Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-151-02 Otsuse kuupäev Tartu, 13. detsember 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Igor Ignatjevi hagi Egon Ignatjevi vastu kaasomandi lõpetamise, majavalduse reaalosadeks jagamise ja rahalise kompensatsiooni nõudes ning Egon Ignatjevi vastuhagi rahalise kompensatsiooni nõudes. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. septembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/754/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Egon Ignatjevi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 25. november 2002. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat Ä. Rodi ning kostja esindaja vandeadvokaat A. Kunila Resolutsioon Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. mai 2002. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hagiavalduse kohaselt kuuluvad Tallinnas Sambla 7 asuval 1579 m2 suurusel krundil olevad ehitised kaasomandiõiguse alusel vastavalt 1/4- ja 3/4-suurustes mõttelistes osades Igor Ignatjevile ja Egon Ignatjevile. Tallinna Hooneregistri tõendi nr 223 kohaselt koosneb majavaldus elumajast (vana maja), mille ehitusalune pind on 60 m2, ja kuurist, mille ehitisealune pind on 11 m2. Samal aadressil paikneb ka kasutusloata elamu hoonealuse pinnaga 153, 9 m2 (uus maja), mille Egon Ignatjev on ehitanud kaasomaniku Igor Ignatjevi nõusolekuta. Tallinna Linnavalitsus ja Nõmme Linnaosa Halduskogu andsid nõusoleku Sambla tn 7 asuvast krundist kahe iseseisva elamukrundi moodustamiseks tingimusel, et pooled saavutavad kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks krundi jaotamise teel. Eksperdi hinnangul on maatüki väärtus 552 650 krooni (1579 m2 x 350 krooni/m2), uue maja väärtus 784 400 krooni (196,1 m2 x 4000 krooni/m2) ja vana maja väärtus 69 600 krooni (46,4 m2 x 1500 krooni/m2). Kogu majavalduse turuväärtus on seega 1 406 650 krooni (784 400 + 69 600 + 552 650). Hageja taotleb endale vana maja, mille väärtus moodustab ehitiste kogumaksumusest 8,15%. Kostjale jääks seega uus maja, mille väärtus moodustab ehitiste kogumaksumusest 91,85%. Kinnistamata maatükist soovib hageja endale 801 m2 (väärtusega 801 m2 x 350 krooni/m2 = 280 350 krooni) vana maja krundiks ning ülejäänud 778 m2 (väärtusega 778 m2 x 350 krooni/m2 = 272 300 krooni) jääks uue maja krundiks. Kostja nõustub maavalduse jagamisega hageja esitatud kujul. Hageja taotleb kaasomandi jagamist selliselt, et temale jääks kaasomandist 8,15%-suurune osa, mis moodustab majavalduse turuväärtusest 114 642-kroonise väärtusega osa, ja kostja omandaks 91,85% väärtusega osa. Samuti palub hageja määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Rahalise tasaarvestuse suurus on 237 020 krooni ja 50 senti (351 662.50, mis on 1/4 majavalduse turuväärtus 114 642). Kohtukulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Kostja ei olnud sellise tasaarvestusega nõus ja esitas vastuhagi, milles palub AÕS § 77 lg-le 3
tuginedes, et tema kasuks mõistetakse Igor Ignatjevilt enamsaadu arvel välja 194 387 krooni ja 50 sendi suurune rahaline kompensatsioon. Eksperdi arvamuse põhjal on vana maja väärtus 69 900 krooni, millest Egon Ignatjevi mõttelise osa maksumus on 69 900 x 3/4 = 52 500 krooni. Uus maja on formaaljuriidiliselt poolte kaasomand. Kuna maja on ehitatud ainult Egon Ignatjevi kulul, siis omandaks Igor Ignatjev rahalise kompensatsiooni väljamõistmise puhul alusetult vara Egon Ignatjevi arvel. Kostja leiab, et uue maja hind ei kuulu kaasomandi väärtuse hindamisel arvestamisele. Samas aga tuleb erinevalt Igor Ignatjevi arvutustest arvestada ka maa hinda, sest ehitise väärtuse hindamisel on ekspert arvesse võtnud ka maa, mis suurendab kaasomandi maksumust. Egon Ignatjevi 3/4 kaasomandi osaga kaasneb ka vastava maaosa kasutusõigus, mis tõstab tema elamu mõttelise osa turuhinda 414 487 krooni 50 sendi võrra (3/4 x 552 650 krooni). Reaalosadeks jagamisel väheneks kostja kasutusse jääv maa 406, 25 m2 võrra (1579 m2 x 3/4 - 778 m2), mille väärtus on 142 185 krooni 50 senti. Seega kostjale kuuluva 406, 25 m2 maatüki ja vana maja 3/4 osa andmisega hagejale on Egon Ignatjevi reaalosa väärtus 194 387 krooni 50 sendi (52 200 + 142 187.50) võrra väiksem talle kuuluva 3/4 mõttelise osa väärtusest kaasomandis. Egon Ignatjev palub 194 387 krooni 50 senti Igor Ignatjevilt rahalise tasaarvestusena osade ühtlustamiseks välja mõista. Samuti palub ta hagejalt välja mõista kohtukulud.
3.Tallinna Linnakohus otsustas AÕS § 76 lg-st 1 ja § 77 lg-test 2 ja 3 juhindudes rahuldada hagi osaliselt ja vastuhagi täielikult: lõpetas Igor Ignatjevi ja Egon Ignatjevi kaasomandi Tallinnas Sambla 7 asuvatele ehitistele ning jagas selle reaalosadeks, jättes Igor Ignatjevile vana maja ja Egon Ignatjevile uue maja. Kohus mõistis hagejalt kostja kasuks rahalise tasaarvestusena reaalosade ühtlustamiseks välja 194 387 krooni 50 senti ning kostjalt 500 krooni ekspertiisitasu. Kohus leidis, et tekkivate reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele käesoleval ajal kuuluvate mõtteliste osade väärtustele ning osade ühtlustamiseks tuleb teha rahaline tasaarvestus. Kuna vaidlus puudus selle üle, et uus maja on ehitatud täielikult Egon Ignatjevi arvel, siis on õiglane osade ühtlustamiseks tehtavast tasaarvestusest välja arvata uue maja maksumus, sest vastasel korral omandaks Igor Ignatjev alusetult vara Egon Ignatjevi arvel. Kohtukulud jättis kohus poolte endi kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 23. septembril 2002. a rahalise tasaarvestuse osas Tallinna Linnakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis rahuldamata nii Igor Ignatjevi kui ka Egon Ignatjevi rahalise tasaarvestuse nõude. Kohtukulud jäeti poolte endi kanda. Kohtuotsust kaasomandi lõpetamise osas ei olnud vaidlustatud, mistõttu ringkonnakohtus seda nõuet ka ei kontrollinud.
5.Ringkonnakohus leidis, et apellandi Igor Ignatjevi väide, et kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel on kohus lähtunud kaasomandi olemasolust, on põhjendatud, ja luges ka uue maja kaasomandi osaks. Egon Ignatjevi väiteid selle kohta, et faktiliselt oli uus elamu ehitatud tema kulul, ei ole hageja ümber lükanud, kuid samas ei ole pooltele kuuluva kaasomandi osade suurust ka muudetud. Seepärast olid kaasomandi lõpetamise hagi läbivaatamisel poolte osad kaasomandis
vastavalt 1/4 ja 3/4, millest tuligi vaidluse lahendamisel lähtuda.
6.AÕS § 77 lg 3 järgi võib kohus kaasomandi reaalosadeks jagamisel määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele. Mõlemad pooled on majavalduse turuväärtuse hindamisel arvestanud ka hoonete juurde kuuluva maa hinda, mis on eksperdi arvamuse kohaselt 552 650 krooni. Rahalise tasaarvestuse esitamisel on aga pooled lähtunud erinevast metoodikast. Hageja on küll põhjendatult leidnud, et talle kuulub 1/4 mõttelist osa kogu majavaldusest, kuid on jätnud arvestamata, et kaasomandi reaalosadeks jagamise tulemusena jääb temale 1579 m2 maatükist 778 m2, mis on suurem kui talle kuulunud 1/4 osa majavaldusest. Kostja esitatud vastuhagis on lähtutud asjaolust, et talle kuulub tervikuna uus elamu ning lisaks sellele ka 3/4 vanast majast. Samas pole kaasomandi osade suurust muudetud ning apellandi väited osade suuruse muutmise hagi aegumise kohta on samuti põhjendatud.
7.Apellatsioonimenetluses esitas Egon Ignatjev omapoolse arvestuse, milles väitis, et apellandi arvestuses on viga ka juhul, kui uus maja arvata kaasomandisse. 1/4 väärtus kogu väidetavast kaasomandist, s.o majavaldusest väärtusega 1 406 650 krooni, on 351 662 krooni 50 senti. Pärast kaasomandi lõpetamist jääb hagejale majavaldus maksumusega 349 950 krooni, s.o 69 600 krooni (vana maja) + 280 350 krooni (801 m2 krunti). Seega on väärtuste vahe 1712 krooni 50 senti, mitte 237 020 krooni 50 senti. Ringkonnakohus leidis, et selline arvutuse täpsustus on õiglane, sest ehitise juurde kuuluv maatükk tõstab kahtlemata selle turuväärtust. Ringkonnakohtu istungil oli apellant nõus sellega, et kaasomandi reaalosadeks jagamisega ei peaks rahalist kompensatsiooni kaasnema. Ringkonnakohus pidas sellist lahendust õiglaseks ja mõistlikuks. Ringkonnakohus tühistas kohtuotsuse Egon Ignatjevile rahalise kompensatsiooni mõistmise osas. Samuti jättis rahuldamata Igor Ignatjevi samasuguse nõude.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kostja palub kassatsioonkaebuses muuta ringkonnakohtu otsust seda alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks andmata, rahuldades vastuhagi, ja sellest tulenevalt muuta rahalist tasaarvestust, mõistes Igor Ignatjevilt Egon Ignatjevi kasuks välja 194 387 krooni 50 senti. Kostja leiab, et ringkonnakohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti ning andnud neile väära hinnangu, rikkudes sellega TsMS § 228. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et asjaõigusseaduse sätted välistavad võimaluse, mille puhul üks kaasomanikest saaks nõuda kaasomandi osade suuruse muutmist. Seega ei saanud kassaator, olles ehitanud ainult omal kulul krundile uue maja, talle kuuluva kaasomandi osa tegelikku suurenemist hooneregistri kandes kajastada ega sellekohase muudatuse tegemist ka kohtu vahendusel nõuda. Arvestades uue elamu kaasomandi osaks, tekitab ringkonnakohus olukorra, kus Igor Ignatjev omandab alusetult vara Egon Ignatjevi arvel.
9.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kassatsioonkaebusest ei nähtu, milline on materiaalõigusnorm, mida kostja arvates ringkonnakohus vääralt kohaldas. Kaebusest ei selgu ka, kuidas kostja arvates peaks seda vääralt kohaldatud, kuid kaebuses nimetamata materiaalõigusnormi õigesti kohaldama.
Asjaolu, et asjaõigusseaduses ei sisaldu kaasomandi osade suuruse muutmise nõude aluseid, ei puuduta ringkonnakohtu otsust sisuliselt, mistõttu puudus kohtul ka alus sellele tähelepanu juhtimiseks. Samuti ei ole kostja nimetatud väitele varem tuginenud. Kaebuses väidetud TsMS § 228 lg 1 rikkumine - tõendite ebaõige hindamine ringkonnakohtu poolt ei ole konkretiseeritud ja jääb paljasõnaliseks.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
11.Ringkonnakohus on õigesti lähtunud sellest, et mõlemad krundil asuvad hooned kuulusid poolte kaasomandisse - vastavalt 1/4 hagejale ja 3/4 kostjale. Kaasomandi väärtuse kindlakstegemisel on õigesti arvesse võetud ka uue maja väärtus. Esimese astme kohus lõpetas kaasomandi, jättes vana maja hagejale ja uue kostjale. Pooltel ei ole vaidlust kaasomandi lõpetamise, vaid üksnes kompensatsiooni osas. Kumbki pooltest ei vaidlustanud esimese astme kohtu otsust kaasomandi lõpetamise osas ega ka seda, et vana maja jääb hagejale ja uus kostjale. Igor Ignatjev nõustus ringkonnakohtus kaasomandi lõpetamisega ilma kompensatsioonita. Ringkonnakohus jõudis järeldusele, et kui võrrelda mõlema ehitise turuhinda, mille väärtust mõjutab ka maatüki hind, mida pärast kaasomandi lõpetamist kummagi ehitise juurde saab erastada, siis on kohus kaasomandi lõpetamisel õigesti lähtunud kaasomandi osade suurusest. Pooled ei vaidlusta, millist maatükki kummagi ehitise juurde saab erastada. Ringkonnakohus on siinjuures kindlaks teinud, et kaasomandi osade suurust pole muudetud ja kaasomandi osade suuruse muutmise hagi on aegunud. Kostja laskis mööda hagi aegumise tähtaja hagi esitamiseks TsK § 123 alusel. Eelnevast tulenevalt leiab kolleegium, et ringkonnakohtu otsus on õiglane osas, millega tühistati rahaline tasaarvestus.
12.Kassatsioonkaebuse viide tõendite ebaõigele hindamisele ringkonnakohtus ja seeläbi TsMS § 228 rikkumisele ei ole põhjendatud. Tõendeid võivad hinnata vaid esimese ja teise astme kohus. Riigikohtul pole õigust tõendeid iseseisvalt ümber hinnata. Kooskõlas TsMS § 353 lg-ga 3 ei tuvasta Riigikohus hagi aluseks olevaid asjaolusid. Riigikohtu otsus põhineb alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel.
13.Kuna hagi aegus juba tsiviilkoodeksi omandiõiguse sätete kehtimise ajal, siis ei oma asjas tähtsust kostja väide, mille kohaselt on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta, et asjaõigusseaduse sätted ei võimalda nõuda kaasomandi osade suuruse muutmist.
14.Kostja väide, et Igor Ignatjev omandab alusetult vara Egon Ignatjevi arvel, ei ole samuti põhjendatud, kuna Igor Ignatjevile ei ole reaalosana jäetud rohkem, kui oli temale kuulunud mõtteline osa. J. Odar , H. Jõks, V. Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.