3-2-1-124-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 8. detsembril 2000. a Riina Kärmase hagi Sirje Ürrili vastu eluruumist väljatõstmiseks ja eluruumi kasutamise eest 9 546 krooni saamiseks. Sirje Ürrili vastuhagi Riina Kärmase vastu eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks alatiselt lahkumise tõttu teise elukohta. Sirje Ürrili hagi AS ETK Hulgi (eellased ETKVL-i Tartu Rajoonidevaheline Kaubabaas ja AS ETK Hulgi Lõunakeskus) vastu üürnikuna eluruumi kasutamise õiguse tunnustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas avalikul kohtuistungil läbi 9. oktoobril 2000. a Sirje Ürrili kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. aprilli 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-29/00. Istungist võtsid osa hageja R. Kärmas, hageja esindaja vandeadvokaat J. Aland ja kostja S. Ürril. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Esitatud hagis palus R. Kärmas ES § 48 lg 4 alusel välja tõsta S. Ürrili korterist Tartus Narva mnt 155-3 ja temalt välja mõista ES §-de 37 ja 371 alusel õigussuhte vaidlustamisega ja korterivabastamata jätmisega tekitatud kahju - korteri ekspluatatsioonikulu ja tasu korteri kasutamise eest 9 546 krooni. Hagi põhjendas R. Kärmas sellega, et ta kasutas alates 1980. aastast üürnikuna korterit Narva mnt 155-3. AS ETK Hulgi ja hageja nõusolekul kasutas alates 1993. a septembrist korterit ajutine elanik S. Ürril. AS ETK Hulgi sõlmis hagejaga kirjaliku üürilepingu 1. juulil 1994. a ja hageja erastas korteri 21. veebruari 1997. a ostu-müügilepinguga. Kostja keeldus pärast seda, kui hageja sai korteri omanikuks, korterit vabastamast. Korteri vabastamisest põhjendamatu keeldumisega tekitas S. Ürril hagejale kahju alates 1997. a veebruarist kuni 1998. a novembrini, mille eest kostja peab hagejale tasuma korteri ekspluatatsioonikulud ja üüri. Vastuhagis palus S. Ürril ES § 53 alusel lugeda R. Kärmase üürilepingu AS-ga ETK Hulgi lõppenuks alates 1993. a augustist seoses tema lahkumisega alatiselt teise elukohta Tartus Tihase 23-1 ja ES § 531 lg 3 alusel tunnistada R. Kärmas korteri Narva mnt 155-3 kasutamise õiguse kaotanuks. Hagis AS ETK Hulgi vastu palus S. Ürril ES § 28 lg-te 1 ja 2, § 29 ja § 57 lg 3 ning TsK § 166 lg 2 alusel tunnustada tema õigust üürnikuna kasutada korterit Narva mnt 155-3. Vastuhagi ja hagi põhjendas S. Ürril sellega, et nii tema, kui R. Kärmas olid AS ETK Hulgi eellase ETKVL-i Tartu Rajoonidevahelise Kaubabaasi töötajad, ja 1993. a veebruaris eraldati R. Kärmasele elamistingimuste parandamiseks uus korter ridaelamus Tihase 23-1 ning temast vabanenud korter Narva mnt 155-3 anti elamistingimuste parandamiseks S. Ürrilile. Ta kasutas korterit üürnikuna alates 1993. a septembrist ja maksis üüri asutuse poolt esitatud arvete alusel, kuid üürileandja tegevusetuse tõttu jäi kirjalik üürileping sõlmimata. Kuigi hageja alates 1993. a augustist enam selles korteris ei elanud, sõlmis AS ETK Hulgi hagejaga 1. juulil 1994. a kirjaliku üürilepingu. Kuna hageja oli
alatiselt elama asunud teise elukohta, siis oli üürileping temaga lõppenud alates lahkumise päevast 1993. a augustis ja ta tuleb tunnistada õiguse kaotanuks kasutada vaidlusalust eluruumi. Kuna kostja ei ole vaidlusaluses korteris ajutine elanik, siis tuleb tunnustada tema õigust üürnikuna eluruumi kasutada. Tartu Linnakohtu 14. juuni 1999. a otsusega rahuldati R. Kärmase hagi ES § 48 lg 4 alusel ajutise elaniku S. Ürrili väljatõstmiseks eluruumist Tartus Narva mnt 155-3 ja rahuldamata jäeti nõue S. Ürrililt 9546 krooni saamiseks. S. Ürrili vastuhagi ja hagi jäeti rahuldamata. Apellatsioonkaebuse esitasid R. Kärmas ja S. Ürril. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohtu 20. aprilli 2000. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli jäetud rahuldamata R. Kärmase hagi S. Ürrililt tasu saamiseks korteri kasutamise eest. Apellatsioonikohus tegi selles osas uue otsuse ja mõistis kostjalt välja TsK § 222 lg 2 alusel tekitatud kahjuna saamatajäänud tulu 5302 krooni. Muus osas jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rahuldas linnakohus põhjendatult R. Kärmase hagi S. Ürrili väljatõstmiseks eluruumist. Kostja väidet, et ta oli alates 1993. aastast korteri Narva mnt 155-3 üürnik AS ETK Hulgi õiguseellase ETKVL-i Tartu Rajoonidevahelise Kaubabaasi ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu alusel, ei ole teised protsessiosalised kinnitanud, väites, et kostja oli ajutine elanik. Hageja on vaidlusaluse korteri omanik, kes kasutas seda üürnikuna alates1980. aastast kuni korteri erastamiseni. Hagejaga sõlmiti kirjalik üürileping 1. juulil 1994. a. Sellega on ümber lükatud kostja väide temaga üürilepingu sõlmimisest. Kostja ei saa üürisuhet tõendada üüriarvetega, mis talle esitati tollase üürileandja poolt aastatel 1993-1994. Kostja ei saa üürilepingu olemasolu tõendada tunnistajate ütlustega, sest üürileping pidi ES §-st 31 lg 1 tulenevalt olema kirjalikult sõlmitud ning sel ajal kehtinud TsK § 49 järgi võttis seadusega nõutud lihtsa kirjaliku vormi järgimata jätmine poolelt õiguse vaidluse korral viidata tehingu olemasolu kinnitamiseks tunnistajate ütlustele. Tõenduslikult ei ole tähtsust, kas ja millistel asjaoludel hageja lahkus korterist Narva mnt 155-3 elama ridaelamusse Tihase 23-1. S. Ürrili vastuhagi ja hagi rahuldamiseks puudub õiguslik alus, sest ajutise elanikuna ei ole kostja õigustatud nõudma vaidlusaluse eluruumi kasutamise õiguse tunnustamist ja hageja äraoleku tõttu tema eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamist. Üürisuhte puudumise tõttu ei saa hageja ES §-dele 38 ja 381 tuginedes kostjalt nõuda tasu 9546 krooni eluruumi kasutamise eest. Hageja nõue ekspluatatsioonikulude hüvitamiseks on kvalifitseeritav vara alusetu säästmisena TsK § 477 lg 6 järgi. Hageja ei tõendanud kulutusi korterile (hooldustasu, kommunaalmaksed) ja linnakohus on põhjendatult jätnud 4243 krooni välja mõistmata. Nõue üüri saamiseks on kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena TsK § 222 lg 2 järgi, mille kohaselt kuulub kahjuna muu hulgas hüvitamisele kreeditori poolt saamata jäänud tulu. Ajutise elanikuna rikkus kostja ES §-st 48 lg 4 tulenevat kohustust vabastada eluruum hageja esimesel nõudmisel. Hageja kaotas seetõttu ajavahemikul 1. märtsist 1997. a kuni 1. detsembrini 1998. a tulu,
mis võib olla hinnatav üürisuurusega 5 kr/m2 kuus, mida hageja oleks eeldatavasti saanud, kui kostja oleks eluruumi vabastanud. Saamatajäänud tulu 5302 krooni (50,5 m2 x 5 krooni x 21 kuud) tuleb kahjuna kostjalt välja mõista. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada protsessiõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide väära kohaldamise tõttu. TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja AS ETK Hulgi ei esitanud kohtule dokumente pooltele eraldatud korterite kohta ja kostja tõendas tegelikke asjaolusid seetõttu tunnistajate ütlustega. Kohus jättis välja selgitamata, kus asuvad nõutud dokumendid. Tunnistajate ütlustega on tõendatud kostjale korteri Narva mnt 155-3 eraldamine. ES § 31 lg 1 järgi peab üürileping olema sõlmitud kirjalikult, kuid sellest ei tulene, et üürileping peab alati olema pealkirjaga ?Leping?. Kui ofert ja aktsept on vormistatud kirjalike dokumentidega, siis võib seda lugeda lepinguks kirjalikus vormis vastavalt TsK §-le 166 lg 2. AS ETK Hulgi ja kostja vahel oli kirjalik üürileping. AS ETK Hulgi esitas kostjale üüriarveid alates septembrist 1993. a kuni juunini 1994. a, mil arusaamatutel asjaoludel sõlmiti hagejaga üürileping, kuigi hageja oli korterist Narva mnt 155-3 lahkunud augustis 1993. a. Kohus kohaldas ebaõigesti ES § 48 lg 2 sätteid. Kohtule ei esitatud tõendeid selle kohta, et üürileandja andis kostjale nõusoleku eluruumi kasutamiseks ajutise elanikuna üle pooleteise kuu. Eeltoodu tõttu ei nõustu kostja 5302 krooni väljamõistmisega hageja kasuks. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele pidas R. Kärmas kassatsioonkaebust põhjendamatuks. Kolleegiumi istungil palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Hageja ja tema esindaja palusid jätta apellatsioonikohtu otsuse muutmata. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormide väära kohaldamise ja protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu. S. Ürrili vastuhagi rahuldamata jätmisel kohaldas apellatsioonikohus vääralt materiaalõigus-normi ning otsuse põhjendusi tuleb seetõttu muuta. Vastuhagi kohta tehtud otsuse resolutsioon jääb muutmata. S. Ürril palus vastuhagis ES § 53 alusel lugeda R. Kärmase üürilepingu AS-ga ETK Hulgi lõppenuks alates 1993. a augustist seoses tema lahkumisega alatiselt teise elukohta Tihase 23-1 ning ES § 531 lg 3 alusel tunnistada R. Kärmas korteri Narva mnt 155-3 kasutamise õiguse kaotanuks. Apellatsioonikohus jättis vastuhagi rahuldamata põhjusel, et S. Ürril oli ajutine elanik ega olnud õigustatud nõudma eluruumi omaniku R. Kärmase tunnistamist õiguse kaotanuks kasutada eluruumi tema äraoleku tõttu. Kohus tuvastas, et R. Kärmas oli 1993. a augustis, kui ta vaidlusalusest korterist lahkus, üürnik.
ES § 53 kohaselt, üürniku ja temaga koos elavate perekonnaliikmete lahkumisel alatiseks elama teise kohta loetakse eluruumi üürileping lõppenuks alates lahkumise päevast. ES § 531 lg 2 kohaselt, eluruumist alatiselt lahkunud üürnik või temaga koos elanud perekonnaliige kaotavad õiguse eluruumile lahkumise päevast alates ja kohus võib üürileandja hagi põhjal tunnistada üürniku ja temaga koos elavad perekonnaliikmed eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks nende alatiselt lahkumise tõttu. Kohus jättis tähelepanuta, et üürileandjaks oli AS ETK Hulgi, kellel ES § 531 lg 2 järgi olnuks õigus esitada hagi R. Kärmase vastu. Seetõttu ei ole asjas vastuhagi rahuldamata jätmise aluseks mitte see, et ajutine elanik ei saa hageda korteri omaniku tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks, nagu apellatsioonikohus ekslikult leidis, vaid see, et seaduse järgi on üürileandjal õigus hageda üürniku tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks. S. Ürrili hagi AS ETK Hulgi vastu üürnikuna eluruumi kasutamise õiguse tunnustamiseks rahuldamata jätmisel kohaldas apellatsioonikohus vääralt materiaalõigusnormi ja rikkus oluliselt protsessiõiguse norme. Otsus selles osas tuleb tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks apellatsioonikohtule. S. Ürrili ja AS ETK Hulgi vahel on vaidlus eluruumi kasutamise õigusliku aluse üle. TsMS § 227 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. ES § 31 lg 1 kohaselt sõlmitakse üürileping kirjalikult. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumiseni
vahel 1. juulil 1994. a sõlmitud üürilepingu seaduslikkusele. ES § 57 lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu. Kui R. Kärmasega sõlmitud üürileping osutub kehtetuks, peab kohus andma hinnangu ka korteri erastamiseks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.