3-2-1-65-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 3. mail 2000. a Jüri Tihase hagi Ilse Heinsalu ja Sven Heinsalu vastu eluruumist väljatõstmiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik, vaatas kirjalikus menetluses 10. aprillil 2000. a läbi J. Tihase kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. detsembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/914/99. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Pärnu Linnakohtule esitatud hagiavalduse põhjenduste kohaselt lõhkusid I. ja S. Heinsalu nende kasutuses olnud J. Tihasele kuulunud puukuuri. J. Tihane on Pärnu Kooli 25 elamu omanik. I. Heinsalu kasutab korterit nr 1 üürilepingu alusel. Samas korteris elab üürniku poeg S. Heinsalu. J. Tihane palus ES § 54 lg 1 p 3 alusel lõpetada ennetähtaegselt I. Heinsaluga sõlmitud üürilepingu ja kostjad eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kostjad leidsid, et hagi ei kuulu ES § 54 lg 1 p 3 alusel rahuldamisele, sest kostjad ei ole lõhkunud eluruumi. Pärnu Linnakohtu 20. mai 1999. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on asjas tõendatud, et Kooli 25 kinnistu hoovis lammutati 1998. aasta suvel kuur. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad on lõhkunud või rikkunud eluruumi. Seetõttu puudub õiguslik alus üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja kostjate eluruumist väljatõstmiseks ES § 54 lg 1 p 3 järgi. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnkohus jättis 9. detsembri 1999. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata. ES § 54 lg 1 p 3 järgi võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui üürnik lõhub või rikub elu- ja abiruume või ei kasuta neid sihipäraselt. Eluruumide lõhkumine ega rikkumine ei ole tõendatud. Õige on hageja väide, et ES § 54 lg 1 p 3 järgi võib hagi rahuldamise aluseks olla ka abiruumide lõhkumine. Hageja ei ole aga väitnud, et kostjad lõhkusid või rikkusid elamus asuvat abiruumi. Hagi aluseks on asjaolu, et kostjad lammutasid hageja kinnistul oleva puukuuri. Puukuur on kõrvalhoone, mitte abiruum. Kui kostjad tekitasid puukuuri lammutamisega hagejale kahju, siis on hagejal õigus nõuda nendelt kahju hüvitamist. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse muuta ning uue otsusega hagi rahuldada. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks üürieseme osa paiknemisel kõrvalhoones, ei kuulu selle suhtes kohaldamisele elamuseadus. Üürilepingu p 8 järgi anti üürniku kasutada ka puukuur. Hageja ei ole kunagi väitnud, et puukuur ei ole üürilepingu ese. ES § 29 lg 1 kohaselt on eluruumi üürilepingu esemeks eluruumi teenindamiseks vajalikud ruumid, s.h puukuur. Seega üürilepingu eseme lõhkumise tõttu võib üürisuhte lõpetada ES § 54 lg 1 p 3 alusel. Kui puukuur ei ole üürilepingu ese, siis võib üürileandja lõpetada selle kasutamise ühepoolselt igal ajal. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 334 lg 1 sätestatut sellega, et jättes linnakohtu otsuse muutmata,
muutis kõiki linnakohtu otsuse põhjendusi. Linnakohus leidis, et kostjad ei rikkunud eluruumi ja seetõttu ei kuulu ES § 54 lg 1 p 3 kohaldamisele. Ringkonnakohus tõi otsusesse uue käsitluse puukuurist kui kõrvalhoonest, millist ei ole esitanud ükski protsessiosaline ja seetõttu rikkus TsMS § 319 lg 1. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline, sest leiti, et omand on puutumatu, samas kinnitati, et üürilepingu esemeks oleva vara lõhkumine ei ole üürisuhte ennetähtaegse lõpetamise piisavaks seaduslikuks aluseks. III. Vastus kassatsioonkaebusele Kostjad leidsid vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 ja p 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole andnud õiguslikku hinnangut, miks üürilepingu eseme - puukuuri - lõhkumine ei saa olla üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise alus ES § 54 lg 1 p 3 järgi. Koos eluruumiga võivad üürilepingu esemeks ES § 29 lg 1 järgi olla ka eluruumi teenindamiseks vajalikud ruumid (puukuur, pesuköök, kelder jne) ja abiruumid, kui need on vajalikud eluruumi kasutamiseks või nende kasutamine lepitakse kokku üürilepingus. Vastavalt ES § 54 lg 1 p 3 võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga koos elavate isikute väljatõstmist kohtu korras teist eluruumi vastu andmata, kui nad lõhuvad või rikuvad elu- ja abiruume või ei kasuta neid sihipäraselt. Üürileandjal on õigus nõuda ES § 54 lg 1 p 3 alusel üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ka siis, kui üürnik rikub või lõhub ainult abiruumi või ei kasutada seda ruumi sihipäraselt. Hageja nõue põhineb asjaolul, et kostjad lammutasid koos eluruumiga üürilepingu esemeks oleva puukuuri. Kui üürileandja on andnud üürilepingus üürniku kasutada ka eluruumi teenindamiseks vajalikud ruumid ja üürnik neid lõhub, siis on tegemist üürilepingu rikkumisega. Ringkonnakohtul tuleb otsustada, kas antud juhul üürilepingu rikkumine on üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise alus. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 334, kuna, muutes esimese astme kohtu otsuse põhjendusi, jättis kohtuotsuse resolutsioonis linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus ei väljunud apellatsioonkaebuse piiridest ega rikkunud TsMS § 319 lg 1 sellega, et nimetas otsuses puukuuri kõrvalhooneks, kuigi elamuseadus kasutab selleks terminit eluruumi teenindamiseks vajalik ruum. Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. detsembri 1999. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Jüri Tihasele 7. jaanuaril 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. J. Odar, L. Laarmaa, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.