Kohtulahend

Linda kandma hooned bilansist maha ja andma aktiga hagejale üle. Seda linnavalitsuse määrust ei ole RAS Linda vaidlustanud. Linnakohus leidis, et AÕS RakS § 14 lg 1 kohaselt on seadusliku maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis, mis on maaga püsivas ühenduses maa oluline osa. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest tuleneks vaidlusaluse hoone püstitamise õiguslik alus. Seega kuuluvad maa omaniku ja ehitaja vahelistele suhetele kohaldamisele AÕS §-de 138 ja 139 sätted. Lähtudes erastamisseaduse §-st 5, ei olnud RAS-l Linda õigust erastada hagejale kuuluva maa olulist osa ilma hageja nõusolekuta. Linnakohtu otsuse kohaselt on hageja tuginemine 1. augustil 1995. a. tehtud Saue 9 maa kinnistamisotsusele õige, kuna seda otsust ei ole tühistatud. Töökoda-valveruum on päraldis, kuna ta teenib peaasja ja on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi saavutamise kaudu. AÕS § 18 lg 3 kohaselt laienevad õigused ja kohustused, mille esemeks on peaasi, ka päraldisele ning vastavalt AÕS §​le 84 tuleb peaasi välja anda koos päraldisega. Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ning jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ekslik linnakohtu järeldus, et hagejale tagastati ka peale õigusvastast võõrandamist ehitatud hooned, mis asusid õigusvastaselt võõrandatud krundil. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni 15. veebruari 1993. a. otsuse p-st 1 nähtub, et omandireformi objektiks tunnistati ainult õigusvastaselt võõrandatud vara. Vaidlusalune hoone aga ehitati peale Saue 9 asunud tööstuse natsionaliseerimist 1940. a. Nimetatud linnavalitsuse määrusest ei nähtu, ethagejale tagastatakse kõik endisel kinnistul asuvad hooned. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mille kohaselt ta on vaidlusaluse hoone omanik AÕS § 80 lg 1 mõttes, kellel on nõudeõigus isikute vastu, kes tema asja seadusliku aluseta valdavad. Ringkonnakohus leidis, et maakasutusõigus hoonealusele maale oli RAS-l Linda olemas, kuid puudus ehitusluba. AÕS RakS § 13 lg 1 kohaselt ei ole õiguslikul alusel kasutataval maal asuv ehitis maa oluline osa kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ning seda loetakse vallasasjaks. AÕS RakS § 14 lg 1 (29.12.1994. a. redaktsioonis) kehtestas erandi, mille kohaselt õigusliku aluseta püstitatud ehitised, mis antakse üle ORAS-e ja sellest tulenevate õigusaktide alusel, ei muutu maatüki aluliseks osaks. Hagejale tagastatud maa kanti kinnistusraamatusse 1. augustil 1995. a. Kassatsioonkaebuses palub G. Seili esindaja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kassaator leiab, et kohus on rikkunud protsessiõiguse norme ja vääralt kohaldanud seadust.

kohaldamise printsiipi. Apellatsioonikohtu seisukoht, et vaidlusalune hoone ei ole päraldis, on väär. Töökoda-valveruum on abihoone, mis on püstitatud tööstuse valvamiseks, s.o. teenindamiseks. AÕS § 18 lg 3 kohaselt laienevad kohustused, mille esemeks on peaasi, ka päraldisele ja AÕS § 84 lg 1 kohaselt tuleb asi välja anda koos päraldisega. Samuti on väär ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei saa tugineda kinnistusraamatu kandele. Vastavalt AÕS §-le 56 lg 3 kui isik omandab kinnisasja heauskselt, on tema õigused seadusega kaitstud. Hageja on heauskne omandaja ning tema õigused on kaitstud seni, kuni hagimenetluses ei ole tema pahausksust tõendatud ja kinnistusraamatu kannet parandatud. Ringkonnakohus on asja lahendamisel viidanud Vabariigi Valitsuse 12. novembri 1993. a. määrusega nr 352 kinnitatud üksiku asja võõrandamise korrale. Nimetatud määruse väljaandmisel on valitsus ületanud oma pädevust ning määrus on vastuolus nii erastamisseaduse kui põhiseadusega. Vastustajate RAS-i Linda ja OÜ Bittan esindaja peab kaebust põhjendamatuks ning alusetuks. Vastustaja leiab, et AÕS RakS § 2 lg 2 kohaselt toimub omandireformi käigus vara tagastamine, asendamine, kompenseerimine, erastamine, vara riigi omandisse jätmine, munitsipaliseerimine ja taasriigistamine ORAS-s ning sellest tulenevates õigusaktides sätestatud korras. Ka vaidlusalune tehing tuleneb ORAS-st ja sellest tulenevatest õigusaktidest. Kassaatori väited, et kuna vaidlustatud hoone paikneb õigusvastaselt võõrandatud maal ja on püstitatud ehitusloata, siis MaaRS § 6 lg 2 p 3 ja lg 3 ning AÕS RakS § 14 lg-te 1 ja 3 kohaselt on hoone AÕS § 16 järgi maa oluline osa, ei tulene ORAS-e sätetest. Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Nõudes töökoda-valveruumi ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamist, tugines hageja Tallinna Linnavalitsuse 9. juuli 1993. a. määrusele nr 267, millega tagastati krundil asuvad hooned, ja

hageja kirjaliku loata müüa. ORAS § 18 lg 1 kohaselt on kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui samast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud. Kohtud on tuvastanud, et erastatud hoone ei olnud õigusvastaselt võõrandatud vara. ErS § 5 reguleerib ainult õigusvastaselt võõrandatud vara erastamist. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 1. septembril 1994. a. oli maa omanikuks riik. Ringkonnakohus on tuvastanud, et maakasutusõigus oli RAS-l Linda olemas. Õige on ringkonnakohtu viide AÕS RakS § 13 lg 1 1. septembril 1994. a. kehtinud redaktsioonile, mille kohaselt kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel kasutataval maal asuv ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks. Kuna töökoda-valveruum oli 1. septembril 1994. a. vallasasi AÕS RakS § 13 lg 1 järgi, siis võis hoone omanik seda müüa. Töökoda-valveruumi erastamise ajal kehtinud ErS § 27 lg 1 redaktsioon lubas selle ostu-müügilepingu sõlmida lihtkirjalikus vormis. Väär on kassaatori väide, et Vabariigi Valitsus ei olnud pädev 12. novembri 1993. a. määrusega nr 352 kinnitama "Riigi omandis oleva ettevõtte, asutuse ja organisatsiooni vara koosseisu kuuluva üksiku asja võõrandamise korda", kuna tulenevalt ES § 2 lg 6 12. novembril 1993. a. kehtinud redaktsioonist oli ta seda pädev tegema. Asjakohane pole kassaatori tuginemine AÕS §-le 56 lg 3, sest antud asjas pole vaidlustatud G. Seili omandiõigust maatükile. Vastavalt TsKS §-le 58 lg 1 tuleb hagejalt välja mõista kostja vajalikud kulud advokaadi abi eest Riigikohtus. Juhindudes TsKS §-st 346, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. aprilli 1997. a. otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Välja mõista Guido Seililt 2600 (kaks tuhat kuussada) krooni OÜ Bittan kasuks advokaadi abi eest. Eesistuja H. Jõks Liikmed A. Kull, J. Luik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.