3-2-1-100-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 15. septembril 2000. a OÜ Taldent hagi Tallinna linna vastu 226 639 krooni 84 sendi saamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, vaatas kirjalikus menetluses 28. augustil 2000. a läbi OÜ Taldent kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. märtsi 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/119/00. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kohaselt rentis OÜ Taldent 28. juulil 1994. a sõlmitud rendilepingu järgi Tallinna linna Tõnismäe Polikliinikult Tallinnas Hariduse 6 V korruse ruumi nr 510. OÜ Taldent remontis ruumi rendileandja nõusolekul, kuid rendileandja keeldus kulutusi hüvitamast. Hageja palus kostjalt välja mõista kokku 226 639 krooni, s.o 1995. aasta veebruarikuust kuni novembrikuuni ruumi parendamiseks tehtud kulu 166 561 krooni, viivist 9 610 krooni ja ehitushinnaindeksi 1,303 järgi perioodi 1. november 1995. a kuni 1. september 1998. a eest 50 468 krooni. Kostja vastuväite kohaselt ei olnud hageja tehtud parendused hädavajalikud, vaid olid vajalikud rentnikule endale. Rendilepingu järgi ei ole rendileandja kohustatud tehtud ümberehitusi või vara parendusi hüvitama. Tallinna Linnakohus rahuldas 27. septembri 1999. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja ruumi remondi ja parenduste eest 166 561 krooni ja remonttööde eest tasumisega viivitamise eest 9 610 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudus pooltel kokkulepe rendilepingu lõpetamiseks. Nõude lepingu lõpetamiseks esitas rendileandja ja leping on ennetähtaegselt lõpetatud rendileandja algatusel. Kui rendileandja rendilepingu lõpetab, siis rendilepingu p 4.3 kohaselt peab ta hüvitama remondikulud vastavalt rentniku esitatud dokumentidele. Tehtud kulutustest on parenduslikud kulutused valvesignalisatsiooni paigaldamisele, ülejäänud kulutused on remondikulu. Valvesignalisatsiooni paigaldamise kulud peab kostja hüvitama rendiseaduse (ReS) § 12 lg 1 järgi. Hagi ei kuulu rahuldamisele ehitushinnaindeksi arvestamise osas, sest pooled ei ole selle kasutamises kokku leppinud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus muutis 6. märtsi 2000. a otsusega linnakohtu otsust materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ning mõistis kostjalt välja hageja kasuks 35 457 krooni valvesüsteemi paigaldamise ja akende vahetamise eest. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt palus hageja 7. detsembril 1998. a esitatud hagis välja mõista kostjalt renditud ruumi parendamiseks tehtud kulud. Kuna rendileping ja selle lisad parendusteks tehtud kulutuste hüvitamist ei reguleeri, tuleb lähtuda rendiseadusest. Hageja ei kasuta renditud ruumi alates 1. aprillist 1996. a ja leping on lõppenud. ReS § 12 kohaselt on rendilepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda rendileandja loal renditud vara parendamiseks
tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. ReS § 12 kohaldamise seisukohalt ei ole vahet, kas rendileping lõppes või lõpetati. Linnakohus tuvastas, et parenduseks on valvesüsteemi paigaldamine. Ülejäänud kulud vaippõrandakatte, ripplae, uste, seinakattematerjali ja valgustite paigaldamiseks on remondikulud. Seda ei ole hageja vaidlustanud. Seetõttu kuulub kostjalt väljanõudmisele üksnes valvesüsteemide paigaldamise tasu koos viivisega. Kostja ei ole tõendanud, et ta on akende vahetamise kulu hüvitanud ja seetõttu on kohus õigesti selle kostjalt välja mõistnud. Rendilepingu järgi hüvitab rendileandja rentnikule remondikulud juhul, kui rendileandjal on alus nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Muudel juhtudel ei kuulu remondikulud hüvitamisele. Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 1996. a otsuses loeti rendileping lõppenuks alates 1. aprillist 1996. a seetõttu, et hageja ruume ei kasuta. Apellatsioonikohus luges lepingu lõppenuks poolte kokkuleppel. Seega puudub alus nõuda remondikulude hüvitamist ka rendilepingu järgi. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega jäeti kostjalt välja mõistmata 140 714 krooni ning saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 94 lg-t 2, mille kohaselt ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu ei saa vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Tallinna Linnakohus rahuldas 17. detsembri 1996. a kohtuotsusega Tallinna linna hagi OÜ Taldent vastu ReS § 18 p 3 alusel rendilepingu lõpetamiseks. Apellatsioonikohus ei saanud selles tsiviilasjas tuvastada, et rendileping lõppes poolte kokkuleppel. Ringkonnakohus on seega rikkunud TsMS § 229 lg-t 1 ja ületanud hagi nõude piire ning teinud otsuse nõude kohta, mida ei ole esitatud. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kaebus on alusetu ja õiguslikult põhjendamatu. Hageja esitas protsessiõiguse normi väidetava rikkumisena asjaolusid, mis tegelikult puudutavad tõendite hindamist. 17. detsembri 1996. a kohtuotsuses luges kohus rendilepingu lõppenuks seetõttu, et rentnik ei kasutanud ruume alates 1. aprillist 1996. a. Kohus märkis selles otsuses, et hagejal puudus alus nõuda rendilepingu lõpetamist ReS § 18 p 3 alusel, sest OÜ-l Taldent ei olnud rendivõlga. Ringkonnakohus järeldas õigesti, et rendileandjal puudus alus nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja rentnikul puudus alus nõuda remondikulude hüvitamist. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et hageja kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Põhjendamatu on kassatsioonkaebuse väide, et apellatsioonikohus rikkus TsMS §-s 94 lg 2 sätestatut, mille kohaselt ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu ei saa vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub ReS § 17 lg 2 kohaselt poolte kokkuleppel. Ühe poole nõudmisel võib lepingu lõpetada üksnes Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras. Apellatsioonikohus leidis õigesti, et
jõustunud Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 1996. a otsusega ei tuvastatud rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist rendileandja algatusel, vaid see, et rentnik ruume ei kasuta. Seega oli käesolevas tsiviilasjas apellatsioonikohus õigustatud tuvastama rendilepingu lõpetamise kooskõlas ReS § 17 lg 2 poolte kokkuleppel. Rendilepingu lõpetamise aluse tuvastamisega ei ole apellatsioonikohus rikkunud TsMS § 229 lg-t 1. Vastavalt rendilepingu p 4.3 kohustus kostja hüvitama rentnikule remondikulud rendilepingu lõpetamisel rendileandja poolt. Seega eeldas hagi lahendamine rendilepingu lõpetamise aluse tuvastamist. Apellatsioonikohus on hageja nõudele andnud õigusliku hinnangu nii rendiseaduse kui pooltevahelise rendilepingu alusel. Juhindudes TsMS § 362 p 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. märtsi 2000. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. H. Jõks, L. Laarmaa, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.