3-2-1-140-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 14. novembril 2000. a Tartu linna hagi Igor Tšaussovi, Ljudmilla Tšaussova ja Svetlana Tšaussova vastu üürilepingute kehtetuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata ja Igor Tšaussovi vastuhagi Tartu linna vastu üürilepingu sõlmimise kohustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, vaatas kirjalikus menetluses 16. oktoobril 2000. a läbi Igor Tšaussovi kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. mai 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-199/00. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Hagiavalduse kohaselt kuulus eluruum Tartus Riia 10-45 kuni 1. juulini 1994. a NSV Liidu sõjaväe majavalitsuse (KETŠ) elamufondi, kes oli sõlminud 21. veebruaril 1994. a selle eluruumi kasutamiseks kostja I. Tšaussoviga üürilepingu. Tartu linna eluruumide haldamise asutus sõlmis sama korteri kasutamiseks kostja I. Tšaussoviga üürilepingu 22. augustil 1994 a. Tartu linn palus 9. märtsil 1998. a esitatud hagis tunnistada ES §-de 8 lg 1 p 2 ja 57 lg 2 alusel kehtetuks I. Tšaussoviga sõlmitud üürilepingud ja tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt puudub kostjatel eluruumi kasutamiseks kehtiv üürileping. Tartu Linnavalitsuse
selle korra kehtestamine oli antud 1994. aastal kehtinud ES § 8 lg 1 p 2 järgi kohaliku omavalitsuse pädevusse. Kuna üürilepingute sõlmimise ajal kehtinud ES § 30 lg 1 kohaselt oli üürileandja kohustus järgida ES § 4 lg 2 sätestatud normatiivaktide täitmist, siis on üürilepingud kehtetud üürileandja tegevuse tõttu ja seetõttu ei kuulu kostjad korterist väljatõstmisele. Vastavalt ES § 57 lg-le 3 tuleb hagejat kohustada sõlmima I. Tšaussoviga uus üürileping. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohus tühistas 3. mail 2000. a linnakohtu otsuse osaliselt ja uue otsusega tõstis kostjad vaidlusalusest eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata ja jättis vastuhagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei hinda ringkonnakohus kohtuotsuse õigsust üürilepingute kehtetuks tunnistamise osas, kuna selles osas ei ole esimese astme kohtu otsust vaidlustatud. Kui maakohus tuvastas üürilepingute kehtetuse, pidi kohus tõstma kostjad vaidlusalusest eluruumist välja. Vastavalt ES §-le 57 lg 2 kuuluvad üürilepingu kehtetuks tunnistamise korral üürnik ja temaga koos elavad perekonnaliikmed eluruumi vabastamisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Kostjal puudub õigus nõuda uue üürilepingu sõlmimist. ES § 57 lg 3, mis sätestab, et üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olevaksosutunud üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kohustatakse üürileandjat sõlmima uut üürilepingut, saab loogiliselt võttes kohaldada vaid vaieldava üürilepingu suhtes. TsÜS § 67 lg 1 järgi tuleb vaieldavat tehingut täita seni, kuni kohus pole seda kehtetuks tunnistanud. Tühiste tehingute korral ei ole vaja esitada hagi kohtusse nende kehtetuks tunnistamiseks, sest vastavalt TsÜS §-le 66 on tühine tehing kehtetu algusest peale. Kostja ja Tartu linna elamujaoskonna nr 8 juhataja poolt 22. augustil 1994. a alla kirjutatud üürileping pole kehtima hakanud. Pooled leppisid selle punktis 12.1 kokku, et leping hakkab kehtima alles pärast lepingu registreerimist Tartu Linnavalitsuse elamumajanduse osakonnas. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuse esitas kostja I. Tšaussov, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus, et üürileandja ei täitnud ES §-st 30 lg 1 tulenevaid kohustusi, mistõttu üürileandja tegevusetuse tõttu osutusid üürilepingud seadusega vastuolus olevaks. Ringkonnakohus ei ole selles osas maakohtu otsuse motiividele hinnangut andnud. ES § 57 lg 2 kohaselt tuli üürnikud eluruumist välja tõsta siis, kui üürileping on kehtetu nende tegevuse või tegevusetuse tõttu. Õige ei ole ringkonnakohtu seisukoht, et ES § 57 lg 3 kuulub kohaldamisele ainult vaieldavate tehingute suhtes. ES § 57 on erinorm ja kehtestatud peale tsiviilseadustiku üldosa seaduse vastuvõtmist ja seega kuulub selles vaidluses kohaldamisele elamuseadus. Nõustuda ei saa ringkonnakohtu seisukohaga, et pooltevaheline üürileping hakkas kehtima pärast lepingu registreerimist Tartu Linnavalitsuse elamumajanduse osakonnas. Lepingu registreerimine oli üürileandja, mitte üürniku kohustus. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et poolte vahel tekkisid
lepingulised suhted lepingu sõlmimisest, sest kostja kasutas eluruumi ja kandis lepingust tulenevaid kohustusi. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on õige. Poolte sõlmitud üürilepingud ei ole kehtima hakanud. Seetõttu puudub üürnikul alus nõuda uue üürilepingu sõlmimist. Üürileandja poolt üürilepingu sõlmimisel lepingu tingimuste rikkumine ei anna kostjatele õiguslikku alust elamispinna kasutamiseks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Apellatsioonikohtu otsus on vastuoluline. Maakohus tuvastas, et üürilepingute sõlmimisel 1994. aastal rikuti üürilepingute registreerimise korda ning tunnistas üürilepingud kehtetuks. Pooled selles osas kohtuotsust ei vaidlustanud ja kohtuotsuse põhjenduste kohaselt apellatsioonikohus ei vaadanud seda osa otsusest läbi. Seega on esimese astme kohtuotsusega tuvastatud, et poolte vahel oli üürileping. Apellatsioonikohus, vastupidiselt maakohtu tuvastatud ja vaidlustamata asjaolule, leidis, et 22. augustil 1994. a alla kirjutatud üürileping ei ole kehtima hakanud. Sellega rikkus apellatsioonikohus TsMS § 330 lg 4, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Nõustuda ei saa apellatsioonikohtu järeldusega, et kui maakohus tuvastas üürilepingute kehtetuse, oleks kohus pidanud kostjad eluruumist välja tõstma. Maakohus tunnistas vaidlustatud üürilepingud kehtetuks seetõttu, et üürileandja ei täitnud nende sõlmimise ajal kehtinud ES § 30 lg-s 1 sätestatud kohustust. Üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olevaks osutunud üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kohustatakse üürileandjat vastavalt ES § 57 lg-le 3, kui üürnik seda nõuab, sõlmima uue üürilepingu. Elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu tunnistab ES § 57 lg 1 7. juulil 1998. a jõustunud sõnastuses kehtetuks kohus. Seega ei ole seadusega vastuolus sõlmitud üürileping iseenest tühine, vaid see tuleb tunnistada kehtetuks kohtu kaudu. Elamuseadus kehtestab tsiviilseadustiku üldosa seadusega võrreldes üürilepingu suhtes erireegli. Seetõttu on asjasse mittepuutuv apellatsioonikohtu osundus tsiviilseaduse üldosa seaduse tehingu tühisuse sätetele. Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. mai 2000. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Igor Tšaussovile 26. mail 2000. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni. J. Luik, L. Laarmaa, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.