3-2-1-98-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 25. septembril 2000. a Tiiu Treier'i, Aino Treier'i, Maia Jõemees'i, Anne Luik'i ja Arvo Treier'i hagi Raivo Remmelgas'e ja Alina Zapadinskaja vastu hagejatele ostu-müügilepingu järgi omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik, vaatas avalikul kohtuistungil 28. augustil 2000. a läbi Tiiu Treieri, Aino Treieri, Maia Jõemehe, Anne Luige, Arvo Treieri ja Alina Zapadinskaja kassatsioonkaebuste alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. veebruari 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/2-00. Kohtuistungist võtsid osa hageja Arvo Treier ja hagejate esindaja vandeadvokaat K. Vilippus. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tallinna Linnakohtule 20. mail 1996. a esitatud hagiavalduse kohaselt tunnistati hagejad ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni (komisjon) 7. novembri 1994. a otsusega Tallinnas Kupra tee 22, 24 asuva krundi suhtes omandireformi õigustatud subjektideks. Krundi suuruseks on 53 720 m2. Sellel maatükil paikneb Kõlviku tee 9 elamu. Hagejad said Tallinna Hooneregistri 23. veebruari 1996. a teatisest teada, et Kõlviku tee 9 elamu kuulub Raivo Remmelgasele, kes ostis selle 12. juunil 1995. a Alina Zapadinskajalt. Müüja ei teatanud hagejatele ehitise võõrandamise kavatsusest. Hagejad palusid maareformi seaduse (MRS) § 7 lg 6 alusel kanda neile üle ostja õigused ja kohustused 12. juuni 1995. a ostu-müügilepingu järgi ning tunnistada võrdsetes osades nende kaasomandiõigust Kõlviku tee 9 elamule. Kostja R. Remmelgase vastuväite kohaselt teatas Tallinna Linnavarade Amet tema järelepärimisele, et 12. aprilliks 1995. a ei ole selle vara suhtes tagastamise taotlust esitatud. Tema omandiõigus ehitisele on seaduslik. Kostja A. Zapadinskaja vastuväite kohaselt olid hagejad ostu-müügi tehingust teadlikud 1995. aasta suvest ja seega on hagi aegunud. Ta ostis elamu 20. aprillil 1995. a Olev-Tõnis Tehverilt ja müüs selle R. Remmelgasele 12. juunil 1995. a. MRS § 7 lg 6 varem kehtinud redaktsiooni mõtte kohaselt ei omanud omandireformi õigustatud subjekt ehitise igakordsel võõrandamisel ostueesõigust. Tallinna Linnavalitsuse 28. märtsi 1996. a tagastamise ja kompenseerimise korraldusega jäeti hagejatele tagastamata ja kompenseeriti maa-ala 17 037 m2. Tallinna Linnakohus rahuldas hagi 18. detsembri 1996. a otsusega. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb asjas kohaldada maareformi seadust redaktsioonis, mis kehtis ostu-müügilepingu sõlmimise ajal. Kõlviku tee 9 asuva elamu võõrandamise ajal 12. juunil 1995. a kehtinud MRS § 7 lg 6 sätestas, et 1. lõikes nimetatud ehitise võõrandamisel on selle omandamise eesõigus isikul, kes on tunnistatud õigustatud subjektiks. Ehitise omanik oli kohustatud enne ehitise võõrandamist teatama kirjalikult õigustatud subjektile ehitise võõrandamise kavatsusest. Kui ehitise omanik võõrandas ehitise omandamise eesõigust rikkudes, võis õigustatud subjekt pöörduda kolme kuu jooksul, arvates
rikkumisest teada saamise päevast, kohtusse hagiga talle omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Kostjad ei teavitanud hagejaid elamu võõrandamisest. Seadusest ei tulene, et õigustatud subjektil on omandamise eesõigus ainult esmase võõrandamistehingu korral. MRS § 7 lg 6 ei seadnud ostueesõiguse kasutamisele piirtähtaega. Seetõttu ei muutnud hagejate õiguslikku seisundit Tallinna Linnavalitsuse 28. märtsi 1996. a korraldus maa tagastamise ja kompenseerimise kohta. Hagi ei ole aegunud, sest hagejad said oma õiguste rikkumisest teada 23. veebruaril 1996. a. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus tühistas 10. veebruaril 2000. a linnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et hagi ei ole aegunud ja ei pidanud vajalikuks korrata linnakohtu otsuse põhjendusi. MRS § 7 lg 6 29. detsembrist 1994. a kuni 6. juunini 1996. a kehtinud redaktsiooni mõttes kehtis õigustatud subjekti ostueesõigus ka ehitiste korduval võõrandamisel. Linnakohus kohaldas ebaõigesti MRS § 7 lg-t 6, sest hagejad ei ole enam omandireformi õigustatud subjektid. Tallinna Linnavalitsuse 28. märtsi 1996. a korralduse nr 809-k punkti 7 järgi jäeti hagejatele MRS § 6 lg 2 p 3 alusel õigusvastaselt võõrandatud maa osaliselt tagastamata. Samal korraldusel asuva märke kohaselt on maa tagastamine registreeritud 14. mail 1996. a Tallinna Linnaplaneerimise Ameti maaregistris ning maale on antud katastriüksuse tunnus. Hagejad ei ole seda korraldust vaidlustanud, tagastatud maa on kinnistatud, samuti on hagejad saanud tagastamata jäetud maa eest kompensatsiooni. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra (korra) punkt 7 järgi on vara tagastamise menetluse viimaseks etapiks õigustatud subjektile vara tagastamine ja see toimus korra p 39 kohaselt kohaliku omavalitsuse täitevorgani korralduse alusel. Hagejatele ei tagastatud võõrandatud ehitise alust ja selle juures olevat maad just sellel maatükil asuvate teise isiku hoonete tõttu. Kuna hagejate suhtes on omandireform lõpuleviidud, siis ei saa nende suhtes kohaldada MRS § 7 lg-t 6. II. Hagejate kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Hagejad palusid tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja teha uue otsuse, millega kanda hagejatele võrdsetes osades üle omandaja õigused ja kohustused 12. juuni 1995. a ostu-müügilepingu järgi. Asjas kuulub kohaldamisele lepingu sõlmimise ajal kehtinud MRS § 7 lg 6. Hagejad said oma õiguste rikkumusest teada 23. veebruaril 1996. a ning kohaldada tuli siis kehtinud õiguskaitsevahendit. Hagejate suhtes ei lõppenud omandireform Tallinna Linnavalitsuse 28. märtsi 1996. a korraldusega. Õigustatud subjektil säilib nõudeõigus vara tagastamiseks ka peale tagastamise otsuse vastuvõtmist. Korra p 7 alap 3 järgi on vara tagastamise menetluse viimane osa õigustatud subjektile vara tagastamine. Vara tagastamise hetkeks on omandi üleminek tagastatud maale või määratud kompensatsioonile. Linnavalitsuse 28. märtsi 1996. a korraldus oli üksnes akt, mille järgi alles otsustati vara kompenseerida. Ringkonnakohus on ekslikult pidanud vara tagastamise ja kompenseerimise otsust vara faktiliseks tagastamiseks. Õige on linnakohtu seisukoht, et selle otsuse
vastuvõtmisega ei muutunud hagejate õiguslik seisund. III. Kostja kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostja A. Zapadinskaja palus muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. MRS § 7 lg 6 mõtte kohaselt oli omandireformi õigustatud subjektil ühekordne ostueesõigus, st. ta võis nõuda omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmist ainult esimese võõrandamistehingu järgi. Hagejatel oli ostueesõigus üksnes 20. aprilli 1995. a ostu-müügilepingu järgi. Igakordne ostueesõigus peab sõnaselgelt olema väljendatud seaduses. Vastustaja palus linnakohtul ja apellatsioonkaebuses kontrollida MRS § 7 lg 6 vastavust PS §-ga 32. Kohtud jätsid kostja taotluse tähelepanuta ning eirasid PS § 15. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg-t 6, kuna ei vastanud otsuses apellatsioonkaebuse väitele, et linnakohtul puudus seaduslik alus hagejate kaasomandiõiguse tunnustamiseks. IV. Hagejate vastus kostja kassatsioonkaebusele Kostja ei ole sõnaselgelt taotlenud MRS § 7 lg 6 kohaldamata jätmisest. Hagejate omandiõiguse tunnustamise õiguslikuks aluseks on hagejate õiguste rikkumisest tulenev õigus nõuda omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmist. V. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Nõustuda ei saa apellatsioonikohtu seisukohaga, et 29. detsembrist 1994. a kuni 6. juunini 1996. a kehtinud MRS § 7 lg 6 ei saa kohaldada, kuna hagejad ei ole enam omandreformi õigustatud subjektid. MRS § 7 lg 6 kohaselt oli linna või alevi piirides õigusvastaselt võõrandatud maal asuva ehitise võõrandamisel ostueesõigus isikul, kes oli tunnistatud selle maa suhtes õigustatud subjektiks. Ehitise omanik oli kohustatud enne ehitise võõrandamist teatama kirjalikult õigustatud subjektile ehitise võõrandamise kavatsusest. Kui ehitise omanik võõrandas ehitise omandamise eesõigust rikkudes, võis õigustatud subjekt pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumise teadasaamise päevast, kohtusse hagiga talle omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Kohtud tuvastasid, et hagejad olid omandireformi õigustatud subjektid maa suhtes, millel võõrandatud elamu asub ja ostumüügileping sõlmiti nende ostueesõigust rikkudes. Ostueesõigust välistavaid asjaolus ei ole tuvastatud. Maa tagastamata jätmise ja kompenseerimise korralduse vastuvõtmine pärast hagejate õiguste rikkumist, ei jäta neid ilma ostueesõigusest. Samale seisukohale on Riigikohtu tsiviilkolleegium asunud tsiviilasjas nr 3-2-1-34-99. Kohtud on õigesti leidnud, et MRS § 7 lg 6 ei piiranud omandamise eesõigust. Seadusjärgne ostueesõigus laieneb igakordsele võõrandamisele, kui seadus ei sätesta teisiti. Kostja sellekohane kassatsioonkaebuse väide on põhjendamatu, sest MRS § 7 lg 6 ei sätestanud teisiti. Asja uuel läbivaatamisel tuleb TsMS § 330 lg 6 kohaselt vastata kõigile apellatsioonkaebuse väidetele. Juhindudes TsMS § 362 lg 2, kolleegium o t s u s t a s:
Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. veebruari 2000. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Tiiu Treieri, Aino Treieri, Maia Jõemehe, Anne Luige ja Arvo Treieri kassatsioonkaebused rahuldada. Alina Zapadinskaja kassatsioonkaebus jätta rahuldamata. Tagastada Anne Luigele 31. märtsil 2000. a tasutud kautsjon 4 015 (neli tuhat viisteist) krooni ja Arvo Treierile 10. märtsil 2000. a tasutud kautsjon 4 015 (neli tuhat viisteist) krooni. H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.