3-2-1-91-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 29. septembril 2000. a Ants Pindingu hagi Krista Leht"i vastu omavoliliselt hõivatud eluruumist väljatõstmiseks, selle eluruumi ja elamu välisukse võtmete üleandmiseks ning üürivõla ja üüri väljamõistmiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 28. augustil 2000. a A. Pindingu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/47/00. Istungist võtsid osa hageja A. Pinding ja kostja K. Leht. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tallinna Linnavalitsuse 6. detsembri 1996. a korraldusega tagastati A. Pindingule 1/2 mõttelist osa ehitistest Tallinnas Jakobi 24. Vara anti A. Pindingule üle aktiga 30. septembril 1997. a. A. Pindingu ja Tallinna linna kaasomand ehitistele lõpetati lepinguga 17. märtsil 1998. a, mille kohaselt sai elamu Jakobi 24a omanikuks A. Pinding ja elamu Jakobi 24 omanikuks Tallinna linn. K. Leht oli korteriJakobi 24a-10 üürnik, kes tasus üürilepingu ja esitatud arvete alusel üüri AS-le Südalinna Kinnisvarahooldus (edaspidi Südalinna KVH). Detsembriks 1997. a oli K. Lehe üürivõlg Südalinna KVH-le 1965 krooni. A. Pinding esitas Tallinna Linnakohtule kolm hagi. Esimeses hagis 28. oktoobril 1997. a palus A. Pinding kohustada K. Lehte ES § 62 alusel vabastama omavoliliselt hõivatud korteri Jakobi 24a-9 ning üle andma hagejale selle korteri võtme ja üle andma mõneks tunniks maja välisukse võtme, et lisavõtit teha. Teises hagis 12. jaanuaril 1998. a nõudis A. Pinding vana üürivõla 1965 krooni väljamõistmist K. Lehelt, mille kostja oli võlgu jäänud detsembriks 1997. a esialgsele üürileandjale Südalinna KVHle. Elamu hagejale tagastamise ajal 6. detsembril 1996. a kehtinud ORAS § 12 lg 4 järgi võttis hageja endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused - seega on hageja õigustatud nõudma vana üürivõlga, mida kostja seni on keeldunud maksmast. Kolmandas hagis 17. veebruaril 1999. a nõudis A. Pinding K. Lehelt ES § 37 alusel igakuise üüri 200 krooni väljamõistmist alates esimese hagi kohtusse esitamisest 28. oktoobril 1997. a. Hageja leidis, et kostja kasutuses oleva 22,2 m2 suuruse korteri kuu üür 200 krooni on aritmeetiline keskmine kostja poolt varem makstud üürist, mida kostja ei ole hakanud vaatamata meeldetuletustele hagejale maksma. Tallinna Linnakohtu 2. juuli 1999. a otsusega jäeti kõik nõuded rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei leidnud tõendamist, et kostja on omavoliliselt hõivanud korteri Jakobi 24a-9 ja elab seal või teeb omanikule takistusi selle valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Elamu Jakobi 24a üleandmisel hagejale pidid kaasomanikud Tallinna linn
ja hageja lahendama hageja sissepääsemise elamusse. Hageja on õigustatud võtit nõudma endiselt kaasomanikult Tallinna linnalt. Üürnikul ei ole kohustust anda omanikule maja välisukse võtit, kuigi see oleks mõistlik käitumine. Hageja ei olnud õigustatud kostjalt üüri nõudma aja eest enne kaasomandi lõpetamist 17. märtsil 1998. a, sest kostja tasus sel ajal üüri elamu teise kaasomaniku esindaja Südalinna KVH arvete alusel. Hageja ei ole õigustatud nõudma teistkordset arvete tasumist. AÕS § 71 lg 2 alusel võib hagejal tekkida nõudeõigus Südalinna KVH vastu, kui ta leiab, et kõik või osa üürist ja muudest maksetest kuulub talle. Kaasomanike omavahelised suhted ei ole aga käesoleva hagi esemeks. Alates 17. märtsist 1998. a on kaasomand lõpetatud, hageja on elamu Jakobi 24a omanik ja sellest ajast on hagejale üle läinud kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. ES § 37 ja 374 kohaselt on üürileandja kohustatud esitama üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt 7 päeva enne üüri maksmise tähtaja saabumist. Arvele tuleb märkida makseperioodil võetava üüri suurus lahtikirjutatult arvestuslikud kulud, muud maksed, võlgnevused ja viivised. Hageja ei ole tõendanud nõuetekohaste üüriarvete esitamist ega seda, milliseid kulutusi ta on teinud. Seega puudub alus üürivõla sissenõudmiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 22. veebruari 2000. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi. Otsuse põhjenduste kohaselt välistab nõude rahuldamise kostja kohustamiseks vabastada omavoliliselt hõivatud korter 9 asjaolu, et pooled kinnitasid apellatsioonikohtu istungil kostja lahkumist elamust Jakobi 24a. Hageja nõue, kohustada kostjat andma talle elamu võtmed, ei põhine seadusel. Üürniku keeldumine elamu omanikule võtmeid andmast ei ole omandiõiguse rikkumine. Üürnik on elamust välja kolinud ega saa enam hagejat omandi valdamisel takistada. Tulenevalt ORAS § 12 lg 4 oli elamu tagastamise eelduseks hageja nõusolek võtta endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused, mis ei tähenda aga seda, et sellekohase kokkuleppeta oleks hagejale üle läinud enne elamu tagastamist kostjal tekkinud üürivõla nõudeõigus. Tõendeid, et üürileandja oleks aastatel 1993-1997 tekkinud kostja üürivõla nõude loovutanud hagejale, ei ole hageja esitanud. Seega ei ole hagejal alust nõuda kostjalt vana üürivõlga 1965 krooni.
kreeditorile, siis kohustise täitmist esialgsele kreeditorile loetakse täitmiseks vastavale kreeditorile.
hõivatud eluruumist Jakobi 24a-9. ES § 62 kohaselt tõstetakse isik, kes on omavoliliselt hõivanud eluruumi või mitteeluruumi seal elamiseks, välja teist eluruumi vastu andmata kohtu korras. Apellatsioonikohus nõustus linnakohtu poolt tuvastatuga, et pole tõendatud kostja poolt selle eluruumi omavoliline hõivamine. Apellatsioonikohus tuvastas poolte omaksvõtuga, et kostja on elamust Jakobi 24a välja kolinud. Seega puudus hagi aluseks olnud asjaolu - eluruumi omavoliline hõivamine ning kohus jättis põhjendatult nõude kostja väljatõstmiseks rahuldamata. Apellatsioonikohus rikkus oluliselt protsessiõigusnorme, kui jättis elamu võtme üleandmise vaidluse lahendamisel tähelepanuta, et kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud (TsMS § 227 lg 1) ning et kohtuotsuses peavad olema märgitud seadused, mida kohus kohaldas (TsMS § 330 lg 4). Linnakohus leidis, et kostjal oleks mõistlik elamu võti omanikule üle anda. Apellatsioonikohus asus seisukohale, et hageja nõue kostjalt elamu võtme saamiseks, ei põhine seadusel, omanikule elamu võtme andmisest keeldumine ei ole omandiõiguse rikkumine ja omanik vahetagu ise elamu ukselukk. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, miks ei ole kohaldatav AÕS § 68, mille kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist; omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Apellatsioonikohtu tõlgendus ORAS § 12 lg 4 kohta, et hageja õigus vana üürivõlga nõuda tekib üksnes juhul, kui esialgne üürileandja nõudeõiguse loovutab, ei ole seadusega kooskõlas. Hagejale õigusvastaselt võõrandatud elamu tagastamise ajal 6. detsembril 1996. a kehtinud ORAS § 12 lg 4 järgi oli hagejale elamu tagastamise eelduseks tema nõusolek võtta endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega on hagejal kui uuel üürileandjal seadusest tulenev õigus nõuda kostjalt vana üürivõla tasumist, kui kostja ei tõenda, et vana üürivõlga ei ole. Asja uuel läbivaatamisel peab apellatsioonikohus võla asjaolud tuvastama ja vastavalt sellele vaidluse lahendama. Kohus tuvastas, et hageja oli ehitiste Jakobi 24 kaasomanikuks alates 30. septembrist 1997. a kuni
esialgse hagi esitamisest kohtusse 28. oktoobril 1997. a 15 kuu eest kokku 2800 krooni. Apellatsioonikohus jättis põhjendatult selle hagi rahuldamata, kuna hageja ei esitanud kostjale seaduse nõuetele vastavat üüriarvet. 6. juulil 1998. a jõustunud ES § 374 kohaselt on üürileandja kohustatud esitama üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt seitse kalendripäeva enne üüri maksmise tähtpäeva saabumist. Üüriarvele märgitakse makseperioodil võetava üüri suurus lahtikirjutatult erinevate arvestuslike kulude ning muude maksete ja võlgnevuste ning viiviste lõikes. Kui üürileandja jätab nõuetekohase üüriarve tähtpäevaks esitamata, maksab üürnik üüri hiljemalt 15. kalendripäevaks nõuetekohase üüriarve saamise päevast arvates. Apellatsioonikohtu järeldus, et ES § 374 seab üüri maksmise sõltuvusse nõuetekohase üüriarve saamisest, on õige. Kuni hageja ei ole kostjale nõuetekohast üüriarvet esitanud on hageja viivitav kreeditor ja kostja ei saa oma kohustust täita (TsK § 232 lg 1). Juhindudes § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2000. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi Krista Leht"ilt vana üürivõla 1965 krooni väljamõistmiseks ja Krista Leht"i kohustamiseks anda hagejale üle elamu välisukse võtmed. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2000. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi Krista Leht"i väljatõstmiseks omavoliliselt hõivatud eluruumist Tallinnas Jakobi 24a-9 ning üüri saamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Ants Pindingule 20. märtsil 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.