Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-69-03 Otsuse kuupäev Tartu, 3. juuni 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja V. Kõve Kohtuasi AS Eesti Statoil hagi AS Eesti Talleks vastu kasutusvalduse ja ostueesõiguse seadmise lepingu ennetähtaegse lõpetamise õiguse tunnustamiseks, lepingu lõpetamiseks ning kasutusvalduse ja ostueesõiguse kande kustutamiseks hoonestusõiguse kinnistusregistrist Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/30/02 (tulenevalt otsuse kuupäevast ilmselt õige nr 2-2/30/03) Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Eesti Statoil kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 12. mai 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma, kostja esindaja vandeadvokaat Tõnu Tuulas Resolutsioon
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
2.Mõista AS-lt Eesti Statoil AS Eesti Talleks kasuks välja 12 000 krooni kohtukulude katteks.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Eesti Statoil esitas 9. novembril 2000. a hagi AS Eesti Talleks vastu, paludes tunnustada hageja õigust poolte vahel 3. juulil 1998. a sõlmitud kasutusvalduse ja ostueesõiguse seadmise lepingu ennetähtaegsele lõpetamisele ning lugeda leping lõpetatuks 14. juunist 2000. a. 2. juulil 2001. a esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt palus hageja tunnustada oma õigust lepingu ennetähtaegsele lõpetamisele 16. juunist 2000. a ja lõpetada leping. Samuti palus hageja täiendavalt kustutada Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistri registriosast nr 2728 kolmandasse jakku kantud kasutusvaldus ja ostueesõigus seoses õigusliku aluse äralangemisega.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 3. juulil 1998. a kasutusvalduse ja ostueesõiguse seadmise lepingu (edaspidi: leping). Lepingu kohaselt seadis kostja temale kuuluvale hoonestusõigusele, mis oli kantud Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistri registriossa nr 2728 (edaspidi: hoonestusõigus) ja mis koormab Eesti Vabariigi omandis olevat Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 614 kantud kinnistut asukohaga Tallinnas Mustamäe tee 18 (edaspidi: kinnistu), kasutusvalduse hageja kasuks tähtajaga 25 aastat. Lisaks leppisid pooled kokku hoonestusõiguse koormamises ostueesõigusega hageja kasuks. Kasutusvaldus ja ostueesõigus kanti kinnistusraamatusse 30. septembril 1998. a.
3.Vastavalt lepingu p-le 4.1 oli hagejal õigus kasutada kinnistut kütusetankla kompleksi rajamiseks ja ekspluateerimiseks. Lepingu p-s 13.4 leppisid pooled kokku, et hageja võib lepingu ennetähtaegselt lõpetada, kui pärast mis tahes loa taotlemiseks tehtud avalduse esitamist vajaliku loa andmisest keeldutakse või seda ei väljastata 90 päeva jooksul pärast avalduse esitamist. Kui mis tahes organ,
kelle nõusolek on hagejale vajalik nõutavate lubade hankimiseks, nõuab tema plaanide muutmist ja hageja peab seda muudatust oma äranägemisel ebapraktiliseks, teostamatuks või liiga kulukaks, loetakse load, mis on vaja hankida, tagasilükatuks ja hageja võib lepingu ennetähtaegselt lõpetada.
4.Hageja korraldas kinnistul paiknenud ehitiste lammutamise ja äraveo ning lasi koostada kütusetankla rajamiseks tehnilise projekti. Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas projekti 21. detsembril 1998. a, kuid nõudis kinnistu pinnasereostuse likvideerimise kava esitamist. Hageja tellis pinnasereostuse likvideerimise maksumuse kohta eksperthinnangu AS-lt Maves. Aprillis 2000. a koostatud arvamuse kohaselt oli reostuse likvideerimise eeldatav maksumus 1 118 470 krooni. Hageja leidis, et reostuse kõrvaldamine muudab kütusetankla rajamise tema jaoks liialt kulukaks ning ta ei arvestanud äriplaani koostamisel selliste kulutustega. Lepingu sõlmimisel ei teadnud ta reostuse tegelikku ulatust ja kuna Tallinna Keskkonnaameti nõue muutis äriplaani realiseerimise ebapraktiliseks, teatas hageja, tuginedes lepingu p-le 13.4, lepingu lõpetamisest alates 14. juunist 2000. Kostja lepingu lõpetamist ei aktsepteerinud ega ilmunud notari juurde lepingu lõpetamist vormistama.
5.Kostja ei tunnistanud hagi ning leidis, et lepingu p 13.4 ei ole hageja põhjendustel lepingu lõpetamise alusena rakendatav. Tallinna Keskkonnaameti tehnilisele projektile antud tingimuslikust kooskõlastusest ei tulene hagejale nõuet, mille alusel rakenduks lepingu p 13.4. Hageja oli krundi reostusest ja reostuse tasemest teadlik enne lepingu sõlmimist. 1998. a märtsis oli hageja tellinud OÜlt Rei Geotehnika reostuse uuringu, mis tuvastas pinnase reostuse naftaproduktidega. AS Maves arvamus tugineb OÜ Rei Geotehnika uuringule ning on ühekülgne ja pealiskaudne, jättes arvestamata odavamad saastatud pinnase käitlemise võimalused. Hagejale ei ole esitatud plaanide muutmise nõuet. Hageja ei ole seaduse ega lepingu alusel vastutav enne lepingu sõlmimist tekkinud keskkonnareostuse eest ega ole kohustatud kandma selle likvideerimiskulutusi. Lepingu lõpetamine tekitab kostjale kahju. Lepingu lõpetamise põhjus on otsitud ja meelevaldne. Hageja on kaotanud majandusliku huvi kinnistule tankla rajamiseks, sest tema müügivõrk on oluliselt laienenud.
6.Tallinna Linnakohtu 25. juuni 2002. a otsusega jäeti hagiavaldus rahuldamata. Otsuse kohaselt on Tallinna Keskkonnaamet tehnilise projekti kooskõlastanud ning selles tehtud ettepanekuid ei saa käsitada lepingu p-s 13.4 märgitud lubadena. Hageja oli teadlik territooriumi tegelikust olukorrast ja kinnistu reostatusest. See on tõendatud OÜ Rei Geotehnika 1. detsembri 2000. a kirjaga. AS Maves arvamuses on arvestatud, et territoorium kuulub elutsooni, kus lubatud reostus on kümme korda väiksem kui tööstustsoonis, kus kinnistu tegelikult paikneb. Seetõttu on AS Maves arvamuses märgitud reostuse likvideerimise maksumus suurem kui tegelikult vajalik. Nimetatut kinnitavad OÜ E-Konsult 1. detsembri 2000. a kiri ja ekspertarvamus. Lepingu p 14.3 välistab hageja vastutuse keskkonnakahjustuse eest, mis oli territooriumil enne valduse üleandmist. Seega on ebaõige hageja väide, et reostuse likvideerimine nõuab temalt liiga suuri kulutusi.
7.Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kaebuse kohaselt ei olnud hagejal võimalik täiendavaid kulutusi tegemata kinnistule tanklat rajada. Hagejal puudus plaan läbirääkimiste ja kohtuvaidluste pidamiseks
keskkonnakahjustuste eest vastutavate isikutega, samuti plaan pinnasereostuse eest tasumiseks. Kohus jättis tähelepanuta AS Maves 8. veebruari 2002. a arvamuse.
8.Vastuses apellatsioonkaebusele palus kostja jätta kaebus rahuldamata. Kostja leidis, et puuduvad tõendid lepingu p 13.4 rakendamiseks lepingu lõpetamise alusena. Kohtuotsuse muutmise aluseks ei saa olla hageja oletused pinnasereostuse likvideerimise kohta. Lepingu p 13.4 ei kaitse pooli mis tahes seni teadmata kulutuste eest. Kohus ei ole rikkunud protsessinorme. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2003. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Otsuse põhjenduste kohaselt on linnakohus õigesti tuvastanud, et Tallinna Keskkonnaamet on projektile kooskõlastuse andnud, kuid see oli antud tingimusega esitada reostunud pinnase käitlemise ettepanekud. Seega kohustati hagejat loas esitatud nõuete täitmiseks planeerima tööde tegemist ja kulutuste kandmist, mida saab käsitada lepingu p-s 13.4 märgitud asjaoluna. Lisaks eeltoodule nõuab nimetatud lepingutingimus, et esineks ka teine lepingu lõpetamise eeldus. See on hageja plaanide muutmise vajadus seoses Tallinna Keskkonnaameti seatud tingimustega. Hageja pole tõendanud, et lube andva ametkonna esitatud nõuded tingisid tema plaanide muutmise. Hageja teadis enne lepingu sõlmimist krundi reostusest, sest hageja tellimisel oli OÜ Rei Geotehnika teostanud kinnistu reostusuuringu ja tuvastanud reostuse. Seega pidi hageja ehituse planeerimisel seda arvestama ja reostuse likvideerimise kulutused ei saanud talle tulla üllatusena. Lepingu p 14.3 järgi ei vastuta hageja keskkonnakahjustuste eest, mis tekkisid enne territooriumi valduse üleandmist. Hagejal on õigus lõpetada leping p 13.4 järgi, olenemata sellest, kes kannab vastutust varasemate keskkonnakahjustuste eest.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja leidis, et ringkonnakohus on rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 95 lg-tes 1 ja 2, § 227 lg-s 1 ja § 330 lg-s 4 sätestatut. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei tõenda hageja esitatud dokumendid, et Tallinna Keskkonnaameti seatud tingimus oleks muutnud hageja plaane. Siinkohal tugines ringkonnakohus vaid ühele tõendile, milleks oli Statoil Baltic States otsuse protokoll 23. jaanuarist 1998. a ja selle lisa, ning jättis ülejäänud esitatud tõendid otsuses märkimata ja hindamata. Kuna kasutusvaldaja õigus lõpetada kasutusvaldus on õiguslikult reguleerimata, võeti lepingusse p 13.4 eesmärgiga vältida liigseid kulutusi ja viivitust. Hagejal oli õigus tunnistada kulutused, mis seondusid Tallinna Keskkonnaameti nõude täitmisega, ebaotstarbekalt suurteks ja pooltevaheline leping p 13.4 alusel lõpetada.
11.Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus ei rajanud oma otsust kitsalt hageja esitatud tõendile, vaid eelkõige asjaolule, et hageja oli kinnistu reostusest teadlik enne lepingu sõlmimist. Seega pidi hageja reostuse likvideerimise kulutusi ette nägema. Kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud, ringkonnakohus on hinnanud tõendeid kogumis. Lepingu p 13.4 eesmärk on, et juhul, kui mingi organ esitab kasutusvaldajale pärast lepingu sõlmimist nõude, mida pooled lepingu sõlmimise ajal poleks asjasse
mõistliku hoolsusega suhtudes osanud arvestada, on olemas võimalus lepingu lõpetamiseks. Krundi reostustaseme tegi hageja ise kindlaks enne lepingu sõlmimist. Hagejal on kohustus tõendada, milliseid plaane ja mis osas muudeti, aga ka seda, et nõue on kulukas või ebapraktiline või teostamatu.
12.Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad varasemate seisukohtade juurde. Hageja arvates ei hinnanud ringkonnakohus kõiki tõendeid. Samuti leidis hageja, et osa kostja kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele esitatud vastuväidetest väljuvad kassatsiooni piirest. Kostja rõhutas, et kahes kohtuastmes on tõendeid samamoodi hinnatud ja pole võimalik ega põhjendatud tõendeid teisiti hinnata. Samuti palus kostja hagejalt välja mõista 12 744 krooni kohtukulude katteks.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
14.Kassatsioonkaebus on suures osas esitatud tõendite ebaõige hindamise peale. Riigikohus saab TsMS § 353 lg 1 kohaselt kontrollida, kas ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning järginud protsessiõiguse norme. Riigikohus ei või TsMS § 353 lg 3 kohaselt ise tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Seega on kolleegium seotud asjas varem tuvastatuga ega saa kogutud tõendeid ise ümber hinnata.
15.Kohus hindab TsMS § 95 lg 1 kohaselt kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Hageja arvates ei ole ringkonnakohus otsuse tegemisel hinnanud hageja juhatuse otsust 17. maist 2000. a, samuti hageja kirju kostjale 14. juunist ja 31. augustist 2000. a ning rajas oma otsuse hageja äriplaani muutumise hindamisel üksnes Statoil Baltic States otsuse protokollile 23. jaanuarist 2001. Ringkonnakohus ei pea TsMS § 330 lg 5 kohaselt kordama esimese astme kohtu põhjendusi, kui ta jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuses ei ole kaebuses nimetatud dokumente otse käsitletud, küll on seda tehtud linnakohtu otsuses, kuid mitte seoses plaani muutumise analüüsimisega. Seega ei ole ringkonnakohtu otsuses tõepoolest kõiki esitatud tõendeid seoses plaanide muutumisega analüüsitud. Samas järeldub ringkonnakohtu otsusest, et ringkonnakohtu arvates ei ole hageja plaanide muutumine tõendatud eelkõige seetõttu, et ei ole selge, millised hageja plaanid algul olid. Algsete plaanide tuvastamise käigus on ringkonnakohus hinnanud Statoil Baltic States otsuse protokolli 23. jaanuarist 1998. a. Kui kohus leidis, et ei ole selge, millised olid hageja plaanid alguses, ei pidanud ta vajalikuks analüüsida dokumente, mis puudutavad hilisemaid plaane, kuna nende alusel ei olnud võimalik hinnata plaanide muutumist. Seda seisukohta on ringkonnakohus piisavalt põhjendanud. Ringkonnakohtu otsusest ei saa järeldada, et muud tõendid oleksid hindamisel kõrvale jäetud. Seepärast ei tuvastanud kolleegium, et ringkonnakohus oleks oluliselt rikkunud TsMS § 95 lg-d 1 ja 2, § 227 lg 1 ja 330 lg 4, mis TsMS § 363 p 2 kohaselt võiks olla aluseks apellatsioonikohtu otsuse tühistamisele.
16.Tulenevalt AÕS §-st 212 ei reguleeri seadus kasutusvalduse lõpetamist kasutusvaldaja algatusel. Kasutusvaldaja kaitseks on lepingusse võetud p 13.4, mis määrab kindlaks kasutusvaldajale kasutusvalduse ennetähtaegse lõpetamise õiguse nimetatud lepingupunktis märgitud asjaoludel.
Punktis 13.4 märgitud õiguse realiseerimiseks peab hageja tõendama asjaolud, mis annavad aluse tema õigusele lõpetada leping. Punkt 13.4 ei anna kasutusvaldajale õigust lepingut omal äranägemisel ühepoolselt lõpetada.
17.Kolleegiumi arvates on põhjendatud hagejalt kostja kasuks kohtukuluna välja mõista 12 000 krooni. J. Odar, A. Kull, V. Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.