Kohtulahend

sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes. 21. veebruaril 1994. a sõlmitud üürileping tähtajaga 1. august 1995. a ei ole eluruumi kasutamise õigsuslikuks aluseks, kuna ES § 28 lg 2 kohaselt võis üürileandjaks olla ainult eluruumi omanik ja lepingu sõlmimise ajal polnud hageja eluruumi omanik. ES § 32 lg 2 kohustab üürileandjat üürilepingu lõpetamisest ette teatama. Pole tõendatud, et hageja teatas kostjale soovist lõpetada üürileping, mille tähtaeg lõppes 1. juulil 1997. a. Samuti pole tõendamist leidnud ES § 33 lg 1 p-des 1 ja 2 toodud alused. Tõendatud on, et kostja maksab üüri posti teel. ES § 33 ei näe ette võimalust vaidlustada üürniku eesõigust uue üürilepingu sõlmimisele, kui üürnik eluruumis ei ela. ES § 53 ei saa olla eluruumist väljatõstmise aluseks, vaid annab üürileandjale õiguse nõuda üürniku eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamist. Seda pole nõutud. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium jättis 19. veebruari 1999. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata. Otsuse põhjenduste kohaselt tuli kohaldada ORAS § 12 lg 4 elamu tagastamise ajal õigusjärgsetele omanikele kehtinud redaktsiooni. Osundatust tulenevalt loeti kostjaga üürileping sõlmituks 1. juulini 1997. a. Omanikul ja üürnikul on küll õigus sõlmida uus üürileping omanikule kuuluva eluruumi kasutamiseks, kuid nimetatud lepinguga ei saa muuta seadusega kehtestatud üürilepingu tähtaega tagastatud majas. Tõendamata on hageja väide, et R. Erik elamu tagastamise ajal vaidlusaluses eluruumis ei elanud, kuna hageja on käsitlenud teda üürnikuna, sõlmides 21. veebruaril 1994. a temaga uue üürilepingu. Vaidluse lahendamisel ei oma sisulist tähtsust see, et hagejale ei tagastatud elamut, vaid ta omandas selle hiljem. Elamu omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping jõusse. Tõendatud pole, et kostja ei täida üürilepingujärgseid kohustusi. Hageja esindaja selgitas, et kostja on kogu aeg tasunud üüri. Samuti pole tõendatud, et kostja ei kasuta eluruumi elamiseks. Hageja tunnistaja M. Kukk kinnitas, et kostja elab korteris pidevalt 1995. a detsembrist. Ka on kostja sellel aadressil saanud kätte kohtukutsed. Hageja pole tõendanud uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseid ega teatanud kostjale seaduses ettenähtud korras uue lepingu sõlmimisest keeldumisest. 25. mail 1995. a esitatud ja 2. novembril 1996. a täiendatud hagi seisukohalt ei oma tähtsust hageja väide, et ta teatas kostjale 1997. a mais soovist temaga üürilepingut mitte uuendada. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks arutamiseks samale kohtule või teha uus otsus. Kaebuse põhjenduste järgi rikkus kohus TsMS § 229, tehes otsuse nõude kohta, mida ei esitatud. Nimelt on kohus rajanud otsuse eeldusele, et vaidlustati 3. septembri 1984. a üürileping. Pooled on vaidluses lähtunud sellest kui kehtivuse kaotanud lepingust ja juhindunud 21. veebruari 1994. a sõlmitud lepingust. Kohus märgib, et hageja pole tõendanud

poolt 21. veebruaril 1994. a sõlmitud üürilepingu. Esitatud tõendeid kohtuistungil tagasi ei lükatud ega tagastatud esindajale. Kuna ringkonnakohus saatis asja uueks läbivaatamiseks linnakohtule, eeldas hageja, et sinna saadetakse ka esitatud tõendid tehingu heakskiitmise kohta. Üürilepingu heakskiitmist majaomanike poolt märkis hageja ka kirjalikus seletuses kostjale. Tutvudes 1998. a novembris linnakohtus toimikuga, selgus, et nimetatud tõendeid selles pole. Apellatsioonkaebuses taotles hageja eelmises ringkonnakohtu toimikus olevate tõendite asja juurde võtmist. Asja uuel arutamisel ringkonnakohtus selgus, et nimetatud tõendid on ringkonnakohtu tsiviilasja II-2/464/97 toimikust kadunud ja istungi protokollis on määrus nende asja juurde võtmata jätmise kohta. Teades kirjalikus seletuses märgitud tõendite puudumisest, pidi linnakohus andma hagejale aega nende esitamiseks. Vastuolus kohtutoimikus olevate tõenditega ja väärad on kohtu järeldused, et elamu tagastamise ajal elas kostja vaidlusaluses korteris ja teda käsitles üürnikuna ka hageja, kuna sõlmis

alusesse kuuluvat asjaolu, kas eeltoodud alusel 3. septembril 1984. a sõlmitud üürileping lõppes või mitte, on kohtul õigus tuvastada ja lugeda leping lõppenuks ka ilma, et hageja nõuaks üürniku õiguse kaotanuks tunnistamist eluruumile. Puudub ringkonnakohtu seisukoht apellatsioonkaebuse väite kohta, et 21. veebruari 1994. a üürilepingu sõlmis hageja elamuomanike nimel nende esindajana ja majaomanikud on lepingu heaks kiitnud. Sellega on apellatsioonikohus rikkunud TsMS §-s 330 lg 6 kehtestatut, mille kohaselt kohus peab vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Apellatsioonikohtu otsus 21. veebruari 1994. a lepingu osas on vastuoluline: muutmata on jäetud linnakohtu otsus, milles leiti, et see leping pole eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks ja samas leiti, et omanikul ja üürnikul oli õigus sõlmida uus üürileping, kuid nad ei saa kokkuleppel muuta seadusega kehtestatud üürilepingu tähtaega tagastatud majas. Viimane apellatsioonikohtu seisukoht on ekslik. Pooled võisid ja ka ORAS § 121 lg 1 järgi võivad kokku leppida teistsuguse üürilepingu kehtivuse tähtaja, kui see tuleneb nimetatud seadusest. Nii hagiavalduses kui apellatsioonkaebuses on hageja põhjendanud oma nõuet ka sellega, et üürilepingu rikkumine seisnes korduvas üüri tasumisega viivitamises ja korteris koerte pidamises. Kas nimetatud asjaolud on tõendatud ja kas sellega rikuti üürilepingu tingimusi, selles osa puudub kohtu seisukoht. Seega on apellatsioonikohus rikkunud TsMS §-s 330 lg 4 sätestatut, mille kohaselt otsuses märgitakse ka tuvastatud asjaolud, tõendid, mille alusel asjaolud on tuvastatud ja asjaoludest tehtud õiguslikud järeldused. Apellatsioonikohus on märkinud, et hageja pole teatanud kostjale seaduses ettenähtud korras uue lepingu sõlmimisest keeldumisest ning 25. mail 1995. a esitatud ja 2. novembril 1996. a täiendatud hagi seisukohalt ei oma tähtsust hageja väide, et ta teatas kostjale 1997. a mais soovist temaga üürilepingut mitte uuendada. Eelnevast ei selgu, millisest seadusest nimetatud kord tuleneb ja milline see apellatsioonikohtu arvates on. Sellega on rikutud TsMS §-s 330 lg 4 sätestatut. Juhindudes TsMS §-st 363 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 19. veebruari 1999. a otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Malle Kukele 16. märtsil 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Odar Liikmed H. Jõks, J. Luik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.