Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-11-03 Otsuse kuupäev Tartu, 6. veebruar 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed H. Jõks ja J. Luik Kohtuasi Siiri-Ann Arrase hagi Tartu linna vastu omandiõiguse ülemineku tuvastamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-321/2002 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tartu linna kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 20. jaanuar 2003. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
16.oktoobri 2002. a otsus ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Tartu linnale 11. novembril 2002. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Siiri-Ann Arras soovis tuvastada, et 2/3 mõttelise osa omandiõigus Tartus Aleksandri 20/22 (praegu Riia 1) asuvast kinnistust läks Saksa Usaldusvalitsuselt Eestis üle tema emale Aino Kriisale enne 16. juunit 1940. a ning A. Kriisa täitis vara omandamiseks võetud kohustused ja omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Nimetatud osa kinnistust kuulus Maks-Aleks Grünerile ja Magda-Elise Saulile, kes asusid elama Saksamaale, ja nende vara läks Saksa Usaldusvalitsuse korraldusse. Eesti NSV Riigivolikogu 23. juuli 1940. a deklaratsiooniga läks kogu maa riigi omandisse. Tartu Linna Täitevkomitee Majade Natsionaliseerimise komisjoni 21. juuni 1948. a otsusega natsionaliseeriti Peeter Rothilt Aleksandri 22 elumaja ja keldrid. Tartu Linna TSN Täitevkomitee 4. augusti 1950. a otsusega võeti Aleksandri 22 majavaldus Tartu linna elamufondi kui peremehetu vara. Peeter Rothi tütar Aino Kriisa esitas 18. detsembril 1991. a avalduse õigusvastaselt võõrandatud vara - Aleksandri 20 ja 22 majade - tagasisaamiseks. Tartu linn keeldus 29. detsembril 1993. a vara tagastamast, kuna puudus notariaalne ostu-müügileping kinnistu võõrandamise kohta. A. Kriisa suri
21.mail 1999. a, tema vara päris Siiri-Ann Arras. Tartu maavanem andis 23. detsembri 1998. a korraldusega kõnealuse maaüksuse Tartu linna munitsipaalomandisse. Tartu linn müüs kinnistu
11.jaanuaril 2001. a Ahtri Varahalduse OÜ-le ja viimane müüs selle 18. jaanuaril 2001. a Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS-le. Tartu Maakohtu kinnistusameti 29. jaanuari 2001. a otsuse alusel kanti Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS omanikuna kinnitusraamatusse.
2.Tartu Maakohus jättis 23. oktoobri 2001. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli 1940. a kehtinud Balti eraseaduse (BES) §-de 799 ja 809 kohaselt kinnisasja omandiõiguse saamiseks vajalik vara võõrandamine, valduse üleandmine ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. BES § 3860 kohaselt ei olnud müügilepingule kehtestatud vorminõuet. See säte kehtis nii vallas- kui ka kinnisasjade võõrandamisel. BES § 3859 kohaselt loeti müügileping sõlmituks, kui poolte vahel oli saavutatud kokkulepe müügieseme ja selle hinna suhtes.
Saksa Usaldusvalitsuse 9. oktoobri 1940. a tõendist nähtub, et Tartus Aleksandri 22 asuv kinnisvara on A. Kriisale üle antud ja A. Kriisa on tasunud kinnisvara 2/3 mõttelise osa eest 14 660 krooni. Esimese makse (1 665 krooni) tasus A. Kriisa 15. aprillil 1940. a. Maakohus tuvastas, et Aleksandri 22 kinnistu ostu-müügileping sõlmiti 15. aprillil 1940. a, kuna sel päeval asus A. Kriisa lepingut täitma ja tuleks eeldada, et selleks hetkeks olid Saksa Usaldusvalitsus ja A. Kriisa saavutanud kokkuleppe müügieseme ja selle hinna suhtes. Kohus asus seisukohale, et kuna kinnistu valdus anti üle 14 660 krooni tasumise vastu, oli see summa kokkulepitud müügieseme hinnaks. Kirjalik ostumüügileping jäi allkirjastamata ostjast mitteolenevatel põhjustel, see ei välista aga suulise lepingu olemasolu. Kuna A. Kriisat ei kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu 2/3 mõttelise osa omanikuna, ei läinud omandiõigus üle enne 16. juunit 1940. a.
3.Tartu Ringkonnakohus tühistas 22. jaanuari 2002. a määrusega maakohtu otsuse ning lõpetas asjas menetluse, kuna asi ei kuulu läbivaatamisele tsiviilkohtumenetluse korras.
4.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. mai 2002. a määrusega tühistati ringkonnakohtu määrus ja asi saadeti samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium leidis, et S.-A. Arrase avaldus kuulub läbivaatamisele tsiviilkohtumenetluse korras, kuna tegemist on väidetavalt varem eksisteerinud tsiviilõigussuhtest tuleneva vaidlusega. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohtu 16. oktoobri 2002. a otsusega tühistati Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2001. a otsus ja uue otsusega tuvastati, et Tartus Aleksandri 20/22 asuva kinnistu 2/3 mõttelise osa omandiõigus läks Saksa Usaldusvalitsuselt üle A. Kriisale enne 16. juunit 1940. a, A. Kriisa täitis lepinguga vara omandamiseks võetud kohustused ning tema omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja kohtukulu 8 039 krooni 40 senti. ORAS § 7 lg 4 kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigustatud nõudma ka isik, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne 1940. aasta 16. juunit lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel ORAS §-s 8 sätestatud tähenduses ja tingimustel. Oma õiguste tõendamise kohustus lasub isikul või tema pärijatel. Kui sama vara tagastamist või kompenseerimist taotleb teine isik, lahendab nendevahelise vaidluse kohus. Apellatsioonikohus kinnitas maakohtu otsuse õigsust osas, millega loeti tuvastatuks lepingu sõlmimine, lepinguga võetud kohustuste täitmine ja omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine. Samas märgiti, et maakohtu otsusest ei nähtu, kas maakohus luges tuvastatuks ka selle, et A. Kriisa omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et pooled olid lepingu sõlminud ja ostja oma kohustused täitnud. Esitatud tõendite kohaselt oli ostja tasunud olulise osa lepingus fikseeritud müügihinnast. Ringkonnakohus asus seisukohale, et ostja tegi kõik temast sõltuva müügilepingu täitmiseks ja kogu summa tasumist
takistas kujunenud poliitiline olukord. Tartu Linnavalitsuse vastuväited, et esitatud tõendist omandi üleandmise kohta hagejale ei nähtu, millal omand üle anti ning et müüjal olid lõpuni viimata vajalike kooskõlastuste vormistamine, üksnes kinnitavad hageja väidetud asjaolusid. 9. oktoobri 1940. a tõend, millest nähtub, et vaidlusalune omand on üle antud, kinnitab kaudselt asjaolu, et omand anti pärast müügiobjektis ja hinnas 15. aprillil 1940. a kokkuleppele jõudmist ostjale üle ning see põhjendab ka ostja edasist käitumist, miks ta enne omandiõiguse korrektset vormistamist asus lepingut täitma. Õige on hageja väide, et omandiõiguse kinnistusraamatusse kandmata jätmine ei tähendanud omandiõiguse puudumist ning kui Eestit ei oleks 1940. a okupeeritud, oleks A. Kriisa saanud tehingu lõplikult vormistada.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palus Tartu linn ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 277 lg 1 ning § 330 lg-te 4 ja 6 sätteid. Kohtuotsusest ei selgu, milliste asjaolude põhjal on kohus järeldanud, et Saksa Usaldusvalitsus ja A. Kriisa sõlmisid kinnistu ostu-müügilepingu. Ringkonnakohus ei vastanud apellatsioonkaebuse väitele, et 9. oktoobril 1940. a oli leping sõlmimata ja et leping pidi olema kirjalikus vormis. Vastavalt ORAS § 7 lg-le 4 pidi leping olema sõlmitud enne 16. juunit 1940. a. Seega pidanuks kohus tuvastama lepingu sõlmimise enne seda kuupäeva. Kui pooled polnud sõlminud kirjalikku ostu-müügilepingut, pidi kohus tuvastama, et nad olid saavutatud suulise kokkulepe ning et Balti eraseaduse järgi oli suuline leping kehtiv. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud asja õigeks lahendamiseks tähtsaid asjaolusid. Esitatud tõendite alusel võib järeldada, et A. Kriisa oli teinud pakkumuse kinnistu ostmiseks. Lepingu sõlmimise tuvastamiseks pidi kohus välja selgitama, kas oli olemas müüjate voliniku Saksa Usaldusvalitsuse nõustumus. 20. juunil 1940. a on Saksa Usaldusvalitsuse Tartu agentuur andnud nõusoleku kinnistu müümiseks ja palunud saata lepingu projekti. Isegi kui seda käsitada nõustumusena, toimus see pärast 16. juunit 1940. a. Nõusoleku andnud Tartu agentuuri juhatuse pädevuses ei olnud kinnisvara müümine. Kinnisvara võõrandamiseks vajalikku erivolitust toimikus ei ole. Asja materjalide kohaselt ei ole Saksa Usaldusvalitsus andnud nõusolekut kinnistu müümiseks enne 16. juunit 1940. a. Seega ei saa lugeda lepingut sõlmituks enne 16. juunit 1940. a. Seda, et pooled lepingut ei sõlminud näitab ka hilisem kirjavahetus. Ringkonnakohus ei ole nimetatud tõenditele ja asjaoludele hinnangut andnud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi rikkumise tõttu.
8.ORAS § 7 lg 4 kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigus nõuda ka isikul, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne 1940. aasta 16. juunit lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel ORAS § 8
sätestatud tähenduses ja tingimustel. Oma õiguste tõendamise kohustus lasub isikul või tema pärijatel. Kui sama vara tagastamist või kompenseerimist taotleb teine isik, lahendab nendevahelise vaidluse kohus. Seega ei kuulu osundatud normi järgi tuvastamisele hagejal omandiõiguse tekkimine. See sai tekkida vastaval ajal kehtinud seaduse - Balti eraseaduse alusel. ORAS § 7 lg 4 alusel tuleb tuvastada lepingu sõlmimine omanikuga vara omandamiseks enne 16. juunit 1940. a, lepinguga vara omandamiseks võetud kohustuste täitmine ning omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine pooltest mitteolenevatel põhjustel.
9.Kohtud on asja lahendanud Balti eraseaduse asjakohaste sätete alusel. BES § 3859 alusel loeti ostuleping sõlmituks pärast seda, kui poolte vahel on saavutatud kokkulepe esemes ja selle hinnas. BES §-de 3860 ja 3030 järgi oli lubatav ka suuline ostuleping, sealhulgas kinnisasja ostuleping. Suulisest kinnisasja ostulepingust tulenes poole õigus nõuda kirjaliku lepingu vormistamist, mis oli üheks omandaja kinnistusraamatusse kandmise eelduseks. Maakohus leidis, et pooled saavutasid kokkuleppe müügiesemes ja selle hinnas (14 660 krooni), mille ostja ka tasus. Seega tuvastati ORAS § 7 lg-s 4 sätestatud kolmest asjaolust kaks. Apellatsioonikohtu otsus on aga vastuoluline. Ringkonnakohus kinnitas maakohtu tuvastatut, et ostuleping oli sõlmitud ja ostja oma kohustused lepingu järgi täitnud. Samas on märgitud, et ostja oli tasunud olulise osa müügihinnast ja kogu summa tasumist takistas kujunenud poliitiline olukord. Seega ei selgu ringkonnakohtu otsusest, milline oli kokkulepitud müügihind. Kokkulepitud müügihinna tuvastamine on oluline lepingu sõlmituks lugemise ja ostjapoolsete lepinguliste kohustuste täitmise hindamisel. Kolleegium on arusaamisel, et ORAS § 7 lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Selline seisukoht tuleneb ORAS § 7 lg-st 4, mis kehtestab erandi sama paragrahvi lõikes 1 sisalduvast üldreeglist, mille kohaselt omandireformi õigustatud subjektideks on õigusvastaselt võõrandatud vara endised omanikud või nende pärijad. Erandit ei või tõlgendada laiendavalt ja leida, et ORAS § 7 lg 4 alusel saavad vara tagastamist nõuda ka isikud, kes on oma lepingulised kohustused täitnud olulises osas. Samas võivad esineda asjaolud, mis annavad aluse lugeda omandaja või tema pärija omandireformi õigustatud subjektiks ka siis, kui ta pole lepingujärgseid kohustusi täielikult täitnud. Selliseid erandlikke asjaolusid apellatsioonikohtu otsusest ei nähtu. Seega on osalt õige kassaatori väide, et kohtuotsusest ei selgu, milliste asjaolude põhjal ringkonnakohus järeldas, et ostuleping oli sõlmitud ja omandaja selle järgi oma kohustused täitnud.
10.Samas ei nõustu kolleegium kassaatori ülejäänud väidetega, et apellatsioonikohus rikkus TsMS § 227 lg-t 1 ning 330 lg-id 4 ja 6. Apellatsioonikohus on kinnitanud, et nõustub esimese astme kohtu tuvastatud asjaoludega ning jagab nendest tehtud järeldusi lepingu sõlmimise kohta Balti eraseaduse sätete alusel, ega pidanud seetõttu oma otsuse põhjendavas osas kordama linnakohtu otsuses sisalduvat.
11.TsMS § 57 lg 4 järgi on kautsjoni tasumisest vabastatud riik ja kohalik omavalitsus. Ekslikult tasutud kautsjon tuleb Tartu linnale tagastada.
V. Kõve, H. Jõks, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.