3-2-1-132-96
Eesti Vabariigi nimel Tartus, 12. detsembril 1996. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, AS-i Karmi esindaja vandeadvokaat N. Lausmaa ja ME Osta õigusjärglase AS-i Loo & Ko esindaja vandeadvokaat V. Võhma osavõtul vaatas läbi avalikul kohtuistungil 2. detsembril 1996. a. ME Osta õigusjärglase AS-i Loo & Ko esindaja vandeadvokaat V.Võhma kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. septembri 1996. a. otsuse AS-i Karmi hagis Munitsipaalettevõtte Osta vastu rendipinnalt väljatõstmiseks ning ME Osta vastuhagis rendilepingu enne-tähtaegseks lõpetamiseks.
renditud pinna taotlemata rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist kohtu kaudu, siis tuleb nõustuda linnakohtu järeldusega, et ME Osta poolt rendilepingu mittejärgimine välistab rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise. Ringkonnakohus leidis, et AÕS § 68 lg. 1 ei takista omanikku välja tõsta renditud pinnalt, kui ta renditud ruume ei anna üle või on need lepinguvastaselt hõivanud. RS § 7 lg 3 järgi on rentnikul õigus rendile antud vara välja nõuda, kui rendileandja ei anna renditud vara rentniku kasutusse. Kassatsioonkaebuses palus ME Osta õigusjärglane AS-i Loo & Ko esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada, sest kohus kohaldas vääralt RS § 18 p. 3 sätteid, mille kohaselt on rendileandjal õigus lõpetada rendileping ennetähtaegselt, kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, kui lepingus ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Lepingus oli ette nähtud kahe kuuline tähtaeg. 28. oktoobril 1994. a. esitas rendileandja arve summeeritult kolme kuu - oktoobri, novembri ja detsembri - eest ning 25. jaanuaril 1995. a. arve jaanuari kuu eest tasumiseks. Rentnik tasus rendi alles 9. veebruaril 1996. a., s.o. ettenähtust üle aasta hiljem ja võlgnevus oli suurem kui kahe kuu rendisumma - seega oli rendileandjal õigus nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist. AÕS § 68 kohaselt on omanikul õigus oma vara vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist. AS Karmi loobus ise 1995. a. veebruaris rendipindade kasutamisest ja rendisuhe faktiliselt lõppes. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis AS-i Karmi esindaja, et rendiarved esitati tagantjärgi ja arve esitamiseni möödunud rendiperioodi ei saa lugeda rentniku viivituseks. AS-i Karmi võlg rendileandja ees oli likvideeritud kommertspandilepinguga. AS Karmi ei lõpetanud ise rendilepingut. Rendileandja hõivas renditud ruumid 1. veebruaril 1995. a. ja rentnik ei saanud neid enam kasutada. Tallinna Linnakohtu 21. juuni 1995. a. otsuse põhjenduste kohaselt oli rendileandja käitumine omavoliline, mis ei saa aga olla rendilepingu lõpetamise aluseks RS §-de 17 lg. 2 ja 23 lg. 2 mõttes, kus on sätestatud, et lepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub poolte kokkuleppel ja ühe poole nõudel võib lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras; lepingu täitmisel, muutmisel ja lõpetamisel tekkivad vaidlused vaatab läbi kohus. ME Osta tegevus oli ebaseaduslik ja takistas AS-i Karmi majandustegevust. Kassaatori viide AÕS §-le 68 ei ole asjakohane, kuna rendilepingu eesmärgiks oligi vara andmine teise isiku kasutusse ning kui rendileandja keeldub rentnikule vara üle andmast, siis võib rentnik seda nõuda kohtu korras. Kolleegiumi istungil palus kassaatori esindaja kohtuotsuse tühistada. Vastustaja esindaja pidas otsust õigeks. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p. 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. RS-e § 18 p. 3 sätestab rendileandja õiguse nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates ja kui lepingus ei ole ettenähtud teist tähtaega. Poolte vahel sõlmitud rendilepingu p. 5.3.3 kohaselt oli selliseks tähtajaks kaks kuud. Rendilepingu p. 3.1 kohaselt kohustus rentnik tasuma renti igakuiselt rendileandja poolt esitatud arvete alusel maksustavale kuule eelneva kuu 15.-ndaks kuupäevaks.
Apellatsioonikohus leidis, et tagantjärgi esitatud arve järgi tasumisel ei saa arve esitamiseni möödunud rendiperioodi lugeda rentniku viivituseks ja rendileandja poolt rendilepingu mittejärgimine välistab rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise. Kohtu sellised järeldused võivad olla õiged, kuid võivad olla ka valed, kuid kuna kohtud ei analüüsinud kohtutele esitatud rendivõla tasumise tõendeid, siis on sellega rikutud TsKS § 232 lg. 4 nõudeid, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, põhjendused, miks kohus need või teised tõendid tagasi lükkab, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, milliste tõendite alusel ta leidis, et rendiarved esitati tagantjärgi ja rendileandja ise ei pidanud täpselt kinni kokkulepitud korrast, mistõttu pole kassatsioonikohtul võimalik kontrollida, kas apellatsioonikohus on õigesti kohaldanud ja tõlgendanud materiaalõigusnorme. Asja uuel arutamisel peab kohus andma tõenditele asjakohase hinnangu ja vastavalt sellele vaidluse lahendama. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. septembri 1996. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Aktsiaseltsile Loo & Ko 17. septembril 1996. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Luik Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.