Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-91-03 Otsuse kuupäev Tartu, 1. oktoober 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja V. Kõve Kohtuasi Siiri-Ann Arrase hagi Tartu linna vastu kinnisasja omandiõiguse ülemineku tuvastamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 4. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2144/2003 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tartu linna kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 8. september 2003. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohus 4. aprilli 2003. a otsus.
2.Jätta Siiri-Ann Arrase hagi Tartu linna vastu kinnisasja omandiõiguse ülemineku tuvastamiseks rahuldamata.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Siiri-Ann Arras soovis tuvastada, et 2/3 mõttelise osa omandiõigus Tartus Aleksandri 20/22 (praegu Riia 1) asuvast kinnistust läks Saksa Usaldusvalitsuselt Eestis üle tema emale Aino Kriisale enne 16. juunit 1940. a ning A. Kriisa täitis vara omandamiseks võetud kohustused ja omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Nimetatud osa kinnistust kuulus Maks-Aleks Grünerile ja Magda-Elise Saulile, kes asusid elama Saksamaale, ja nende vara läks Saksa Usaldusvalitsuse korraldusse. Eesti NSV Riigivolikogu 23. juuli 1940. a deklaratsiooniga läks kogu maa riigi omandisse. Tartu Linna Täitevkomitee Majade Natsionaliseerimise komisjoni 21. juuni 1948. a otsusega natsionaliseeriti Peeter Rothilt Aleksandri 22 elumaja ja keldrid. Tartu Linna TSN Täitevkomitee 4. augusti 1950. a otsusega võeti Aleksandri 22 majavaldus Tartu linna elamufondi kui peremehetu vara. Peeter Rothi tütar Aino Kriisa esitas 18. detsembril 1991. a avalduse õigusvastaselt võõrandatud vara - Aleksandri 20 ja 22 majade - tagasisaamiseks. Tartu linn keeldus 29. detsembril 1993. a vara tagastamast, kuna puudus notariaalne ostu-müügileping kinnistu võõrandamise kohta. A. Kriisa suri
21.mail 1999. a, tema vara päris Siiri-Ann Arras. Tartu maavanem andis 23. detsembri 1998. a korraldusega kõnealuse maaüksuse Tartu linna munitsipaalomandisse. Tartu linn müüs kinnistu
11.jaanuaril 2001. a Ahtri Varahalduse OÜ-le ja viimane müüs selle 18. jaanuaril 2001. a Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS-le. Tartu Maakohtu kinnistusameti 29. jaanuari 2001. a otsuse alusel kanti Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS omanikuna kinnitusraamatusse.
2.Tartu Maakohus jättis 23. oktoobri 2001. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli 1940. a kehtinud Balti eraseaduse (BES) §-de 799 ja 809 kohaselt kinnisasja omandiõiguse saamiseks vajalik vara võõrandamine, valduse üleandmine ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. BES § 3860 kohaselt ei olnud müügilepingule kehtestatud vorminõuet. See säte kehtis nii vallas- kui ka kinnisasjade võõrandamisel. BES § 3859 kohaselt loeti müügileping sõlmituks, kui poolte vahel oli saavutatud kokkulepe müügieseme ja selle hinna suhtes. Saksa Usaldusvalitsuse 9. oktoobri 1940. a tõendist nähtub, et Tartus Aleksandri 22 asuv kinnisvara on A. Kriisale üle antud ja A. Kriisa on tasunud kinnisvara 2/3 mõttelise osa eest 14 660 krooni.
Esimese makse (1 665 krooni) tasus A. Kriisa 15. aprillil 1940. a. Maakohus tuvastas, et Aleksandri 22 kinnistu ostu-müügileping sõlmiti 15. aprillil 1940. a, kuna sel päeval asus A. Kriisa lepingut täitma ja tuleks eeldada, et selleks hetkeks olid Saksa Usaldusvalitsus ja A. Kriisa saavutanud kokkuleppe müügieseme ja selle hinna suhtes. Kohus asus seisukohale, et kuna kinnistu valdus anti üle 14 660 krooni tasumise vastu, oli see summa kokkulepitud müügieseme hinnaks. Kirjalik ostumüügileping jäi allkirjastamata ostjast mitteolenevatel põhjustel, see ei välista aga suulise lepingu olemasolu. Kuna A. Kriisat ei kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu 2/3 mõttelise osa omanikuna, ei läinud omandiõigus üle enne 16. juunit 1940. a.
3.Tartu Ringkonnakohus tühistas 22. jaanuari 2002. a määrusega maakohtu otsuse ning lõpetas asjas menetluse, kuna asi ei saa läbi vaadata tsiviilkohtumenetluse korras.
4.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. mai 2002. a määrusega tühistati ringkonnakohtu määrus ja asi saadeti samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium leidis, et S.-A. Arrase avaldus tuleb läbi vaadata tsiviilkohtumenetluse korras, kuna tegemist on väidetavalt varem eksisteerinud tsiviilõigussuhtest tuleneva vaidlusega.
5.Tartu Ringkonnakohtu 16. oktoobri 2002. a otsusega tühistati Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2001. a otsus ja uue otsusega tuvastati, et Tartus Aleksandri 20/22 asuva kinnistu 2/3 mõttelise osa omandiõigus läks Saksa Usaldusvalitsuselt üle A. Kriisale enne 16. juunit 1940. a, A. Kriisa täitis lepinguga vara omandamiseks võetud kohustused ning tema omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja kohtukulu 8 039 krooni 40 senti. Apellatsioonikohus kinnitas maakohtu otsuse õigsust osas, millega loeti tuvastatuks lepingu sõlmimine, lepinguga võetud kohustuste täitmine ja omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine. Samas märgiti, et maakohtu otsusest ei nähtu, kas maakohus luges tuvastatuks ka selle, et A. Kriisa omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et pooled olid lepingu sõlminud ja ostja oma kohustused täitnud. Esitatud tõendite kohaselt oli ostja tasunud olulise osa lepingus fikseeritud müügihinnast. Ringkonnakohus asus seisukohale, et ostja tegi kõik temast sõltuva müügilepingu täitmiseks ja kogu summa tasumist takistas kujunenud poliitiline olukord.
6.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 6. veebruari 2003. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ja asi saadeti samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb ORAS § 7 lg 4 alusel tuvastada lepingu sõlmimine omanikuga vara omandamiseks enne 16. juunit 1940. a, lepinguga vara omandamiseks võetud kohustuste täitmine ning omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine pooltest mitteolenevatel põhjustel. Kohtuotsusest ei selgu, milline oli kokkulepitud müügihind. Müügihinna tuvastamine on oluline lepingu sõlmituks lugemise ja ostja lepinguliste kohustuste täitmise hindamisel. ORAS § 7 lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Selline seisukoht tuleneb ORAS § 7 lg-st 4, mis kehtestab erandi sama paragrahvi lõikes 1
sisalduvast üldreeglist, mille kohaselt omandireformi õigustatud subjektideks on õigusvastaselt võõrandatud vara endised omanikud või nende pärijad. Erandit ei või tõlgendada laiendavalt ja leida, et ORAS § 7 lg 4 alusel saavad vara tagastamist nõuda ka isikud, kes on oma lepingulised kohustused täitnud olulises osas. Samas võivad esineda asjaolud, mis annavad aluse lugeda omandaja või tema pärija omandireformi õigustatud subjektiks ka siis, kui ta pole lepingujärgseid kohustusi täielikult täitnud. Selliseid erandlikke asjaolusid apellatsioonikohtu otsusest ei nähtu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tartu Ringkonnakohtu 4. aprillil 2003. a otsusega tühistati Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2001.a otsus ja uue otsusega tuvastati, et 2/3 mõttelise osa ostu-müügileping sõlmiti A. Kriisa ja Saksa Usaldusvalitsuse Eestis vahel enne 16. juunit 1940. a ning A. Kriisa poolt vara omandamiseks võetud kohustused saab erandlike asjaolude esinemise tõttu lugeda täidetuks ja omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Tartu linnalt mõisteti S.-A. Arrase kasuks välja kohtukulu 8039 krooni 40 senti. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on ORAS § 7 lg 4 järgi õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigus nõuda ka isikul, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne
16.juunit 1940. a lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel ORAS §-s 8 sätestatud tähenduses ja tingimustel. ORAS § 7 lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Nimetatud sättest tulenevat erandit ei või tõlgendada laiendavalt, välja arvatud juhul, kui esinevad erandlikud asjaolud, mis annavad aluse lugeda omandaja või tema pärija omandireformi õigustatud subjektiks ka siis, kui ta pole lepingujärgseid kohustusi täielikult täitnud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et Aleksandri 20/22 kinnistu ostu-müügileping sõlmiti A. Kriisa ja Saksa Usaldusvalitsuse vahel 15. aprillil 1940. a, s.o enne 16. juunit 1940. a. Maakohus on teinud ebaõige järelduse, et ostu-müügilepingu järgi oli ostuhinnaks 14 660 krooni. 15. aprilli 1940. a kviitungilt nähtuvalt tasuti esimese maksena ehk käsirahana Aleksandri 20/22 kinnistust 2/3 osa ostmisel 1665 krooni ja kviitungil ning ka hilisematel ostu-müügilepingu projektidel on objekti ostuhinnaks endiselt märgitud 16 665 krooni. Asjas pole tõendatud, et 15. aprillil 1940. a või pärast seda oleks kokku lepitud teistsuguses müügihinnas. Toimiku materjalide hulgas olevate kviitungite kohaselt oli A. Kriisa ostu-müügilepingu täitmiseks seega tasunud 14 655 krooni. Ostuhinnast jäi tasumata 2000 krooni, mis ei sõltunud A. Kriisa tahtest. Arvesse tuleb võtta 1940. aasta teiseks pooleks Eestis kujunenud poliitilist olukorda ning sellest tulenevaid võimalikke elanike õiguste ja võimaluste kitsendusi. 1940. aasta oktoobris toimus esimene suurem hinnatõus ja sama aasta novembris rahareform ning käivitus uus maksusüsteem, mis tõi kaasa kaudsete maksude suure tõusu. 1941. aasta jaanuaris natsionaliseeriti pankades olnud hoiused, kuid nende kasutamine oli uue võimu kontrolli all olnud juba varem. Samuti piirati isikule pangast väljastatavate summade suurust. See kõik võis takistada A. Kriisal oma kohustusi täies mahus täita. 1941. aastal muutus Nõukogude Liidu poolt kompenseeritud Saksamaa Baltikumi jäänud vara Nõukogude Liidu varaks ja A. Kriisal puudus
eeldatavasti võimalus Saksa Usaldusvalitsusele Eestis võlguolevat summat tasuda. Samuti jäi kirjalik ostu-müügileping poolte tahtest mitteolenevatel põhjustel sõlmimata ning ka seda asjaolu saab lugeda üheks põhjuseks, miks võis A. Kriisal jääda täielikult täitmata omapoolne kohustus tasuda ostuhind. A. Kriisa omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Seda tõendab ka Saksa Usaldusvalitsuse 9. oktoobri 1940. a tõend, milles on märgitud, et A. Kriisale on Aleksandri 22 asuv kinnisvara üle antud ja ostja on sellest 2/3 osa ostuks tasunud 14 660 (kviitungite järgi 14 665 krooni) krooni, ning vastav ostu-müügileping on ostjast mitteolenevatel põhjustel allakirjutamata. Kuna kinnistu ostu kohta kirjaliku lepingu olemasolu oli peamiseks omandaja kinnistusraamatusse kandmise eelduseks, siis selle puudumisel ei olnud võimalik A. Kriisa omandiõigust lõplikult vormistada. 23. juulil 1940. a läks maa riigi omandusse ja see ei saanud olla enam ostu-müügi objektiks. Kuna Balti eraseaduse kehtivuse ajal tähendas kinnistu endiselt maatükki koos sellel asuvate hoonetega, siis pärast 23. juulit 1940. a ei olnud A. Kriisa ostetud Aleksandri 20/22 kinnistut enam võimalik kanda kinnisasjana kinnistusraamatusse.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kassatsioonkaebuses palus Tartu linn ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti ORAS § 7 lg 4. ORAS § 7 lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks, kui need on täidetud täies ulatuses. Ringkonnakohus tegi kindlaks, et A. Kriisa ei olnud oma lepingulisi kohustusi täies ulatuses täitnud. Ostu-müügilepingu järgi oli ostuhinnaks 16 665 krooni, millest A. Kriisa tasus 14 665 krooni. Sellele vaatamata luges kohus A. Kriisa poolt vara omandamiseks võetud kohustuse erandlike asjaolude esinemise tõttu täidetuks. Kohus ei tunnista isikut õigustatud subjektiks ega lahenda kohaliku komisjoni pädevusse antud asja. Ringkonnakohus tuvastas ORAS § 7 lg-s 4 nimetatud kolmest asjaolust kaks: ostu-müügileping sõlmiti enne 16. juunit 1940. a ja omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Kuna kõik vajalikud tingimused ei olnud täidetud, pidanuks ringkonnakohus jätma hagi rahuldamata. Ringkonnakohus põhistas vara omandamiseks võetud kohustuste täitmata jätmist erandlike asjaoludega, mida hageja pole kunagi esitanud ja millega ei ole oma nõuet põhjendanud. Sellega rikkus kohus TsMS § 229 lg 2, mille kohaselt ei või kohus otsust rajada asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud. Asudes omal algatusel hagi põhjendama asjaoludega, millele hageja ei tuginenud, väljus ringkonnakohus apellatsioonkaebuse piiridest ja rikkus TsMS § 319 lg 1. Hageja saab muuta ja täiendada hagi alust TsMS § 73 lg 2 kohaselt ainult esimese astme kohtus. Apellatsioonkaebuses ei ole hagejal õigust hagi alust ega eset muuta, samuti esitada nõuet, mida esimese astme kohtus ei esitatud. Kuna erandlikke asjaolusid enne ringkonnakohtu otsust esitatud ei olnud, on rikutud kostja TsMS §-s 67 sätestatud õigust esitada põhjendusi kõigi asja kohtulikul arutamisel tõusetunud küsimuste kohta, esitada tõendeid ja oma vastuväiteid.
9.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi
väära kohaldamise tõttu tühistada. Riigikohtul on võimalik teha uus otsus asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks andmata.
11.ORAS § 7 lg 4 kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigus nõuda ka isikul, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne 1940. aasta 16. juunit lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel ORAS § 8 sätestatud tähenduses ja tingimustel. Oma õiguste tõendamise kohustus lasub isikul või tema pärijatel. Kui sama vara tagastamist või kompenseerimist taotleb teine isik, lahendab nendevahelise vaidluse kohus. ORAS § 7 lg 4 alusel tuleb tuvastada lepingu sõlmimine omanikuga vara omandamiseks enne 16. juunit 1940. a, lepinguga vara omandamiseks võetud kohustuste täitmine ning omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine pooltest olenematutel põhjustel.
12.Maakohus tuvastas, et A. Kriisa ja Saksa Usaldusvalitsus sõlmisid 15. aprillil 1940. a Tartus Aleksandri 20/22 asuva kinnistu ostu-müügilepingu ja ringkonnakohus nõustus sellega. Ringkonnakohus tuvastas, et kokkulepitud müügihind oli 16 665 krooni, millest jäi ostjal tasumata erandlike asjaolude - 1940. a valitsenud poliitilise olukorra - tõttu 2000 krooni, ning et A. Kriisa omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest olenematutel põhjustel.
13.Kolleegium on endiselt seisukohal, et ORAS § 7 lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Selline seisukoht tuleneb ORAS § 7 lg-st 4, mis kehtestab erandi sama paragrahvi lõikes 1 sisalduvast üldreeglist, mille kohaselt omandireformi õigustatud subjektideks on õigusvastaselt võõrandatud vara endised omanikud või nende pärijad. Erandit ei või tõlgendada laiendavalt ja leida, et ORAS § 7 lg 4 alusel saavad vara tagastamist nõuda ka isikud, kes on oma lepingulised kohustused täitnud olulises osas. Samas võivad esineda asjaolud, mis annavad aluse kohtul lugeda lepingujärgsed kohustused täidetuks, isegi kui need ei ole täielikult täidetud.
14.Ringkonnakohus tuvastas, et A. Kriisal jäi 16 665 krooni suurusest müügihinnast tasumata 2000 krooni ehk umbes 12%. Kolleegium leiab, et kui ostja on oma lepingulised kohustused täinud vaid 88% ulatuses, siis ei saa ka erandlike asjaolude esinemise korral lugeda ostja kohustusi täielikult täidetuks. Kuna A. Kriisa lepingulisi kohustusi ei saa täidetuks lugeda, tuleb S.-A. Arrase hagi jätta rahuldamata.
15.Seoses sellega, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja Riigikohus teeb ise uue otsuse, ei hakka kolleegium hindama kassatsioonkaebuse väiteid protsessiõiguse normide rikkumise kohta. H. Jõks, A. Kull, V. Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.