3-2-1-83-99
Eesti Vabariigi nimel Tartus 6. oktoobril 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, hageja esindaja vandeadvokaat T. Kollomi, kostjate E. Valge ja V. Ankovi ning nende esindaja vandeadvokaat M. Reinsalu osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 6. septembril 1999. a Mäo Põllumajandusühistu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 1. aprilli 1999. a otsuse Mäo Põllumajandusühistu hagis Vladimir Ankovi ja Irina Ankova ning Enn Valge vastu uue üürilepingu sõlmimisest keeldumiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ning Vladimir Ankovi ja Enn Valge vastuhagis Mäo Põllumajandusühistu vastu üürilepingute kehtetuks tunnistamiseks. Alates 4. jaanuarist 1990. a kasutasid Vladimir Ankov ja Irina Ankova tähtajatu üürilepingu alusel 2toalist korterit Järvamaal Paide vallas Mündi 6-1. Alates 10. veebruarist 1992. a kasutas Enn Valge tähtajatu üürilepingu alusel 3-toalist korterit Järvamaal Paide vallas Mündi 5-6. Mäo Põllumajandusühistu sõlmis 1. veebruaril 1997. a V. Ankoviga ja 1. aprillil 1997. a E. Valgega tähtajalised üürilepingud kuni 31. detsembrini 1997. a. Lepingu p 2.4 kohaselt kohustusid kostjad tähtaja möödumisel korterid vabastama. Elamuseaduses sätestatud korra kohaselt teatas hageja enne tähtaja saabumist 25. novembril 1997. a kostjatele uue üürilepingu sõlmimisest keeldumisest ja nõudis korterite vabastamist. Hageja palus seoses üürilepingu lõppemisega tunnistada hageja õigust keelduda uute üürilepingute sõlmimisest ja kostjad välja tõsta korteritest ilma teist eluruumi vastu andmata ES § 33 lg 1 p 4 ja lg 2 alusel, mille kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada üürniku eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku koos temaga elavate isikutega välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kostjad esitasid vastuhagi, paludes TsÜS §-de 66 ja 72 alusel kehtetuks tunnistada pettusega sõlmitud alla aastase tähtajaga üürilepingud, mis jätsid kostjad ilma eesõigusest uue üürilepingu sõlmimiseks. Kostjad leidsid, et nendega enne elamuseaduse kehtestamist sõlmitud üürilepingud olid tähtajatud ega ole siiani lõppenud. Uute üürilepingute sõlmimise vajadust põhjendas üürileandja muutunud seadusandlusega ja vajadusega muuta üüri suurust. Hageja selgitas kostjatele, et lepinguid pikendatakse igal aastal ja mingeid probleeme lepinguliste suhete uuendamisel ei teki. Kostjad uskusid seda ning ei ole nõus korteritest väljatõstmisega. Kostjad on täitnud kõik lepingust tulenevad kohustused. Järva Maakohtu 2. detsembri 1998. a otsusega rahuldati hagi ES § 33 lg 1 p 4 alusel ja vastuhagi jäeti rahuldamata. ES § 57 lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kasutasid kostjad enne vaidlusaluste üürilepingute sõlmimist eluruume lepingute alusel, milles tähtaeg oli kindlaks
määramata. Tulenevalt 1. juulil 1997. a kehtima hakanud ES §-dest 31 lg 2 ja 67 loeti tähtajatud üürilepingud sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumise päevast. ES § 32 lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. See ei takistanud kostjatega uute üürilepingute sõlmimist enne 1. juulit 1997. a tähtajaga 31. detsember 1997. a ühes kostjate kohustusega vabastada korterid tähtaja möödumisel. Kohus leidis, et hageja ei petnud kostjaid lepingute sõlmimisel ja puudub alus TsÜS § 72 järgi lepingute kehtetuks tunnistamiseks. Kostjad said tutvuda lepingutega enne allkirjastamist, teadsid lepingu tähtaega ja kohustusid vabastama korterid pärast tähtaja möödumist. Tallinna Ringkonnakohtu 1. aprilli 1999. a otsusega tühistati maakohtu otsus osas, millega hagi rahuldati. Kohus tegi uue otsuse ja jättis hagi rahuldamata. Muus osas jäeti maakohtu otsus muutmata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole ES § 33 lg 1 p 4 kohaldatav üle ühe aasta kestnud üürisuhetele. Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas poolte vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks oma eesõiguse lepingu uuendamisele. Maakohus tuvastas, et V. Ankov kasutas eluruumi üürisuhte poolena 1990. aastast ja E. Valge 1992. aastast. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja sõlmis kostjatega alla aastase tähtajaga üürilepingu selleks, et kostjad kaotaksid eesõiguse üürilepingu uuendamiseks. Hageja kinnitas, et uute üürilepingute tingimused erinesid varasemate suuliste lepingute tingimustest üksnes tähtaja poolest ja kostjate väljatõstmist taotletakse seetõttu, et nad ei tööta enam hageja juures. Tulenevalt ES §-dest 3, 5, 7, 8, 32 ja 33 ei kehti elamusuhetes täiel määral lepinguvabaduse põhimõte. ES §-s 3 sätestatakse eluruumide kasutamise õiguslikud alused; §-s 5 nähakse ette, et kedagi ei tohi eluruumist välja tõsta teisiti, kui elamuseaduses sätestatud alustel ja korras - seega ei piisa eluruumist väljatõstmiseks poolte kokkuleppest; §-de 7 ja 8 kohaselt kuulub elamusuhetes rea küsimuste otsustamine Vabariigi Valitsuse või kohaliku omavalitsusüksuse volikogu võimkonda seega ei saa pooled nendes küsimustes vabalt kokku leppida. Elamuseaduses kaitstakse üürnikku kui õigussuhte nõrgemat poolt, kelle põhiseaduslikku õigust kodule ja eluruumi privaatsusele õigussuhe puudutab. Et elamusuhetes lepinguvabadus täies ulatuses ei kehti, nähtub ka ES §-dest 32 ja 33, milles sätestatakse, et lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks ja üürileandja ei saa keelduda lepingu tähtaja möödumisel uut üürilepingut sõlmimast, vaid võib üürniku sellekohase õiguse kohtus vaidlustada. Kostjate väidet, et üürilepingule alla kirjutades eeldasid nad, et lepingute pikendamisega ei teki mingit probleemi, ei saa lugeda hageja pettuseks TsÜS § 72 lg 1 mõttes ega kostjate eksimuseks TsÜS § 71 lg 3 mõttes. Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega hagi jäeti rahuldamata. Hageja leidis, et ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Kohtul ei olnud alust tõlgendada seadust teisiti, kui see on sõnastatud. ES § 33 lg 1 p 4 annab üürileandjale õiguse keelduda uue üürilepingu sõlmimisest ning nõuda üürnike väljatõstmist teist
eluruumi vastu andmata, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga alla ühe aasta. Ringkonnakohus viitas seaduse mõtte põhjendamisel ES §-dele 3, 5, 7 ja 8, kuid nendes ei sisaldu keeldu kohaldada ES § 33 lg 1 p 4 juhul, kui eelnev üürisuhe oli kestnud üle ühe aasta. Seaduse mõttega on kooskõlas poolte kokkuleppel alla aastase tähtajaga üürilepingu sõlmimine ka siis, kui varasemad üürisuhted olid kestnud üle ühe aasta. Ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht üürivahekorra lepinguvabaduse piiratusest. Sisuliselt leidis kohus, et vaidlusalused üürilepingud või vähemalt nende oluline tingimus - tähtaeg - on tühine (TsÜS § 66). Sellist vastuväidet ei olnud kostjad esitanud - kostjad väitsid, et leping on vaieldav. Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud. Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas üürnikuga lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks oma eesõiguse üürilepingu uuendamisele. Kostjad kasutasid eluruume pikema aja jooksul ning olid huvitatud stabiilsete elamuõiguslike suhete jätkumisest. Kolleegiumi istungil palus hageja esindaja apellatsioonikohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise kohta tühistada, põhjendades seda kassatsioonkaebuses esitatud väidetega. Kostjad ja nende esindaja pidasid otsust õigeks. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse väited ei anna alust otsuse tühistamiseks. ES §-de 28 lg 1 ja 31 lg 1 ja 2 kohaselt kohustub eluruumi üürileandja üürilepingu järgi andma teise isiku kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel; üürileping sõlmitakse kirjalikult ja tähtajaliselt; kui lepingus ei ole tähtaega märgitud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks. ES § 32 lg 1 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga alla aasta koos kohustusega vabastada eluruumpärast selle tähtaja möödumist (ES § 33 lg 1 p 4). Apellatsioonikohus märgib õigesti, et elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas poolte vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks eesõiguse lepingu uuendamiseks. Kohtud on tuvastanud, et poolte üürisuhted olid tähtajatud ja algasid enne elamuseaduse jõustumist 1. juulil 1992. a. Elamuseaduse kehtestamisel ja rakendamisel sätestati, et tähtajatud üürilepingud loetakse sõlmituks viieks aastaks, alates elamuseaduse jõustumise päevast (ES § 67). Seega oleks 1. juulil 1997. a tekkinud kostjatel kui lepingujärgseid kohutusi nõuetekohaselt täitnud üürnikel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Teades, et 1. juulil 1997. a saabub üürilepingu tähtaeg, tegi hageja kostjatele enne tähtaja möödumist ettepaneku kirjalike üürilepingute sõlmimiseks tähtajaga 31. detsember 1997. a. Sisuliselt muudeti uue üürilepingu sõlmimisega kehtiva üürilepingu ühte tingimust - tähtaega. Üürilepingu lõppemise asemel 1. juulil 1997. a nähti ette selle lõppemine 31. detsembril 1997. a. Lepingutingimuste muutmist võisid pooled vormistada uue lepinguga, kuid sellega ei muutunud kehtiv üürileping sõlmituks tähtajaga alla ühe aasta. Üürileping on kestnud aastaid ja kostjatel on õigus sotsiaalsetele tagatistele ES § 32 järgi. Seega ei ole lepingupunkt, mis kohustab kostjaid vabastama eluruumi pärast tähtaja möödumist,
kooskõlas ES §-s 32 sätestatud kostjate eesõigusega lepingu tähtaja möödumisel sõlmida uus üürileping. Apellatsioonikohus märgib õigesti, et elamusuhetes lepinguvabadus täies ulatuses ei kehti. Lepingutingimused, mis ei ole seadusega kooskõlas, on tühised. Kostjate eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks võib hageja käesolevas asjas vaidlustada üksnes põhjendatud vajadusel ES § 33 kohaselt. Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 1. aprilli 1999. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Eesistuja J. Luik Liikmed A. Kull, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.