Kohtulahend

teise kohta. Kohus tunnistas N. Šepeli Pronksi 10-2 eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks ja tõstis ta väljakolimisest keeldumisel ES § 41 lg 1 p 3 kohaselt eluruumist välja. Pronksi 10-2 ruumid on eluruumid. Kohus leidis, et hageja ja kostjate tahe oli suunatud korteri kasutamiseks mitteeluruumina lepingute alusel, mille sisuks oli eluruumi rentimine. Keelatud pole eluruumi kasutamine mitteeluruumina, kuid eluruumi kasutamise otstarbe muutmine peab toimuma elamuseaduse sätete kohaselt. Kohtule pole esitatud tõendeid selle kohta, et omanikul oleks õigus kasutada vaidlusalust eluruumi mitteeluruumina. Seega rikkus hageja eluruumide rendile andmisel mitteoluliselt elamuseadust. Rendileping AS-ga Kivilill lõppes 31. detsembril 1997. a. Pole tõendatud, et AS Kivilill oleks ruumid tagastanud rendileandjale. AS Kivilill tagastas korteri üürnikule N. Šepelile. Kuna ruumid ei ole enam AS Kivilill valduses, siis ei saa teda kohustada ruume hagejale üle andma. Kahju hüvitamisel võttis kohus arvesse, et eluruumiruumi rendileandmiseks puudus hagejal õiguslik alus. Ka arvestas kohus, et kostjad tasusid kommunaalmakseid 13 333 krooni 90 senti. Kohus leidis, et mõistlik on AS-lt Kivilill välja mõista 20 000 krooni. Rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks ei ole alust. Lepingud väljendasid poolte tahet, rentnik on ruume faktiliselt kasutanud ja maksnud nende kasutamise eest kokkulepitud tasu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse osas, millega AS-lt Kivilill mõisteti välja 20 000 krooni ja jäeti rahuldamata kostjate vastuhagi rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks. Ringkonnakohus tegi selles osas uue otsuse. Ringkonnakohus jättis rahuldamata J. Ruusi hagi AS Kivilill vastu 67 166 krooni 10 sendi saamiseks ning kostjate vastuhagi rendilepingute tühisuse tunnustamiseks. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub alus alates 1. jaanuarist 1998. a saamata jäänud tuluna rendi väljamõistmiseks AS-lt Kivilill. 1997. a detsembris tagastas AS Kivilill vaidlusalused ruumid N. Šepelile. Asja materjalide kohaselt elab peale rendilepingute lõppemist korteris AS Kivilill töötaja. Linnakohus on õigesti tuvastanud, et N. Šepel on alates 17. juunist 1994. a alatiselt lahkunud Pronksi 10-2 eluruumist. Seda tuvastatud asjaolu ei ole N. Šepel apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Linnakohus on materiaalõiguse normi õigesti kohaldanud. ORAS § 121 ei välista üürileandja õigust esitada hagi ES § 531 ja § 41 lg 1 p 3 alusel üürniku väljatõstmiseks. Rendilepingute tühisuse tunnustamise nõude osas leidis ringkonnakohus, et vaidlusaluse korteri omanikuna oli hageja õigustatud kooskõlas seadusega seda kasutama ja käsutama. Pole tõendatud, et aastatel 1996 ja 1997, kui AS Kivilill kasutas korterit kontorina, oleks selles tehtud ümberkorraldusi, mis ei võimaldanuks ruume kasutada ka eluruumidena. ES § 3 lg 2 ja 3 viitab eluruumi kasutamise otstarbe muutmisel planeerimis- ja ehitusseadusele. Seega peetakse selles sättes silmas eluruumi ehituslikku ümberkorraldust. Poolte seletuste kohaselt eluruumis ümberehitusi ei tehtud. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuse esitasid kostjad, kes palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega tunnistada 1. jaanuari 1996. a ja 31. jaanuari 1997. a rendilepingud tühiseks ja jätta J. Ruusi hagi N. Šepeli vastu rahuldamata. Kostjad leiavad, et kohtud on ebaõigesti tõlgendanud ja

kohaldanud materiaalõiguse normi. Ebaõige on kohtute seisukoht, et üürnik lahkus alaliselt vaidlusalusest eluruumist. See pole tõendatud. Kohus on lähtunud J. Ruusi paljasõnalistest väidetest. J. Ruus oli teadlik, et üürnik andis korteri oma mehe firmale ajutiseks kasutamiseks. J. Ruusi poolt AS-lt Kivilill raha vastuvõtmist tuleb tõlgendada kui kirjalikku nõusolekut üürnik poolt korteri allüürile andmiseks. Rendilepingute tühisuse tunnistamise nõue on valesti jäetud rahuldamata. Pronksi 10-2 ruumid on eluruumid. Eluruume saab rentida üksnes ES § 3 lg-tes 2 ja 3 toodud tingimustel. III. Vastus kassatsioonkaebusele Kirjaliku vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on õige ja palus jätta kaebuse rahuldamata. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. ES § 3 lg 2 kohaselt võib eluruumi omanik valla- või linnavalitsuse loal muuta eluruumi kasutamise otstarvet ja võtta selle kasutusse mitteeluruumina planeerimis- ja ehitusseaduses ehitise kohta käivate sätete kohaselt. Eluruumi kasutamise otstarbe muutmine toimub hoone teiste korteriomanike või korteriühistu nõusolekul. Kolleegium ei nõustu apellatsioonikohtu seisukohaga, et selles sättes peetakse silmas vaid eluruumi ehituslikku ümberkorraldust. ES § 3 lg-st 2 tuleneb üheselt keeld muuta eluruumi kasutamise otstarvet, kui selleks puudub valla- või linnavalitsuse luba ning hoone teiste korteriomanike või korteriühistu nõusolek. Seega tulebvastuhagi lahendamisel esmalt teha kindlaks, kas vaidlusalused rendilepingud seda keeldu rikuvad ning seejärel võtta seisukoht nende tehingute tühisuse osas. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ORAS § 121 ei võta üürileandjalt õigust nõuda üürniku tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks alatiselt lahkumise tõttu (ES § 531 lg 2). Linnakohus tuvastas, et N. Šepel on Tallinnas Pronksi 10-2 eluruumist alatiselt lahkunud 17. juunist 1994. a. Kuna seda asjaolu apellatsioonkaebuses ei vaidlustatud, siis jätab kolleegium N. Šepeli eluruumist lahkumist puudutavad väited tähelepanuta. Tunnistanud N. Šepeli eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks alatise lahkumise tõttu, oli kohtul alus ES § 41 lg 1 p 3 kohaldamiseks. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. aprilli 2000. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata AS Kivilill ja N. Šepeli vastuhagi J. Ruusi vastu 1. jaanuaril 1996. a ja

J. Luik, A. Kull, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.