Kohtulahend

Telefoniteenuste eest tasus Filmimax 22. aprillil 1998. a Kinoliidule 28 680 krooni ega olnud enam Kinoliidule võlgu. Töökatkestuse eest kohvikus Müürivahe 50 ajavahemikus 8. juuli 1997. a kuni 9. aprill 1998. a (275 päeva) peab Kinoliit maksma leppetrahvi 782 265 krooni. Kinoliit esitas vastuhagi, milles palus rendilepingu tähtajaga 10. september 2004. a ennetähtaegselt lõpetada ja Filmimaxilt välja mõista rendi 442,6 m2 eest 10 070 kr 50 s kuus alates 10. märtsist 1997. a kuni 30. septembrini 1999. a kokku 334 639 kr 45 s (309 261 kr 80 s + käibemaks 25 377 kr 65 s), bürooruumi rendi 3805 kr 30 s kuus alates 10. märtsist 1997. a kuni 26. augustini 1998. a kokku 67 351 kr 40 s (66 776 kr 90 s + käibemaks 574 kr 50 s), ekspluatatsioonikulu (soojus, elekter, vesi, kanalisatsioon, saastemaks) 116 519 kr, telefonide kasutamise eest alates 10. märtsist 1997. a kuni 31. augustini 1999. a 67 211 kr 65 s - kõik kokku 585 721 kr 45 s, millest tuleb maha arvata Filmimaxilt saadud 63 487 kr 46 s ja valvuriruumi rent 7062 kr 40 s, seega tuleb Filmimaxilt välja mõista 515 172 krooni. Filmimaxil ei olnud õiguslikku alust väidetava kahju tasaarvestamiseks rendiga ja kuna rendivõlg on üle kolme kuu, siis annab see Kinoliidule õiguse nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Linnakohtu otsus ja põhjendused Tallinna Linnakohtu 20. märtsi 2000. a otsusega jäeti Filmimaxi hagi rahuldamata. Kohus rahuldas osaliselt Kinoliidu vastuhagi - lõpetas ennetähtaegselt rendilepingu ja mõistis Filmimaxilt välja Kinoliidu kasuks 434 134 krooni. Otsuse põhjendustel on Filmimaxi nõuded põhjendamatud ja tõendamata. Kinoliidu vastuhagi on põhjendatud ja osaliselt tõendatud. Poolte vastastikused õigused ja kohustused tulenevad rendiseadusest ja rendilepingutest, milles pooled ei ole kokku leppinud Kinoliidu vastutust Filmimaxi äriplaanide nurjumise eest. Seetõttu on põhjendamatu Filmimaxi nõue mitmemiljonilise saamata jäänud tulu väljamõistmiseks Kinoliidult ning sellist saamata jäänud tulu ei olnud Filmimax õigustatud tasaarvestama rendiga. Vaidluses valvuriruumi, fuajee ja suitsetamisruumi eest makstud rendi 30 501 krooni tagasisaamiseks, leidis linnakohus, et kuna Kinoliit ei ole keeldunud valvuriruumi üleandmisest Filmimaxile, tal on olnud võimalus seda ruumi kasutada. Valvuriruum on ühiskasutuses. Kohus tuvastas Kinoliidu omaksvõtuga, et valvuriruumi kasutavad Kinoliidu töötajad ning Kinoliit ei nõuagi Filmimaxilt selle ruumi eest renti. Kinoliit ei ole viivitanud fuajee üleandmisega Filmimaxile. Filmimax oli lepingut sõlmides teadlik, et fuajees on Kinoliidu asjade panipaik, kuid seda ei saa käsitleda takistuse tegemisena ega viivitusena ruumi üleandmisel. On tõendatud, et Filmimax viis 1998. a veebruaris Kinoliidu asjad fuajeest Filmimaxi renditud lattu. Sellega on tõendatud, et Filmimaxi võimuses oli ruumi vabastamine ükskõik millal. Filmimax ise ei soovinud varem hakata ruumi kasutama ja Kinoliit pole selles süüdi. Seega pole Kinoliidul alust fuajee eest makstud renti Filmimaxile tagasi maksta. Põhjendatud pole makstud rendi tagasisaamise nõue suitsetamisruumi eest. Filmimax kasutas suitsetamisruumi, kuid mitte äriplaani kohaselt kohvikuna. See aga ei anna õiguslikku alust keelduda

rendi tasumisest. Vaidluses selle üle, kas Kinoliit peab hüvitama Filmimaxile 6637 krooni laokulu seoses Kinoliidu vara fuajeest ümberpaigutamise ja hoidmisega mujal, leidis linnakohus, et nõue on tõendamata. Filmimax on esitanud küll kulutuste dokumendid, kuid mitte dokumente, mis kinnitaksid arvete tasumist. Pealegi ei tulene see nõue rendilepingus kokkulepitust. Vaidluses kulutuste 33 779 krooni hüvitamiseks, mida Filmimax kandis seoses teise bürooruumi otsimise ja rentimisega, leidis linnakohus, et on tõendamata, et kulutusi põhjustas Kinoliit. Teise bürooruumi rentimise põhjustas asjaolu, et 21. aprillil 1998. a lülitas sideettevõte Kinoliidu korraldusel välja Filmimaxi kasutuses olnud telefonid, kuna Filmimax oli jätnud Kinoliidule tasumata telefoniteenuste eest. Büroo töö oli sellega oluliselt häiritud. Rendilepingu p 5.1.6 kohaselt oli rentnik kohustatud telefoniteenuste eest tasuma rendileandjale vastavalt tegelikult kasutatud teenustele. Olematu kohustuse täitmata jätmisega ei saanud Kinoliit Filmimaxile kahju tekitada. Pealegi jättis Filmimax telefonide kasutamise eest Kinoliidule maksmata. Rendilepingu p 6.1.2 teenuste loetelus ei ole loetletud rendileandja kohustust osutada või vahendada rentnikule telefoniteenust. Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud ega tõendatud, et Kinoliidu süül jäi büroo töö häirituse tõttu Filmimaxil saamata tulu 113 908 krooni. Nõue leppetrahvi 782 265 krooni väljamõistmiseks Kinoliidult jäeti põhjendamatuse tõttu rahuldamata. Asjas ei ole tuvastatud Kinoliidu süüd kohviku töö katkestamises ja see välistab rendilepingu p 12.3 alusel leppetrahvi maksmise kohustuse. Kohus leidis, et rendi maksmise kohustus ei lõppenud tasaarvestusega TsK § 234 lg 1 järgi, sest ei ole tõendatud Filmimaxi nõuded, mis saaks olla tasaarvestuse õiguslikuks eelduseks. Vastuhagi rahuldamist põhjendas linnakohus sellega, et Filmimaxil on tasumata rent alates 1998. a maikuust, s.o. üle kolme kuu ja on tõendatud, et tasaarvestuseks ei olnud Filmimaxil õiguslikku alust.

Bürooruum ei muutunud kasutamiskõlbmatuks, sest tööd oleks võinud jätkata mobiiltelefone kasutades. Kinoliit ei olnud kohustatud telefoniteenuseid osutama ja põhjendamatu on Filmimaxi väide, et telefonisideta ei oleks seda ruumi renditudki. Maksekviitungid ei tõenda telefoniarvete ja rendi tasumist, kuna neil ei ole viiteid, mille eest on tasumine toimunud. Ei ole tõendatud, et saamata jäi tulu 113 908 krooni just telefonide väljalülitamise tõttu. Linnakohus ei tuvastanud Kinoliidu poolt rendilepingute rikkumist ja seetõttu puudus Filmimaxil alus nõuda leppetrahvi ning selle alusel teha tasaarvestust. Linnakohus ei ole rikkunud protsessiõigusnorme tõendite hindamisel ega vastuhagi menetlemisel. Vastuhagi esitati kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatuga ja nõuded on selgelt väljendatud. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Filmimax palus apellatsioonikohtu otsuse tühistada protsessiõigusnormide olulise rikkumise ja materiaalõigusnormide väära kohaldamise tõttu. Väär on apellatsioonikohtu järeldus, et ei ole tõendatud valvuriruumi Filmimaxile üleandmisest keeldumine ja takistuste tegemine selle ruumi kasutamisel. Pooled ei olnud valvuriruumi ühiskasutuses kokku leppinud ja see ei olnudki ühiskasutuses. Kohus jättis nõude, kohustada Kinoliitu valvuriruumi hagejale üle andma, sisuliselt lahendamata. Vastuolus ReS §-ga 7 lg 2 on kohtute järeldus, et Filmimax aktsepteeris kostja asjade hoidmist fuajees ja see asjaolu pole käsitletav takistusena ruumi kasutamisel ega viivitusena ruumi üleandmisel. Kinoliit ei seadnud lepingu sõlmimisel tingimuseks tema asjade hoidmist fuajees ja ReS § 7 lg 1 kohaselt pidi Kinoliit hagejale ruumi üle andma tingimusteta. Vastavalt rendilepingule andis Kinoliit vaidlusaluse ruumi hagejale rendile bürooruumina ja sellest tulenevalt pidi Kinoliit tagama ruumi kasutamise vastavalt otstarbele. Telefonide väljalülitamine halvendas renditud vara seisundit ja saamata jäi tulu 113 908 krooni. Vastamata jäeti Filmimaxi apellatsioonkaebuse väitele, et linnakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata nõue teise bürooruumi otsimiseks ja rentimiseks tehtud kulutuste 33 779 krooni hüvitamiseks, on vastuolus TsK §-ga 222. Eeltoodud vigade tõttu hindasid kohtud vääralt kahju hüvitamise nõuet ning Filmimaxi õigust rendi tasaarvestamiseks. Kohtud jätsid täielikult käsitlemata Filmimaxi nõude rendi tasaarvestamiseks leppetrahviga. Rendilepingu järgi pidi Filmimax Müürivahe 50 asuvaid kohvikuruume saama kasutada alates

sellise vastuhagi läbi vaatamata. Vastuhagi oli ebaselge ega võimaldanud Filmimaxil esitada üheseid vastuväiteid. Vastuhagis esitati nõue Filmimaxilt 515 171 krooni väljamõistmiseks. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata summas 151 587 krooni. Kohtud ületasid Filmimaxilt 434 134 krooni väljamõistmisega vastuhagi piire. Apellatsioonikohus asus seisukohale, et kviitungid summas 275 535 krooni ei tõenda rendi, kommunaalteenuste ja telefonide kasutamise eest tasumist. Kohus jättis tähelepanuta poolte kirjavahetuse, milles Kinoliidul on rendilepingute alusel tasumist aktsepteerinud ja Kinoliidu esindaja on kohtus vande all kinnitanud, et enne lepingute sõlmimist oli Filmimaxil ettemaks ca 68 000 krooni. Osa kviitungitest esitas Kinoliit ise tõendamaks rendi saamist. Kohus pidi põhjendama, miks need tõendid ei ole arvestatavad. Rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine ei olnud põhjendatud. Kohus pidi enne tuvastama, kas Filmimaxil oli õigus tasaarvestuseks. III. Kostja vastus kassatsioonkaebusele Kinoliit pidas otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb osaliselt tühistada protsessiõigusnormi olulise rikkumise ja materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu. Kuna apellatsioonikohus jättis linnakohtu otsuse muutmata ja ei korranud selle põhjendusi, siis käsitleb kolleegium oma otsuses mõlema kohtu otsuste sisu ühtsena. Rendisuhte tekkimise aluseks on rendileping. Rendisuhtes kasutab rentnik tasu eest rendileandja vara, mille rendileandja on kohustatud rentnikule üle andma. Filmimax nõudis talle valvuriruumi üleandmist ja makstud renti tagasi, kuna seda ruumi kasutab Kinoliit. Kohtud jätsid selle vaidluse sisuliselt lahendamata ja kohtute otsuste põhjendused on sisulises vastuolus. ReS § 7 lg 3 kohaselt, kui rendileandja ei anna rendile antud vara õigeaegselt rentniku kasutusse, on rentnikul õigus see temalt välja nõuda ja nõuda viivituse tõttu tekkinud kahju hüvitamist või loobuda lepingust ja nõuda sisse lepingu mittetäitmisega tekitatud kahju. Kohtud tuvastasid Kinoliidu omaksvõtuga, et valvuriruum on Kinoliidu kasutuses, kuid samas põhjendati hagi rahuldamata jätmist sellega, et ruum on poolte ühiskasutuses ja ei ole tõendatud valvuriruumi Filmimaxile üleandmata jätmine. Sellega rikkusid kohtud TsMS § 330 lg 4: kohtu järeldused peavad rajanema esitatud tõenditel ja tuvastatud asjaoludel. Kui Kinoliit võttis omaks, et valvuriruum on tema kasutuses ja ta ei nõua selle eest renti, siis pidi kohus andma sellele õigusliku hinnangu, sest ReS § 7 lg 1 kohaselt on rendileandja kohustatud rendile antud vara rentnikule üle andma. Filmimax nõudis tagasi renti fuajee eest, mida ta ei saanud kasutada kuni 2. veebruarini 1998. a, sest Kinoliit hoidis seal oma asju. Kohtud leidsid, et nõue ei ole põhjendatud, sest Filmimax aktsepteeris fuajeed vastu võttes sealset olukorda. TsMS § 227 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Kohtud ei märkinud otsuses nõude rahuldamata jätmise õiguslikku alust. ReS § 7 lg 1 kohaselt on rendileandja kohustatud rendile antud vara rentnikule üle andma lepingus ettenähtud või

vara otstarbele vastavas seisundis. Seega pidi seaduse järgi Kinoliit fuajee üle andma Filmimaxile fuajeena. Teistsuguse järelduse tegemiseks pidi kohus tuvastama, kas pooled olid lepingus kokku leppinud fuajee rentimise teistsugustel tingimustel. Vastavalt sellele, millise poolte kokkuleppe kohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, tuleb hinnata ka õiguslikku tagajärge - kas Filmimax pidi või ei pidanud maksma renti aja eest, mil fuajeed kasutas Kinoliit. Kuna kassatsioonkaebuses suitsetamisruumi eest rendi maksmist ei vaidlustatud, siis kolleegium seda osa kohtuotsustest ei käsitle. Kohtud on põhjendatult jätnud rahuldamata telefonide väljalülitamisega seotud kulutuste 33 779 krooni ja saamata jäänud tulu 113 908 krooni nõude. Rendilepingu p 5.1.6 kohustas Filmimaxi tasuma telefoniteenuste eest Kinoliidule. Kohtud tuvastasid, et Filmimax jäi Kinoliidule võlgu. Sellest on apellatsioonikohus teinud põhjendatult järelduse, et Filmimax ise põhjustas kahjuliku tagajärje saabumise (telefonide väljalülitamise) ja Kinoliit ei pea Filmimaxile hüvitama kahju, mille tekkimises ta süüdi ei olnud. Kassatsioonkaebuse väide, et kohtud jätsid igasuguse tähelepanuta leppetrahvi nõude Müürivahe 50 kohvikuruumides töö katkestamise eest, on põhjendatud. Rendilepingu p-de 3.2.2, 8.1.4 ja 8.1.5 järgi olid Filmimaxile rendile antud kohviku teenindus- ja abiruumid suurusega 90,4 m2 (37,9 + 52,5) alates 8. juulist 1997. a. Filmimaxi väitel oli Kinoliidu süül kohvikus töö katkestatud alates 8. juulist 1997. a kuni 9. aprillini 1998. a, mille eest on leppetrahv 782 265 krooni rendilepingu p 12.3 alusel, mille kohaselt peab Kinoliit Filmimaxile kompenseerima rendisumma tasaarveldusena Kinoliidu poolt süüliselt põhjustatud Filmimaxi töö katkestuse arvestades leppetrahvi iga 2 tunni eest 2,5 % kuu rendisummast. Kinoliidu väitel tühistasid pooled 17. juulil 1997. a rendilepingu selle osa, millega kohvik oli Filmimaxile rendile antud ja tasaarvelduse nõue on põhjendamatu. Asja uuel arutamisel peab kohus kohvikuga seotud asjaolud tuvastama ja vastavalt sellele vaidluse lahendama. Kassatsioonkaebuses vaidlustati põhjendatult vastuhagi rahuldamiseks väljamõistetud summa suurus 434 134 krooni. Kinoliit esitas vastuhagis rendi nõude 401 990 krooni, ekspluatatsioonikulutuste nõude 116 518 krooni, telefoniteenuste eest nõude 67 211 krooni ja arvas ise sellest maha Filmimaxi tasutud 63 487 krooni ning valvuriruumi eest makstud 7062 krooni ning sai hagihinnaks 515 171 krooni. Linnakohus jättis tõendamatuse tõttu rahuldamata ekspluatatsioonikulutuste nõude 116 518 krooni ning telefoniteenuste kohta leidis, et tõendatud on nõue 60 823 krooni, millest Filmimaks on ära tasunud 28 680 krooni, seega tuleb telefoniteenuste võlast maha arvata 35 068 krooni (67 211 - 60 823 + 28 680). Seega oleks pidanud väljamõistetava summa suurus olema 363 585 krooni (515 171 116 518 - 35 068 krooni). Apellatsioonikohus peab asja uuel läbivaatamisel põhjendama, miks ei peetud õigeks arvata võlast maha rendilepingute järgi Filmimaxi tasutud 63 487 krooni ning valvuriruumi eest asjatult makstud renti 7062 krooni. TsMS § 330 lg 4 kohaselt märgitakse kohtuotsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Apellatsioonikohus märkis otsuses, et linnakohus tuvastas ekspluatatsioonikulutuste võlgnevuse. Apellatsioonikohtu otsus ei ole kooskõlas linnakohtus

tuvastatuga. Linnakohus tuvastas, et ekspluatatsioonikulutused 116 518 krooni ei ole tõendatud ja jättis selles osas vastuhagi rahuldamata. Rendivõla vaidluses väitis Filmimax, et kviitungitega ja Kinoliidu omaksvõtuga on tõendatud kuni

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2 kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. juuni 2000. a otsus osas, millega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 20. märtsi 2000. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata nõue:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.