Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-129-03 Otsuse kuupäev Tartu, 3. detsember 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed J. Luik ja T. Tampuu Kohtuasi OÜ Kippling hagi Rocco Kaubanduse OÜ vastu rendilepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekitatud kahju hüvitamiseks ning OÜ Rocco Kaubanduse vastuhagi rendilepingujärgse võlgnevuse väljamõistmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. juuni 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/867/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Rocco Kaubanduse OÜ kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 3. november 2003. a Istungil osalenud isikud Rocco Kaubanduse OÜ lepinguline esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. juuni 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Rocco Kaubanduse OÜ-le 23. juulil 2003. a tasutud kautsjon 3407 (kolm tuhat nelisada seitse) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.7. augustil 2002. a esitas OÜ Kippling Tallinna Linnakohtule hagi Rocco Kaubanduse OÜ vastu, paludes kostjalt välja mõista rendilepingu rikkumisega, lepingu ebaseadusliku lõpetamisega ja vara alusetu omandamisega tekitatud kahju 497 342 krooni 91 senti, millest 45 370 krooni 67 senti oli lepingu rikkumisega tekitatud kahju, 22 181 krooni 39 senti alusetult omandatud ettemaks, 129 800 krooni leppetrahv ning 299 990 krooni 85 senti lepingu ennetähtaegselt põhjuseta lõpetamisega tekitatud kahju, mis ületas leppetrahvi.
2.
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 20. aprillil 2000. a rendilepingu nr 11, millega kostja rentis
1.juulini 2005. a hagejale Tallinnas Lõuna Kaubanduskeskuses asuva müügikoha nr 11. Lepingu p 4.1.1 järgi kohustus kostja müügikoha hagejale üle andma hiljemalt 1. juulil 2000. a. Rendilepingu objekti üleandmine-vastuvõtmine toimus aga alles 15. detsembril 2000. a. Hageja sõlmis lepingu eesmärgiga pidada renditud pinnal toitlustusasutust ja arvestas kokkulepitud tähtajaga. Kuna objekti üleandmisega viivitati, tekkis hagejal 45 370 krooni 67 sendi suurune kahju. Rendilepingu p 4.2.9 kohaselt kandis hageja kostjale üle 129 800 krooni käsiraha kommunaal- ja teiste maksete tasumiseks. Rendilepingu lõpetamisel oli hageja rendivõlg 78 218 krooni 61 senti ning kostja oleks pidanud talle tagastama kasutamata osa ettemaksust. Kostja tagastas aga ainult 29 400 krooni, säästes seega alusetult 22 181 krooni 39 senti. Kostja saatis 31. mail 2002. a hagejale teate rendilepingu ennetähtaegselt lõpetamise kohta, tuginedes lepingu p-le 4.1.8, kuna väidetavalt võlgnes hageja 86 515 krooni 35 senti renti. Sama päeva õhtul vahetas kostja renditud ruumide uste lukud. Kostjal oli seaduse ja lepingu kohaselt õigus nõuda rendilepingu lõpetamist, mitte seda ühepoolselt lõpetada. Rendilepingu p 4.1.7 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale trahvi 129 800 krooni rendilepingu ühepoolse ennetähtaegse põhjuseta lõpetamise eest. Hageja tunnistas, et jättis tasumata 78 218 krooni
61 senti renti, kuid samas oli ta lepingu sõlmimisel teinud ettemaksu 129 800 krooni, mis tuli tasaarvestada kostja rendinõudega. Seega puudus alus rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Hageja oli sunnitud toitlustusasutuse tegevuse lõpetama ning kandis lepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu otseseid kulusid 89 103 krooni 85 senti. Lisaks sellele jäi hagejal ajavahemikul
1.juunist kuni 30. septembrini 2002. a saamata tulu 340 687 krooni. Saamata jäänud tulu osas lähtus hageja eelmise aasta sama ajavahemiku kasumist, hageja tehtud eelarvest, toitlustuskoha kulubaasi olulisest vähenemisest ja tarbijahinnaindeksi tõusust.
3.Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja väitis, et ta ei viivitanud rendiobjekti üleandmisega, sest lepingu p 4.1.1 ei sätesta, mis aastal on kostja kohustatud müügikoha hagejale üle andma. Ta ei saanud rendiobjekti 2000. a juulis üle anda, kuna kaubanduskeskuse ehitus kestis ning kostja sai riigilt ehitusloa alles 24. augustil 2000. a. Võlaõigusseaduse § 103 lg 2 kohaselt võib seda käsitada kui vabandatavat kohustuse rikkumist vääramatu jõu tõttu. Kostjal oli õigus rendileping ühepoolselt lõpetada, sest hageja võlgnes talle 87 641 krooni 30 senti renti. Hageja makstud 129 800 krooni oli käsiraha kommunaal- ja muude maksete tasumiseks, mitte renditasu ettemaks. Kostja palus vastuhagis mõista hagejalt välja rendilepingust tuleneva viivise 50 007 krooni 72 senti.
4.Tallinna Linnakohtu 3. aprilli 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 362 182 krooni. Vastuhagi rahuldas kohus täies ulatuses. Kohus tegi tasaarvestuse, mille tulemusena mõistis kostjalt lõpliku summana välja 312 174 krooni 30 senti. Kohus leidis, et rendileping lõpetati ebaseaduslikult ning et sellega tekkinud kahju, sh saamata jäänud tulu hüvitamise kohustus tuleneb Eesti NSV tsiviilkoodeksi §-st 222. Kostja peab hagejale hüvitama seoses lepingu ebaseadusliku lõpetamise tõttu saamata jäänud tulu. Oli mõistlik ja põhjendatud, et selle arvestamise aluseks oli samades ruumides samal tegevusalal saadud tulu samal perioodil aasta tagasi, s.o perioodil 1. juunist 30. septembrini 2001. a. Hageja lähtus oma arvestustes eelkirjeldatud alustest ja sai saamata jäänud tuluks 340 687 krooni. Kostja ei esitanud sellele vastuväiteid.
5.Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja ja palus kohtuotsuse tühistada osas, millega temalt mõisteti hageja kasuks välja 340 687 krooni saamata jäänud tulu, ning jätta selles osas hagi rahuldamata. Kostja väitis, et ta ei ole omaks võtnud hageja esitatud saamata jäänud tulu arvestust. Hageja esitatud eelarve, mille alusel linnakohus tegi kindlaks hagejal saamata jäänud tulu suuruse, on koostanud määratlemata isik ning sellest ei ole aru saada, missuguse ettevõtte kohta on kasumiprognoos tehtud. Hageja on esitanud oma kasumiaruande ajavahemiku 1. juuni 2001. a kuni 30. september 2001. a kohta. Sellest nähtub käibe oluline langus. Samas aga oleks hageja esitatud saamata jäänud tulu arvestuse kohaselt tema kasum pidanud suurenema 3,38 korda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 25. juuni 2003. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.
7.Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis linnakohus, et kostja lõpetas hagejaga rendilepingu ebaseaduslikult ja sellega hagejale tekitatud kahju tuleb kostjalt välja mõista. Selles osas ei ole kohtuotsust vaidlustatud. Kahjude hulka kuulus ka saamata jäänud tulu 340 687 krooni. Hageja võttis
saamata jäänud tulu arvutamisel aluseks samades ruumides samal tegevusalal saadud tulu samal perioodil aasta tagasi ja esitas kohtule selle tulu arvestuse. Saamata jäänud tulu arvestamise metoodikale ja summa suurusele kostja vastuväiteid ei esitanud.
8.Linnakohus ei ole teinud otsust tõenditele tuginemata, nagu väidab apellant. Kohus võttis saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemisel aluseks hageja esitatud raamatupidamise andmed eelmise aasta sama perioodi tulude ja kulude kohta ning eelarvelise kalkulatsiooni vaidlusaluse perioodi kulude ja tulude kohta. Kuna kostja esitatud raamatupidamise andmetele ja nende alusel arvutatud prognoositava kasumi suurusele mingeid vastuväiteid ei esitanud, ei olnud kohtul alust neid tõendeid rohkem analüüsida ega teisiti hinnata. Kohus ei või TsMS § 229 lg 2 kohaselt asjas, mis ei riiva avalikku huvi, rajada otsust asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud.
9.Kostja apellatsioonkaebuse väited, et esitatud kasumi prognoos (maakohtu toimiku leht 45) on ebaselge ega vasta tõendi tunnustele, et kasumiaruandest nähtuv käibe langus ja tuntud kaubamärgi kasutamisest loobumine ei viita kuidagi majandusliku olukorra paranemisele ning et perioodi
1.juunist 30. septembrini 2001. a kohta esitatud kasumiaruanne on vastuolus raamatupidamise seadusega ega näita tegelikku rahalist seisu sel perioodil, on kõik uued väited, mida kostja esimese astme kohtus ei esitanud. TsMS § 319 lg 2 mõtte kohaselt jättis ringkonnakohus uued väited tähelepanuta.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Kassatsioonkaebuses palub Rocco Kaubanduse OÜ tühistada ringkonnakohtu otsuse ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule.
11.Ringkonnakohus jõudis seadusel mittepõhinevale järeldusele, et linnakohtul ei olnud alust tõendeid rohkem analüüsida ega teisiti hinnata, kui seda tegi hageja. Linnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4, mille kohaselt peab kohus oma otsuses analüüsima kõiki kogutud tõendeid. Kui kostja on esitanud vastuväite selle kohta, et hagi on tõendamata, peab kohus otsuses analüüsima, kas nõue on hageja esitatud tõenditega tõendatud või mitte. Analüüsile ei saa teha mööndusi sellest sõltuvalt, kui põhjalikult on kostja esitanud nõudele vastuväiteid. Kohus jõudis järeldusele, et on mõistlik võtta saamata jäänud tulu arvestamise aluseks samades ruumides sama tegevusalaga saadud tulu samal perioodil aasta tagasi. Kohtu poolt saamata jäänud tuluna väljamõistetud summa ei vastanud nimetatud järeldusele, vaid oli üle kolme korra suurem sama perioodi väidetavast tulust aasta tagasi.
12.Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 6, jättes viitega TsMS § 319 lg 2 mõttele vastamata apellatsioonkaebuse osadele põhjendustele. Linnakohus ei oleks tõendeid hinnates rikkunud TsMS § 229 lg 2, sest kostja oli viidanud sellele, et hagi on tõendamata.
13.OÜ Kippling ei ole vastust kassatsioonkaebusele esitanud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
15.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 164 lg 1 p 1 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses muu
hulgas välja hageja nõuded ja kostja vastuväited. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 171 lg 1 kohaselt tagab kohus kohtuistungil protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimaluse.
16.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Eelduseks, et mingit asjaolu saaks tõendada, on omakorda see, et väide asjaolu kohta esitataks konkreetse väitena. Hagiavalduse lisas on hageja esitanud saamata jäänud tulu arvestuse (maakohtu toimiku leht 45). Asja materjalide kohaselt on kostja väitnud, et hagi on tõendamata (maakohtu toimiku leht 132), kuid ta ei ole täpsustanud, miks ta peab saamata jäänud tulu hüvitamise nõuet ebaõigeks.
17.Eespool nimetatud kohtu kohustusest tagada pooltele võimalus välja selgitada asjas tähtsad asjaolud (vt käesoleva otsuse p 15) tuleneb, et linnakohus oleks pidanud juhtima kostja tähelepanu asjaolule, et saamata jäänud tulu osas on tema vastuväide üldine ning põhjendamata, sest ta pole selle kinnituseks tõendeid esitanud. Alles siis, kui kostja oleks jäänud oma üldsõnalise vastuväite juurde, võinuks linnakohus asja lahendada hageja esitatud väiteid ja tõendeid analüüsides, arvestades hageja kasuks asjaolu, et kostja vastuväide jäi üldsõnaliseks. Eelneva tõttu on ebaõige kassatsioonkaebuse väide, et juhul, kui kostja on esitanud üldsõnalise väite hagi tõendamatuse kohta, kuigi hageja on hagis oma nõuet põhjendanud, peab kohus piirduma hageja esitatud tõendite analüüsiga. Kohus peab kooskõlas TsMS § 171 lg-ga 1 juhtima kostja tähelepanu vastuväite täpsustamise vajadusele.
18.Kuna kostja esitas hageja kahjuhüvitise arvestusele vastuväited apellatsioonkaebuses (vt otsuse p 5) ja linnakohus oli rikkunud TsMS § 171 lg 1 (vt otsuse punktid 15-17), siis oleks ringkonnakohus pidanud sisuliselt hindama neid kostja vastuväiteid. Seetõttu on õige kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 6, jättes vastamata osale apellatsioonkaebuse põhjendustele, õigustades kujunenud olukorras vastamata jätmist ebaõigesti TsMS § 319 lg-s 2 sätestatuga.
19.Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et linnakohtu otsus ei vasta TsMS § 231 lg-s 4 sätestatud nõuetele seetõttu, et otsuse resolutsioon on vastuolus põhjendava osaga. Kolleegium märgib, et linnakohus on otsuse põhjendavas osas viidanud üksnes sellele, et saamata jäänud tulu arvestamise aluseks on mõistlik võtta samades ruumides sama tegevusalaga saadud tulu samal perioodil aasta tagasi. Sellest ei saa veel järeldada, et saamata jäänud tulu järgmisel aastal peab tingimata olema sama suur kui võrreldaval perioodil aasta tagasi. J. Odar, J. Luik, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.