3-2-1-124-01
Eesti Vabariigi nimel Tartus 16. oktoobril 2001. a Viktor Kerneri hagi Viljandi linna vastu renditud ruumidele tehtud parenduste eest 62 816 krooni saamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas läbi kirjalikus menetluses 17. septembril 2001. a V. Kerneri kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2001. a otsuse tsiviilasjas nr 2-2-211/2001. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik V. Kerner sõlmis 5. veebruaril 1998. a Viljandi Linna Munitsipaalasutusega Elamu rendilepingu Viljandis Lossi 26 keldriruumide kasutamiseks. Rendilepingu p 2.2 kohaselt võis rentnik oma vahenditega renditud vara parendada, ümber- ja juurdeehitada või kapitaalselt remontida vastavalt kahepoolsetele kirjalikele lisakokkulepetele ning lepingu p 4.1.2 kohaselt kohustus rendileandja hüvitama rendilepingu lõpetamisel kulutused, mis on tehtud renditud vara parendamisel vastavalt lepingu p-le 2.2. V. Kerner tegi renditud ruumides kostjaga osaliselt kooskõlastatult parendustöid maksumusega 62 816 krooni. V. Kerner võitis 4. mail 2000. a toimunud Lossi 26 keldrikorruse äriruumide enampakkumise. Ostu-müügilepingu sõlmimisega lõppes ReS § 17 lg 1 alusel rendileping. V. Kerner palus kostjalt välja mõista renditud ruumide parenduste eest hüvitise 62 816 krooni. Viljandi Maakohtu 24. jaanuari 2001. a otsusega hagi rahuldati osaliselt ja kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 48 402 krooni. Kohtuotsuse kohaselt lõppes renditud vara väljaostmisega rendileping ReS § 17 lg 1 alusel ja vastavalt rendilepingu p-le 4.1.2 pidi kostja hüvitama rendilepingu lõpetamisel rentnikule kulutused, mis olid tehtud renditud vara parendamisel. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohtu 12. aprilli 2001. a otsusega maakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei reguleeri rendiseadus parenduste hüvitamist, kui rendisuhe lõppes ReS § 17 lg 1 alusel, s.o kui rentnik on rendileandja vara välja ostnud. ReS § 12 lg 1 sätestab kohustuse hüvitada rendilepingu lõpetamisel või lõppemisel tehtud parendused. Viljandi linn ja V. Kerner sõlmisid 1. juunil 2000. a Lossi 26 keldriruumide ostumüügilepingu, mille p 4.1 järgi läks renditud vara omandiõigus rendileandjalt rentnikule üle lepingu allakirjutamisel ning ruumide uuele omanikule läksid üle senise rendilepinguga seotud õigused ja kohustused. Kuna hageja omandas senise rendipinna, võttis ta üle kõik rendilepingust tulenevad rendileandja kohustused, sealhulgas renditud ruumile tehtud parenduste hüvitamise. Rendileping lõppes pärast objekti omandiõiguse üleminekut V. Kernerile TsK § 237 alusel, mille kohaselt lõpeb kohustis võlgniku ja kreeditori kokkulangemisega üheks isikuks. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Hageja palus apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada: välja mõista hageja
kasuks 48 402 krooni, tasutud riigilõivu ja kulud õigusabi eest. Apellatsioonikohus tõlgendas ebaõigesti rendiseadust, leides, et rendilepingu lõppemisel ReS § 17 lg 1 alusel ei reguleeri seadus parenduste hüvitamist. Parenduste hüvitamise sätestab ReS § 12 lg 1. Samuti on ebaõige kohtu seisukoht, et renditud ruumide ostu-müügilepingu allakirjutamisega läksid ruumide omanikule üle senised rendilepinguga seotud õigused ja kohustused, sh ruumide parenduste hüvitamise kohustus. Ostu-müügilepingus sellist õiguste ja kohustuste üleminekut ei fikseeritud ja kostja ei selgitatud hagejale rendilepingu p-st 4.1.2 tuleneva rendileandja kohustuse lõppemist seoses vara omandiõiguse üleminekuga. III. Vastus kassatsioonkaebusele Kostja pidas apellatsioonikohtu otsust õigeks. Rentnik ei kaotanud renditud keldriruume ostes ruumides tehtud parendusi ja ta ei ole õigustatud nõudma parenduste hüvitamist. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse väited ei anna alust otsuse tühistamiseks. ReS § 12 lg 1 kohaselt on rentnikul rendilepingu lõpetamisel või lõppemisel õigus nõuda rendileandjalt renditud varale tehtud parenduste hüvitamist, kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Rendileping lõppes ReS § 17 lg 1 alusel renditud vara väljaostmisega rentniku poolt, sest rendileandja ja rentnik langesid kokku. See on ka kohustise lõppemise aluseks TsK § 237 järgi. Renditud asja ei pea rentnik sel juhul rendileandjale tagastama ja renditud ruumide omandamisega omandab rentnik ka tehtud parendused. Eelnevast tuleneb, et rendilepingu lõppemisel rentniku poolt renditud vara väljaostmise tõttu ei ole rendileandjal seadusest tulenevat kohustust parendusteks tehtud vajalike kulutuste hüvitamiseks ReS § 12 lg 1 järgi. Juhindudes TsMS §-st 362 p 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprillil 2001. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. H. Jõks, A. Kull, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.