3-2-1-116-98
Eesti Vabariigi nimel Tartus 27. novembril 1998. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, hageja R. Sõrmuse osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 2. novembril 1998. a Rein Sõrmuse kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. mai 1998. a otsuse Rein Sõrmuse hagis Pavel Tokmani ja Antonina Tokmani vastu eluruumist väljatõstmiseks. Tartu Linnakohtule 1994. a jaanuaris esitatud hagis palus Rein Sõrmus ES § 54 lg 1 p 1 kohaselt Tartus Vaarika 1"17 eluruumist välja tõsta Pavel Tokmani ja Antonina Tokmani ilma teist eluruumi vastu andmata ning neilt välja mõista võlgnevus 1978 krooni 40 senti. Hagi põhjenduste kohaselt omandas R. Sõrmus vaidlusaluse korteri 7. mail 1993. a. Kostjad kasutavad eluruumi P. Tokmaniga
R. Sõrmuse nõude üüri ning kommunaalteenuste eest 11 016 krooni saamiseks saatis apellatsioonikohus esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. jaanuari 1998. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus protsessiõigusnormi väära kohaldamise tõttu osas, millega lõpetati ennetähtaegselt R. Sõrmuse ja P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning otsustati väljakolimisest keeldumise korral P. Tokman ja A. Tokman kõigi nendega koos elavate isikutega tõsta välja eluruumist Tartus Vaarika 1"17 ning saadeti asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Muus osas jäeti ringkonnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu 4. mai 1998. a otsusega linnakohtu otsus tühistati osas, millega ennetähtaegselt lõpetati R. Sõrmuse ja P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning otsustati väljakolimisest keeldumise korral P. Tokman ja A. Tokman eluruumist Tartus Vaarika 1"17 välja tõsta kõigi nendega koos elavate isikutega. Apellatsioonikohus tegi uue otsuse, millega jättis R. Sõrmuse hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste järgi peavad ES § 54 lg 1 p 1 kohaldamiseks üürnik ja tema perekonnaliikmed olema rikkunud üüri- või kommunaalteenuste tasumise kohustist üürileandja ees rohkem kui kolm kuud. ES § 28 lg 2 sätestab, et üürilepingu järgi üürileandjaks saab olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. ES § 34 järgi jääb eluruumi omandiõiguse või tiitlipärase valduse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või tiitlipärase valdaja suhtes. Kostjad kasutavad vaidlusalust eluruumi Tartu KEK-ga 7. veebruaril 1991. a sõlmitud eluruumi üürilepingu alusel. KÜ Vaarika-1 on elamuühistu. ES §-de 14 lg 1 ja 16 alusel on elamuühistu elamu omanik ning selle liikmetele antakse konkreetsete eluruumide valdamise ja kasutamise õigus. Üürilepingut sõlmima volitatud isikuks ES § 28 lg 2 mõttes võib elamuühistu puhul olla ka ühistu liige tema valduses oleva eluruumi osas, kui ta saab üürilepingu sõlmimiseks nõusoleku temaga koos elavatelt perekonnaliikmetelt (ES § 18). KÜ Vaarika-1 sai Tartus Vaarika 1 asuva elamu omanikuks 17. mail 1993. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. R. Sõrmus sai küll elamuühistu liikmeks, kuid ta ei saanud Vaarika 1"17 korteri valdajaks ja kasutajaks, sest P. Tokman kasutas seda eluruumi enne KÜ Vaarika-1 moodustamist sõlmitud üürilepingu alusel. Seega asus KÜ Vaarika-1 üürileandja asemele. R. Sõrmus ei ole tõendanud, et tema oli üürileandja sel ajal, kui P. Tokmani väidetav õigusrikkumine aset leidis. KÜ Vaarika-1 25. mai 1993. a üldkoosoleku protokolli järgi andis ühistu kõigile ühistu majas mitteelavatele osanikele volituse sõlmida seniste üürnikega üürileping. P. Tokman ja R. Sõrmus üürilepingut ei sõlminud. KÜ Vaarika-1 poolt
kaasomanikuks 3. jaanuaril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel, sest selleks kuupäevaks ei olnud kostjatel KÜ Vaarika-1 ees enam üüri- ja kommunaalteenuste võlga rohkem kui kolme kuu eest. Kassatsioonkaebuses palus R. Sõrmus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega lõpetada ennetähtaegselt R. Sõrmuse ja P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning väljakolimisest keeldumise korral P. Tokman ja A. Tokman välja tõsta Tartus Vaarika 1"17 asuvast eluruumist koos kõigi nendega koos elavate isikutega teist eluruumi vastu andmata. Kassaator leidis, et ringkonnakohus on materiaalõiguse normi vääralt kohaldanud ja tõlgendanud. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et R. Sõrmus ei ole üürileandja, kuna KÜ Vaarika-1 on elamuühistu. KÜ Vaarika-1 andis 25. mai 1993. a üldkoosoleku otsusega kõigile ühistu majas mitteelavatele osanikele volituse seniste üürnikega üürilepingu sõlmimiseks. Sellega delegeeriti osanikele kõik üürilepingujärgsed üürileandja õigused ja kohustused. ES § 34 alusel jääb eluruumi omandiõiguse või tiitlipärase valduse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või tiitlipärase valdaja suhtes. Sellest tulenevalt läksid Tartu KEK-i ja P. Tokmani vahel 7. veebruaril 1991. a sõlmitud eluruumi üürilepingu järgsed üürileandja õigused ja kohustused KÜ Vaarika-1 üldkoosoleku otsuse alusel üle R. Sõrmusele. ES §-st 18 lg 1 tuleneb, et elamuühistu saab üürileandjaks olla ainult juhul, kui ühistu liige on ühistust välja astunud või välja arvatud. R. Sõrmus muutus üürileandjaks tema valduses oleva korteri suhtes siis, kui ta astus ühistu liikmeks. Kostjad kassatsioonkaebusele ei vastanud. Kolleegiumi istungil palus hageja kassatsioonkaebuse rahuldada. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 1 alusel tühistamisele materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et kuna KÜ Vaarika-1 sai Tartus Vaarika 1 elamu omanikuks 17. mai 1993. a ostu-müügilepingu alusel, siis asus ta kooskõlas ES §-ga 34 P. Tokmani ja Tartu KEK-i vahel 7. veebruaril 1991. a sõlmitud üürilepingus esialgse üürileandja asemele. Kassatsioonkaebuse viited ES §-le 18 ei ole asjakohased, sest vaidlusaluse eluruumi andis P. Tokmanile üürile Tartu KEK, mitte aga elamuühistu või elamuühistu liige. Elamuühistust sai üürileandja seoses elamu ostmisega. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt sai R. Sõrmus Tartus Vaarika 1 elamu kaasomanikuks 3. jaanuaril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel ja asus selle tulemusel üürilepingus üürileandjana KÜ Vaarika-1 asemele. Ekslik on apellatsioonikohtu seisukoht, et R. Sõrmus ei saa nõuda kostjate suhtes ES § 54 lg 1 p 1 kohaldamist seetõttu, et kostjate väidetava õiguserikkumise ajal ei olnud ta üürileandja. Kui R. Sõrmus asus ES § 34 kohaselt P. Tokmaniga sõlmitud üürilepingus üürileandja asemele, siis läks temale kui üürilepingus esialgse üürileandja õigusjärglasele üle ka õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist üürileandja õiguste rikkumise tõttu. Ka on ebaõige apellatsioonikohtu seisukoht, et üürileandja ei saa nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ES § 54 lg 1 p 1 alusel, kui õiguserikkumine lõpetatakse üürivõla ja kommunaalteenuste võlgnevuse tasumisega üürileandjale. Võlgnevuse likvideerimine ei tee olematuks üürileandja õiguse rikkumist,
mis ES § 54 lg 1 p 1 järgi annab talle õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. TsMS § 353 lg 1 kohaselt kontrollib Riigikohus kassatsioonkaebuse alusel ja piires, kas ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning järginud protsessiõiguse norme. Ringkonnakohtu poolt protsessiõiguse normide järgimist ei ole kassatsioonkaebuses vaidlustatud. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. mai 1998. a otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Rein Sõrmusele 5. juunil 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Odar Liikmed A. Kull, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.