Kohtulahend

millele lisanduvad omaniku (üürileandja) poolt tehtavad kulutused mitte rohkem kui 8 krooni eluruumi ühe ruutmeetri kohta. Seega on kostjate keeldumine hoonestusõiguse tasu maksmisest põhjendatud. Tallinna Ringkonnakohtu 6. oktoobri 1998. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata üürivõla nõue. Apellatsioonikohus mõistis kostjatelt solidaarselt välja üürivõla 2140 krooni 60 senti. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole õige, et hageja ei ole hoone omanikuks olemist tõendanud. Kase 43 elamu asub Tallinna linnale kuuluval elamumaal, millele on seatud hoonestusõigus hageja kasuks. Hagejale üüri tasumisega on kostjad tunnistanud hagejat üürileandjana. Kostjad olid kohustatud tasuma üüri kehtestatud piirmääras 8 krooni m2 eest. Arvestades üüri piirmäära, vähendas hageja nõuet ning taotles üürivõla 2140 krooni 60 sendi sissenõudmist. Üüri selline arvestamine on kooskõlas Vabariigi Valitsuse 12. märtsi 1993. a määrusega nr 254 ning hoonestusõiguse tasu moodustab ühe osa nõutavast üürist. Üüri arvestamisel hoonestusõiguse tasu sissenõudmine ei ole allhoonestusõiguse seadmine ega nõua selle kinnistusraamatusse kandmist. Hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel maksab hageja Tallinna linnale hoonestusõiguse tasu 287 285 krooni aastas. Üürileandja poolt reaalselt tehtavad kulutused võivad sisalduda üüris. ES § 36 lg 1 alusel kuulub üürivõlg sissenõudmisele kostjatelt solidaarselt. Kostjad esitasid kassatsioonkaebused ja palusid tühistada apellatsioonikohtu otsuse üürivõla sissenõudmise osas. Kostjad leidsid, et hageja ei ole hoonestusõigusega koormatud elamumaal asuvate elamute omanik, vaid Tallinna linna poolt volitatud üürileandja ja hoonestusõiguse alusel nende elamute kasutusvaldaja. Hageja ei ole esitanud elamute Tallinna linnalt hageja bilanssi üleandmise akti, elamute omanik ei ole vahetunud ja elamud on endiselt munitsipaalomandis. Hageja on üksnes hoonestusõiguse kui kinnisasja koormatise omanik, omades õigust antud elamumaal ehitada. Kostjad pidasid ebaõigeks kohustust maksta üüri piirmääras 8 krooni m2 eest. Üürimääras peavad pooled kokku leppima, sest üür on üürilepingu oluline tingimus. ES § 39 kohaselt lubati üürilepingu muutmist ainult üürniku, tema perekonnaliikmete ja üürileandja kirjalikul nõusolekul, kui elamuseaduses ei olnud teisiti ette nähtud. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et üüri arvestamine on kooskõlas Vabariigi Valitsuse määrusega nr 254 ja seda ka hoonestusõiguse tasu osas. Selle määruse p 7.9 kohaselt on üürileandjal õigus üüri sisse arvata hoonestusõiguse tasu asjaõigusseadusega kehtestatud korras. Ringkonnakohus ei põhjendanud, millisest asjaõigusseaduse sättest ta otsuse tegemisel juhindus. AÕS § 254 lg 1 kohaselt maksab hoonestaja kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Seega võib hoonestusõiguse tasu lisada üürile vaid juhul, kui hoonestusõigus on seatud üürniku kasuks. Hagejal ei olnud õigust panna lammutamisele kuuluvate elamute üürnikele kohustust maksta hoonestusõiguse tasu. Hageja ei ole tõendanud üürnikelt võetava hoonestusõiguse tasu suurust. Kostjatel ei ole lepingulisi suhteid hagejaga maa kasutamise osas. Kostjate kasutatava maa suurust ei ole fikseeritud. Tarbijakaitseamet ja Tallinna Linnavaraamet leidsid, et hoonestusõiguse tasu arvestamine üüri sisse on ebaseaduslik.

Ringkonnakohus neile tõenditele hinnangut ei andnud. Hageja vaidles kassatsioonkaebustele vastu. Üürilepingu p 4.1 kohaselt määratakse korteriüüri suurus üürileandja poolt. Tegemist ei olnud üürilepingu muutmisega ES § 39 mõttes. Kostjad ei vaidlustanud I ja II astme kohtus üüri arvestamise aluseid. Hoone kuulub asjaõigusseaduse alusel hoonestajale ning seda tõendatakse kinnistusregistri väljavõttega. Seega ei ole hooned munitsipaalomandis. Ei ole õige, et hoonestusõiguse tasu võib lisada korteriüürile juhul, kui hoonestusõigus on seatud üürniku kasuks. Hoonestusõiguse seadmisel üürniku kasuks hakkab ta eluruumi kasutama omandiõiguse alusel, mitte enam üürnikuna. Kolleegiumi istungil jäi hageja esindaja kirjalikus vastuses esitatud seisukohtade juurde ning palus ringkonnakohtu otsuse jätta muutmata. Kolleegium leidis, et kaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjatelt üüri tasumist kuni kehtestatud piirmäärani 8 krooni m2 eest. AÕS § 241 lg 5 kohaselt on hoonestusõigusega koormatud maal asuv ehitis hoonestusõiguse oluline osa. Vastavalt AÕS §-le 242 tekib hoonestusõigus kinnistusraamatusse kandmisega ja lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust. Hageja on kinnistusregistri väljavõttega tõendanud, et kostjate kasutuses olev elamu asub tema kasuks hoonestusõigusega koormatud maal. Tulenevalt AÕS § 241 lg-st 4 on hoonestusõigus kinnisasjaks, mida hagejal on õigus tähtajaliselt vallata, kasutada ja käsutada. Seega ei saa kostjate kasutatav elamu, olles hoonestusõiguse oluline osa, olla samaaegselt maatüki oluliseks osaks ning kuuluda Tallinna Linnale (AÕS § 16 lg 2) ES § 34 järgi eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes. Väär on kostjate väide, et hageja ei võinud ühepoolselt üüri suurust muuta. 24. oktoobri 1994. a üürilepingu p-s 4.1 on pooled kokku leppinud, et korteriüüri suurus määratakse üürile andja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna linna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Üürilepingu tingimus, mille järgi üüri suurus määratakse üürile andja poolt vastavalt tegelikele kuludele, ei ole vastuolus elamuseadusega ning see ei ole käsitatav üürilepingu muutmisena ES § 39 mõttes. Eesti Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a määrusega nr 254 kinnitatud "Eluruumide üürileandmisel rakendatavate korteriüüri arvestamise metoodilised aluste" p 7.9 lubab korteriüüri suuruse kindlaksmääramisel arvesse võtta omaniku (üürileandja) poolt tehtava kulutusena hoonestusõiguse tasu, mida üürileandja maksab asjaõigusseaduse alusel maa omanikule. Tarbijakaitseameti ja Tallinna Linnavaraameti seisukohtadele hinnangu andmata jätmist ei saa pidada selliseks protsessiõiguse normi rikkumiseks, mis võinuks kaasa tuua ebaõige kohtuotsuse. Ringkonnakohtu toimikus oleva Tallinna Halduskohtu 29. mai 1998. a otsusega on Tarbijakaitseameti

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. oktoobri 1998. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebused rahuldamata. Eesistuja J. Luik Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.