Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-99-05 Otsuse kuupäev Tartu, 19. oktoober 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Luik, liikmed P. Jerofejev ja T. Tampuu Kohtuasi OÜ K.V. Clint Büroo hagi Viive Mägi, Viljo-Vilmar Mägi ja Aire Mägi vastu 49 441 krooni saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 19. jaanuari 2005. a otsus tsiviilasjas nr 22-22/2005 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Viive Mägi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 26. september 2005. a Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 19. jaanuari 2005. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Viive Mägile kassatsioonkaebuselt 5. aprillil 2005. a tasutud kautsjon 329 krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ K.V. Clint Büroo esitas hagi Viive Mägi, Viljo-Vilmar Mägi ja Aire Mägi vastu 49 441 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 2001. aasta jaanuaris sõlmitud ostu-müügilepingu alusel Tartus Xxxx x xx ja xxx asuva kinnistu. Nimetatud lepingu eellepinguga tutvustati hagejale ka kehtivaid üüri-ja rendilepinguid, sealhulgas 6. jaanuaril 1999. a sõlmitud ja 6. jaanuaril 2000. a pikendatud üürilepingut kostja Viive Mägi ja eelmise omaniku J. Paasi vahel. Selle lepingu kohaselt oli üürimääraks 8 krooni ühe ruutmeetri eest. Aasta möödudes esitas hageja kostjatele üüri tõstmise projekti. Uueks üürimääraks oli 23 krooni ühe ruutmeetri eest, mis pidi hakkama kehtima 1. märtsist 2002. a. 15. aprillil 2002. a teatas V. Mägi, et hageja on esitanud seadusega vastuolus oleva üüriarve ja tagastas üüri tõstmise projekti, andmata sellele allkirja. Hageja on teinud kostjatele ettepaneku ajatada nii maksevõlga kui ka kasutada väiksemat üüripinda, kuid kostjad on kõigist ettepanekutest keeldunud.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole poolte vahel üürisuhet, mistõttu hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda kostjatelt üüri ja viiviseid. Kostja sõlmis 6. jaanuaril 1999. a üürilepingu Jüri Vello Kaudega. Alates 8. veebruarist 2001. a on kinnistu omanikuks AS Hansa Liising Eesti. Hageja ei ole kunagi olnud kinnistu omanikuks. Seega puudus tal ka üürilepingu muutmise õigus, valduse saamine kinnistule ei muutnud teda veel üürileandjaks. Elamuseaduse (ES) § 375 lg-te l ja 2 kohaselt peab üürileandja esitama üürnikule üüri suurendamise kohta kirjaliku põhjenduse vähemalt kaks nädalat enne selle kohta kokkuleppe sõlmimist. Hageja ei saatnud kostjale nimetatud põhjendusi ega kokkuleppe sõlmimise ettepanekut. Hageja tõstis üüri 8 kroonilt ühe ruutmeetri eest 23-le ühe ruutmeetri eest ehk ligi 3 korda, inflatsioonitase oli aga neil aastatel vaid mõne protsendi suurune.
3.Tartu Maakohus rahuldas 28. mai 2004. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks 32 904 krooni 40 senti ning kohtukulu 2450 krooni. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jääb vara üürile andmisel liisingfirma ees vastutavaks liisinguvõtja, kusjuures liisinguvõtja on kohustatud tasuma kõik vara valduse ja kasutamise käigus
tekkivad kulud. TsMS § 4 lg-st l tulenevalt on üüri tasumata jätmisel rikutud tegelikult liisinguvõtja huve, mitte aga liisingfirma AS Hansa Liising Eesti huve, kellele hageja tasub üksnes vara väljaostumakseid. Kehtinud ES § 34 kohaselt jäi AS-i Hansa Liising Eesti kinnistu omanikuks saamisel V. Mägiga 06. jaanuaril 1999. a sõlmitud üürileping jõusse. AS Hansa Liising Eesti on maakohtule esitanud täiendava volikirja, mille ta andis hagejale. Vastavalt ES § 375 lg-le 3 võib üürileandja suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud, mida hageja ka alates 1. märtsist 2002. a tegi. Tulenevalt ES § 375 lg-st 4 oleks pidanud üürnik tasuma suurendatud üüri ning vaidlustama selle kohtus. Ta ei teinud seda ning jättis suurendatud üüri tasumata. Kostjad ei ole vastu vaielnud asjaolule, et küttekollete remont ja hooldus, vee ja kanalisatsiooni süsteemi renoveerimine ning üldkasutatavate ruumide ja tarindite remont ning hooldus on vajalik. Alates 2000. aastast on tõusnud elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, prügiveo- jt hinnad ning maamaks. Maakohus rahuldas hagi üüri nõudes osaliselt 26 904 krooni 40 sendi ulatuses ning vähendas VÕS § 162 lg l alusel kostjatelt nõutud viivist 6000 kroonini, arvestades seda, et kostjad on osaliselt üüri tasunud.
4.Kostja V. Mägi esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Juhuks, kui jäetakse eelnimetatud taotlus rahuldamata, palus V. Mägi muuta maakohtu otsust ja mõista hagejalt V. Mägi kasuks välja 33% tema poolt esimese astme kohtus kantud õigusabikuludest. Hageja vaidles V. Mägi apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 19. jaanuari 2005. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus täiendas maakohtu otsust, mõstes hagejalt V. Mägi kasuks välja esimese astme kohtus kantud õigusabikulu 827 krooni. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sätestas ES § 28 lg 2 kõnealuse kinnistu ostumüügilepingu sõlmimise ajal, et üürileandjaks võib olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. AS Hansa Liising Eesti andis hagejale liisingulepinguga ning vara üleandmisevastuvõtmise aktiga õiguse olla üürileandjaks. Liisingulepingu üldtingimuste p 4.4 kohaselt on liisinguvõtjal õigus anda vara või selle osa üürile ainult liisinguandja eelneval nõusolekul. Vastavalt üldtingimuste p-le 5.5 on liisinguvõtja kohustatud hoidma vara korras ja tasuma kõik vara valduse ja kasutamise käigus tekkinud kulud. Samuti on liisinguvõtja vastavalt p-le 5.6 kohustatud tähtaegselt ja kohaselt tasuma kõik lepingu sõlmimisega ja vara omandi, valduse ja kasutusega seotud riiklikud ja kohalikud maksud ning tekkinud kulud ja kahjud. Vara üürile andmisel jääb liisingufirma ees vastutavaks liisinguvõtja, kusjuures liisinguvõtja on kohustatud tasuma kõik vara valduse ja kasutamise käigus tekkivad kulud, tegema hoone heakorras hoidmiseks ja normaalseks haldamiseks kõik toimingud, tasuma vara omandi, valduse ning kasutamisega tekkinud kulud ja kahjud. Vara üleandmise-vastuvõtmise aktiga andis AS Hansa Liising Eesti hagejale volituse liisingulepingu tähtaja vältel vara vabalt vallata ja kasutada ning teha sellest tulenevalt kõiki vajalikke toiminguid. Kuna hagejal liisinguvõtjana oli õigus vara üürile anda, siis muutus ta liisingulepingust tulenevalt
üürileandjaks ka juba enne vara liisimist sõlmitud üürilepingute suhtes. Alusetu on apellandi seisukoht, et hageja oleks saanud TsÜS § 115 lg 1 kohaselt seaduse alusel üüri tõsta vaid siis, kui ta oleks seda teinud kinnisasja omaniku nimel. Üüri suurendamise nõue ja üürinõue kuuluvad üürileandjale. Kuna ES § 28 lg 2 kohaselt üürileandja ei pidanud olema kinnisasja omanik ning hageja on üürileandja, siis oli tal õigus neid nõudeid esitada. Kostjad on ka ise oma käitumisega aktsepteerinud hagejat kui üürileandjat, tasudes üürimakseid hagejale ning nõudes temalt vajalike toimingute tegemist seoses hoone haldamisega. Hageja tõstis põhjendatult üüri 8 kroonilt ruutmeetri eest 20 kroonini ruutmeetri eest. Kostjad ei nõustunud üüri suurendamisega, kuid hagejal oli ES § 375 lg 3 kohaselt õigus suurendada üüri ühepoolselt.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kostja V. Mägi esitas kassatsioonkaebuse, milles palub Tartu Ringkonnakohtu otsus tühistada, teha uus otsus Tartu Ringkonnakohtule asja uueks läbivaatamiseks andmata ja jätta hagi rahuldamata. Samuti palub kostja välja mõista hagejalt kohtukulud. Kassaator leiab, et ringkonnakohtu kohaldatud ES § 28 lg 2 redaktsioon, mille kohaselt võis üürileandjaks olla omanik või tema poolt selleks volitatud isik, kehtis 16. juulist 1998. a kuni
28.novembrini 2000. a. Alates 29. novembrist 2000. a kehtis ES § 28 lg 2 niisuguses redaktsioonis, mille kohaselt üürilepingu järgi võib üürileandjaks olla vaid eluruumi omanik. AS Hansa Liising Eesti omandas kõnealuse kinnistu 8. veebruaril 2001. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. Kuna hageja ei saanud olla üürileandjaks, siis ei olnud tal õigust üürilepingut muuta.
7.Hageja leiab, et kassatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. AS Hansa Liising Eesti kui juriidiline isik saab oma õigusi teostada üksnes oma esindaja kaudu ning on oma volikirjaga kinnitanud vastustaja tegevuse õiguspärasust.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Tsiviilkolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
9.Vastavalt kohtute tuvastatud asjaoludele sõlmisid AS Hansa Liising Eesti liisinguandjana ja hageja liisinguvõtjana 2001. aasta jaanuaris Tartus Xxxx t 39 ja 39A asuva kinnistu suhtes liisingulepingu, millega AS Hansa Liising Eesti finantseeris ja omandas kõnealuse kinnistu eesmärgiga anda see hageja kasutusse ning tulevikus ka tema omandisse. Nimetatud liisingulepingu üldtingimuste p 4.4 kohaselt oli hagejal kui liisinguvõtjal õigus anda AS-i Hansa Liising Eesti eelneval nõusolekul liisitud kinnisasi või selle osa üürile. Vastavalt liisingulepingu lisaks nr 1 olevale vara üleandmisevastuvõtu aktile, millele kirjutasid alla AS Hansa Liising Eesti, hageja ning kõnealuse kinnistu endine omanik Jüri Vello Kaude, andis AS Hansa Liising Eesti hagejale volituse liisingulepingu kehtivuse ajal liisitud kinnisasja vabalt vallata ja kasutada ning teha sellest tulenevalt kõiki vajalikke toiminguid. 2. märtsil 2004. a andis AS Hansa Liising Eesti hagejale volikirja, mille kohaselt on
hageja volitatud sõlmima kinnistul asuvate eluruumide üürilepinguid ja hoolduslepinguid ning sätestama oma äranägemisel lepingute tingimused.
10.Ringkonnakohus kohaldas ES § 28 lg 2 kõnealuse liisingulepingu sõlmimise ajaks kehtivuse kaotanud redaktsiooni ning leidis ebaõigesti, et hagejale läksid tema ja AS-i Hansa Liising Eesti vahel sõlmitud liisingulepinguga, selle lisaga ning eraldi antud volikirjaga üle üürileandja õigused ja kohustused. Vastavalt liisingulepingu sõlmimise ajal kehtinud ES §-le 34 jäi eluruumi omandiõiguse või valduse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku või valdaja suhtes. Ka enne võlaõigusseaduse jõustumist, s.o enne 1. juulit 2002. a, sõlmitud liisingulepingu puhul ei omandanud liisinguvõtja liisitud eluruumi koheselt ning seega ei saanud ta üürniku nõusolekuta astuda üürileandjaks talle eluruumi liisinud isiku asemel juba tekkinud üürisuhtes ES § 34 alusel. Küll võisid liisingulepingu pooled sõlmida käsunduslepingu, mille alusel liisinguvõtja sai volituse esindada liisinguvõtjat enne liisingulepingu sõlmimist tekkinud üürisuhtes. Seega puudus hagejal ja AS-il Hansa Liising Eesti õigus ES §-st 34 tulenevalt otsustada, et hageja saab tema asemel üürileandjaks. Kohtute põhjendused, et hagejat tuleb lugeda üürileandjaks, sest üüri maksmata jätmine rikub eelkõige tema õigusi, ei tulene seadusest. Kuigi 29. novembrist 2000. a alates võis üürileandjaks ES § 28 lg 2 sõnastuse kohaselt olla eluruumi omanik, ei keelanud see säte omanikul anda valduse loovutamisel valduse saajale ka nõusolekut eluruumi üürilepingu sõlmimiseks kolmanda isikuga. Elamuseaduse § 46 sätestas ise otsesõnu ühe sellise võimaluse, lubades üürnikul üürileandja kirjalikul nõusolekul eluruumi allüürida. Seega ES § 28 lg 2 üksnes sätestas eelduse, et üldjuhul tuleb eluruumi osas üürileandjaks lugeda omanikku. Ka eluruumi kohta liisingulepingu sõlmimise korral võis liisinguandja anda liisingulepinguga või pärast selle sõlmimist eraldi tehinguga liisinguvõtjale nõusoleku liistud eluruum välja üürida.
11.Kuna hageja esitas hagi oma nimel, siis ei ole alust hagi käsitada AS-i Hansa Liising Eesti hagina. Kohtute põhjendus, et AS Hansa Liising Eesti andis hagejale volituse esindada üürivaidluses AS-i Hansa Liising Eesti, on asjakohatu. Kohtud pole tuvastatud, et V. Mägiga kõnealusest liisingulepingust varem sõlmitud üürileping oleks lõppenud ning hageja oleks talle eluruumi välja üürinud, kasutades talle liisingulepingu üldtingimustega ja AS-i Hansa Liising Eesti volitusega antud õigust eluruumi üürileandjana välja üürida. Ringkonnakohus tegi ES §-le 34 mittevastava järelduse, et AS-i Hansa Liising Eesti poolt hagejale antud nõusolek eluruum välja üürida, muutis hageja üürileandjaks ka enne liisingulepingut sõlmitud üürilepingus.
12.Kolleegium leiab, et ES § 28 lg 2 ja § 34 ei välistanud ka liisingulepingu poolte ja liistud eluruumi üürniku kokkulepet selles, et liisinguandja asemel saab üürileandjaks liisinguvõtja. Asjaoludest nähtuvalt ei ole hageja andnud kirjalikku nõusolekut sellele, et AS Hansa Liising Eesti asemele astub üürileandjaks hageja.
Ringkonnakohus on põhjendanud hagi rahuldamist ka sellega, et kostjad on ise oma käitumisega aktsepteerinud hagejat kui üürileandjat, tasudes üürimakseid hagejale ning nõudes temalt hoone haldamiseks vajalike toimingute tegemist. Kolleegium leiab, et ainuüksi need asjaolud ei saa tõendada seda, et üürnik on andnud nõusoleku senise üürileandja asendamiseks liisinguvõtjaga. Üüri maksmine liisinguvõtjale võib tähendada nt ka üürileandja maksekäsundi täitmist või liisinguandja poolt liisinguvõtjale loovutatud üürinõuete tasumist. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kokkulepe üürileandja vahetumiseks liisingulepingu sõlmimisel on kolmepoolne leping üürniku, liisinguandja ja liisinguvõtja vahel. Kohtud ei ole tuvastanud, et liisingulepinguga kõnealuse eluruumi omanikuks saanud AS-i Hansa Liising Eesti oleks olnud nõus üürileandja õiguste ja kohustuste loovutamisega enne liisingulepingu sõlmimist tekkinud üürisuhte osas.
13.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kindlaks tegema, kas hageja ja kostja vahel on üürileping, arvestades ES §-s 34 sätestatut ning võimalust, et hageja, kostja V. Mägi ja AS Hansa Liising Eesti leppisid kokku selles, et hageja saab üürileandjaks AS Hansa Liising Eesti asemel. Juhul, kui hageja ei olnud üüri tõstmise ajal üürileandjaks, ei ole tema tehtud üüri tõstmise tehingul kostjate jaoks õiguslikke tagajärgi. Lisaks peab ringkonnakohus arvestama hageja ja AS-i Hansa Liising Eesti vahel tehtud tehinguid tõlgendades võimalusega, et AS Hansa Liising Eesti loovutas hagejale üürinõuded, mis tal olid kostjate vastu ja volitas hagejat esindama AS-i Hansa Liising Eesti tehingulistes tahteavaldustes, sh üüri tõstmisel ES § 375 alusel. Volituseta tehtud tahteavaldusi on võimalik heaks kiita TsÜS §-de 128 ja 129 alusel.
14.Kohtukulude väljamõistmise otsustab asja lõplikult lahendav kohus vastavalt asja sisulise lahendamise tulemustele. J. Luik, P. Jerofejev, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.