3-2-1-37-01
Eesti Vabariigi nimel Tartus 4. aprillil 2001. a OÜ Keltto Kinnisvara hagi AS Tof & V vastu korteriomandi vabastamiseks ja AS Tof & V vastuhagi OÜ Keltto Kinnisvara vastu 426 320 krooni saamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi kirjalikus menetluses 5. märtsil 2001. a AS Tof & V kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. septembri 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/590/00. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik OÜ Keltto Kinnisvara ja AS Tof & V sõlmisid 30. aprillil 1997. a lepingu pealkirjaga "Korteriomandi ostu-müügi eelleping". Hageja kohustus ehitama talle kuuluvale kinnistule Tallinnas Narva mnt 53 elamu-büroohoone, jagama kinnisomandi korteriomanditeks ning müüma kostjale 1 380 900 krooni eest korteriomandi, mille esemeks on kolmetoaline korter nr 18. Vastavalt lepingule tasus kostja korteri hinnast 138 090 krooni AS-le Ober Haus ja 426 320 krooni hagejale. Kinnisomand jagati korteriomanditeks 1. septembril 1998. a. Lepingu järgi pidid pooled sõlmima notariaalse korterimandi ostu-müügilepingu kahe nädala jooksul peale kinnistu korteriomanditeks jagamist. AS Tof & V ei ole OÜ Keltto Kinnisvara kutsel notari juurde ilmunud. Kostja võttis korteri pretensioone esitamata vastu. Hageja palus kohustada kostjat vabastama hagejale kuuluv korteriomandi ese Narva mnt 5318.
kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kostja seadusliku esindaja väitel on vaidlusalune korter vabastatud, kuid kostja keeldub korterivõtmete üleandmisest, nõudes ettemaksu tagastamist. Oma väidetavate õiguste tagamiseks vaidlusaluse korteri vabastamisest keeldumine on seadusevastane. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 2000. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsus põhjenduste kohaselt kvalifitseeris kohus pooltevahelised õigussuhted õigesti tööettevõtuna ja kohaldas tsiviilkoodeksi sätteid. Pooled pealkirjastasid lepingu korteriomandi ostumüügi eellepinguna, kuid korteri ostu-müügileping jäi poolte vahel sõlmimata. Kohus kohaldas õigesti TsK §-le 367 lg 1 tuginedes vastuhagile aegumist. Kostja ei tõendanud, et 5. märtsi 1999. a pretensioonis esmakordselt nimetatud puudusi ei olnud varem võimalik avastada. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Tööettevõtusuhted pooltel puudusid. 30. aprilli 1997. a leping tööettevõtulepingu tunnuseid ei sisalda. Kostja tahe oli suunatud korteri ostmisele. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kostja ei ole poolte tööettevõtusuhteid eitanud. Ta võttis juba esimese astme kohtu omaks, et pooltevaheline leping oli tööettevõtuleping. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu tühistada vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Kohtud on kvalifitseerinud pooltevahelise suhte tööettevõtuks ja lahendanud vaidluse lähtudes tsiviilkoodeksi tööettevõttu reguleerivatest sätetest. Kolleegium märgib, et tulenevalt TsMS §-dest 229 lg 2 ja 231 lg 4 on kohus seotud küll asjaoludega, mida pool on asja läbivaatamisel esitanud, kuid pole seotud poolte kvalifikatsiooniga õigussuhtele. TsK § 355 järgi kohustub tööettevõtja omal riisikol tegema tellija ülesandel kindlaksmääratud töö omast või tellija materjalist, tellija kohustab töö vastu võtma ja selle eest tasuma. Seega on tööettevõtulepingu objektiks tööettevõtja töötamise resultaat. Pooltevahelise 30. aprilli 1997. a lepingu p.-s 2.1 on pooled, OÜ Keltto Kinnisvara müüjana ja AS Tof & V ostjana kokku leppinud, et müüja ehitab talle kuuluvale kinnistule büroohoone-elamu, jagab kinnistu korteriomanditeks ning müüb ostjale korteriomandi, mille esemeks on neljandal korrusel asuv kindlaks määratud eluruum koos selle juurde kuuluva hoone ja maatüki mõttelise osaga. Samas lepingus lepiti kokku eluruumi valmimise aeg ja valmiduse kriteeriumid, ostu-müügi hind, selle tasumise kord ja ostu-müügilepingu sõlmimise aeg. Poolte vastutuse osas lepiti kokku, et ostja keeldumisel ostu-müügilepingu sõlmimisest lepingus ettenähtud tähtajal, tagastab müüja tasutud rahasumma, millest on maha arvatud leppetrahv, ostjale. Müüja keeldumisel ostu-müügilepingu sõlmimisest nähti ette ostjale kogu tasutud summa tagastamine ja leppetrahvi tasumine. Samas lepiti
kokku tasutud summade tagastamise kord. Lepingus nähti ette ka viivis juhuks, kui korter ei valmi hiljemalt kokkulepitud tähtpäevaks. Eeltoodust nähtub, et pooltevahelise lepingu objektiks ei olnud OÜ Keltto Kinnisvara töö resultaat. Seega ei saa nõustuda vastuhagi rahuldamata jätmisega aegumise tõttu tsiviilkoodeksi tööettevõttu reguleerivate sätete alusel. Kui poolte tahe oli suunatud korteriomandi ostu-müügilepingu sõlmimisele tulevikus, siis märgib kolleegium, et TsÜS-i §-de 60 lg 1 ja 58 lg 1 järgi tekivad tsiviilõigused ja kohustused ka tehingutest, mis ei ole seaduses sätestatud, kuid mis pole vastuolus tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Puudub põhjus lugeda ostu-müügi eellepingut vastuolus olevaks tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. septembri 2000. a otsus osas, millega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 11. veebruari 2000. a otsus AS Tof & V hagi OÜ Keltto Kinnisvara vastu rahuldamata jätmises ja AS-lt Tof & V kohtukulude 12 902 krooni väljamõistmises. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada AS-le Tof & V 7. novembril 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.