lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
Kohtulahendid/3-2-1-102-01

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 27.09.2001

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-102-01
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
27.09.2001
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
922
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

3-2-1-102-01

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel Tartus 27. septembril 2001. a OÜ Lorens (endine AS Lorens) hagi Teet Kallase ja Alla Kallase vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks, üüri- ja kommunaalteenuste võla väljamõistmiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas avalikul kohtuistungil 27. augustil 2001. a läbi Teet Kallase ja Alla Kallase kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. veebruari 2001. a otsuse nr II-2/112/01. Istungist võtsid osa kostja T. Kallas ja kostjate esindaja vandeadvokaat S. Raudsepp. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tallinna Linnavalitsuse 15. veebruari 1994. a korralduse nr 241-k alusel tagastati vara üleandmise

1.märtsi 1994. a aktiga nr 54 elamu Tallinnas Raua 51 Johannes Nõmmikule, kellele anti üle ka üürilepingud. J. Nõmmik sõlmis 2. märtsil 1994. a OÜ-ga Lorens rendilepingu, millega andis elamu rentniku kasutusse tingimusel, et rentnik võtab üle kõik varemsõlmitud lepingutest tulenevad J. Nõmmiku kohustused ja tagab nende nõuetekohase täitmise; lepingu p 10 kohaselt oli rentnikul õigus saada endale kogu rent, mida rentnikud maksavad varemsõlmitud lepingute alusel ja ruumide edaspidisel väljarentimisel. OÜ Lorens esitas hagi Raua 51-5 eluruumi üürnikelt T. Kallaselt ja A. Kallaselt üüri- ja kommunaalteenuste võla 31 143 krooni väljamõistmiseks, kuna kostjad ei ole üüri tasunud alates
1.septembrist 1997. a. Hagi esitati ka üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks, kuid nendest nõuetest hageja loobus. Kostjad võtsid omaks, et neil on üürivõlg, kuid nad on nõus seda maksma üksnes elamu õigele omanikule, aga mitte OÜ-le Lorens, kes ei ole midagi teinud elamu korrashoiuks. Kostjad väitsid, et nad maksid kütte, sooja ja külma vee eest otse AS-le Tallinna Soojus ja AS-le Tallinna Vesi. Tallinna Linnakohtu 14. septembri 2000. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjendustel on elamu rent ja korteri üürimine kaks erinevat kohustist ja kokkulepet rendi saamiseks ei saa samastada kokkuleppega üüri saamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli volitus üüri sissenõudmiseks. Rendileping on sõlmitud OÜ Lorens ja J. Nõmmiku vahel ja õiguse teostamiseks, saada endale kogu rent, on OÜ-l Lorens õigus pöörduda rendileandja J. Nõmmiku poole. Hageja ei vaidlustanud kostjate väidet, et ta ei ole teinud elamule remonti. Hageja ei ole täitnud endale rendilepinguga võetud kohustust ja tal puudub alus üüri nõudmiseks, mis eeldab, et üürisummasid kulutatakse elamu korrashoiuks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2001. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja tehti uus otsus, millega rahuldati hagi üüri ja kommunaalteenuste võla väljamõistmiseks. Otsuse põhjenduste kohaselt eiras linnakohus TsMS § 229 lg 2 nõudeid, mille kohaselt asjas, mis ei
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel

riiva avalikku huvi, ei või kohus otsust rajada asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud. Kostja ei vaielnud vastu rendilepingu tõlgendamisele. Rendilepingu sisu järgi oli OÜ Lorens üürileandjaks ning ES § 28 lg 2 mõttes eluruumi omaniku poolt volitatud isikuks. Vaidlust ei ole pooltel selles, et kostjad kasutavad eluruumi üürnikena. Kostjad ei ole vaidlustanud üüriarvetes esitatud üüri- ja kommunaalteenuste suurust ning nad ei taotlenud üürileandjalt üüri vähendamist tulenevalt eluruumi seisundi halvenemisest. II. Kostjate kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostjad palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu. OÜ Lorens ja J. Nõmmiku vahel oli rendileping. Hagejal on õigus üksnes rendisummadele mitte aga üürile. Üüri saamise õigus võis olla elamu omanikul J. Nõmmikul, kes kostjate vastu nõuet ei ole esitanud ega selleks ka hagejat volitanud. Otsus on tehtud ebaõige hageja kasuks. Kostjad on algusest peale esitanud vastuväiteid rendilepingu tõlgendamisele, kuid kostjad ei ole saanud rendilepingut vaidlustada, sest nad ei ole rendilepingu pooleks. Kostjad on kogu aeg väitnud, et kohaldamisele ei kuulu ES § 28. Apellatsioonikohus mõistis välja ka kommunaalteenuste võla, kuigi hageja palus välja mõista üksnes üürivõla. Apellatsioonikohus leidis ebaõigesti, et käesolev vaidlus ei riiva avalikku huvi. Kostjate arvates on Eestis tuhandeid sundüürnikke, mistõttu on olemas ka avalik huvi. Apellatsioonikohus keeldus vastu võtmast Eesti Maapanga (pankrotis) tõendit, millest nähtub, et asja menetlemise ajal apellatsioonikohtus oli elamu omanikuks juba Eesti Maapank (pankrotis), kelle ees ei olnud T. Kallasel üürivõlgnevust. III. Hageja vastus kassatsioonkaebusele Hageja leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu. TsMS § 330 lg 4 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Apellatsioonikohus tuvastas, et kostjad kasutasid eluruumi üürilepingu alusel enne elamu tagastamist omandireformi õigustatud subjektile ja elamu tagastamisega läksid üürileandja õigused ja kohustused üle elamu omanikule J. Nõmmikule. Sellega oli tuvastatud üürisuhe elamu omaniku ja kostjate vahel. Asja lahendamiseks pidi linnakohus võtma seisukoha, millest tuleneb hageja õigus nõuda üüri, kui ta pole eluruumi omanik. Seda tehes ei rikkunud kohus TsMS § 229 lg 2. Linnakohus leidis, et hagejal puudus õigus nõuda üüri. Ringkonnakohus leidis, et OÜ Lorens nõudeõigus tuleneb sellest, et J. Nõmmiku ja OÜ Lorens vahel

2.märtsil 1994. a sõlmitud rendilepingu järgi oli ta üürileandjaks Tallinnas Raua 51 asuva elamu üürnikele ning seega ES § 28 lg 2 mõttes eluruumi omaniku poolt volitatud isik. Apellatsioonikohtu otsusest ei selgu, kuidas muutus OÜ Lorens ehitise omanikuga sõlmitud rendilepingu järgi ehitise

omaniku ja üürniku vahelises üürisuhtes üürileandjaks. Asja uuel arutamisel tuleb lahendada küsimus, kas hageja õigus nõuda üüri on tekkinud: üürileandjaks olekust, nõudeõiguse loovutamisest, millestki muust või pole hagejal seda õigust. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. veebruari 2001. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Teet Kallasele 13. märtsil 2001. a tasutud kautsjon 360 (kolmsada kuuskümmend) krooni ja Alla Kallasele 27. märtsil 2001. a tasutud kautsjon 360 (kolmsada kuuskümmend) krooni. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.