3-2-1-83-01
Eesti Vabariigi nimel Tartus 5. juunil 2001. a Ljubov Popova hagi Ivan Põdermetsa ja AS Narva Elamuvaldus vastu korteri ostumüügilepingu kehtetuks tunnistamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja T. Vernik, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik, vaatas läbi kirjalikus menetluses 7. mail 2001. a L. Popova kassatsioonkaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. mai 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-184/00. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Aleksandra Põdermets oli Narvas Tallinna mnt 21 korteri nr 43 üürnik ja elas selles korteris koos abikaasa Ivan Põdermetsaga. 1992. aastal asus korterisse elama ka A. Põdermetsa pojatütar Ljubov Popova koos 1990. aastal sündinud tütre Jelenaga. A. Põdermets suri 1994. aastal. AS Narva Elamuvaldus tunnistas esialgse üürniku asemel üürnikuks I. Põdermetsa ja sõlmis temaga 21. juunil 1994. a üürilepingu ning korteri erastamise ostu-müügilepingu 27. novembril 1996. a. Hagiavalduses palus L. Popova eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 p 1, TsÜS §-de 66 lg 2 ja 67 lg 1 alusel tunnistada korteri ostu-müügilepingu kehtetuks. Hageja oli oma vanaema perekonnaliige ja elas temaga koos kuni viimase surmani. I. Põdermets oleks pidanud korteri erastamiseks sõlmima hagejaga kirjaliku kokkuleppe. Kuna sellist kokkulepet ei sõlmitud, siis on ostu-müügileping tühine eluruumide erastamise seadusega vastuolu tõttu. Narva Linnakohtu 25. veebruari 1999. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hageja koos tütrega eluruumi sisse kirjutatud ja asjaolu, kas hageja oli vanaema perekonnaliige või mitte, ei kuulu selle vaidluse hulka. AS Narva Elamuvaldus ei kontrollinud hageja õiguslikku seisundit ja vormistas korteri ostu-müügilepingu ilma hageja nõusolekuta, kuigi elamuseaduse (ES) § 36 lg 2 kohaselt on hagejal samasugused õigused ja kohustused kui kostjal. Eluruumi ostumüügileping vormistati EES § 4 p 1 rikkudes. Viru Ringkonnakohtu 4. oktoobri 1999. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti hagi rahuldamata. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2000. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi saadeti uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kolleegium leidis, et vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul tuvastada isikute ring, kes elasid korteri erastamise ajal koos üürnikuga ja nende isikute elamuseadusest ja eluruumide erastamise seadusest tulenev õiguslik seisund. Kohtud tuvastasid, et korteri esialgne üürnik oli hageja vanaema A. Põdermets, kelle perekonnaliikmeteks olid abikaasa ja hageja. ES § 40 lg 1 kohaselt saab üürilepingut muuta üürniku surma korral, kui üürileandja tunnistab esialgse üürniku asemel üürnikuks ühe temaga koos elanud perekonnaliikmetest varem sõlmitud üürilepingu järgi. Asjaolu, et üürileandja tunnistas pärast A. Põdermetsa surma üürnikuks tema abikaasa I. Põdermetsa, ei muutnud hageja õigusi ega kohustusi üürilepingu järgi. Ringkonnakohus ei saanud tugineda I. Põdermetsa
lepingulise esindaja seletusele, kuna see ei ole TsMS § 90 lg 2 järgi tõend. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Viru Ringkonnakohtu 15. mai 2000. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja jäeti L. Popova hagi rahuldamata. Eluruumi erastamise õigustatud subjekt on EES § 4 p 1 järgi üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti poolt kinnitatud kirjalikule kokkuleppele. Hageja asus elama korterisse, mille üürnik oli tema vanaema, 31. juulil 1992. a. Selline sisseregistreerimine ei olnud vastuolus ES §-ga 48 lg 1, mille kohaselt üürnik ja temaga koos elav perekonnaliige võisid vastastikusel kokkuleppel lubada nende poolt üüritud eluruumis tasuta ajutiselt elada teistel isikutel nendega allüürilepingut sõlmimata. Peale hageja vanaema surma vormistas I. Põdermets end korteri üürnikuks. Korteri ostu-müügileping sõlmiti temaga 27. novembril 1996. a ja sellega üürileping lõppes. Vastavalt I. Põdermetsa esindaja seletusele ei elanud hageja korteris eluruumi ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ja tal puudus kostjaga ka ühine majapidamine. Seega ei olnud hageja kostja perekonnaliige ES § 10 lg 1 tähenduses ning puuduvad andmed, et L. Popova oleks tunnistatud vastavalt ES §-le 10 lg 2 kohtu korras kostja perekonnaliikmeks. Seega ei olnud hageja eluruumi õigustatud subjekt ega ka isik, kellega oli vaja sõlmida EES § 4 p 1 mõttes kokkulepe eluruumi erastamiseks. Seadus ei näe ette kokkuleppe sõlmimist ajutise elanikuga. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada. Ebaõige on ringkonnakohtu järeldus, et hageja asus korterisse elama ajutise elanikuna ja tema suhtes on kohaldatav ES § 48 lg 1. Hageja asus 1992. aastal elama alaliselt kostja ja vanaema kirjalikul nõusolekul ja elab selles korteris ka täna. Kohus jättis tähelepanuta ES § 48 lg 2. Kuna kostja sugulased takistasid hagejal elada Tallinna mnt 21 korteris, siis oli ta 1996. aastal sunnitud eluruumist lahkuma ja üürima toa. Hiljem pöördus hageja sellesse korterisse tagasi. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja ei ole kostja perekonnaliige. See on õige, sest hageja ei ole seda kunagi väitnudki. Kuid pärast vanaema surma olid hagejal endise üürniku perekonnaliikmena korterile samasugused õigused kui kostjal ja korteri erastamine pidi toimuma vastavuses EES § 4 p 1. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Hageja oli küll eluruumi sisse registreeritud vanaema nõusolekul, kuid lapselaps ei kuulu ES § 10 lg 1 järgi üürniku perekonnaliikmete hulka. Hageja ei olnud perekonnaliige ES § 10 tähenduses. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asja uuel läbivaatamisel on kassatsioonikohtu seisukohad seaduse tõlgendamisel TsMS § 365 järgi
asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2000. a otsusega leiti, et vaidluse lahendamiseks, kes oli EES § 4 p 1 järgi õigustatud vaidlusalust korterit erastama, pidi kohus tuvastama isikute ringi, kes elasid koos üürnikuga korteris selle erastamise ajal ja nende isikute elamuseadusest ning eluruumide erastamise seadusest tuleneva õigusliku seisundi. Samuti leidis Riigikohus, et asjaolu, et üürileandja tunnistas pärast A. Põdermetsa surma üürnikuks tema abikaasa I. Põdermetsa, ei muutnud hageja õigusi ega kohustusi üürilepingu järgi. Ringkonnakohus küll määratledes hageja õigusliku seisundi elamuseaduse alusel, jättis põhjendamata, milliste tõendite alusel tegi ta õigusliku järelduse, et hageja oli vanaema eluajal ajutine elanik. Sellega rikkus apellatsioonikohus otsuse põhjendavale osale TsMS §-s 330 lg 4 esitatavaid nõudeid, mille kohaselt tuleb otsuses märkida ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Ringkonnakohus leidis viitega kostja esindaja seletusele, et hageja ei elanud vaidlusaluses korteris ja neil puudus kostjaga ühine majapidamine, seega ei olnud hageja I. Põdermetsa perekonnaliige ES § 10 tähenduses. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et asjas ei ole vaidlus hageja ja kostja perekonnaliikmelisuse üle. Riigikohus peab vajalikuks korrata 12. aprilli 2000. a otsuses väljendatud seisukohta, et lepingulise esindaja seletus ei ole TsMS § 90 lg 2 kohaselt tõend. Tõendiks tsiviilasjas on igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte või teiste protsessiosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud (TsMS § 90 lg 1). Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. mai 2000. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Ljubov Popovale 8. juunil 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.