa esitada hagi teistkordselt sama kostja vastu vaidluses sama hagieseme üle samal alusel.
16.Kostja erastas korteri 18.12.2001 Tallinna linna ja kostja vahelise ostu-müügilepinguga. Lepingu p 4 kohaselt tõendas müüja, et lepinguobjekti suhtes vaidlusi ei ole.
17.Hageja kahjunõue ei ole tõendatud ega põhjendatud. Hagi on alusetu, põhjendamata ja tõendamata ning ei kuulu rahuldamisele.
Apellatsioonkaebuse põhjendused
18.OÜ B. K. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevus 17 503,05 krooni, õigusabikulu 875,15 krooni ning esimese ja teise astme kohtus tasutud riigilõivud.
19.Kohus ei saanud tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 92 ise koguda tõendeid ja viidata tõenditele, mida pooled ei esitanud. Hageja viitas vastuses tsiviilasja nr 2/4/27-289/99 materjalidele, kuid ei ole taotlenud nimetatud tsiviilasja toimiku kaasamist käesoleva tsiviilasja materjalide juurde. Sellist taotlust ei teinud ka kostja. 25.05.1992 akt ei ole antud asjas asjakohaseks tõendiks, kuna on koostatud enne üürilepingu sõlmimist 29.05.1997. Kostja oli korteri seisundist teadlik ja üüris varisenud laega korteri, kohustudes selle eest tasuma. Kostja kinnitas, et pärast korteri erastamist tasub ta varisenud laega korteri eest makseid korteriühistule, mis tõendab, et korteri seisukord ei ole mittetasumise põhjuseks.
20.Kohus ei märkinud, millal kostja asus elama Märjamaale ning millele kohus antud järelduse tegemisel tugineb. Kui kohus kaasas asja juurde tsiviilasja nr 2/3/20-8114/00 toimiku, siis tuli kostja lahkumise ajaks arvestada oktoobrit 2000, kuna nimetatud tsiviilasjas 11.12.2000 tagastatud kohtukutsele on märgitud, et kostja ei ela XXX aadressil juba 2 kuud. Seega pidi kostja tasuma teenuse eest vähemalt kuni oktoobrini 2000. Kohus ei tuvastanud, millal kostja lahkus XXX aadressilt, kas korter jäi tühjaks või kasutas seda keegi teine, kas kostja teavitas oma lahkumisest hagejat ja kas lahkumise korral vabanes kostja tasumise kohustusest. Kohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et kostja ei teinud hagejale avaldust üürilepingu lõpetamiseks või teenuste kasutamisest loobumiseks. Hageja esitas väljatrüki ja igakuised arved osutatud ja vahendatud teenuste kohta. Kostja teenuste osutamist ja vahendamist ega nende mahtusid ei vaidlustanud. Vastupidi, kuni 1997 maini tasus kostja teenuste eest täies ulatuses. Pärast seda tasus kostja makseid osaliselt. Kohus ei tuvastanud, milliste teenuste katteks kostja osaliselt tasus ja miks ta tasus kuni maini 1997 ning juulist kuni oktoobrini 2001 arved täies ulatuses, kui ta XXX eluruumis ei elanud ja teenuseid ei tarbinud. Arvete tasumine tõendab, et kostja on hagejalt arved saanud. Kuna kostja ütlused Märjamaale kolimise aja kohta on 4(9)
vastuolus tsiviilasja nr 2/3/20-8114/00 toimikus oleva kohtukutsel märgituga ning arvete tasumise fakti ja ajaga, oleks kohus pidanud tegema kostjale ettepaneku täiendavate tõendite esitamiseks, et kostja tõendaks XXX korterist lahkumise aega. Kohus ei tuvastanud, mis alusel oli kostjal õigus maksed lõpetada või tasuda osaliselt alates juunist 1997. Kostja ei selgitanud ja kohus ei tuvastanud, miks kostja sõlmis aastal 1997 uue üürilepingu varisenud laega korteri üürimiseks, jättes maksed tasumata. Üürilepingu poolte ning haldaja ja üürniku vahel puudusid pärast uue üürilepingu sõlmimist kokkulepped korteri seisukorra parandamise kohta või üürniku õiguse kohta makseid mitte tasuda või makseid tasuda osaliselt.
21.Kohtu järeldus, et hageja väide võla olemasolu kohta aprillist 1996 on vastuolus kogutud tõenditega, kuna 22.05.1997 erastamisosakonnale väljastatud teatisest nähtuvalt ei oma kostja seisuga 22.05.1997 üürivõlga, on asjakohatu. Hageja parandas esialgset hagi ja märkis, et kostja tasus kuni maini 1997 tekkinud võla summas 8792,10 krooni. Seega ei ole hageja väide võla olemasolu kohta vastuolus kogutud tõenditega, täpsustatud võlaperiood oli juunist 1997 kuni jaanuarini 2002. Kostja väide, et ta ei oleks saanud korterit erastada, kui tal oleks olnud võlg, ei ole asjakohane. Tõend võla puudumise kohta anti seisuga 22.05.1997, mil kostja oli 1996 aprillist kuni maini 1997 tekkinud võla tasunud, erastamine jõudis lõpule alles 2001 aastaks. Selleks ajaks oli kostjal tekkinud uus võlg. Asjakohatu on kohtu viide, et Tallinna linna ja kostja vahelise ostu-müügilepingu p-le 4, kus müüja tõendas, et lepinguobjekti suhtes vaidlusi ei ole. Käesolevas vaidluses on poolteks OÜ B. K. ja V. L., Tallinna linn ei ole vaidluses protsessiosaline.
22.Kuna XXX elamus puudusid mõõdikud, arvestati kulusid elamu kommunaalteenuste kogukulu jagamise teel kasutatava pinna ruutmeetritega, olenemata sellest, kas ja mitu elanikku antud pinnal elas ja millises mahus reaalselt teenuseid tarbis. Seega isegi, kui kostja ei elanud XXX korteris, pidi ta kommunaalteenuste eest tasuma. Samuti pidi kostja tasuma hooldusrahasid. Ka remondirahade tasumise kohustusest ei ole kostja vabanenud, kuna hageja teostas remondifondis olevate rahade piires väikesemahulisi töid, mis on tõendatud ekspertiisiaktiga. Kohtu viide 1992 koostatud elamiskõlbmatuse aktile ja seoses sellega kostja mitteelamise kohta nimetatud korteris, on asjakohatu, kuna üürileping sõlmiti 1997.
23.Käesolevas asjas ei ole tegemist TsMS § 219 lg-s 1 sätestatuga, kuna Tallinna linna ja OÜ B. K. näol ei ole tegemist sama hagejaga. Hagejal on nõudeõigus kostja vastu tasumata summade osas. Kohus ei andnud hinnangut väitele, et tulenevalt TsK § 172 lg-st 1 ei välista Tallinna linna loobumine hagist hageja õigust esitada hagi sama kostja vastu vaidluses sama hagieseme üle. Maksete saamise õigus tuleneb haldajale omanikuga sõlmitud ühise tegutsemise lepingust.
Hageja palus kahju nõuet summas 4042,07 krooni käsitleda õigusabikuluna.
Vastus apellatsioonkaebusele
25.V. L. ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Vastustaja leidis, et linnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, kaebus aga on alusetu ja põhjendamatu.
Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
26.Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjalidega, leidis, et linnakohtu otsus tuleb vastavalt TsMS § 334 lg 1 p-le 2 tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning protsessiõiguse normi rikkumise tõttu. Kohtuotsus ei vasta TsMS § 227 lg-s 1 ja § 231 lg-s 4 sätestatule, millest tulenevalt kohus peab analüüsima nii hageja kui kostja kõiki asjassepuutuvaid väiteid ning põhjendama nendega 5(9)
mittenõustumist. Asjas on võimalik teha uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata.
27.Apellant on oma nõudes tuginenud TsK §-le 172, mis puudutab kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguid. Apellant leiab, et on kolmandaks isikuks TsK § 172 mõttes vastustaja V. L.i ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahelises üürilepingus seoses apellandi õiguseellaste ning Tallinna Kesklinna Valitsuse vahelise 05.05.1994.a ühise tegutsemise lepinguga ning 30.12.1998.a lepinguga nr 3, mille kohaselt arveid pidi elanikele esitama apellandi õiguseelneja ning vastustaja pidi tasuma apellandi õiguseelnejale, mitte Tallinna Kesklinna Valitsusele. Linnakohus ei ole oma otsuses analüüsinud TsK §-le 172 tuginemise asjakohasust. Ringkonnakohus peab vajalikuks seda teha, kuna asja lahendamiseks on oluline selgitada esmalt välja hageja nõude õiguslik alus, s.o nõude olemasolu, ning alles seejärel püstitada küsimus nõude võimalikust äralangemisest.
28.Lepingu sõlmimine kolmanda isiku kasuks eeldab, et niisuguse kokkuleppe pooleks, mille kohaselt lepingu järgi kohustatud isik peab lepingust tulenevad kohustused täitma kolmandale isikule, oleks ka see kohustatud isik. Et lugeda üürilepingut kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguks TsK § 172 mõttes, pidi üürnik olema kokkuleppe pooleks, mille kohaselt üürnikku kohustati üürilepinguga ettenähtud makseid tasuma üürileandja asemel kolmandale isikule.
29.05.05.1994.a ühise tegutsemise lepingu näol oli sisuliselt tegemist käsunduslepinguga, millega loodi lepingupoolte vahel kahelaadsed õigussuhted. Esiteks andis Kesklinna Valitsus apellandi õiguseelnejale lepinguga õiguse enda nimel tegutsemiseks ja enda esindamiseks olulistes õiguslikes toimingutes seoses apellandi õiguseelneja valitseda antud elamutega, sealhulgas ka XXX elamuga. Lepingu p 2.1.2. kohaselt kohustus apellandi õiguseelneja muuhulgas määrama, koguma ja üle kandma elanikkonnalt põhi- ja täisüüri makseid vastavalt Kesklinna Valitsuse ja Tallinna linnavalitsuse kehtestatud korrale. Teiseks andis Tallinna Kesklinna Valitsus lepinguga apellandi õiguseelnejale üle elamute korrashoiu ning põhiteenuste tagamisega seotud ülesanded (nt 05.05.1994.a lepingu punktid 2.1.6. ja 2.1.7.), mis enne lepingu sõlmimist kuulusid Tallinna linna kui üürileandja ülesannete hulka. Lepingu olemusest nähtub, et apellandi õiguseelneja pidi nende linnalt ülevõetud ülesannetega seotud õigusi ja kohustusi teostama iseseisvalt. Muuhulgas tuleneb lepingust kolleegiumi arvates apellandi õiguseelneja õigus nõuda elanikelt neile osutatud ja vahendatud teenuste eest tasumist. 30.12.1998.a lepinguga nr 3 muudeti 05.05.1994.a lepingut, kuid ei muutunud lepingusuhte üldine sisu. Jätkuvalt jäi apellandi õiguseelnejale õigus Tallinna Kesklinna Valitsust esindada (lep p 5.1.4.), samuti esitada elanikkonnale üüri- ja hooldustasude arveid ja korraldada maksete kogumine (lep p 5.2.1.).
30.Üürilepingus (lepingu p 4) ei ole täpsustatud üüri tasumise viisi, muuhulgas seda, missugusele asutusele või isikule pidi üürnik üürimaksed tasuma. Sätestatud on vaid see, millest lähtudes üürile andja üüri määrab, ning üürniku kohustus tasuda maksed eluruumi kasutamise ja muude talle osutatavate teenuste eest vastavalt üürileandjalt saadud teadetele üüri suuruse kohta. Seega ei sisalda üürileping sõnaselget tingimust, mille kohaselt üürnik pidanuks üürilepingust tulenevad kohustused täitma apellandile (apellandi õiguseelnejale). Samas viitab üürilepingus üürniku poolt maksete tasumise viisi lahtiseks jätmine sellele, et tasumise küsimusi täpsustati pooltevahelistes suhetes täiendavalt väljaspool kirjalikku üürilepingut. Üürisuhte olemusest tulenevalt peab kolleegium mõistlikuks, et üürileandja võis maksete tasumise konkreetse viisi (maksete saaja, pangaarve numbri jmt) määrata ka ühepoolselt, tehes selle üürnikule teatavaks. Niisuguse maksete edastamise viisi määramisena on käsitatav ka olukord, kus üürileandja annab osa üürilepingu kohaselt temale kuulunud funktsioonidest üle kolmandale isikule ning üürnikku on teavitatud sellest, et üürilepingu kohaselt tasumisele kuuluvad summad elamu haldamise ning põhiteenuste (kommunaalteenuste) eest tuleb tasuda kolmandale isikule. Lepingu täitmise viisi täpsem määratlemine kuulub lepingu tingimuste hulka, kui see tingimus oli teada mõlemale lepingupoolele. Apellant (protsessis hageja) on tuginenud asjaolule, et tema õiguseelneja esitas vastustajale (kostjale) hooldus- ja kommunaalteenuste arveid juba 1994. aastast ning vastustaja tasus need arved apellandi õiguseelnejale kuni 1997. aastani. Vastustaja ei ole seda asjaolu vaidlustanud. 6(9)
Samuti on vastustaja ise esitanud kohtule apellandi õiguseelnejalt (Kadrioru Kinnisvarahoolduse ME) saadud tõendi 22. maist 1997.a (t lk 156), mis kinnitab, et nimetatud ettevõtte ees vastustajal seisuga 22.05.1997.a võlgnevust ei olnud. Eeltoodu põhjal leiab kolleegium, et vastustaja oli teadlik sellest, et üürilepingu kohaselt tasumisele kuuluvad maksed tuleb tasuda apellandi õiguseelnejale. Sellest tulenevalt asub kolleegium seisukohale, et eelnimetatud käsunduslepingute ja üürilepingu p 4 koostoimes tuleb apellandi õiguseelnejat lugeda kolmandaks isikuks TsK § 172 mõttes, kelle kasuks üürilepingu kohaselt maksmisele kuuluvate summade tasumine oli muutunud Tallinna Kesklinna Valitsuse ning V. L.i vahelise üürilepingu tingimuseks. Seega pidi vastustaja tasuma arved apellandi õiguseelnejale.
31.Linnakohus on oma otsuses asunud seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, milliseid teenuseid millises ulatuses ja kellele tema õiguseellased osutasid. Linnakohus leidis, et kohtule esitatud väidetavalt kostjale saadetud arvete väljatrükid ei tõenda arvete saamist kostja poolt ega teenuste osutamist kostjale. Ringkonnakohus ei nõustu linnakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga. Vaidlused eluruumide hooldustasude üle on kohtupraktikas sagedased ning reeglina tõendatakse kommunaalteenustega seotud nõudeid, muuhulgas kommunaalteenuste osutamist, just vastavate arvetega. Käesoleva asja materjalidest nähtuvalt on ka Tallinna Linnakohus teinud hagejale 08. aprilli 2004.a eelistungil ettepaneku esitada oma nõude tõendamiseks võimalusel arved (t lk 58), mida hageja on ka teinud. Vastustaja ei ole põhistanud, et vaidlusalusel ajavahemikul XXX elamule nimetatud teenuseid ei osutatud.
32.Järgnevalt analüüsib kohus vastustaja poolt linnakohtu eel- ja kohtuistungil esitatud väiteid selle kohta, et arveid temale ei saadetud (t lk 58, t lk 226). Toimiku materjalidest nähtuvalt oli vastustaja elukohaks rahvastikuregistris alates 1967. aastast märgitud XXX. Sellele aadressile on hageja seletuste kohaselt edastatud nii arved kui ka võlateatised, pretensioonid jt dokumendid seoses vastustaja võlgnevusega apellandi ees. Asja materjalidest nähtub, et samal aadressil saadetud Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjad (t lk 155, t lk 158) ning apellandi poolt septembris 2004.a saadetud võlateatise on vastustaja kätte saanud. Vastustaja ei ole arvete mittesaamist põhistanud. Kolleegium leiab samas, et vastustaja ei oleks vabanenud kommunaalteenuste eest tasumisest ka juhul, kui ta arveid tõepoolest saanud ei oleks. Apellandi õiguseelnejal kui vastustajalt kohustuste täitmist nõudma õigustatud isikul tema poolt osutatud teenuste eest nõudeõiguste tekkimine ega lõppemine ei olnud seatud sõltuvusse arvete esitamisest ning apellant võis võlausaldajana oma nõuded maksma panna ka hiljem.
33.Vastustaja on leidnud, et ta ei pidanud tasuma makseid elamiskõlbmatu eluruumi eest, kuna üürileandja oli jätnud täitmata üürilepingu p-st 8 tuleneva remondikohustuse. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu.
34.Vaidlust ei ole pooltel selles, et XXX eluruum muutus sissevarisenud lae tõttu elamiskõlbmatuks juba enne 29.05.1997.a üürilepingu nr 155/k sõlmimist. Kohus nõustub apellatsioonkaebuse väitega, mille kohaselt üürilepingu poolte ning haldaja ja üürniku vahel puudusid pärast nimetatud üürilepingu sõlmimist kokkulepped üürniku õiguse kohta makseid mitte tasuda või makseid tasuda osaliselt.
35.Üürniku õiguskaitsevahendid juhuks, kui üürileandja jätab täitmata temal lasuva hooldus- ja remondikohustuse, tulenesid vaidlusalusel perioodil kehtinud elamuseaduse (ES) §-st 424, mille kohaselt üürnik võis üürileandjale esinevatest puudustest kirjalikult teatada ning üürileandja tegevusetuse korral teha oma vahenditega üürileandja kohustuste hulka kuuluv remont, nõudes üürileandjalt vajalike kulutuste hüvitamist. Kõne alla võinuks tulla ka ES § 45 kohaldamine, mille kohaselt üürnikul oli eluruumi varisemisohtlikuks muutumise korral õigus nõuda asemele teist eluruumi või üürida ise teine eluruum ja nõuda kulud sisse üürileandjalt. Samuti tulenes TsK §-st 226, et kui kohustatud isik ei täitnud teatud töö tegemise kohustust, võis õigustatud isik teha selle töö kohustatud isiku arvel või nõuda kahju hüvitamist. Eeltoodu põhjal asub ringkonnakohus seisukohale, et üürileandja poolt elamu remondikohustuse mittetäitmine ei ole aluseks üürniku poolsele üüri tasumisest keeldumisele või
7(9)
osalisele tasumisele. Üürnik ei ole kasutanud seadusest tulenevalt temale kuuluvaid õiguskaitsevahendeid. Soovides XXX üürisuhet jätkata pidi üürnik täitma üürilepingu kohaselt temal lasuvaid kohustusi, sh tasuma elamu hooldamisega seotud makseid vastavalt esitatud arvetele.
36.Järgnevalt annab kohus hinnangu küsimusele, kas vastustaja vabanes eluruumiga seotud maksete tasumisest seetõttu, et ta tegelikult XXX korteris ei elanud. Üürilepingust ei tulenenud üürniku õigust mitte tasuda korteriga seotud makseid (üüri) selle aja eest, mil ta faktiliselt elas mujal. Ka ES § 38 kohaselt ei vabastanud üürniku ajutine äraolek teda ühegi üürilepingujärgse kohustuse täitmisest. Vastavalt ES § 37 lgle 2 kuulusid üüri sisse arvestamisele kulud üürilepingu esemeks olevate ruumide ning nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks ning tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest, kusjuures kulud tuli arvestada eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Lisaks üürile eluruumi kasutamise eest pidi üürnik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ning soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest, katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja tasuma hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa (ES § 37 lg 3). Üürilepingu p 4.1. kohaselt määrati korteriüüri suurus üürileandja (Tallinna Kesklinna Valitsuse kui Tallinna linna esindaja) poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Korteriüüri sisuks olid hooldus- ja kommunaalteenused, mida osutas ja vahendas hageja õiguseelneja. Toimiku materjalidest nähtuvalt (apellandi õiguseelneja poolt koostatud arved, t lk-d 71 – 127) hõlmasid need teenused elamu ja territooriumi hooldust, elamu halduskulu ja remonti, maamaksu, teleantenni hooldust, prügivedu, üldelektri ning vee- ja kanalisatsioonikulusid. Kolleegium leiab, et vastustajat ei vabastanud nimetatud teenuste eest tasumisest asjaolu, et ta tegelikult XXX korterit ei kasutanud. Üürisuhe vastustaja ning Tallinna linna vahel jätkus ka sellal, kui vastustaja elas tegelikult sugulaste juures Märjamaal ning seetõttu pidi vastustaja täitma ka üürilepingust tulenevaid kohustusi. Apellandi poolt osutatud ja vahendatud teenused olid enamjaolt suunatud elamu ja selle ümbruse üldisele korrashoiule ja majandamisele. Ka konkreetse eluruumi kasutamisega seotud teenuste nagu veevarustus ja kanalisatsioon, prügivedu ning teleantenni hooldus eest tuli käesoleval juhul vastustajal tasuda, sest asja materjalidest nähtuvalt ei arvestatud tasu nende teenuste eest vastavalt tegelikule tarbimisele, vaid vastavalt eluruumi ruutmeetrite arvule. Niisugust tasude arvestamist on vastustaja enne vaidlusalust perioodi ka aktsepteerinud.
37.Linnakohus asus TsMS § 219 lg 1 põhjal seisukohale, et kui Tallinna linn eluruumi omanikuna ja üürileandjana oli hagist loobunud, ei saanud ka hageja, kes ühise tegutsemise lepingu alusel sõlmis Tallinna linna nimel lepinguid, osutas ja vahendas teenuseid ning kogus üürimakseid, esitada hagi teistkordselt sama kostja vastu vaidluses sama hagieseme üle samal alusel. Tallinna linn esitas 13. novembril 2000.a kostja vastu hagi üürilepingu lõpetamiseks, üürivõla saamiseks ajavahemiku eest juuni 1997.a kuni september 2000.a summas 20 944,45 krooni, millest üürivõlg moodustas 13 022, 75 krooni ja viivised 7921,70 krooni, ja kostja väljatõstmiseks (tsiviilasi nr 2/3/20-8114/00). 15. mail 2001. a esitas Tallinna linn kohtule taotluse hagist loobumiseks ning 16. mai 2001.a määrusega lõpetas kohus asjas menetluse seoses hagist loobumisega. Linnakohus leidis, et Tallinna linn loobus hagist seetõttu, et ta omaniku ja üürileandjana ei ole täitnud oma kohustusi kostja eest pika aja vältel. Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, mille kohaselt Tallinna linna ja OÜ B. K. näol ei ole tegemist sama isikuga ja sama hagejaga, mis välistaks sama kostja vastu vaidluses sama hagieseme üle samal alusel kohtusse pöördumise. Olles eelnevalt leidnud, et apellant oli vastustaja ja Tallinna linna vahelises üürilepingus kolmandaks isikuks TsK § 172 mõttes, asub kolleegium seisukohale, et Tallinna linna kui üürilepingu poole loobumine oma nõudest ei välista apellandi kui kolmanda isiku poolt sama nõude esitamist TsK § 172 lg 1 alusel. Kolleegium ei nõustu ka linnakohtu põhjendusega, mille kohaselt Tallinna linn loobus hagist korteri omaniku ja üürileandja kohustuste omapoolse mittetäitmise tõttu. Asjaolu, et tsiviilasjades nr 2/4/27289/99 ja 2/3/20-8114/00 tuvastati hoone katuse amortiseerumine ja avariiohtlikkus, ei võimalda luua ühest põhjuslikku seost Tallinna linna poolse hagist loobumisega.
8(9)
Käesoleva asja materjalidest ei nähtu, kas Tallinna linnal oli sel ajal üldse hagi esitamiseks alust. Linn ise vaidlusalusel ajal elamu haldamisega ei tegelenud ning vastavad ülesanded olid pandud apellandi õiguseelnejale; samuti oli kokku lepitud maksete tasumises mitte linnale vaid apellandi õiguseelnejale.
38.Eeltoodu põhjal asub kolleegium seisukohale, et apellandi nõue vastustajalt võlgnevuse 17 503,05 krooni väljamõistmiseks on põhjendatud. Vastustajal lasus kohustus tasuda tema ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahelise üürilepingu alusel maksmisele kuuluvad summad apellandi õiguseelnejale. Vastustajat ei vabastanud nende summade tasumisest korteri halb seisukord ega asjaolu, et ta elas tegelikult mujal. Apellandi nõuet ei välista ka TsMS § 219 lg 1, kuna apellandile kuulub iseseisev nõudeõigus vastustaja vastu. Apellandi poolt esitatud tasuarvestus on kolleegiumi hinnangul veenev.
39.Kolleegium leiab, et tsiviilasjade nr 2/4/27-289/99 ja 2/3/20-8114/00 materjalide kaasamisel vaatamata sellele, et pooled formaalselt nimetatud toimikute kaasamist ei taotlenud, ei rikkunud linnakohus protsessiõiguse norme sellisel määral, et see võinuks iseenesest kaasa tuua ebaõige kohtulahendi tegemise. Linnakohtu otsuses viidatud tsiviiltoimikutes nr 2/4/27-289/99 ja 2/3/20-8114/00 asuvatest tõenditest on kohus järeldanud üksnes seda, et elamu oli halvas seisundis. Selle asjaolu üle aga sisuline vaidlus puudub.
40.Apellant palus vastustajalt välja mõista võlgnevuse 17 503,05 krooni, õigusabikulu 875,15 krooni (s.o 5 % hagi rahuldatud osast) ning riigilõivu esimeses astmes 1400 krooni ja teises astmes samuti 1400 krooni. Kolleegium leiab, et apellandi taotlused on põhjendatud ja kuuluvad rahuldamisele. Õigusabikulu tõendamiseks on piisav, kui protsessiosaline tõendab, et tal on tekkinud kohustus õigusabi eest tasuda, niisugune kohustus nähtub apellandi ning Täitemenetluse Õigusbüroo OÜ vahel sõlmitud töövõtulepingust. Tasutud riigilõiv tuleb TsMS § 60 lg 1 ning 11 ja § 46 p 1 alusel vastustajalt apellandi kasuks välja mõista summas kokku 2800 krooni.
41.Advokaat P. S. esitas ringkonnakohtule taotluse apellatsioonimenetluses osutatud õigusabi eest töötasu saamiseks summas 2800 krooni, mis hõlmas apellatsioonkaebuse ja selle lisadega tutvumist ja analüüsi, Tallinna linnakohtu tsiviilasja materjalidega täiendavat tutvumist, vastuse koostamist ja edastamist kohtule. Ringkonnakohus leiab, et taotlus on põhjendatud ja tõendatud ning 2800,00 krooni riigi õigusabi tasu tuleb Advokaadibüroo D. arvele üle kanda riigi õigusabi seaduse § 21 lg 1 ja § 23 lg 1 ning justiitsministri 26.01.2005.a määruse nr 2 „Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord“ § 1 lg 1 ja § 12 lg 1 alusel. Tasu maksab tulenevalt justiitsministri 26.01.2005.a määruse nr 2 §-st 6 välja Eesti Advokatuuri juhatus.
Margo Klaar
Ülle Jänes
Kai Kullerkupp
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.