Kohtulahend

Apellatsioonikohus leidis, et linnakohus asus põhjendatult seisukohale, et ES § 54 lg 1 p. 1 alusel saab üürilepingut lõpetada ennetähtaegselt, kui üür jäeti tasumata mõjuvate põhjusteta üle kolme kuu. Poolte vahel oli tekkinud vaidlus üürimäära üle. Kostja tasus üüri 3 krooni 30 senti m2 eest. ES § 39 alusel lubatakse üürilepingut muuta ainult üürniku ja üürileandja kirjalikul nõusolekul. Sellist nõusolekut üürilepingu muutmiseks ei saavutatud ja hagejatel oli võimalus seda kohtus vaidlustada. Linna haldusterritooriumil kehtestatakse üüri piirmäärad linnavolikogu määrusega. See aga ei tähenda, et selle alusel muutuvad automaatselt üürimäärad eramutes, kui selline tingimus lepingus puudub. Konkreetne üür määratakse lepingupoolte kokkuleppel, arvestades üüri piirmäärasid. Seega ei ole alust kostjat eluruumist välja tõsta ega temalt üürivõlga nõuda. Kohtuvea parandamise avalduses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja kostjalt välja mõista üürivõlg 4 302 krooni, arvestades üürilepingu tingimusi, sest kostja ei ole üüri maksnud üle 10 kuu. Hagejad palusid kostja korterist välja tõsta. Hagejad leidsid, et kohtud on materiaalõiguse normi vääralt kohaldanud. 1992. a. vastuvõetud elamuseadus ei oma tagasiulatuvat jõudu ja ta ei saa muuta varem sõlmitud üürilepingut. Kohtud on valesti tõlgendanud üürileandja ja üürniku lepingulisi kohustusi. Kehtivas üürilepingus nr. 2077 30. maist 1988. a. on sätestatud üürniku kohustus tasuda õigeaegselt kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Üüri suuruse määramise õigus on maja valdajal ning mingit kokkulepet üürnikuga üürileandjal selleks olema ei pea. Linnakohus ja apellatsioonikohus muutsid seadusevastaselt pooltevahelist üürilepingut, täiendades seda ES §-ga 39. Kohtud jätsid põhjendamatult välja mõistmata üürivõla ja rahuldamata hagi kostja eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks, kuigi kostja oli üüri võlgu üle 8 kuu. Kohus jättis tähelepanuta, et kostja elab vaidlusaluses suures korteris üksinda; tal oli Pärnus maja, mille ta maha müüs ning väita pärast seda, et II grupi invaliidina ei ole tal raha üüri maksmiseks, ei ole eetiline, sest hagejad on samuti pensionärid. Vastuses kohtuvigade parandamise avaldusele leidis kostja esindaja, et avaldajad lähtuvad väärkontseptsioonist, mille kohaselt elamuseadus ei reguleeri nende ja vastustaja vahelist üürilepingut, kuivõrd nimetatud lepingu sõlmimise ajal (30. mai 1988. a.) elamuseadus ei kehtinud. Selline seisukoht on põhjendamatu. TsKS § 9 lg 1 kohaselt lahendab kohus asja kehtivate seaduste alusel. Elamuõiguslikke suhteid reguleerivaks seaduseks on elamuseadus. Avaldaja väide, et esimese ja teise astme kohtud on muutnud üürilepingut, täiendades seda ES §-ga 39, on ekslik. Hagejate seisukohad üürivõla, kostja elukoha, omandi jms. kohta puudutavad tõendite hindamist, mis ei saa olla Riigikohtus kohtulahendi tühistamise aluseks TsKS § 355 järgi. Kolleegiumi istungil palus hageja H. Nõmm apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu. ES § 4 lg 1 kohaselt on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks üürileping. ES § 7 lg 1 p. 3 kohaselt kuulub Vabariigi Valitsuse võimkonda elamusuhete reguleerimisel korteriüüri aluste kehtestamine. ES § 37 kohaselt määratakse üüri suurus, maksmise kord ja tähtajad kindlaks üürilepinguga, lähtudes Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustest. Lisaks üürile peab üürnik tasuma kommunaal- ja

muude talle osutatavate teenuste eest. Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a. määrusega nr. 254 kinnitati üüri arvestamise metoodilised alused, mille kohaselt määratakse üür lähtudes eluruumi üldpinnast ja diferentseeritud üürimäärast vastavalt elamu heakorrastusastmele, kuid mitte üle kohaliku omavalitsuse organi poolt kehtestatud piirmäära. Üürilepingu sõlmimise ajal 30. mail 1988. a. kehtinud elamukoodeksi § 55 lg 1 kohaselt kehtestas üüri määra riikliku ja ühiskondliku elamufondi majades NSV Liidu Ministrite Nõukogu. Pooltevahelise üürilepingu nr. 2077 p. 2.2 kohaselt on üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma kindlaksmääratud suuruses üüri ja kommunaalteenuste eest. Seega ei olnud seaduses ega üürilepingus üüri suurus määratud poolte kokkuleppega, vaid üüri tuli maksta kehtestatud määras. Apellatsioonikohus kohaldas vääralt ES §-i 39, leides, et kehtestatud määras üüri nõudmine on üürilepingu ühepoolne muutmine. Kui pooled on kokku leppinud üüri tasumises kehtestatud määras, siis on üürileandja nõudel üürnik kohustatud üüri tasuma volikogu määratud piirmäärani. Vale on apellatsioonikohtu järeldus, et kohus võib muuta üüri suurust. ES § 39 kohaselt lubatakse üürilepingu muutmist ainult üürniku, tema perekonnaliikmete ja üürile andja kirjalikul nõusolekul, kui elamuseaduses ei ole ette nähtud teisiti. Elamuseadus ei näe ette üüri suuruse muutmist kohtuotsusega. Kuna kostja oleks pidanud üüri maksma Pärnu Linnavolikogu poolt kehtestatud piirmäära järgi, siis peab kohus asja uuel arutamisel võtma seisukoha, kas on põhjust hagi rahuldamiseks ES § 54 lg 1 p. 1 sätestatud alustel, mille kohaselt võib üürile andja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku väljatõstmist kohtu korras teist eluruumi vastu andmata, kui üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata korteriüüri või tasumata kommunaalteenuste eest. Asja uuel arutamisel ei saa jätta tähelepanuta, et hagis taotleti kostja tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. septembri 1996. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kohtuvigade parandamise avaldus rahuldada. Tagastada Evi Aavele 20. jaanuaril 1997. a. tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni. Eesistuja H. Jõks Liikmed J. Luik, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.