Kohtulahend

ringkonnakohtu otsuses esitatud motiividel. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kostja rikub hageja omandiõigust, kuna ei tunnusta tema omandiõigust keldriruumide osas. Ruumide mõttelise osa väljanõudmises ei ole hagi põhjendatud. Hageja ei ole valdust kaotanud. Ruume valdab jätkuvalt otsese valdajana rentnik. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtis korra p 7 teise lõike esimene lause järgmises redaktsioonis: "Elamus korterile vastava muu osa koosseisu arvatakse ka selle keldris, pööningul, ühiskoridoris ja mujal paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti kohaselt olid algselt ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks". Hageja esitatud elamu tehnilise passi kohaselt ei ole elamus mitteeluruume. Kostjal lasus kohustus tõendada, et elamus on mitteeluruumid, millised kooskõlas ES § 3 lg-ga 2 on tekkinud kohaliku omavalitsusorgani otsuse alusel või korra p-st 7 tulenevalt olid ehitusprojekti kohaselt algselt ette nähtud mitteeluruumidena, mis ei olnud mõeldud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. Tsiviilkohtumenetlus on dispositiivne ning kohus ei pidanud sellekohaseid tõendeid ise välja nõudma. Tartumaa Hooneregistri 11. oktoobri 1998. a õiend nr 6858 ei tõenda kostja omandiõigust vaidlusalustele ruumidele. Ruumi M1 osas omandiõiguse alus puudub, ruumi M2 osas on omandiõiguse aluseks märgitud kasutusluba. Hageja omandas korteri koos sellele vastava muu osaga elamust sõltumata poolte tahtest. EES § 3 lg 1 kohaselt on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust ning lg 2 kohaselt lähtutakse elamust korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel selle korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnas. Kuna kostja ei esitanud eluruumi erastamisel keldriruumide staatust kajastavaid dokumente, oli hagejal alust arvata, et ta omandas ostumüügilepinguga ka mõttelise osa ruumidest, mida praegu kasutatakse mitteeluruumidena. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asja uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ning rikkus protsessiõiguse normi. Ringkonnakohus ei hinnanud kõiki kohtule esitatud tõendeid. Ringkonnakohus rahuldas hagi vääralt AÕS § 89 alusel. Nõudja peab AÕS § 81 järgi omandiõiguse tunnustamiseks tõendama, et tema omand tekkis õiguslikul alusel. Hageja ei ole tõendanud, et ta on elamu 3,31% keldriruumide omanik. 16. veebruari 1995. a lepingu objektiks oli korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Lepingus ei ole määratud, mis on korterile vastav elamu muu osa. Vaidlusalused ruumid olid ümber ehitatud kaubandusruumideks. Kuna kohus ei selgitanud välja, milleks vaidlusaluseid ruume algselt kasutati, ei saanud ta neid arvata elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks ette nähtud abiruumide hulka. Arusaamatu on apellatsioonikohtu etteheide, et kostja pole oma otsusega vaidlusaluseid ruume mitteeluruumideks tunnistanud. ES § 3 lg 2 varem ja praegu kehtiva sõnastuse kohaselt võib linnavalitsus mitteeluruumideks muuta üksnes eluruume. Keldriruumid ei ole aga varem eluruumid olnud.

III. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Eluruumiks-elamuks on hoone tervikuna. Elamus paiknevaid abiruume ei saa käsitleda elamiseks mõeldud ruumidest eraldi. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Õige ei ole kostja väide, et hageja ei ole tõendanud keldriruumidele omandi tekkimise õiguslikku alust. Korteri erastamisel (16. veebruar 1995. a) pidid pooled juhinduma sel ajal kehtinud õigusaktidest. ES § 2 lg 2 kohaselt on elamu hoone, mis on ehitatud alatiseks elamiseks ja lg 3 kohaselt on korter ühest või mitmest toast ja abiruumidest koosnev elamu osa, mis võimaldab alatist elamist. EES § 3 järgi on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p-st 7 tulenevalt tuli elamus korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtuda selle korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnas. Elamus korterile vastava muu osa koosseisu tuli arvata ka selle keldris, pööningul, ühiskoridoris ja mujal paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti kohaselt olid ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. Koos korterile vastava muu osaga ei kuulunud seega erastamisele üksnes elamu need abiruumid, mis ehitusprojekti (algne või ümberehitusprojekt enne erastamist) järgi ei olnud ette nähtud otseselt elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. Kuna kostja sellist projekti ei esitanud, kuuluvad keldriruumid koos korteriga erastatud elamu muu osa hulka. Kolleegium nõustub kaebuse väitega, et keldriruume ei võimalda seadus mitteeluruumideks tunnistada. Mitteeluruumidena käsitatakse elamu ruume, mis ehitus-(ümberehitus-) projekti kohaselt ei ole kasutatavad alaliseks elamiseks või eluruume, mille kasutamise otstarvet on seaduses sätestatud korras muudetud. Mitteeluruumide erastamise seaduse (MEES) § 2 järgi on mitteeluruumid elamus paiknevad kontoriruumid, kultuurhariduslikud ruumid, ateljeed (loominguliste töötajate tööruumid), kaubandusruumid, kommunaal-elutarbelised ruumid, laoruumid, tööstusruumid ja muud elamutes paiknevad ruumid, mis vastavalt ehitus- (ümberehitus-) projektile või vastavalt ES § 3 lg-le 2 kohaliku omavalitsuse otsusega on ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina ja on kantud hooneregistrisse. Nendele ruumidele eluruumide erastamise seadus ei laiene. Mitteeluruumideks ei ole MEES § 2 lg 3 järgi elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mis erastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Kuna seadus ei võimalda abiruume mitteeluruumideks tunnistada, siis abiruumi ümberehitamine ja kasutamine kaubandusruumidena mitteeluruumi tähenduses, ei saa muuta abiruumi õiguslikku seisundit. Lepingu alusel kolmanda isiku valdusesse antud abiruumide suhtes lähevad lepingujärgsed õigused ja kohustused pärast elamus korteriühistu moodustamist eluruumide erastamise kohustatud subjektilt üle korteriühistule (MEES § 2 lg 3). Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s:

Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 2000. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.