Kohtulahend

ülekandmist eellepingu järgi. Kuna ostja õigused ja kohustused lähevad ostueesõigust kasutavale isikule üle samas mahus, nagu need olid esialgsel ostjal, siis on AÕS RakS § 131 kohaldamise eelduseks, et ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist nõudev hageja oleks täitnud ostu-müügilepingust tulenevad ostja kohustused ning tasunud esialgsele ostjale, s.o Bonose Investeeringute AS-le ostusumma ja lepingu sõlmimise kulud või deponeerinud need summad. Kostja on olnud nõus tema õiguste ja kohustuste ülekandmisega hagejale, kui viimane tasub või deponeerib ostusumma. Hageja keeldub ostusumma tasumisest või deponeerimisest kostjale. Põhjendatuks loeti apellandi väide, et temale ostu-müügilepingute ärakirju ei antud. See ei ole aga iseenesest kohtuotsuse tühistamise aluseks. Kohtuistungi protokollidest nähtub, et hageja oli ostumüügilepingutest teadlik, leidis, et need ei puutu asjasse ja ta ei soovi muuta hagi nõuet. Samuti leidis hageja, et need lepingud ei kehti, sest on sõlmitud pärast eellepingu sõlmimist. Seega on hageja esindaja kohtuistungil oma seisukoha ostu-müügilepingute kohta avaldanud ning hageja protsessiõigusi ei ole oluliselt rikutud. Ta ei ole taotlenud ka kohtuistungi edasilükkamist, et võtta seisukoht ostu-müügilepingute osas. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Kohtud leidsid õigesti, et hageja ostueesõigust rikuti, kuid vaatamata sellele jätsid hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks rahuldamata. Vastavalt AÕSRakS § 131 lõikele 1 piisab õiguste ja kohustuste ülekandmise nõude rahuldamiseks sellest, et on tuvastatud ostueesõiguse rikkumine. Selle sätte kohaselt tuleb ostueesõiguse rikkumise läbi saadu hagejale välja anda. Ostja õiguste ja kohustuste omandamisel tekivad ostueesõigusega isikul kohustused müüja ees, müüja ja esialgse ostja vahelised õigussuhted on nende omavaheline probleem. AÕSRakS § 131 lõike 1 kohaselt määratakse ostueesõiguse teostamise tingimused lähtuvalt müügikavatsuse teatest. Seda on hageja S. Schmakowski osas ka teinud ja ülejäänud kaasomanike osas tuginenud 6. mai 1997. a lepingu tingimustele. 6. mail 1997. a sõlmitud lepingust tuleneb ostutingimuste seotus ühelt poolt Ruth tom Dieck"i, Jörn Frisch"i ning teiselt poolt ostueesõigust teostava hageja vahel mõlemaga 67 500 Saksa marga ulatuses; Sylvilin Schmakowski ja ostueesõigust teostava hageja vahel tuleneb seotus

AÕSRakS § 131 lõikest 1, mitte aga konkreetsest lepingust. Ringkonnakohus on ekslikult arvanud, et hageja taotleb õiguste ja kohustuste ülekandmist tulenevalt 6. mai 1997. a sõlmitud lepingust. Kuna hageja ei saa reaalselt täpselt teada, millises staadiumis võõrandamine parajasti on, ei saa ta ka täpselt nimetada lepingut, millest tulenevad õigused ja kohustused, mida ta enesele taotleb. Kuigi 6. mail 1997. a sõlmitud leping on pealkirjastatud "eellepinguna", sisaldab see kõiki ostumüügilepingu olulisi tingimusi - piisavalt täpselt piiritletud ostu eset ja hinda, samuti on leping seadusega ettenähtud vormis tõestatud. Kuna lepingus on loetletud rida tingimusi, võib seda pidada tingimuslikuks ostu-müügi lepinguks, mitte "eellepinguks". See leping peaks määratlema ka ostja õigused ja kohustused, milliste ülekandmist hageja taotles. Seega tuleb ostja õiguste ja kohustuste kindlaksmääramisel võtta aluseks 18. aprilli 1997. a müügipakkumine ja 6. mai 1997. a leping. Seadusega ei saa olla kaitstud olukord, kus pärast teise kaasomaniku ostusoovi teadasaamist sõlmivad pooled uue lepingu juba sellistel tingimustel, mida teine kaasomanik aktsepteerida ei saa. Ostusoovist teatamisega tekib poolte vahel õigussuhe, nagu ka esimesest lepingust teadasaamise ja sellest tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmise soovi avaldamisega. Ostueesõiguse eiramise tagajärjel peab esialgne ostja pöörduma väidetavalt makstud ostuhinna tagasisaamiseks oma lepingupartnerite poole, kellega koos tegutsedes ostueesõigust rikuti. Määrav ei ole kas hageja teadis 19. mail ja 4. juunil 1997. a sõlmitud lepingutest, vaid see, kas kohus tegi hagejale teatavaks, et vastustaja esitas lepingud toimikusse ja kaasas need seega menetlusse. Seni kuni kohus pole hagejat vastavalt teavitanud, pole 19. mai ja 4. juuni 1997. a sõlmitud lepingud menetluse esemeks, olenemata sellest, kas hageja neid tunneb või mitte. Jättes vastavate lepingute toimikusse lisamisest hagejale teatamata, rikkus ringkonnakohus hageja õigust õiguslikule ärakuulamisele. Ainuüksi see rikkumine on aluseks on I ja II astme kohtu otsuse tühistamisele. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Väär on hageja väide, et ta ei taotlenud ostja õiguste ja kohustuste üleandmist mitte 6. mai 1997. a lepingu vaid üksnes seaduse alusel. Esitatud hagiavalduses nimetab ta ostja õiguste ja kohustuste väljaandmise alusena 6. mail 1997. a sõlmitud ja notar Aivar Mesikäpa poolt tõestatud lepingut. Samuti on hageja tasunud riigilõivu arvutatuna 6. mai 1997. a eellepingu hinnast. Kostja leiab, et AÕSRakS § 131 alusel on ostja õiguste ja kohustuste ülekandmine hagi alusena rakendatav ainult konkreetse võõrandamistehingu suhtes. 6. mai 1997. a eellepinguga ei võõrandatud midagi. Hageja on esitanud kassatsioonkaebuses väiteid ja uusi nõudeid, mida ta pole varem esitanud. Kolleegiumi istungil jäid poolte esindajad kaebuses ja vastuses toodud seisukohtade juurde. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. AÕSRakS § 131 lg 1 järgi on kaasomandis oleva ehitise kui vallasasja võõrandamisel võõrandaja kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikeleehitiseosa võõrandamise kavatsusest, näidates ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused. Ehitiseosa võõrandamisel, välja

arvatud müümisel, määratakse hind selle hariliku väärtuse alusel. Kui kaasomanik ei kasuta ostueesõigust ühe kuu jooksul, arvates kirjaliku teate saamisest, on võõrandajal õigus võõrandada ehitiseosa kirjalikus teates märgitud või kõrgema hinnaga ja samadel või võõrandajale soodsamatel tingimustel. Kui võõrandaja võõrandab ehitiseosa ostueesõigust rikkudes, võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teada saamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Eeltoodust tulenevalt on kaasomaniku ostueesõiguse rikkumiseks ka ehitise mõttelise osa müümine kaasomaniku ostusoovi eirates seaduse järgi õigustamata isikule. Kaasomaniku kaitsevahendiks tema ostueesõiguse rikkumise korral on hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Õigused ja kohustused, mille ülekandmist kaasomanik nõuab, tulenevad ehitise mõttelise osa ostumüügilepingust, millega müüja TsK § 242 lg 1 kohaselt kohustub vara andma ostja omandisse, ostja selle vastu võtma ja maksma kindlaksmääratud rahasumma. Selle lepinguga samaaegselt võib olla, kuid ei pea olema sõlmitud kokkulepe omandi üleminekus. Apellatsioonikohus on nõustunud linnakohtu põhjendusega, mille kohaselt ei saa ostja õigusi ja kohustusi üle kanda 6. mai 1997. a lepingu järgi, sest tegemist on eellepinguga, mille järgi ei toimunud omandi üleminekut kostjale ning seega ei rikutud kaasomaniku ostueesõigust. Eeltoodud põhjendusega ei saa nõustuda. Ainuüksi lepingu pealkirjast ei saa järeldada, et tegemist on eellepinguga. Samuti ei toimu ostumüügilepinguga omandi üleminekut. Seega puudub kohtuotsuses seaduslik põhjendus, miks 6. mai 1997. a leping ei ole ostu-müügileping, millest tulenevaid ostja õigusi ja kohustusi saaks üle kanda hagejale. Kas tegemist on tingimusliku ostu-müügilepinguga või ostu-müügilepingu eellepinguga, tuleb lahendada lähtudes TsÜS §-s 64 sätestatud tehingu tõlgendamise reeglitest. Kuna ostueesõigust omavale isikule kantakse üle ostja õigused ja kohustused, need õigused ja kohustused sisalduvad ostu-müügilepingus, siis ei ole ülekantavad müügikavatsuse teates või eellepingus märgitud õigused ja kohustused. Eeltooduga on tagatud omanikule võimalus müüa asi võimalikult soodsalt ja rikutud pole ostueesõigust omava isiku õigust omandada asi samadel tingimustel kui esialgne ostja. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu seisukohaga, et ostja õigused ja kohustused lähevad ostueesõigust kasutavale isikule üle samas mahus, nagu need olid esialgsel ostjal. Seega on esialgsel ostjal õigus seada AÕS RakS § 131 lg 1 järgi hagi rahuldamise tingimuseks hageja poolt ostumüügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste täitmine samas mahus, mis on täitnud tema. Selle tingimuse täitmiseks tuleb ostueesõigust omaval isikul tasuda või deponeerida esialgsele ostjale viimase poolt ostu-müügilepingu järgi tasutud summa. Hagi mitterahuldamine eeltoodud tingimuse täitmatajätmise tõttu eeldab, et kohus on tuvastanud, millised on ostu-müügilepingust tekkinud ostja kohustused ja millises mahus on need esialgse ostja poolt täidetud ja ostueesõigust omava isiku poolt täitmata. Kasseeritavas apellatsioonikohtu otsuses seda tuvastatud pole. Sellega on rikutud TsMS §-s 330 lg 4 kehtestatut. Põhjendatult on apellatsioonikohus lugenud hageja õiguste rikkumiseks selle, et talle pole edastatud asja juurde lisatud 19. mai 1997. a ja 4. juuni 1997. a lepinguid. See, kas hageja teadis või mitte nimetatud lepingutest, ei oma antud juhul tähtsust. Lähtudes poolte võrdsuse põhimõttest, tuli hagejat

teavitada sellest, et nimetatud lepingud on asja materjalide juurde võetud. Pooled peavad teadma, millised tõendid on kohtule esitatud ja nende väidete vastu kohtuotsuses kasutatavad. Asja materjalidest ei nähtu, kelle poolt ja millal esitati need lepingud asja juurde lisamiseks, et lepingute ärakirjad oleks hagejale edastatud või oleks teda teavitatud nende lepingute asja juurde võtmisest. Menetluse käigus esitatud tõendiga uuele asjaolule viitamine võib tingida hageja soovi kasutada selliseid protsessiõigusi, mis on võimalik vaid I astme kohtus. Kui pool pole teadlik asjas esitatud uuele asjaolule viitavast tõendist ja seetõttu jääb tal kasutamata selline protsessiõigus, mida ta ei saa kasutada apellatsioonimenetluses, tuleb asi saata TsMS § 333 lg 2 alusel uueks arutamiseks esimese astme kohtusse. Kui rikkumist on võimalik kõrvaldada ringkonnakohtus või kui seda ei ole võimalik kõrvaldada ka esimese astme kohtus, siis lahendab asja apellatsioonikohus. Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seaduslikult põhjendatud seisukoht, millise lepinguga toimus ehitiste müümine, tuvastada, millises mahus on esialgne ostja lepingu täitnud ja kas on täidetud tingimused ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks hagejale. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. detsembri 1998. a otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada KPIV Advokaadibüroo OÜ-le 22. jaanuaril 1999. a tasutud kautsjon 19 800 (üheksateist tuhat kaheksasada) krooni. Eesistuja H. Jõks LiikmedL. Laarmaa, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.