Kohtuasja number 3-2-2-2-03 Määruse kuupäev Tartu, 3. oktoober 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed V. Kõve ja T. Tampuu Kohtuasi Toivo Siitami hagi Eesti Apostlik-Õigeusu Kiriku ja OÜ Beetahansa vastu korteriomandile omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Linnakohtu 12. märtsi 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2/3/24-7672/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Beetahansa teistmisavaldus Asja läbivaatamise kuupäev 15. september 2003. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta OÜ Beetahansa avaldus Tallinna Linnakohtu 12. märtsi 2003. a otsuse teistmiseks rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Toivo Siitam esitas 11. septembril 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi Eesti Apostlik-Õigeusu Kiriku (edaspidi EAÕK) ja OÜ Beetahansa vastu. Hagis palus hageja tunnustada tema omandiõigust Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistrisse registriosa number 1751 all kantud korteriomandile asukohaga Tallinn Kaarli pst 7-3 (edaspidi korteriomand). Samuti palus ta kanda Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistrisse registriosa nr 1751 teise jakku omanikuna Toivo Siitam.
2.Hagiavalduse kohaselt tagastati EAÕK-le õigusvastaselt võõrandatud varana elamu Kaarli pst 7 (endine kinnistu 4540), maa kinnistati ja sellel asuv elamu jagati korteriomanditeks. Hageja on Kaarli pst 7-3 asuva korteri üürnik. EAÕK müüs korteriomandi 2. veebruaril 2001. a 453 000 krooni eest OÜ-le Beetahansa. 15. märtsil 2001. a tegi hageja nii müüjale kui ostjale avalduse ostueesõiguse teostamiseks. 20. aprillil 2001. a kanti OÜ Beetahansa omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja on korduvalt soovinud ostja nõusolekut kande tegemiseks kinnistusraamatusse, kuid OÜ Beetahansa on sellest keeldunud. Hageja on tasunud ostuhinna 453 000 krooni notari deposiiti.
3.EAÕK oli kohtule esitatud vastuses seisukohal, et ta ei ole asjas protsessiosaline, kuna oli korteriomandi müünud OÜ-le Beetahansa.
4.Hagile esitatud vastuses OÜ Beetahansa hagi ei tunnistanud. Tema arvates võinuks hageja ise osaleda korteriomandi müümiseks korraldatud enampakkumisel. EAÕK pakkus hagejale varem korteriomandi eesõigusega omandamise võimalust, millest hageja keeldus. OÜ Beetahansa ostis hageja jaoks korteri, kuhu hageja keeldus elama asumast. Ka ei ole hageja tähtajaks tasunud notari deposiiti korteriomandi ostuhinda ja korteriomandi omandamise kulusid. Kohtuistungil ei esitanud OÜ Beetahansa hagile vastuväiteid ja leidis, et hageja nõue ostueesõiguse teostamiseks on põhjendatud, kuid palus kohustada hagejat kandma OÜ Beetahansa arvele kulud.
5.Hageja esitas ka hagiavalduse täienduse, milles palus lisaks varem esitatud nõuetele kustutada Tallinna Kinnistusjaoskonna Korteriomandi Kinnistusregistri registriosa nr 1751 kolmanda jao kanne nr 2 ja neljanda jao kanne nr 1. Nimetatud kannetega on keelatud kinnistu käsutamine Andrei Puzõrjovi kasuks ja kantud kinnistusraamatusse hüpoteek sama isiku kasuks. 12. märtsi 2003. a
määrusega eraldas kohus nimetatud nõude eraldi menetlemiseks.
6.Tallinna Linnakohus rahuldas 12. märtsi 2003. a otsusega hagi ning tunnistas hageja omandiõigust korteriomandile ja otsustas hageja kanda korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Kohtuotsuse kohaselt tuli otsuse jõustumisel T. Siitami poolt 12. aprillil 2001. a Tallinna notar G. Savisaare arvele kantud 453 000 krooni ning lepingu sõlmimise kulu (notaritasu 1888 krooni ja kinnistamislõiv 1330 krooni) kanda OÜ Beetahansa arvele. OÜ-lt Beetahansa mõisteti hageja kasuks välja kohtukulu 34 000 krooni.
7.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tagastati Tallinna Linnavalitsuse 3. juuni 1994. a korralduse nr 1032-k ja 12. aprilli 1995. a korralduse nr 959-k kohaselt EAÕK-le Kaarli pst 7 asuvad hooned ja õigusvastaselt võõrandatud maa aadressil Kaarli pst 7. 2. veebruari 2001. a korteriomandi ostumüügi- ja asjaõiguslepingu kohaselt müüs EAÕK korteriomandi OÜ-le Beetahansa 453 000 krooni eest. 2. veebruari 2001. a avalduse alusel kanti OÜ Beetahansa 20. aprillil 2001. a registriossa nr 1751 omanikuna. Omandireformi aluste seadus (edaspidi ORAS) § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja oli EAÕK elamu tagastamise hetkel Tallinnas Kaarli pst 7-3 asuva korteriomandi üürnik.
5.märtsil 2001. a esitas hageja müüjale ja ostjale notariaalse avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 264 lg 3 sätestab, et avalduse esitamisega astub ostueesõigust omav isik sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja omandab õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja või müüja keeldumisel võib esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. ostueesõigust teostav isik on AÕS § 269 lg 1 järgi kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused. Maksekorraldusega nr 5498 on tõendatud, et hageja kandis 12. aprillil 2001. a Tallinna notar G. Savisaare arvele 453 000 krooni suuruse ostuhinna. Kohtuistungil avaldas hageja, et kohustub kandma notari arvele hüvitise ostjale lepingu sõlmimisega seotud kulude katteks.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Teistmisavalduses palus OÜ Beetahansa linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning mõista hagejalt välja kassatsiooniastmes kantud kohtukulu 8260 krooni.
9.Avalduse kohaselt pöördus OÜ Beetahansa pärast Tallinna Linnakohtu otsuse jõustumist notar G. Savisaare poole ostusumma ja lepingu sõlmimise kulutuste ülekandmiseks, millest notar aga keeldus. Notari selgituse kohaselt ei ole hageja kohtuotsuse alusel ülekandmisele kuuluvaid summasid tema deposiitkontol hoiustanud. Vastavalt notari deposiitkonto väljavõttele kandis AS Hansa Liising Eesti 12. aprillil 2001. a kontole 453 000 krooni selgitusega "Siitam Toivo LL0018205" ning Rohtla 18. aprillil 2001. a 3218 krooni selgitusega "Kaarli pst 7-3 ostu müügi not tasu 1600.-+2888 ja 1330 riigilõiv". Samas ei esitanud need isikud notarile avaldust nimetatud summade deponeerimiseks. Kuna ei olnud teada, kelle eest ja millise kohustuse täitmiseks summad
deponeeriti, ei omandanud nimetatud summad notarile deponeeritud raha staatust.
10.AS Hansa Liising Eesti selgituse kohaselt kandis ta notari deposiitkontole 453 000 krooni eeldusel, et hagejaga kokkuleppe kohaselt loobub viimane pärast ostueesõiguse teostamist oma omandiõigusest AS Hansa Liising Eesti kasuks. Sel juhul oleks AS Hansa Liising Eesti teinud notarile avalduse nimetatud summa deponeerimiseks hageja eest Kaarli pst 7-3 ostueesõigusega omandamiseks. Kuna kumbagi nimetatud tehingutest ei sõlmitud, ei olnud AS Hansa Liising nõus notarile deponeerimisavaldust esitama ja hageja eest ostusummat deponeerima. Eelnevast tulenevalt ei ole hageja seaduses ette nähtud ostusummat OÜ-le Beetahansa tasunud ega ole seetõttu ostueesõigust teostanud. Ebaõige on Tallinna Linnakohtu poolt tuvastatuks loetud asjaolu, et hageja on tasunud AÕS § 269 alusel ostusumma. Kohtuotsuse tegemisel on kohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse normi, mistõttu ei ole otsus seaduslik ega põhjendatud.
11.Hageja esitas kohtule ebaõigeid andmeid. Hageja esitas hagi lisana AS Hansa Liising Eesti 3. juuli 2001. a ametliku kinnituse notar G. Savisaarele, milles kinnitatakse 453 000 krooni tasumist notari deposiitkontole hageja eest Tallinnas Kaarli pst 7-3 asuva korteriomandi omandamiseks. Seda kinnitati AS Hansa Liising Eesti 12. aprilli 2001. a maksekorraldusega nr 5498. Ostusumma tasumist kinnitas notari asendaja T. Puri 20. juunil 2001. a tõestatud hageja teade asjaõiguslepingu sõlmimise kohta 2. juulil 2001. a, milles kinnitatakse ostusumma deponeerimist notari deposiitkontole. Hageja esitatud ebaõiged andmed olid aluseks ebaõige kohtuotsuse tegemisele ning esineb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 366 lg 2 p-s 1 sätestatud teistmise alus.
12.Vastuses teistmisavaldusele leidis hageja, et linnakohtu otsuse teistmiseks puudub alus. Hageja teostas kõik vajalikud toimingud oma ostueesõiguse realiseerimiseks. Hageja lisas, et OÜ Beetahansa on seadnud korteriomandile pahatahtlikult pärast ostueesõiguse teostamist hüpoteegi Andrei Puzõrjovi kasuks. AS Hansa Liising Eesti on hageja arvates kohustatud täitma tema ja hageja vahelist lepingut ja peab esitama avalduse notarile raha deponeerimiseks. Raha on notari kontole kantud ja hageja kohustused sellega täidetud.
13.Eesti Apostlik-Õigeusu Kirik ei vaielnud teistmisavaldusele vastu.
14.Riigikohtu 26. augusti 2003. a määrusega peatati Tallinna Linnakohtu 12. märtsi 2003. a otsuse tsiviilasjas nr 2/3/24-7672/02 täitmine kuni otsuse tegemiseni Riigikohtus.
15.15. septembril 2003. a esitas T. Siitam Riigikohtule taotluse Tallinna Linnakohtu 12. märtsi 2003. a otsuse täitmise peatamise tühistamiseks ning teistmismenetluse peatamiseks kuni kohtuotsuse jõustumiseni Tallinna Linnakohtu tsiviilasjas nr 2/34-2109 2003 T. Siitami hagis OÜ Beetahansa ja Andrei Puzõrjovi vastu hüpoteegi kustutamise nõudes. Taotluse kohaselt omavad teises tsiviilasjas tuvastavad asjaolud tähtsust teistmisavalduse lahendamisel.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
16.Kolleegium leiab, et puudub alus teistmisavalduse lahendamise peatamiseks. Hageja ei ole taotlustes põhjendanud, millised on asjaolud, mille tuvastamine Tallinna Linnakohtus asjas nr 2/342109 2003. a mõjutaks teistmisavalduse lahendamist. Hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust või selle hagi rahuldamata jätmine ei mõjuta veel iseenesest ostueesõiguse teostamist.
17.Kolleegiumi arvates tuleb teistmisavaldus jätta rahuldamata, kuna puudub TsMS § 366 lg 2 p-s 1 nimetatud teistmise alus.
18.Jõustunud kohtuotsuse teistmise aluseks on TsMS § 366 lg 1 ja lg 2 p 1 kohaselt olulised asjaolud, mis kohtulahendi tegemise ajal olid olemas, kuid ei võinud olla avaldajale teada. OÜ Beetahansa on teistmise alusena esile toonud asjaolu, et talle ei olnud ega võinudki olla teada, et talle ülekandmisele kuuluv summa ei olnud notari juures deponeeritud. Kolleegium on seisukohal, et see ei ole teistmise aluseks.
19.1. veebruarini 2002. a kehtinud notariaadiseaduse § 41 lg 1 p 11 järgi oli üheks notari tehtavaks toiminguks raha deposiiti võtmine. Raha notari kontole ülekandmise ja ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise ajal kehtinud notariaadiseaduse § 2 lg 2, § 22 lg 4, § 24 lg 5 ja § 51 alusel justiitsministri 28. juuni 1996. a määrusega nr 14 kinnitatud notari teenistuskord kehtestas raha deposiiti võtmise korra. Notari teenistuskorra p 22.2 kohaselt võttis notar raha, väärtpabereid ja väärtesemeid deposiiti deponeerija avalduse alusel, millel on tõestatud allkirja ehtsus. Punkti 22.5 kohaselt anti isikule, kes andis notari deposiiti raha, vormikohane kviitung, millel olid p-s 22.6 nimetatud andmed. Tsiviilasja toimikus puuduvad dokumendid selle kohta, et ostueesõiguse teostamiseks vajalik summa oleks notari juures kehtinud korra järgi deponeeritud. See asjaolu nähtus muuhulgas kohtule esitatud dokumentidest, mille kohaselt ei ole T. Siitam ise raha notari deposiitkontole kandnud, vaid seda tegi AS Hansa Liising Eesti (nt linnakohtu toimik lk-d 12 ja 13). Et kohus selle asjaolu otsuses ekslikult välja tõi, oli avaldajale ilmne ja ta oleks võinud otsuse peale esitada apellatsioonkaebuse. Ka asjaolu, et AS Hansa Liising Eesti esitas notarile avalduse ilma allkirja tõestamata (st mitte selleks ette nähtud vormis), ilmnes toimikust (linnakohtu toimik lk 13). Seega oleks avaldajal võinud tekkida kahtlus, kas raha ikkagi on nõuetekohaselt deponeeritud ja kas seda saab käsutada viisil, nagu kohtuotsuses ette nähtud. Avaldaja võinuks taotleda notarilt kinnitust, kas vajalik raha on olemas ja kas selle saab kohtuotsuse alusel väljastada, samuti vajadusel paluda kohtult abi notarilt info saamiseks. Seega oleksid teistmisavalduses nimetatud asjaolud pidanud avaldajale mõistliku hoolsuse rakendamise korral teada ja arusaadavad olema.
20.Avaldaja on vaidlustanud ka kohtuotsuse sisulist õigsust, kuid teistmise aluseks ei ole materiaalõiguse normide väär tõlgendamine või kohaldamine ega protsessinormide rikkumine.
21.Kolleegium juhib avaldaja tähelepanu sellele, et tal on oma õigusi võimalik kaitsta ka muul viisil kui teistmise kaudu. Muuhulgas on tal õigus AÕS § 269 (ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud redaktsioonis) alusel nõuda T. Siitamilt ostuhinna ja kulutuste hüvitamist. T. Siitami või AS Hansa Liising Eesti hea usu vastase ning häid kombeid rikkuva käitumise korral on võimalik esitada nende vastu kahju hüvitamise nõuded. H. Jõks, V. Kõve, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.