3-2-1-92-99
Eesti Vabariigi nimel Tartus 27. oktoobril 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, hageja Õ. Lille ja kostja A. Kivimetsa osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 27. septembril 1999. a Õie Lille kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. mai 1999. a otsuse Õie Lille hagis Kristi Mõttuse ja Ardi Kivimetsa vastu vahetaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Tartus Timuti 26 asuv elamu kaasomanikeks olid Õie Lill ja Elvi Rõbakov. 21. veebruaril 1996. a sõlmis E. Rõbakov Kristi Mõttusega vahetuslepingu, mille kohaselt E. Rõbakov võõrandas talle kuuluva " mõttelise osa sellest elamust K. Mõttusele, saades viimaselt vastu ühetoalise korteri Tartus Puiestee 112A-47. Selle vahetuslepingu tühistasid pooled notariaalselt kinnitatud kokkuleppega 13. mail 1996. a. 4. juunil 1996. a esitas Õ. Lill hagi K. Mõttuse ja E. Rõbakovi vastu vahetaja õiguste ja kohustuse ülekandmiseks. E. Rõbakov suri 30. detsembril 1997. a. Hagiavalduses taotles hageja üle kanda talle K. Mõttuse kui vahetaja õigused ja kohustused, mis tulenesid 21. veebruaril 1996. a sõlmitud vahetuslepingust. Hageja väidetel ei teatanud E. Rõbakov talle kui kaasomanikule vahetuslepingu sõlmimisest K. Mõttusega ega esitanud talle vahetuslepingu ärakirja. Sellega rikkus E. Rõbakov tema ostueesõigust. Hageja arvates on tal õigus kasutada oma ostueesõigust, lähtudes 21. veebruaril 1996. a sõlmitud vahetuslepingus märgitud majaväärtusest 65 000 krooni. Tartu Linnakohus jättis 12. novembri 1998. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt on leidnud küll tõendamist, et vahetuslepingu sõlmimisel rikuti hageja ostueesõigust, kuid asjale on lisatud 13. mai 1996. a sõlmitud kokkulepe nimetatud vahetuslepingu tühistamiseks, seega taastati endine olukord. Ostueesõigus kehtib AÕS § 266 lg 2 kohaselt ka siis, kui müüja ja ostja ostumüügilepingu tühistavad või seda muudavad pärast ostueesõiguse kasutamise avalduse saamist. Ostueesõiguse aluseks on esialgne ostu-müügileping. Kostjate vahel oli sõlmitud vahetusleping. Linnakohus leidis, et AÕS § 266 lg 2 alusel tuleks hagejale üle kanda mitte ainult K. Mõttuse õigus omandada " mõttelist osa nimetatud elamust, vaid ka K. Mõttuse kohustus anda vastu temale kuuluv ühetoaline korter, mis pole teostatav. Tartu Ringkonnakohus leidis, et linnakohtu otsus on lõppjäreldustes õige, kuid muutis linnakohtu otsuse põhjendust. Hagejal oli kaasomanikuna seadusest tulenev ostueesõigus. Küsimustes, mida seadus ei reguleeri ehitise kui vallasja suhtes ostueesõiguse kasutamisel, kuuluvad kohaldamisele asjaõigusseaduse sätted, mis reguleerivad kinnisasja ostueesõigust. Kuna seadus ei reguleeri ostueesõigust vallasasjade vahetamise korral, siis määratakse ostuhind kooskõlas AÕS § 275 lg-ga 1. Selle sätte kohaselt, kui ostueesõigus on seatud omandi võõrandamisele vahetamise või kinkimise teel või muul viisil, samuti pärmisele, määratakse ostuhind hariliku väärtuse alusel, kui seaduses või ostueesõiguse seadmise tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Sellest tulenevalt asus ringkonnakohus
seisukohale, et hagejal on õigus kasutada seadusest tulenevat ostueesõigust ehitise osa ostmiseks, tasudes omanikule asja hariliku väärtuse järgi. Ehitiseosa hind võõrandamisel, välja arvatud müümisel, määratakse AÕSRakS § 131 lg 1 alusel selle hariliku väärtuse alusel. Samuti leidis ringkonnakohus, et vahetuslepingu puhul on ostueesõiguse kasutamine asja hariliku väärtuse alusel põhjendatud, kuna vahetuslepinguga vahetatakse reaalseid asju, mitte nende väärtusi. Hageja ei ole nõudnud ostueesõiguse kasutamist asja hariliku väärtuse alusel, milleks kinnisvarabüroo K&H andmetel on 115 000 krooni. Väär on linnakohtu seisukoht, et ostueesõiguse kasutaja peab vahetuslepingu puhul ostukohustuse täitma mitte raha maksmise, vaid vahetuslepingu täitmisega ja andma vastu samaliigilise asja. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hageja leiab, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi ning rikkus protsessiõigusnorme. Ringkonnakohus kohaldas õigesti AÕS § 266 lg 2 kohaselt ostueesõiguse kasutamise alusena ostumüügilepingut osas, millises AÕSRakS § 131 lg 1 ei reguleeri vallasasjale ostueesõiguse teostamist. Ringkonnakohtu poolt AÕS § 275 lg 1 kohaldamine on aga ebaõige. AÕSRakS § 131 lg 1 sätestab seadusliku ostueesõiguse kaasomandis oleva ehitise mõttelise osa igat liiki võõrandamise juhtudeks. AÕSRakS § 131 lg 1 kohustab võõrandajat enne tehingu tegemist teatama ostueesõigust omavale isikule nii ehitiseosa hinna kui ka lepingu muud tingimused, kus on kohustuslik kasutada harilikku väärtust (kohalik keskmine turuhind), mis on seega ostueesõiguslase kaitseks põhjendamatult kõrge hinna eest. AÕSRakS § 131 sätestatud tingimuste rikkumine tõi kaasa selle, et hagejal kui ostueesõigust omaval isikul on õigus omandada mõtteline osa ehitisest 21. veebruaril 1996. a tehtud võõrandamistehingus ehitiseosale poolte antud hinnast lähtudes. Kui on toimunud ostueesõiguse rikkumine, võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. TsK § 258 lg 2 kohaselt loetakse vahetuslepingu pooli selle vara ostjaks, mille ta saab ja selle vara müüjaks, mille ta vastu annab. Vahetaja kui ostja õiguseks on osta ehitiseosa ja vahetaja kui ostja seaduslikuks kohustuseks on maksta vahetajale kui müüjale võõrandamistehingus fikseeritud hind.
Võõrandamine on ka vahetus. Seega pole hariliku väärtuse alusel hinna määramiseks vaja viidata AÕS §-le 275, kuna see reguleerib kinnisasjale ostueesõiguse teostamist. Väär on Õ. Lille väide, et AÕSRakS § 131 lg 1 sätestatud etteteatamise tingimuste rikkumise tõttu on tal õigus omandada mõtteline osa ehitisest hinnaga, mis pooled andsid sellele 21. veebruari 1996. a vahetuslepingus. Hagejal oli õigus kasutada AÕSRakS § 131 lg 1 tulenevat ostueesõigust ehitise kui vallasasja osa ostmiseks, tasudes selle eest asja hariliku väärtuse järgi. AÕS § 29 lg 2 kohaselt on asja harilikuks väärtuseks selle kohalik keskmine müügihind (turuhind), milleks ringkonnakohtu otsusega tuvastati kinnisvarabüroo K&H andmete alusel 115 000 krooni. Selle kohta on Tartu Linnakohtu toimiku lk 28-30 kinnisvarabüroo K&H hindamisakt, mida ringkonnakohus on hinnanud kui tõendit. Ringkonnakohus tegi kindlaks, et vaidlusaluse majaosa harilik väärtus on suurem kui 65 000 krooni, mida hageja oli nõus ostueesõigust kasutades majaosa eest maksma. Riigikohus ei või tuvastada TsMS § 353 lg 3 kohaselt hagi aluseks olevaid asjaolusid, seega on ringkonnakohtu otsus seaduslik ja kassatsioonkaebus ei anna alust selle muutmiseks. Juhindudes TsMS §-st 362 p 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tartu Ringkonnakohtu 12. mai 1999. a otsus muutmata ja Õ. Lille kassatsioonkaebus rahuldamata. EesistujaJ. Odar Liikmed: H. Jõks, A. Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.