3-2-1-75-01
Eesti Vabariigi nimel Tartus 26. oktoobril 2001. a Maimo Preiverki hagi Hans Luige vastu rendilepingu järgi 331 727 krooni saamiseks ja Hans Luige vastuhagi Maimo Preiverki vastu 29 920 krooni saamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 10. septembril 2001. a H. Luige kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. jaanuari 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/42/01. Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat I. Seimar ja kostja esindaja vandeadvokaat K. Ehasoo. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik M. Preiverk andis 28. oktoobril 1994. a H. Luigele rendile elamu Tallinnas Aasa 5. Rendileping lõpetati poolte kokkuleppel 16. detsembril 1996. a. Hagiavalduses palus M. Preiverk H. Luigelt välja mõista alates 1996. a aprillist saamata jäänud rendi 48 080 kr, viivise 204 756 kr 80 s, vee tarbimise eest 3 599 krooni ja elamule tekitatud kahju 75 292 kr. Vastuhagis palus H. Luik M. Preiverkilt välja mõista rendi 29 920 kr ruumide eest, mida hageja talle üle ei andnud, kuid mille eest H. Luik renti maksis. Vastuses hagile leidis H. Luik, et lisaks eeltoodule tuleb rendivõlast maha arvata elamu remondiks tehtud vajalikud kulutused. Tallinna Linnakohtu 31. mai 2000. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 2 239 kr vee tarbimise eest. Muus osas jäeti hagi rahuldamata. Vastuhagi rahuldati ja hagejalt mõisteti kostja kasuks välja enammakstud rent 29 920 kr. Linnakohus tuvastas, et hageja andis kostjale tähtaegselt 1. novembriks 1994. a üle ühe osa elamust. Teise osa elamust üleandmisega viivitas hageja 1. oktoobrini 1995. a. Kostja tasus kogu elamu eest renti kuni 1996. a aprillini 93 500 kr, kuid viivitas selle aja sees rendi 27 500 kr maksmisega üks aasta, mille eest peab ta viivist maksma 39 710 kr. Alates 1996. aprillist kuni rendilepingu lõpetamiseni 16. detsembril 1996 a. on kostjal rendivõlg 48 080 kr ja viivis selle tasumata jätmise eest kuni 22. jaanuarini 1999. a 145 378 kr 80 s. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei pidanud kostja maksma renti elamu selle osa eest, mida hageja talle 1. oktoobrini 1995. a üle ei andnud ja põhjendamatult makstud rent 29 920 kr tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Hageja tõendas, et vee tarbimise eest on kostja võlgu 2239 kr ning see summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostja on tõendanud, et ta tegi elamule hädavajalikku remonti 16 800 kr eest ja sellega nõustumist kinnitas hageja oma allkirjaga rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppes. RenS § 10 lg 2 ja 3 alusel on kostjal õigus katta remondi maksumus rendi arvel ja 16 800 kr tuleb rendivõlast maha arvata. Viivise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja viivitas elamu üleandmisega kostjale.
Kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata tõendamatuse tõttu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 4. jaanuari 2001. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli jäetud rahuldamata hageja rendivõla ja viivise nõue ning millega oli rahuldatud kostja nõue enammakstud rendi 29 920 kr tagasisaamiseks. Selles osas tegi ringkonnakohus uue otsuse ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendivõla 46 838 kr 70 s ja viivise 202 479 kr 35 s ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja enammakstud rendi 12 100 kr. Linnakohtu otsus jäeti muutmata osas, millega kostjalt oli välja mõistetud 2239 kr vee tarbimise eest. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas linnakohus, et kostja ei tasunud renti 1996. a aprillist kuni lepingu ennetähtaegse lõpetamiseni 16. detsembril 1996. a. Tuvastanud rendivõla, jättis linnakohus selle põhjendamatult välja mõistmata. Vastavalt rendilepingule pidi kostja maksma renti 5500 kr kuus. Tasumata jäi rent 8 kuu ja 16 päeva eest, so 46 838 kr 70 s, ja see tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Linnakohus jättis põhjendamatult välja mõistmata viivise. 15. jaanuaril 1995. a pidi kostja maksma ette viie kuu rendi 27 500 kr, kuid viivitas sellega 361 päeva ja maksis rendi ära 12. jaanuaril 1996. a, mille eest peab ta maksma viivist 39 710 kr. Alates 1996. a aprillikuust kostja enam renti ei maksnud ja rendilepingu lõpetamise ajaks 16. detsembril 1996. a oli rendivõlg 46 838 kr 70 s. Apellatsioonikohus leidis, et alates 1996. aprillist kuni 16. detsembrini 1996. a pidi kostja maksma viivist 20 196 kr ja pärast rendilepingu lõpetamist kuni 18. jaanuarini 1999. a 142 573 kr 35 s. Hageja andis 20 % elamust kostjale üle 1. oktoobril 1995. a, s.o 11 kuud lubatust hiljem. Kostja ei pidanud maksma renti ruumide eest, mida ta 11 kuu jooksul kasutada ei saanud. 11 kuu jooksul tasus kostja alusetult hagejale 12 100 kr, mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Vastuhagis ei nõudnud kostja elamule tehtud remondikulude hüvitamist ja kuna nõuet vastuhagis ei olnud, ei saanud seda ka rahuldada. Linnakohus ei arvestanud kostja vastuväidetega rendi ja remondimaksumuse tasaarvestamise kohta ning selles osas ei ole otsust vaidlustatud. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostja palus apellatsioonikohtu otsuse tühistada osas, millega temalt mõisteti välja rendivõlg 46 838 kr 70 s ja viivis 202 479 kr 35 s. Apellatsioonikohus mõistis alusetult kostjalt välja kogu rendi, arvestamata kostja poolt kantud remondikulu 16 800 kr. Kostja ei nõudnud vastuhagis remondikulude hüvitamist, sest ta kattis remondikulu rendi arvel. Linnakohus pidas tõendatuks, et kostja tegi elamule remonti 16 800 kr eest ja RenS § 10 lg 3 järgi tuleb see summa rendivõlast maha arvata. Seega arvestas linnakohus kostja vastuväiteid hagile ja kostjal polnud põhjust apellatsioonkaebust esitada. Viivise 39 710 kr väljamõistmine on vastuolus TsK § 232 lg-ga 4, mille kohaselt rahalise kohustuse järgi ei ole võlgnik kohustatud maksma viivist kreeditori viivituse aja eest. TsK § 183 järgi tuleb pooltel lepingust tulenevad vastastikused kohustised täita üheaegselt. Kuna apellatsioonikohus luges tõendatuks, et hageja viivitas kostjale elamust 20 % üleandmisega kuni 1. oktoobrini 1995. a, siis on põhjendamatu kostjalt viivise väljamõistmine perioodi eest 15. jaanuarist 1995. a kuni 1. oktoobrini
1995. a. Apellatsioonikohus jättis tähelepanuta, et viivise arvutamiseks 17. detsembrist 1996. a kuni
vastutust kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise eest. Kuna ringkonnakohus leidis, et kostja ei vastuta rendi maksmata jätmise eest elamuosalt, mida ta ei saanud kasutada, siis ei ole hagejal õigust saada ka selle elamuosa eest maksmata rendilt viivist. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. jaanuari 2001. a otsus osas, millega H. Luigelt mõisteti välja rendivõlg 46 838 kr 70 s ja viivis 204 479 kr 35 s. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada H. Luigele 5. veebruaril 2001. a tasutud kautsjon 2493 (kaks tuhat nelisada üheksakümmend kolm) krooni 20 senti. A. Kull, J. Luik, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.