Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-102-03 Otsuse kuupäev Tartu, 21. oktoober 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed J. Luik ja T. Tampuu Kohtuasi AS Hansa Liising Eesti hagi Helju Lati, Pille Lati ja Heidi Pikaru vastu uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse ja üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ning eluruumist väljatõstmiseks ilma teist eluruumi vastu andmata. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 21. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/277/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 29. september 2003. a Istungil osalenud isikud Istungile osalejaid ei ilmunud. Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
21.aprilli 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada OÜ-le SPONDA MET 14. mail 2003. a AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Hansa Liising Eesti esitas 16. jaanuaril 2002. a Tallinna Linnakohtule hagi Helju Lati, Pille Lati ja Heidi Pikaru vastu, paludes tunnustada hageja õigust keelduda Tallinnas Vana-Kalamaja tn 16/18-9 asuva eluruumi osas uue üürilepingu sõlmimisest Helju Latiga, lugeda selle eluruumi osas Helju Latiga 29. detsembril 2000. a sõlmitud eluruumi üürileping nr 42 lõppenuks ning tõsta kostjad ja teised nendega koos elavad isikud sellest eluruumist välja ilma teist eluruumi vastu andmata.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Helju Latt ja AS Suva 29. detsembril 2000. a eluruumi üürilepingu nr 42 Tallinnas Vana-Kalamaja tn 16/18-9 asuva eluruumi üürimiseks tähtajaga 1. jaanuarist 2001. a kuni 31. detsembrini 2001. a. AS Suva müüs kõnealuse elamu 4. juulil 2001. a hagejale. Hageja saatis
17.oktoobril 2001. a H. Latile teate eluruumi üürilepingu lõppemise kohta ja palus eluruumi vabastada. Sellele teatele vastas H. Latt 12. novembri 2001. a kirjaga, et ta soovib eluruumi üürnikuna edasi kasutada. Kostjad pole eluruumi siiani vabastanud, vaatamata sellele, et üürileping on lõppenud ja uut üürilepingut ei ole sõlmitud. Samas ei ole kostjad vastu võtnud hageja pakutud võimalust osta eluruum soodustingimustel ega aktsepteerinud hageja teisi esitatud ettepanekuid. Need asjaolud kinnitavad üheselt, et kostjad ei soovi enam jätkata vaidlusaluse eluruumi kasutamist. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 4 sätestab, et üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist. Antud juhul on need tingimused täidetud, mistõttu üürileandjal oli alus keelduda uue üürilepingu sõlmimisest ja varem kehtinud üürileping lõppes pärast tähtaja möödumist.
3.Kostjad hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt tuleneb kostja Helju Lati kui üürniku õigus üürilepingu pikendamiseks või uue lepingu sõlmimiseks üürilepingu p-st 4.2. Elamuseaduse § 33 lg 1
p 4 on erandkorras rakendatav juhul, kui üürileandja ja üürniku vahel puudusid üürisuhted enne tähtajalise üürilepingu sõlmimist. Sisuliselt muudeti üürilepingu nr 42 sõlmimisega kehtiva üürilepingu ühte tingimust, s.o tähtaega. Üürisuhe on kestnud aastaid ja kostjatel on õigus sotsiaalsele tagatisele ES § 32 järgi. Seega ei ole lepingu punkt, mis kohustab kostjaid vabastama eluruumi pärast üürilepingu tähtaja möödumist, kooskõlas ES §-s 32 sätestatud kostjate eesõigusega sõlmida lepingu tähtaja möödumisel uus üürileping. Kostjad teatasid 12. novembri 2001. a tähitud kirjaga hagejale soovist üürisuhet jätkata ja sõlmida uus üürileping ES § 32 lg 1 alusel. Kuna kostjad esitasid tähtaegselt avalduse uue üürilepingu sõlmimiseks ega ole eluruumist välja kolinud, siis ei saa tunnustada hageja õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest ja tõsta kostjaid eluruumist välja.
4.Tallinna Linnakohus jättis 17. detsembri 2002. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on tegemist pikaajalise üürisuhtega. Ebaõige on hageja väide, nagu oleks selles asjas kohaldatav ES § 33 lg 1 p 4. Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas poolte vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks oma eesõiguse uuendada lepingut. Elamusuhetes ei kehti lepinguvabaduse põhimõte täiel määral. Elamuseaduse § 5 järgi ei tohi kedagi eluruumist välja tõsta või piirata tema poolt eluruumi kasutamise õigust teisiti, kui elamuseaduses sätestatud alustel ja korras. Üürilepingu punkt 4.1, mis kohustab kostjaid vabastama eluruumi pärast tähtaja möödumist, ei ole kooskõlas ES §-s 32 sätestatud kostjate eesõigusega lepingu tähtaja möödumisel sõlmida uus üürileping. Hagejal on õigus vaidlustada kostjate eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks üksnes põhjendatud vajaduse korral ES § 33 kohaselt. Õige on kostja väide, et sotsiaalseid tagatisi peab pakkuma riik ja eraõiguslikul juriidilisel isikul on õigus saada oma omandilt tulu. Pärast hagi esitamist pidas hageja võimalikuks sõlmida kostjatega uus üürileping üksnes juhul, kui üürimäär oleks 50 krooni/m2 ehk 2440 krooni kuus. Üürilepingu tingimuste muutmine (üüri suurendamine) peab olema põhjendatud ning kooskõlas ES § 371 lg-ga 2 ja §-ga 375. Ebaõige on kostjate väide, et pooled on TsK § 166 lg 2 alusel sõlminud uue üürilepingu. Kostjatel on õigus taotleda hagejalt uue üürilepingu sõlmimist vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks. Hageja nõue lugeda 29. detsembril 2000. a sõlmitud eluruumi üürileping nr 42 lõppenuks, on põhjendamatu, kuivõrd ES § 51 lg 1 kohaselt lõpeb üürileping tähtaja möödumisel ilma kohtupoolse tunnustuseta.
5.Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, taotledes kohtuotsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist. Hageja leidis, et linnakohus tõlgendas ja kohaldas vääralt ES § 33 lg 1 p 4. Elamuseaduse § 32 lg 2 sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Antud juhul sätestati üürilepingus teisiti, sest üürilepingu p 4.2 kohaselt loetakse leping pikenenuks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki osapool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Sellisel juhul oleks üürileping kestnud vaid kuni 31. oktoobrini 2002. a. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus muutis 21. aprilli 2003. a otsusega linnakohtu otsuse põhjendusi.
7.Ringkonnakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas üürilepingu punktid 2.2.13, 4.1 ja 4.2 võimaldavad üürniku uue üürilepingu sõlmimise eesõiguse välistamiseks kohaldada ES § 33 lg 1 p 4 või mitte. Üürilepingu p 2.2.13 sätestab, et üürnik on kohustatud üürilepingu lõpetamisel ning eluruumist väljakolimisel vabastama ja andma üürileandjale akti alusel üle eluruumi ning selle seadmed korras, mis vastab lepingu lisas 1 fikseeritud olukorrale. Üürilepingu p 4.1 sätestab, et leping kehtib
1.jaanuarist 2001. a kuni 31. detsembrini 2001. a koos kohustusega üürileandja nõudel pärast lepingu lõppemist korter vabastada. Seega on lepingu p-des 4.1 ja 2.2.13 kokku lepitud selles, et üürnik on kohustatud üürileandja nõudel pärast lepingu lõppemist korteri vabastama. Samas sätestab üürilepingu p 4.2, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki osapool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse leping pikenenuks üheks aastaks. Seega tuleneb sellest lepingupunktist üheselt üürniku õigus taotleda uue üürilepingu sõlmimist. Vaidlust ei ole selle üle, et H. Latt taotles hagejalt uue üürilepingu sõlmimist tulenevalt lepingu p-s 4.2 kokkulepitust enne üürilepingu tähtaja möödumist. Eeltoodu tõttu ei saa ES § 33 lg 1 p 4 kohaldada. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 4 eesmärk on anda üürileandjale võimalus välistada üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Tegemist on erandiga üldisest normist (ES § 32 lg 1), mille kohaselt on lepingut nõuetekohaselt täitnud üürnikul eesõigus sõlmida uus üürileping. Seetõttu peab erandi kohaldamise soov olema üürilepingus selgelt väljendatud, sest see võimaldab üürnikul aegsasti enne üürilepingu tähtaja lõppemist otsida endale uus eluruum. Käesoleval juhul ei tulenenud üürilepingust selgelt, et üürnik on kohustatud pärast lepingu tähtaja möödumist eluruumi vabastama, sest üürnik võis lepingu p 4.2 ja ES § 32 lg 1 järgi arvestada uue üürilepingu sõlmimise võimalusega.
8.Põhjendamatu ja tõendamata on hageja väide, et kostjad ei soovi jätkata vaidlusaluse eluruumi kasutamist. Kostjad kasutavad eluruumi käesoleva ajani ja on avaldanud hagejale soovi teha seda üürilepingu alusel. Käesolevas vaidluses ei ole oluline, kui kaua on kostjad eluruumi kasutanud.
9.Elamuseaduse § 32 lg 3 esimese lause kohaselt on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks, kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist. Hageja ei ole esitanud kohtusse hagi uute üüritingimustega lepingu sõlmimiseks ES § 32 lg-s 3 mainitud tähtaja jooksul ning seega rakendus ES § 32 lg 3. lõikes lõike teise lause tagajärg, mille kohaselt loetakse üürileping pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Seega pikenes poolte vahel
29.detsembril 2000. a sõlmitud leping 31. detsembril 2001. a ühe aasta võrra. Hageja oleks saanud sellist olukorda vältida, kui ta seaduses sätestatud tähtajal oleks lisaks hagiavalduses esitatud nõuetele alternatiivselt esitanud ka uue üürilepingu sõlmimise nõude juhuks, kui kohus jätab nõude üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks rahuldamata.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Kassatsioonkaebuses palub AS Hansa Liising Eesti tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsuse ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
11.Tallinna Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud ES § 33 lg 1 p 4, sest on nimetatud sätte rakendamisel arvestanud seadusest mittetulenevaid asjaolusid, mis seonduvad hoopis üürilepingu automaatse pikenemise küsimusega. Oluline on see, et kui üürileping on pikenenud, siis ei saa tõusetuda küsimust üürniku eesõigusest uue üürilepingu sõlmimiseks, sest sellisel juhul reguleerib poolte vahelisi õigussuhteid juba uus (pikenenud) üürileping. Ringkonnakohtu otsusest ei tulene, et üürileping oleks pikenenud. Sellele viitab asjaolu, et esimese astme kohus ja ringkonnakohus on käsitlenud vaid küsimust, kas üürnikul on eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks või mitte. Üürilepingu pikenemise välistas asjaolu, et hageja esitas 17. oktoobril 2001. a kostjale H. Latile teate, mille kohaselt ei soovinud hageja enam H. Latiga uut üürilepingut vaidlusaluse eluruumi suhtes sõlmida, vaid soovis eluruumi vabastamist. Seega ei saanud üürileping ES § 32 lg 2 ega üürilepingu p 4.2 kohaselt pikeneda. Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-72-02 asunud seisukohale, et kui üürilepingus on sätestatud üürniku kohustus üürilepingu lõppedes üürile antud ruumid viivitamatult vabastada, siis ei pea üürileandja üldse esitama üürnikule enne üürilepingu tähtaja möödumist ES § 32 lõikes 2 nimetatud teadet üürilepingu lõppemise kohta.
12.Tallinna Ringkonnakohus on motiveerinud ES § 33 lg 1 p 4 kohaldamata jätmist asjaoluga, et üürilepingu punktis 4.2 on välja toodud üürniku õigus taotleda uue üürilepingu sõlmimist. Seaduse järgi ei anna aga nimetatud üürniku õiguse eraldi sätestamine võimalust ES § 33 lg 1 p 4 kohaldamata jätmiseks. Uue üürilepingu sõlmimise taotlemise õigus on üürnikul ES § 32 lg 2 alusel. Ringkonnakohus on ülaltooduga rikkunud ka Riigikohtu kohtupraktikas tunnustatud seisukohtasid. Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-25-03 asunud seisukohale, et ES § 33 lg 1 p 4 kohaldamiseks peab üürilepingu sisust tulenema selgelt see, et üürnikul puudub eesõigus uue lepingu sõlmimiseks. Käesoleval juhul on üürniku kohustus pärast üürilepingu lõppemist korter vabastada sätestatud üürilepingu punktis 4.1 selgelt ning üheselt mõistetavalt.
13.Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning asi tuleb saata tagasi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
15.Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et ES § 33 lõike 1 p 4 ei saa kohaldada, sest üürilepingus on üürnikule antud õigus taotleda uue üürilepingu sõlmimist. Kolleegium leiab, et eluruumi üürilepingu pikenemise võimaluse ettenägemine juhuks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist, ei välista ES § 33 lõike 1 p 4 kohaldamist juhul, kui üürilepingus on selgelt sätestatud üürniku kohustus eluruum vabastada üürileandja nõudel pärast üürilepingu lõppemist.
16.Asjaoludest nähtuvalt oli käesoleval juhul üürilepingu p-s 4.1 selgelt kirjas üürniku kohustus pärast üürilepingu lõppemist vabastada eluruum üürileandja nõudel. Üürilepingu p 4.2, mille kohaselt loetakse üürileping pikenenuks üheks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotle
kumbki pool üürilepingu lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist, ei andnud kostjatele õigust nõuda hagejalt uue üürilepingu sõlmimist, vaid üksnes nägi ette kostjaid soodustava tagajärje - üürilepingu pikenemise - juhul, kui üürileandja ei teata üürnikule üürilepingu lõpetamisest enne üürilepingu tähtaja möödumist. Kuna asjaoludest nähtuvalt teatas hageja kostja Helju Latile üürilepingu lõpetamisest enne üürilepingu tähtaja möödumist, siis üürileping ei pikenenud üürilepingu p 4.2 alusel. Sellega muutus kostjatele kohustuslikuks üürilepingu punkt 4.1. Üürilepingu p 4.1 sõnastusest tulenevalt pidid kostjad arvestama sellega, et üürileping lõpeb üürileandja nõudel pärast aastase tähtaja möödumist.
17.Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud ES § 32 lg 3. Nimetatud sätet saaks kohaldada juhul, kui üürileandja on enne lepingutähtaja möödumist teinud üürnikule ettepaneku sõlmida uus üürileping. Asjaoludest nähtuvalt ei ole hageja enne üürilepingu tähtaja möödumist teinud sellist ettepanekut. L. Laarmaa, J. Luik, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.