2-16-102143/20 - Võlaõigus - Kommunaalteenuste osutamise lepingud (sh soojusenergia, elektrienergia ja veevarustuse lepingud) - Harju Maakohus Kentmanni kohtuma

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue Hageja esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse kostja suhtes, kuna võlgnik esitas makseettepanekule vastuväite. 28.04.2016 määrusega andis Pärnu Maakohus asja üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 25.05.2016 esitas hageja hagi, paludes kostjalt välja põhivõla 4073,82 euro, viivise 1223,19 euro ja alates 26.05.2016 edasiulatuva viivise saamiseks määras 0,15% päevas. Hagi kohaselt sõlmisid hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna 27.05.2015 tähtajatu äriruumi üürilepingu, mille kohaselt pidi üürnik maksma kuus üüri 7 eurot m2 eest s.o 1750 eurot + käibemaks, kokku 2100 eurot. Kostja tasus tagatisraha kahe kuu üüri ulatuses s.o 4200 eurot. Lisaks üürile pidi kostja tasuma kõrvalkulude eest proportsionaalselt vastavalt kasutatava äriruumi suurusele. Kostja on üüri ja kõrvalkohustuste eest tasumise kohustust rikkunud. Hageja ütles 17.12.2015 üürilepingu kostjaga üles, kuna kostja ei täitnud lepingujärgseid kohustusi. Kostja sai ülesütlemisavalduse kätte. Lepingu ülesütlemise hetkel oli kostjal üüri ja kõrvalkulude eest tasumata 9073,82 eurot. Hageja arvestas vastavalt üürilepingu punktile 4.2 kostja tasutud tagatisraha 4200 eurot üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse katteks. Lisaks teavitas hageja 17.12.2015 ülesütlemisavalduses kostjat pandiõiguse teostamisest. Hageja rahuldas 800 euro ulatuses oma nõuded üüritud asjal asuvate kostja vallasasjade arvelt. Peale tasaarvestust ja pandiõiguse kasutamist on kostja võlgnevus hageja ees 4073,82 eurot (9073,82-4200-800=4073,82). Kostjal on tasumata 30.09.2015 arve nr 152565 eest 416,61 eurot, 01.10.2015 arve nr 152461 eest 849,92 eurot, 31.10.2015 arve nr 152834 eest 707,29 eurot ja 01.11.2015 arve nr 152716 eest 2100 eurot. Kostja on jätnud võlgnevuse õigeaegselt tasumata ning seetõttu on hagejal vastavalt VÕS § 113 lg 1 ja lepingus sätestatud viivisemäärale 0,15% õigus nõuda kostjalt viivist summas 1223,19 eurot. Lisaks nõuab hageja viivist põhinõudelt alates 26.05.2016 kuni põhinõude täitmiseni 0,15% tasumata summalt päevas. Vastuseks tasaarvestusavaldusele leiab hageja, et kostja ei ole tõendanud ruumile kulutuste tegemist. Lisaks peab üürnik olema üürilepingu eseme suhtes muudatusi ja parendusi teinud üürileandja kirjalikul nõusolekul ning üürnik võib VÕS § 286 lg 1 kohaselt parenduste hüvitamist nõuda siis, kui üürilepingu eseme väärtus on parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud (vt ka 3-2-1-21-08). Üürilepingu punktide 1.2. ja 2.4. kohaselt anti äriruum üürniku kasutusse ruumi remondiks 01.06.2015 ja üüri maksmise kohustus tekkis kostjal 15.07.2015. Seega lubati kostjal üürieset kasutada 1,5 kuud üüri tasumata. Nimetatud aeg oli mõeldud remondi tegemiseks. Kostja hoidis kokku 2708,68 eurot + km. Üürnikul oli võimalik vajadusel teha omal kulul hooldusremonti, mille osas oli juba etteulatuvalt kokku lepitud, et vastavaid kulutusi ei hüvitada. Kostja ei esitanud kooskõlas lepingu punktiga 3.1.2 hagejale kooskõlastamiseks üürilepingu eseme suhtes parenduste projekti ega kooskõlastanud kulutusi. Hageja leiab, et kostja ei ole tõendanud, et

üüriruumi väärtus on parenduste tõttu oluliselt suurenenud. Vastuoluline on ka kostja tehtud kulutuste suurus. Hageja hinnangul ei ole kostja ruumide olukorda parandanud, vaid hoopis kahjustanud ning vähendanud üürieseme väärtust toimiva läbipääsusüsteemi ja toimiva valvesüsteemi lõhkumisega, elektrisüsteemi ebakompetentse ümberehitusega ja küttesüsteemi toimimiseks vajalike andurite rikkumisega, ATS süsteemi lõhkumisega, videovalve kaabelduse demontaažiga, kasutatava pinna vähendamisega, duširuumi ja kööginurga ümberehitusega WC-ks, prügi ning lammutusjäägi keldrikorrusele jätmisega ja spetsiifilise sisustuse eemaldamisega. Hageja leiab, et kooskõlas VÕS § 338 lõigetega 1 ja 2 aegus kostja nõue tehtud kulutuste eest hüvitise saamiseks 27.06.2016. Kostja vastuväited Kostja tunnistab hagi osaliselt. Üürilepingu ülesütlemisel 17.12.2015 tasaarvestas hageja kostja võlgnevuse tema poolt tasutud tagatisrahaga 4200 eurot ulatuses ning teostas üürileandja pandiõigust 800 euro ulatuses üüritud asjal asuva sisustuse ning vallasasjade arvelt (RV köögi tasapind sahtlitega ja kaks külmutuskappi). Ülejäänud asjad lubas hageja kostjal ära viia, mida kostja tegigi. Hageja palus kostjal üüriruumi remondi käigus paigaldatud laminaati mitte eemaldada, kuna planeeris ruumid anda üürile koos paigaldatud laminaadiga. Pooled jõudsid kokkuleppele, et juhul, kui hageja annab üürile need ruumid mõnele teisele üürnikule, siis tasaarvestab ta laminaadi maksumuse võla summaga. 2015 lõpus võtsid pooled mitmel korral telefoni teel ühendust ja kui selgus, et keegi ei soovi ruume üürida, helistas kostja hagejale, et ta lubaks laminaadi demonteerida ning ruumidest välja viia. Ruumidesse oli paigaldatud laminaat 76,5 m2 koos parketi alusvaibaga maksumusega 569,86 eurot ja PVC kodukate maksumusega 9,2 m2 maksumusega 71,76 eurot, kokku summas 641,62 eurot. Samuti tegi kostja muid parendusi kokku summas 358,22 eurot. Kostja leiab, et nimetatud summa tuleb tasaarvestada põhivõla summaga. Seetõttu oleks põhivõlg 3073,98 eurot, mitte 4073,82 eurot (4073,82-641,62-358,22). Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega ning poolte poolt menetluse käigus esitatud tõenditega ja kuulanud hageja ära, rahuldab hagi. Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamiseks tähtsust omavate olulised asjaolude üle: • hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 27.05.2015 tähtajatu äriruumi üürilepingu (t.lk 31-43); • üürilepingu punkti 2.1 ja 2.2 kohaselt kohustus üürnik maksma ühes kuus üüri 7 eurot m2 eest + km s.o kokku 2100 eurot ja lisaks proportsionaalselt vastavalt kasutatava ruumi suurusele kõrvalkulusid (t.lk 31); • punkti 7.1 kohaselt leping jõustus 01.06.2015, kuid üüri maksmise kohustus tekkis punkti 2.1 järgi 15.07.2015 (t.lk 31, 35); • punkti 4.1. alusel maksis üürnik üürileandjale tagatisraha kahe kuu üüri s.o 4200 euro ulatuses (t.lk 33); • pooled leppisid punktis 4.5 kokku ka üürileandja pandiõiguses äriruumis asuvate sisustus ja vallasasjade suhtes (t.lk 33); • kostja võlgnes 17.12.2016 seisuga hagejale üüri- ja kommunaalkulude eest 9073,82 eurot;

• 17.12.2015 avaldusega ütles hageja äriruumi üürilepingu erakorraliselt üles ja teatas pandiõiguse kasutamisest ning nõude tasaarvestamisest (t.lk 49). Kostja sai avalduse kätte; • tasaarvestamise tulemusena võlgneb kostja hagejale 4073,82 eurot (üüri- ja kommunaalkulud 9073,82 eurot – tagatisraha 4200 eurot – pandiõigusega tasaarvestatav 800 eurot). Kostjal on tasumata 30.09.2015 arve nr 152565 eest 416,61 eurot, 01.10.2015 arve nr 152461 eest 849,92 eurot, 31.10.2015 arve nr 152834 eest 707,29 eurot ja 01.11.2015 arve nr 152716 eest 2100 eurot (t.lk 44-48). Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal ja kostjal oli kokkulepe kostjale üüritud ruumi parenduste hüvitamiseks ning kas seetõttu on kostja võlgnevus hageja ees väiksem. Poolte vahel sõlmitud kirjaliku lepingu punktidest 2.4 ja 7.1 nähtub, et leping jõustus 01.06.2015, kuid üüri maksmise kohustus tekkis kostjal 15.07.2015. Üürilepingu punktid 3.1.1 ja 3.1.2 võimaldasid üürnikul teha remonti. Vaidlus puudub poolte vahel selles, et kostja tegi hageja ruumides remonti selleks, et ruume oleks võimalik kasutada toitlustuskohana (t.lk 63-67). Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et pooled jõudsid kokkuleppele selles, et juhul, kui hageja annab ruumid üürile teisele üürnikule, siis tasaarvestab ta laminaadi maksumuse võla summaga. Poolte kirjalikus lepingust saab teha järelduse, et hageja lubas kostjal üürieset 1,5 kuud kasutada üüri tasumata ning sel ajal võimaldas hageja kostjal ruume vastavalt enda vajadusele remontida. Kohtu hinnangul säästis kostja sel perioodil üüri tasumata 2708,68 eurot + km, mida kostja sai kasutada ruumi remondiks. Kohus nõustub hagejaga ka selles, et kostja ei ole tõendanud hüvitise nõudmise eeldust s.o asjaolu, et üüriruumi väärtus on parenduste tõttu oluliselt suurenenud (VÕS § 286). Hageja väidetel ei ole kostja olukorda parandanud, vaid hoopis kahjustanud. Kohus ei hinda kostja poolt hagejale tekitatud kahju tekitamise asjaolusid, kuna selles osas hageja kohtule nõuet ei esitanud. Samuti on ebaselge kostja tehtud kulutuste suurus. Lisaks tuleb arvestada, et kostja ei ole tehtud kulutuste tõendeid sidunud parendustöödega. Osundatust tulenevalt ei ole kostja tasaarvestusnõue põhjendatud. Kuivõrd kostja kulutused ei ole põhjendatud, siis ei ole vajalik hageja aegumise vastuväite hindamine. VÕS § 200 lg 2 võimaldaks võlgnikul siiski teatud tingimuste olemasolul aegunud nõude tasaarvestamist. Põhivõlgnevusest VÕS § 271 lg 1 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandja selle eest tasu (üüri). Kooskõlas VÕS § 292 lõikega 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooltel puudub vaidlus üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse arvestuse üle. Hagejal on VÕS § 82 lõikest 7 tulenevalt õigus nõuda kohustuse täitmist, kuna kostja kohustus üüri- ja kõrvalkulude tasumiseks on muutunud sissenõutavaks. Kooskõlas VÕS § 101 lg 1 p 1 ja VÕS § 108 lg 1 võib hageja võlausaldajana nõuda kohustuse täitmist, kui kostja võlgnikuna on rikkunud raha maksmise kohustust. Kostjal oli äriruumi üürilepingu järgi raha maksmise kohustus, mida kostja on rikkunud, jättes hagejale tasumata üüri ja kõrvalkulude eest kokku 4073,82 eurot. Rikkumise vabandatavus on üldjuhul olemuslikult välistatud raha maksmise

kohustuse rikkumisel. Seega vastutust välistavaid asjaolusid ei esine. Kostjalt tuleb hagejale välja mõista põhivõlg 4073,82 eurot. Viivisest Viivise määrana sätestasid pooled lepingu punktis 5.1 0,2% võlgnetavalt summalt iga maksmisega viivitatud päeva eest (t.lk 34). Hageja on arvestanud viivist arvetel märgitud väiksemas määras s.o 0,15% võlgnetavalt summalt. Hageja nõuab kostjalt viivist 1223,19 eurot. Kostja ei nõustu põhivõlgnevusega ja vaidleb seetõttu vastu ka viivisele. Kohus leiab, et hageja viivisenõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hageja viivisenõue on väiksem kui põhivõla summa. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud vähenda põhivõlast väiksemat viivist veel väiksema summani, sest kostja ei ole tõendanud VÕS § 162 lg-s 1 nimetatud eelduste olemasolu. Seega tuleb kostjalt hagejale välja mõista 1223,19 eurot. Lisaks nõuab hageja kostjalt viivist TsMS § 367 alusel. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Üldise kohtupraktika, Riigikohtu seisukohtade ja hea usu põhimõtte kohaselt ei mõisteta võlaõiguslike lepingute alusel viiviseid välja suuremas ulatuses kui põhinõue. Toodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hagejale välja alates 26.05.2016 viivise põhinõudelt (4073,82 eurolt) VÕS § 113 lõike 1 lauses 2 sätestatud määras kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 2850,63 eurot (4073,82 eurot põhinõude summa – 1223,19 väljamõistetud viivis). Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 jäävad menetluskulud kostja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Hageja on tasunud hagilt riigilõivu 475 eurot. Kuna riigilõiv on menetluskulu, tuleb kostjalt hagejale välja mõista riigilõivuna 475 eurot. Hageja kulud õigusabile on 915 eurot (hinnaga 85 eurot tund ilma km). Hageja esindajal on kulunud tõendite kogumisele ja hagi koostamisele 3,76 tundi, kostja vastusega tutvumisele ja seisukoha koostamisele 1 tund, kostja lõpliku seisukohaga tutvumisele ja kompromissläbirääkimistele 2 tundi, kostja täiendavate tõenditega tutvumisele ja neile seisukoha koostamisele 3 tundi, 14.12.2016 istungiks ettevalmistumisele ja sellel osalemisele kokku 1 tund. Kohus leiab, et eelmärgitud toimingutele 10,76 tunni kulutamist ei saa pidada ülemääraseks. Toimingud vastavad asjas esitatud materjalile. Ka vastab õigusabi tunnihind esindaja kvalifikatsioonile. Seega tuleb kostjal hüvitada hageja õigusabikulu 915 eurot. Kokku kuulub hüvitamisele kostja poolt hageja menetluskuluna 1390 eurot. Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 2 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.