3-2-1-43-99
Eesti Vabariigi nimel Tartus 6. aprillil 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, hageja O. Põdra ning kostja H. Kinnase osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 22. märtsil 1999. a Oskar Põdra kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 11. novembri 1998. a otsuse Oskar Põdra hagis Heino Kinnase vastu ruumidest väljatõstmise, rendi ja kommunaalteenuste võla nõudes. Valga Maakohtule 30. märtsil 1998. a esitatud hagis palusid Oskar Põder, Maie Raag ja Ene Mölder välja tõsta Heino Kinnase Valgas Kesk tn 8 asuvatest ruumidest ning temalt välja mõista tasumata rendi 5143 krooni. Hagi põhjenduste kohaselt kasutab kostja ruume 1. veebruaril 1997. a sõlmitud rendilepingu alusel. Rendilepingu p 3.1 kohaselt on rendi suuruseks 5143 krooni kuus. Rendi tasumise tähtpäevaks on lepingu p 3.4 kohaselt jooksva kuu 15. kuupäev. Lepingu p 4.2 kohaselt võivad pooled rendilepingu ühekuulise etteütlemisega ennetähtaegselt lõpetada. 9. veebruaril 1998. a on rendileandja poolt rendileping alates 12. märtsist 1998. a ennetähtaegselt lõpetatud, kuid kostja pole ruume vabastanud ega tasunud ka märtsikuu renti. 8. aprilli 1998. a täiendavas hagiavalduses suurendasid hagejad rendi nõuet 10546 krooni 15 sendini. 21. aprilli 1998. a täpsustasid hagejad oma nõuet ja palusid kostjalt välja mõista ka kommunaalteenuste võla 9293 krooni 45 senti ning aprillikuu rendi 5143 krooni. Samuti paluti kohut, kui kohus leiab, et rendileping 12. märtsil 1998. a ei lõppenud, lõpetada rendileping rendiseaduse § 18 p 3, § 23 lg 2 ja rendilepingu p 4.3 alusel.
kaasomandist, seda ei taotle. Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt kommunaalteenuste eest tasumist, kuna tunnistaja T. Saarmann tasus kostja osa kommunaalmaksetest ning nõudis selle hiljem kostjalt sisse. Ka hageja esindajad möönavad, et kommunaalteenuste eest pidi kostja tasuma T. Saarmannile, kes omakorda pidi arveldama kommunaalteenuseid osutavate ettevõtetega. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse rendi väljamõistmata jätmise osas ja tegi selles osas uue otsuse. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Vastavalt AÕS § 71 lg-le 2 kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Kuna hagejale kuulub Valgas Kesk tn 8 asuvast hoonest " mõttelist osa ja rendilepinguga pole sätestatud teisiti, siis kuulub pool rendist hagejale. Ringkonnakohus mõistis rendivõlgnevuse katteks hageja kasuks välja 5273 krooni. Kuna hagi on esitatud 1. veebruari 1997. a rendilepingu alusel ning 1996. aasta rendilepingut ei ole esitatud, siis tuleb hagi 1996. aasta detsembrikuu rendi saamiseks jätta rahuldamata. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude kommunaalteenuste eest tasu saamiseks. Hageja ei esitanud esimese astme kohtule tõendeid selle kohta, et nõudeõigus kommunaalteenuste osas on temal, mitte aga T. Saarmannil. Alles koos apellatsioonkaebusega esitas hageja 10. juuni 1998. a kviitungi, mille kohaselt on ta kostja kommunaalvõlgade katteks tasunud T. Saarmannile 10994 krooni. Õigesti on jäetud rahuldamata hageja nõue kostja väljatõstmiseks renditud ruumidest. Hagejal ei olnud õigust ühepoolselt rendilepingut lõpetada. Vastavalt ReS § l7 lg-le 2 toimub lepingu ennetähtaegne lõpetamine poolte kokkuleppel. Ühe poole nõudmisel võib lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras. Rendileandja poolt rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise alused on toodud rendilepingu p-s 4.3. Kostja on vaielnud rendilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele vastu ning ReS § 23 lg 2 kohaselt vaatab lepingu täitmisel, muutmisel ja lõpetamisel tekkivad vaidlused läbi kohus. Lepingu p 4.3 annab rendileandjale õiguse nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kuid ei anna õigust lõpetada lepingut ühepoolselt. Seega leidis maakohus õigesti, et rendileping ei lõppenud automaatselt 12. märtsil 1998. a. Kuna rendileping ei ole lõppenud ega lõpetatud, siis ei saa kostjat ruumidest välja tõsta. ReS § 22 lg 1 kohaselt on rentnik kohustatud vara tagastama rendileandjale lepingu lõppemisel. Apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud maakohtu otsust rendilepingu ennetähtaegselt lõpetamata jätmise osas. Ka ringkonnakohtu istungil kinnitas apellandi esindaja, et apellant ei pea rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist vajalikuks. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada kommunaalmaksete ja 1996. aasta detsembrikuu rendivõla väljamõistmata jätmise osas ning rendilepingu lõpetamata jätmise ja kostja väljatõstmata jätmise osas. Hageja on seisukohal, et tema nõudeõigus kommunaalmaksete osas
on
tekkinud
rendilepingu
alusel.
Tasudes
rentniku
eest
1998.
aastakolme
kuu
kommunaalmaksete võla, tekkis tal nõudeõigus rentniku vastu 5497 krooni suuruses summas. Ringkonnakohus muutis kostja ruumidest väljatõstmata jätmise motiive. Maakohus jättis kostja välja tõstmata seetõttu, et kaasomanike vahel puudub kokkulepe, ringkonnakohus aga seetõttu, et rendileping on lõpetamata ja seda saab ennetähtaegselt lõpetada vaid kohtu teel. Hageja esitas maakohtule taotluse rendilepingu lõpetamiseks, kuid maakohus ei pööranud sellele tähelepanu ja on
selle nõude osas jätnud otsuse tegemata. Ringkonnakohus on vääralt leidnud, et maakohtu otsust selles osas apellatsioonkaebuses ei vaidlustatud. Ringkonnakohus oleks pidanud rendilepingu lõpetama ja kostja ruumidest välja tõstma. Ringkonnakohus on valesti jätnud hagi 1996. aasta detsembrikuu rendi saamiseks rahuldamata. 15. mai 1996. a avalduses haginõude suurendamise kohta tugines hageja 1. augusti 1996. a rendilepingule, mis oli ka avaldusele lisatud. Rendileandjal on õigus rendilepingut ühepoolselt lõpetada ReS § 17 lg 2 ja § 18 p 3 alusel ja rentnikul on õigus rendilepingu lõpetamist vaidlustada kohtus vastavalt ReS § 23 lg 2, mis sätestab pooltevaheliste vaidluste läbivaatamise kohtus, mitte aga lepingute lõpetamist kohtu korras. Vastuses kassatsioonkaebusele leiab kostja, et kassatsioonkaebus on põhjendamata. Hageja ei esitanud esimese astme kohtule tõendeid kommunaalteenuste eest tasumise kohta. Rendileping ei ole ennetähtaegselt lõppenud. Rendilepingu p 4.2 reguleerib lepingu ennetähtaegse lõpetamise etteteatamise tähtaega. Hageja ei saa nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui selles puudub kaasomanike kokkulepe. Kolleegiumi istungil palus hageja kassatsioonkaebuse rahuldada selles toodud motiividel, kostja palus aga jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kaebuse rahuldamata. Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 319 lg-le 1 pidi ringkonnakohus kontrollima apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati. Hageja märkis apellatsioonkaebuses, et ta kaebab esimese astme kohtu otsuse selle osa peale, millega jäeti rahuldamata hagi kostjalt rendi ja tasutud kommunaalteenuste maksete väljamõistmiseks ning kostja väljatõstmiseks. Eeltoodud osas ongi ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust kontrollinud. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et apellatsioonkaebuses vaidlustati maakohtu otsust ka rendilepingu lõpetamata jätmise osas. Rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist hageja apellatsioonikohtult ei palunud. Apellatsioonkaebuses esitas hageja nõude kostja väljatõstmiseks renditud ruumidest, vaidlustamata maakohtu otsust rendilepingu ennetähtaegselt lõpetamata jätmise osas. Ebaõige on kassatsioonkaebuse seisukoht, et ringkonnakohus muutis kostja ruumidest väljatõstmata jätmise motiive. Nii esimese kui ka teise astme kohus on jätnud kostja ruumidest välja tõstmata põhjusel, et ruumide kasutamiseks sõlmitud rendileping ei ole lõppenud. Kaasomanike vahelise kokkuleppe puudumisega on maakohus motiveerinud rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise nõude rahuldamata jätmist. Kommunaalteenuste eest tasu saamise nõude rahuldamata jätmist on apellatsioonikohtu otsuses piisavalt motiveeritud ning seda nõuet käsitavad kassatsioonkaebuse väited ei ole asjakohased. Hageja on ise apellatsioonkaebuses kommunaalteenuste eest tasu saamise nõuet põhjendanud sellega, et tema on kostja kommunaalteenuste võlgnevuse tasunud. Sellele apellatsioonkaebuse põhjendusele ongi ringkonnakohtu otsuses vastatud. Kuna asja materjalide hulgas puudub kassatsioonkaebuses viidatud 1. augusti 1996. a rendileping või selle ärakiri, siis on apellatsioonikohus põhjendatult jätnud hagi 1996. aasta detsembrikuu rendi
saamiseks rahuldamata. Rendiseaduse § 17 lg-s 2 on sätestatud, et rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub poolte kokkuleppel ning et ühe poole nõudmisel võib lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras. Sellest tuleneb, et pooled võivad rendilepingus kokku leppida, millistel alustel ja millises korras toimub rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine. Kui poolte vahel tekib lepingu lõpetamisel vaidlus, siis vastavalt ReS § 23 lg-le 2 vaatab selle läbi kohus, arbitraa" või vahekohus. Apellatsioonikohus on õigesti leidnud, et kuna vaidlusaluse lepingu p 4.3 annab rendileandjale õiguse nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, mitte aga õigust lepingu ühepoolseks lõpetamiseks, siis ei saanud hageja rendilepingut ennetähtaegselt ühepoolselt lõpetada. Väär on kassatsioonkaebuse väide, et rendileandjal on õigus rendilepingut ühepoolselt lõpetada ReS § 18 p 3 alusel. Selle sätte kohaselt on rendileandjal õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, kui lepingus ei ole ette nähtud teist tähtaega. Seega ei anna ReS § 18 p 3 rendileandjale lepingu ühepoolse lõpetamise õigust. Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 11. novembri 1998. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Eesistuja:J. Odar Liikmed. A. Kull, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.