3-2-1-13-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 9. märtsil 2000. a Ljudmilla Jesmantšiku hagis Avo-Karl Karoni vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ning Avo-Karl Karoni vastuhagis Ljudmilla Jesmantšiku ja AS KEEM vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik tõlgi L. Lombi juuresolekul, vaatas avalikul kohtuistungil 7. veebruaril 2000. a läbi A.-K. Karoni kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. septembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/528/99. Istungist võtsid osa L. Jesmantšik, A.-K. Karoni esindaja vandeadvokaat V. Viilol. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Avo-Karl Karoni kasutuses oli üürilepingu alusel alates 1968. aastast Tallinnas Kangru 7-8 kolmetoalise korteri üks tuba. Üürnike väljatõstmise järel vabanenud kahe toa kasutamiseks sõlmis RAS Kopli Elamu Ekspluatatsiooni Majand (KEEM) 24. augustil 1995. a üürilepingu Ljudmilla Jesmantšikuga. 15. märtsi 1996. a ostu-müügilepingu alusel erastati kogu eluruum L. Jesmantšikule. L. Jesmantšik esitas 21. oktoobril 1996. a Tallinna Linnakohtule hagi, milles palus üürivõlgnevuse tõttu ennetähtaegselt üürilepingu A.-K. Karoniga lõpetada ja ta korterist välja tõsta.
hilisema erastamisega ei rikutud A.-K. Karoni õigusi. Kohus leidis, et A.-K. Karon on loobunud eluruumi erastamisest, kuna ei esitanud selle erastamiseks avaldust. Eluruumi ühe toa kasutamine ei loo aga üürnikule õigust vaidlustada vabanenud tubade üürileandmise seaduslikkust. Mitme üürilepingu alusel kasutatav eluruum erastatakse vastavalt EES § 3 lg-le 10 selle üürnike kaasomandisse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p 26 mõtte kohaselt erastatakse eluruum kaasomandina neile üürnikele, kes on esitanud vormikohase avalduse. Seega erastavad avalduse esitanud üürnikud ka avalduse esitamata jätnud üürniku osa. Kohus leidis, et L. Jesmantšikule erastati eluruum vastavalt EES § 22 lg-le 5, mis sätestab, et kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast 1995. a 1. märtsi, on eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Seega ei ole põhjendatud A.-K. Karoni väide, et L. Jesmantšikul ei olnud õigust vaidlusalust eluruumi erastada, kuna enne
EES § 22 lg-s 5 sätestatud õiguse eluruum erastada. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis andnuks L. Jesmantšikule õiguse asuda elama Kangru 7-8 ja sõlmida üürileping. Seadusel ei põhine ringkonnakohtu järeldus, et kuivõrd A.-K. Karon ei olnud 1. märtsiks 1995. a esitanud avaldust eluruumi ostueesõigusega erastamiseks, siis selle eluruumi ostueesõigusega erastamine L. Jesmantšikule oli seaduslik. EES § 9 lg 1 kohaselt tuleb üürilepingu alusel kasutatav eluruum, mille eesõigusega erastamiseks ei ole esitatud avaldust käesoleva seaduse §-s 5 sätestatud tähtaegadeks, erastada avalikul enampakkumisel vastavalt Vabariigi Valitsuse 13. aprilli 1995. a määrusega nr 188 kinnitatud eluruumi erastamise enampakkumise korrale. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastustajad L. Jesmantšik ja AS Elumaja (varem AS KEEM) leidis, et kassatsioonkaebus on alusetu. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Nõudes vaidlusaluse eluruumi erastamise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamist, väitis A.K. Karon, et eluruumi erastamisega L. Jesmantšikule rikuti tema, kui selle eluruumi ühe toa üürniku õigusi. Eluruumide erastamise seadus näeb ette eluruumide erastamise 2 viisil: ostmise eesõigusega ja erastamise avalikul enampakkumisel. Eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval perekonnaliikmel oli eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks oli esitatud 1995. a 1. märtsiks (EES § 5 lg 1 p 1). Mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid erastatakse EES § 3 lg 10 järgi nende üürnikele kaasomandisse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra (kord) punktile 26 erastatakse mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid nende isikute kaasomandisse, kes on esitanud eluruumide erastamise kohustatud subjektile 1. märtsiks 1995. a vormikohase avalduse. Korra punktis 26 sätestatakse, et kui mõni üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikest ei ole esitanud 1. märtsiks 1995. a avaldust eluruumi mõttelise osa erastamiseks, erastatakse eluruum mõttelistes osades nendele selle eluruumi üürnikele, kes on esitanud erastamisavalduse 1. märtsiks 1995. a. Kui eluruumi üürileping on sõlmitud või ümber vormistatud pärast 1995. a 1. märtsi, on üürnikul või ühel temaga koos elaval perekonnaliikmel EES § 22 lg 5 alusel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Kolleegium on seisukohal, et korra punktis 26 sätestatud üürniku õigus erastada ka see osa mitme üürilepingu alusel kasutatavast eluruumist, mille üürnik ei esitanud tähtaegselt avaldust eluruumi erastamiseks, laieneb ka EES § 22 lg 5 alusel ostueesõigust omavale üürnikule. Kohtud on tuvastanud, et eluruumi ostmise eesõigusest A.-K. Karon loobus, L. Jesmantšikuga sõlmiti eluruumi 2 toa kasutamiseks üürileping 24. augustil 1995. a ning samal kuupäeval esitas ta eluruumi erastamise avalduse. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu järeldusega, et eluruumi erastamisega L. Jesmantšikule, A.-K. Karoni kui selle eluruumi ühe toa üürniku õigusi ei rikutud, kuna eluruumide erastamist reguleerivates õigusaktides ei ole mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikule,
kes ei esitanud tähtaegselt avaldust eluruumi erastamiseks, antud mingeid eelistusi vabanenud tubade või kogu eluruumi erastamiseks enampakkumisel. Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 1999. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.