3-2-1-100-01
Eesti Vabariigi nimel Tartus 26. septembril 2001. a Tartu linna hagi Igor T"aussovi, Ljudmilla T"aussova ja Svetlana T"aussova vastu üürilepingute kehtetuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata ning Igor T"aussovi vastuhagi Tartu linna vastu üürilepingu sõlmimise kohustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi kirjalikus menetluses 27. augustil 2001. a I. T"aussovi kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-101/2001. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Hagiavalduse kohaselt oli NSV Liidu sõjaväe majavalitsus (KET") sõlminud 21. veebruaril 1994. a üürilepingu I. T"aussoviga eluruumi Tartus Riia 10-45 kasutamiseks. Tartu linna eluruumide haldamise asutus sõlmis sama korteri suhtes I. T"aussoviga üürilepingu 22. augustil 1994 a. Sellesse korterisse ei ole kostjad sisse kirjutatud. Sissekirjutus on neil Tartus Ida 48-1. Tartu linn palus 9. märtsil 1998. a esitatud hagis tunnistada kehtetuks I. T"aussoviga sõlmitud üürilepingud ja tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata, kuna üürilepingute sõlmimiseks puudus õiguslik alus. Tartu Linnavolikogu 30. augusti 1990. a otsusega nr 79 peatati Tartu linnas sõjaväelastele ja nende perekondadele elamispinna andmist reguleerivate normatiivaktide täitmine. Tartu Linnavalitsuse 5. märtsi 1992. a määrusega nr 97 tunnistati enne 20. augustit 1991. a Tartu Garnisonile eraldatud korterid Tartu linna elamufondi korteriteks. Tartu Linnavalitsuse
sõlmima I. T"aussoviga uus üürileping. Tartu Ringkonnakohus tühistas 3. mail 2000. a linnakohtu otsuse väljatõstmise nõude rahuldamata jätmises ja vastuhagi rahuldamise osas. Uue otsusega tõstis ringkonnakohus kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata ning jättis vastuhagi rahuldamata. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. novembri 2000. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saadeti asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt tunnistas maakohus ES § 57 lg 1 alusel üürilepingud kehtetuks seetõttu, et üürileandja ei täitnud nende sõlmimise ajal kehtinud ES §-s 30 lg 1 sätestatud kohustust. Üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olevaks osutunud üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kohustatakse üürileandjat vastavalt ES §-le 57 lg 3, kui üürnik seda nõuab, sõlmima uue üürilepingu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohtu 2. märtsi 2001. a otsusega tühistati maakohtu otsus osaliselt ning uue otsusega hagi rahuldati ja kostjad tõsteti välja teist eluruumi vastu andmata. I. T"aussovi vastuhagi jäeti rahuldamata. Üürilepingute kehtetuks tunnistamise osas maakohtu otsust ei muudetud. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus vastuhagi rahuldamisel ebaõigesti elamuseaduse sätteid. Vaidlustatud üürilepingud sõlmiti 21. veebruaril 1994. a ja 22. augustil 1994. a. Tartu linn esitas maakohtule hagi 9. märtsil 1998. a. Nii lepingute sõlmimise kui ka hagi esitamise ajal kehtis ES § 57 kahelõikelisena, ning selles ei tehtud vahet, kelle tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olev leping kehtetuks tunnistatakse. Samuti ei andnud seadus üürnikule võimalust nõuda uue üürilepingu sõlmimist juhul, kui üürileping tunnistatakse kehtetuks üürileandja tegevuse või tegevusetuse tagajärjel. ES § 57 muudatus jõustus 16. juulil 1998. a. I. T"aussov esitas ES § 57 uuele redaktsioonile tuginedes vastuhagi 27. oktoobril 1999. a. Maakohus kohaldas üürilepingute kehtetuse kindlakstegemisel lepingute sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse redaktsiooni, viidates ES §-dele 30 lg 1 ja 4 lg 2. Kostjate eluruumist väljatõstmise ja I. T"aussovi vastuhagi osas kohaldas maakohus aga 16. juulil 1998. a kehtima hakanud ES § 57 redaktsiooni. Väljatõstmise nõude ja vastuhagi osas tuleb kohaldada elamuseaduse redaktsiooni, mis kehtis üürilepingute sõlmimise ja hagi esitamise ajal. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja I. T"aussov ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Ringkonnakohus oleks vastuhagi lahendamisel pidanud lähtuma vastuhagi esitamise ajal kehtinud ES § 57 redaktsioonist. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusel pidas hageja kaebust põhjendamatuks ja palus selle jätta rahuldamata. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. ES § 57 lg 1 kohaselt elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu tunnistab
kehtetuks kohus. Üürilepingute kehtetuks tunnistamise ja selle põhjenduste osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maakohus leidis, et üürilepingud on kehtetud üürileandja tegevusetuse tõttu.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.