Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-3-04 Otsuse kuupäev Tartu, 23. jaanuar 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu Kohtuasi Tiio-Helve Blomdahli hagi Scandic Hotels Eesti AS ja AS Finest Palace vastu rendilepingu osalise tühisuse tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. septembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/717/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tiio-Helve Blomdahli kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 5. jaanuar 2004. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat V. Kaasik ja kostjate esindaja vandeadvokaat T. Vaher. Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
23.septembri 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Advokaadibüroole V. Kaasik & Ko 22. oktoobril 2003. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna Linnakomisjoni
29.aprilli 1996. a otsusega nr 7412 tunnistati T.-H. Blomdahl omandireformi õigustatud subjektiks Tallinnas Vabaduse väljak 3 asuva hoone ja krundi osas. 29. augusti 2001. a Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 3514-k otsustati tagastada T.-H. Blomdahlile nimetatud hoonest 69/100 suurune mõtteline osa. Sama korraldusega kohustati AS Finest Palace kandma 69/100 hoonest oma bilansist maha ja andma selle T.-H. Blomdahlile aktiga üle. Nimetatud Tallinna Linnavalitsuse korraldus on vaidlustatud halduskohtus.
2.25. oktoobril 2001. a esitatud hagiavalduses palus T.-H. Blomdahl tunnustada Tallinna Hotellikoondise (AS Finest Palace õiguseellane) ja ühisettevõtte Finest Hotel Group S.P (Scandic Hotels Eesti AS õiguseellane) vahel 7. juunil 1988. a sõlmitud rendilepingu muutmise kokkuleppe p 1.2 tühisust.
3.Kostjatevahelise rendilepinguga on omandireformi objektiks olev vara antud rendile omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lg 1 nõudeid eirates. 25. veebruaril 2000. a leppisid AS Finest Palace ja Scandic Hotels Eesti AS rendilepingu muutmise kokkuleppe p-s 1.2 kokku, et esialgne rendiperiood lõpeb 31. detsembril 2025. a ning rentnikul on õigus ühepoolselt pikendada lepingut samadel tingimustel viieaastaste perioodide kaupa.
4.Omandireformi aluste seaduse § 18 lg 1 sätestab õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise õigustatud subjekti kaitseks, et kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara valdajal õigus vara rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. Tähtajatuid lepinguid on sama sätte kohaselt võimalik lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Kuna hageja ei ole kostjatele tähtajalise rendilepingu sõlmimiseks nõusolekut andnud, on rendilepingu p 1.2 vastuolus ORAS § 18 lg-ga 1 ja
tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg-ga 2.
5.Kostjate vastuväidete kohaselt ei sisaldanud rendilepingu 25. veebruari 2000. a muutmise kokkulepe uusi tingimusi, vaid koondas senised pooltevahelised rendisuhte tingimused ühte dokumenti. Juba 23. oktoobri 1990. a kokkuleppega sätestati, et rendilepingu esialgne tähtaeg on 31. detsember 2010. a ja et see pikeneb automaatselt 15 aasta võrra, s.o 31. detsembrini 2025. a.
6.Tallinna Linnakohus rahuldas 25. veebruari 2003. a otsusega hagi.
7.Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sätestab ORAS § 18 lg 1 teatud tehingute tegemise keelu omandireformi objektiks oleva varaga ja seaduse mõttest tulenevalt teenib see keeld omandireformi õigustatud subjektide huve. Omandireformi objektiks oleva vara valdajate kohustusest mitte teha ORAS § 18 lg-s 1 nimetatud tehinguid tuleneb ka omandireformi õigustatud subjekti subjektiivne õigus nõuda selle kohustuse täitmist ja kohustuse rikkumise korral tagajärgede kõrvaldamist.
8.Rendilepingu muudatuse kokkuleppe p-s 1.2 lepiti kokku 25. veebruaril 2000. a, s.o ajal, mil ORAS § 18 lg 1 keelas omandireformi objektiks olevat vara ilma õigustatud subjekti nõusolekuta tähtajaliselt rentida või muul viisil valdusesse anda. Kuna hageja ei andnud kostjatele nõusolekut tähtajaliseks rendisuhteks, on rendilepingu muudatuse kokkuleppe p 1.2 vastuolus ORAS § 18 lg-ga 1 ning tühine TsÜS § 66 lg 2 järgi. Õiguslikku tähendust ei oma asjaolu, et rendileping oli 1988. aastal sõlmitud tähtajalisena. Omandireformi aluste seaduse jõustumisega muutus rendiobjektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara õiguslik staatus ning ORAS § 18 lg-st 1 tuleneb selle vara suhtes tehingute sõlmimise erikord.
9.Hagejal on omandireformi õigustatud subjektina õigus nõuda õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist. Vara tagastamise osas on haldusmenetluses käimas küll kohtuvaidlus, kuid see ei muuda olematuks hageja seadusest tulenevat subjektiivset õigust taotleda vaidlusaluse vara tagastamist. Vara tagastamise korral rikub rendilepingu muutmise kokkuleppe vaidlustatud punkt vara tagastamise hetkest tekkivaid hageja omandiõigusest tulenevaid subjektiivseid õigusi. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10.Tallinna Ringkonnakohus tühistas kostja apellatsioonkaebuse alusel 23. septembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse ja jättis uue otsusega hagi rahuldamata.
11.Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei riku rendileping ega selle muutmise kokkuleppe p 1.2 vaidluse lahendamise aja seisuga hageja subjektiivseid õigusi ning seetõttu puudub tal õigus pöörduda kohtusse rendilepingu osalise tühisuse tuvastamise nõudega. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 4 lg 1 kohaselt on isikul õigus pöörduda kohtusse oma rikutud või vaidlustatud õiguse või vabaduse kaitseks. Hageja ei ole õigustatud vaidlustama kostjate vahel sõlmitud rendilepingut, mille pooleks ta ei ole.
12.Tallinna Linnavalituse 29. augusti 2001. a korraldus nr 3514-k, millega otsustati tagastada hagejale 69% suurune mõtteline osa Vabaduse väljak 3 asuvast hoonest, on vaidlustatud halduskohtus ja menetlus selles asjas ei ole lõppenud. Hageja ei ole hoone omanikuks saanud ja vaidlustatud rendileping ei takista omandireformi käigus vara tagastamist.
13.Hageja subjektiivseid õigusi peab olema rikutud juba hagi esitamise ajal. Rendilepingus ja selle
muutmise kokkuleppes sätestatud õigused ja kohustused saavad puudutada hagejat üksnes pärast seda, kui ta peaks saama hoone omanikuks ning seeläbi vaidlusaluse rendilepingu pooleks. Alles lepingupoole staatus annab hagejale võimaluse vara kasutustehingut kohtus vaidlustada.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
14.Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada.
15.Hageja leidis, et ORAS § 18 lg 1 on kehtestatud omandireformi õigustatud subjekti kaitseks. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et kui vaatamata ORAS § 18 lg-s 1 sisalduvale keelule, koormatakse vara tähtajalise rendilepinguga ilma õigustatud subjekti kirjaliku nõusolekuta, siis puudub viimasel tehingu suhtes hagemisõigus. Sellisel juhul on ORAS § 18 lg 1 puhul tegemist seadusandliku fiktsiooniga ning olukorra legaliseerimisega, kus seadusevastast tehingut võib teha ilma, et see alluks kohtulikule kontrollile.
16.Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
17.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
18.Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et rendilepingu 25. veebruari 2000. a muutmise kokkulepe ei riku vaidluse lahendamise aja seisuga hageja subjektiivseid õigusi ning seetõttu puudub tal õigus pöörduda kohtusse rendilepingu osalise tühisuse tuvastamise nõudega.
19.Senises kohtupraktikas on tunnustatud kohtute pädevust otsustada omandireformi õigustatud subjekti või eluruumide erastamise õigustatud subjekti hagi alusel tehingute kehtivuse üle, mille pooleks nimetatud isikud ei ole (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused 21. veebruarist 1996. a tsiviilasjas nr 3-2-1-20-96, RT III 1996, 9, 128; 3. maist 1999. a tsiviilasjas nr 3-2-1-44-99, RT III 1999, 15, 154; 27. aprillist 2000. a tsiviilasjas nr 3-2-1-64-00, RT III 2000, 12, 135; 8. juunist 2001. a tsiviilasjas nr 3-2-1-85-01, RT III 2001, 21, 228; Riigikohtu erikogu otsus 20. detsembrist 2001. a haldusasjas nr 3-3-1-15-01, RT III 2002, 4, 34). Kolleegium on viidatud lahendites leidnud, et kui õigusvastaselt võõrandatud vara ei saa tagastada põhjusel, et see on teise füüsilise isiku omandis, siis on õigustatud subjektil õiguslik huvi esitada tuvastushagi võõrandamistehingu tühisuse tuvastamiseks. See seisukoht ei tähenda aga, et omandireformi õigustatud subjektil võib olla õigustatud huvi üksnes õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandamistehingute suhtes.
20.Alates 2. märtsist 1997. a on ORAS § 18 lg 1 neljanda lause kohaselt kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni vara praegustel valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. Kuna vaidlustamata asjaoludest nähtuvalt sõlmisid kostjad kõnealune rendilepingu muutmise
kokkuleppe pärast ORAS § 18 lg 1 eespool viidatud redaktsiooni kehtima hakkamist, siis on hagejal tuvastushuvi selle vastu, kas rendilepingu tähtaja muutmine on ORAS § 18 lg 1 neljandas lauses sätestatust tulenevalt kehtiv või mitte. V. Kõve, L. Laarmaa, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.