OS kaebus kohustada Saarde Vallavalitsust rajama Laurissoni I kinnistul asuvatele elamukruntidele Loigu 7 ja Loigu 9 juurdepääs, s.o Loigu tänav koos kuivenduse eesvoolutrassiga; alternatiivselt teha kindlaks Saarde Vallavalitsuse tegevusetuse õigusvastasus
Menetlusosalised
Kaebaja – OS Vastustaja – Saarde Vallavalitsus
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 13.09.2013 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
OS apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta OS apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 13.09.2013 otsus haldusasjas nr 3-12-224 muutmata.
2.Menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 16.01.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-12-224 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OS-le kuulus kuni 21.08.2013 Laurissoni I kinnistu, sh sellel asuvad Loigu 7 ja Loigu 9 elamukrundid. OS ja Saarde Vallavalitsus sõlmisid 12.04.2007 lepingu detailplaneeringu koostamise kohta. Lepinguga kohustus OS korraldama detailplaneeringu läbiviimise ja kandma detailplaneeringu koostamisega seotud kulud. Saarde Vallavolikogu 05.12.2007 otsusega nr 57 võeti Laurissoni I detailplaneering vastu. OS ja OÜ Ramle Grupp sõlmisid 04.03.2008 võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli Laurissoni I kinnistu jagamisel vastavalt kehtestatud detailplaneeringule tekkivad kinnistud (Loigu 7 ja Loigu 9). Lepingu p-s 2.3 lepiti kokku, et ostuhind sisaldab muu hulgas rajamisele kuuluvat kruusakattega pinnaseteed, mille ehitamisel ei ole lähtutud tee ehitamisel ettenähtud nõuetest, kuid millel on võimalik sõita vähemalt 10 tonni raskuse koormaga krundini ja tagab võimaluse kommunikatsioonidega liitumiseks kinnistu piiril. OS müüjana garanteeris tööde teostamise hiljemalt 31.08.2008. OS ja Saarde vald sõlmisid 27.05.2008 kinnistu ja rajatiste tasuta üleandmiseks võlaõigusliku kokkuleppe, mille esemeks oli Laurissoni I kinnistu jagamisel tekkiv kinnistu ligikaudse pindalaga 2508 m2 ning mille majanduslik otstarve on transpordimaa. Lepingu esemele rajatakse järgmised rajatised: kruusatee, veetrassid koos maakraaniga, kuivenduskraavid, tänavavalgustus. OS üleandjana kohustus ette valmistama kõik dokumendid, mis on vajalikud kinnistu jagamiseks ja lepingu eseme moodustamiseks, samuti kohustus ta rajama lepingus nimetatud rajatised. Saarde vald vastuvõtjana kohustus varustama üleandjat tee ehitamiseks vajaliku kruusaga. Saarde Vallvalitsuse 07.07.2008 korraldusega nr 188 kehtestati Laurissoni I detailplaneering. OS pöördus 21.05.2009 Saarde Vallavalitsuse poole küsimusega, kas vald peab võimalikuks tellida Loigu tn väljaehituse peatöövõtu OÜ-lt Helkos. OS märkis, et kuna tema peab oma kuludega rajama kinnistusisesed teed (Loigu tn ja Loigu põik), siis oleks loogiline rajada Loigu tn ka osas, mis jääb kinnistust väljapoole. Saarde Vallvalitsus vastas pöördumisele 26.06.2009, viidates poolte vahel 27.05.2008 sõlmitud kokkuleppele, mille kohaselt pidi OS kinnistu piires välja ehitama nii kruusatee, veetrassid koos maakraanidega, kuivenduskraavid kui ka tänavavalgustuse. Vald nõustus, et teede ehituse loogiline jätk oleks edaspidi Loigu tänavalõigu väljaehitamine, kuid ei pidanud vajalikuks tellida selleks eraldi peatöövõtjat, sest Loigu tänava väljaehitustöödega saab alustada peale Loigu põik tänavalõikude väljaehitust ja vallale üleandmist. Samuti peaks selleks ajaks olema välja ehitatud Loigu tänava alla jäävad kommunikatsioonitrassid koos kinnistute liitumispunktidega. OÜ Ramle Grupp esitas 22.05.2009 OS-le notariaalse avalduse 04.03.2008 müügilepingust taganemise kohta ning nõude leppetrahvi tasumiseks. OÜ Ramle Grupp taganes 04.03.2008 lepingust, sest OS on jätnud täitmata lepingust tulenevad müüja kohustused. OS pidi 15 päeva 2(6)
3-12-224 jooksul tagastama avaldaja tasutud ostuhinna (267 144 krooni) ning tasuma leppetrahvi (26 400 krooni) ja avalduse esitamisega seotud kulud (725,70 krooni). Alates 21.08.2013 on Laurissoni I kinnistu omanikuks OÜ Ramle Grupp.
2.OS esitas 03.02.2012 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis 09.10.2012 menetlusse nõudes kohustada Saarde Vallavalitsust rajama elamukruntidele Loigu 7 ja Loigu 9 juurdepääs – Loigu tänav koos kuivenduse eesvoolutrassidega. Avalikult kasutatava tee ja kuivendustrassi rajamise kohustus tekkis vallal detailplaneeringu vastuvõtmise otsusega. Kaebaja on eri aegadel pöördunud kohaliku omavalitsuse poole Loigu tänava ja piirkonna kuivenduse ehitamise asjus. Nimetatud tööde tegemata jätmine aastatel 2007-2012 takistas arendustegevust ja tekitas kaebajale kahju. Kuivendamata ala on periooditi liigniiske. Vastustaja ei ole rajanud Loigu 7 ja Loigu 9 kruntidele juurdepääsuteed. Ehitusseaduse (EhS) § 13 alusel tuleb vallal tagada kinnistutele juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kaebaja ja valla vahel 27.05.2008 sõlmitud kokkuleppes ei ole märgitud, et kaebaja peaks ühiskasutusse antavad teed rajama oma vahenditega. Loigu tn jääb kaebaja valdustest välja ja selle peab rajama vastustaja. Alles pärast Loigu tn ja kommunikatsioonide rajamist saab ehitada planeeringuala sisese kanalisatsioonivõrgu, sest selle kõrgus ja voolukalle sõltuvad Loigu tn projektist. Kaebajal oli õiguspärane ootus, et vald tagab pärast detailplaneeringu vastuvõtmist elamuala normidele vastavuse ja teeb selleks vajalikud toimingud. Kaebaja on korrastanud planeeringuala kuivenduskraavid, kuid vald on jätnud korrastamata kuivenduse eesvoolu, mistõttu ei saa vesi elamukruntidelt ära voolata. Nende puuduste tõttu ei ole kinnistul asuvate kruntide vastu ostuhuvi ja kaebaja ei ole saanud kruntide müügist raha. Müüdud kruntide osas nõudis ostja raha tagasi. Omavalitsuse keeldumine projekteerimislubade väljastamisest võttis kaebajalt võimaluse pöörduda äriplaaniga tugifondide poole, mistõttu tekkis kaebajale kahju ettevõtlustulu saamata jäämise näol.
3.Saarde vald palus jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja sõlmis planeerimisseaduse (PlanS) § 10 lg 6 kohase lepingu, millega kaebaja võttis endale detailplaneeringu koostamise ja rahastamise kohustuse. EhS § 13 alusel sõlmiti kokkulepe, millega antakse kinnistul asuv transpordimaa ja sellel ehitavad rajatised kaebaja poolt vallale tasuta üle. Kaebajal oli pärast detailplaneeringu vastuvõtmist õigus ja võimalus alustada planeeringu elluviimiseks vajalike töödega. Kaebaja on alustanud kuivenduskraavide ehitamist, kuid ei ole töid lõpuni viinud. Kaebaja ei ole taotlenud rajatiste ehitamiseks ühtegi ehitus- ega kasutusluba. Vastustaja ei ole kaebajat detailplaneeringu elluviimisel mingil moel takistanud. Kaebaja väitel on planeeringuala liigniiskus tingitud naaberkinnistul asuva kuivenduskraavi hooldamata jätmisest. Kohalikul omavalitsusel puudub kohustus hooldada võõral kinnistul asuvaid maaparandussüsteeme. Kohustamisnõude esitamisel ei tugine kaebaja asjaolule, et puudub ligipääs kinnistu põhjapoolsetele kruntidele, vaid asjaolule, et Loigu tn väljaehitamise näol oleks võimalik kuivendada kaebajale kuuluv Laurissoni kinnistu. Loigu tn väljaehitamisega on võimalik alustada pärast Loigu põik tänavalõikude väljaehitamist. Vastustaja ei saa rajada tänavaid aladele, kus ei ole tagatud vajalikke tingimusi võimaliku hoonestuse rajamiseks. Hoonestuse rajamise eeltingimuseks on 27.05.2008 sõlmitud kokkuleppe kohaste rajatiste ehitamise ja vastustajale üleandmine.
4.Tallinna Halduskohus jättis 13.09.2013 otsusega kaebuse rahuldamata. EhS § 13 kohaselt peab infrastruktuuri väljaehitamist finantseerima kohalik omavalitsus, kui detailplaneeringu koostaja ja kohaliku omavalitsuse vahel puudub teistsugune kokkulepe. 3(6)
3-12-224 Kaebaja ja vastustaja vahel on 27.05.2008 sõlmitud kinnistu ja rajatiste tasuta üleandmise võlaõiguslik kokkulepe, millega kaebaja kohustus kinnistu piires välja ehitama kruusatee, veetrassid koos maakraanidega, kuivenduskraavid ja tänavavalguste ning nimetatud rajatised vallale tasuta üle andma. Lepingust ei tulene vallale kohustusi kulude katmiseks või ehituse finantseerimiseks. Detailplaneering kehtestati pärast kokkuleppe sõlmimist. Seega ei saanud selline kohustus tulla kaebajale üllatusena. Põhjendatud on valla seisukoht, mille kohaselt ei ole mõeldav valla poolt rahaliste kohustuste võtmine rajatiste rajamiseks asukohta, kus ei ole tingimusi hoonestuse rajamiseks. Asjaolu, et kaebajale oli arusaadav 27.05.2008 kokkuleppe sisu, kinnitab kaebaja 21.05.2009 pöördumine valla poole. Kaebaja on märkinud, et andis teeala koos rajatavate kommunikatsioonidega vallale üle 27.05.2008. Selle väite kinnitamiseks tõendeid esitatud ei ole. Detailplaneeringuga jagati maa-ala kruntideks ja moodustati transpordimaa krunt nr 7. Puuduvad tõendid, mille kohaselt oleks kaebaja sellele krundile ehitanud 27.05.2008 kokkuleppes nimetatud rajatised. Vastustaja kinnitusel ei ole kaebaja ühegi rajatise ehitamiseks ehitusluba taotlenud ning ühelegi rajatisele ei ole kasutusluba väljastatud. Järelikult ei ole kaebaja nõutavaid rajatisi rajanud. Ta ei ole sellega seoses kandnud mingeid kulutusi ning tal puuduvad rajatised, mida saaks vallale üle anda. Vald ei ole saanud kokkuleppe eseme omanikuks. Kaebaja väidab, et nõuetekohase juurdepääsu tagamiseks Loigu 7 ja Loigu 9 kruntidele on vajalik Loigu tn väljaehitamine koos kuivenduskanalisatsiooniga enne Laurissoni I kinnistu siseste rajatiste ehitamist. Vastustaja kinnitusel on käesoleval ajal tagatud Laurissoni I kinnistule kaks juurdepääsu: Järve tänava ja Männiku tee kaudu. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.4 kohaselt rajatakse planeeringualale uus tänav Loigu tänava pikendusena, mis ühineb Jõe tänavaga. Detailplaneeringuga ei ole ette nähtud maa-ala kuivendamist Loigu tn kuivenduskraavide või –trasside kaudu. Oluline on ka märkida, et kaebaja väidetel põhjustab planeeringuala liigniiskuse naaberkinnistu omaniku poolt kuivenduskraavide hooldamata jätmine, mitte Loigu tn rajamata jätmine. Detailplaneeringust ei tulene valla kohustust ehitada Loigu tn välja enne Laurissoni I kinnistu siseste teede ehitamist. Kaebaja väidetel lahenevad planeeringuala liigniiskusega seotud probleemid Loigu tn kuivendustrassi rajamisega, sest siis suundub kogu liigvesi trassi ja planeeringuala kuiveneb täielikult. Kaebaja hinnangul oli ta valla poolt maa-ala jaotamisest ehituskruntideks ja planeeringu kehtestamisest õigustatud eeldama, et omavalitsus tagab elamuala vastavuse kehtestatud normidele ning teostab selleks vajalikud toimingud – rajab eesvoolu trassi, Loigu tänava ja kanalisatsioonitrassi. Planeeringu p 4.5 kohaselt on planeeringualune maa-ala suures osas ümbritsevast territooriumist madalam, mistõttu tuleb kruntide pinnast tõsta ja planeerida selliselt, et sademeveed juhitakse hoonetest eemale. Sademevete kogumiseks ja täitepinnase saamiseks tuleb planeeringu kohaselt rajada planeeringualale tiik, ülevooluga olemasolevatesse kuivenduskraavidesse. Sademete äravoolu eraldi rajatava sademevee äravoolujuhtimissüsteemina p 4.6.4 kohaselt ei kavandata, välja arvatud kuivenduskraavid. Sademeveed hajutatakse kruntide haljasalale. Planeering ei näe ette väljaspool planeeringuala piire kuivendussüsteemide rajamist. Eeltooduga arvestades tuli planeeringu ala kuivendamiseks vajalikud tööd teha planeeringuala. Kuna kaebaja oli planeeringu algataja, pidi ta olema teadlik planeeringuala seisukorrast ning hindama planeeringu elluviimisega kaasnevaid riske. Kaebaja ei saanud tugineda eeldusele, et planeeringuala kuivendab vastustaja või mõni muu kolmas isik. Kaebaja leiab, et planeeringuala sisesed rajatised saab ta ehitada alles peale Loigu tn ja kommunikatsioonide ehitamist. Kaebaja ei ole väidetu kohta tõendeid esitanud. On
4(6)
3-12-224 tõenäoline, et erinevate isikute poolt rajatud kanalisatsioonitrasside liitmine võib põhjustada raskusi, kuid need on võimalik lahendada projekteerimise käigus.
5.OS palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja jääb halduskohtule esitatud kaebuses avaldatud seisukohtade juurde. Kaebuses oli viidatud vajadusele korrastada kaebaja kinnistust ja detailplaneeringust väljapoole jääv kuivenduse eesvoolu süsteem, mis tagaks kaebaja kinnistu ning naaberkinnistu kuivenduse. Maaparandusseaduse (MaaParS) § 4 p 2 kohaselt peab eesvool tagama liigvee äravoolu kuivendusvõrku. Maakorralduse läbiviimine on kohaliku omavalitsuse kohustus. Kuivendustrassi ja tee rajamine on planeeringu tööde edenemise huvides esmatähtsad. Kaebaja ei osanud arvestada sellega, et kohalik omavalitsus nende tööde tegemisest keeldub. Vallaga 27.05.2008 kokkulepet sõlmides ei olnud kaebaja teadlik EhS § 13 sisust. Kokkuleppes sellele sättele ei viidata. Kaebaja ei saanud oma kohustusi täita liigniiskuse pärast. Seoses asjaoluga, et kaebaja ei ole enam kinnistu omanik, leiab kaebaja, et kohustamiskaebuse menetlemine on jätkuvalt võimalik. Kui kohus on teisel seisukohal, palub kaebaja tuvastada Saarde valla tegevuse õigusvastasuse. Lisaks palub kaebaja vastustajalt välja mõista õigusvastase tegevusega tekitatud kahju. Puuduva kuivendustrassi ja Loigu tn puudumise tõttu ei saanud kaebaja projekteerida ja rajada kinnistusisest teed. Seetõttu taganes OÜ Ramle Grupp kruntide ostmisest ning esitas ostusumma tagastusnõude. Tsiviilasjas nr 2-09-51091 tehtud Pärnu Maakohtu lahendi alusel algatati täitemenetlus, mille käigus müüdi odavalt vaidlusalune kinnistu ning kaebajale kuuluv korteriomand. Kinnistu müüdi OÜ-le Ramle Grupp.
6.Saarde vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et kuna OS ei ole enam Laurissoni kinnistu omanik, puudub tal subjektiivne õigus nõuda, et vald teeks kinnistu osas teatud toiminguid. Puuduvad ka muud asjaolud (nt lepingud), mis lubavad eeldada, et kaebaja on kinnistuga mingil muul viisil õiguslikult seotud. Ringkonnakohus üritas välja selgitada OÜ Ramle Grupp soovi asuda menetlusse kaebaja asemel. Kohus edastas 19.01.2016 OÜ-le Ramle Grupp kohtunõude, milles tutvustas käimasoleva kohtuvaidluse asjaolusid ning palus tal selgitada, kas ta soovib astuda menetlusse OS asemel ning kas OS poolt esitatud kaebus on vajalik ka OÜ Ramle Grupp õiguste kaitseks. OÜ Ramle Grupp sai kohtunõude kätte 19.01.2016, kuid ei vastanud sellele. Kohtunõudes märgitud tähtajaks saabus kohtule hoopis OS kaebuse täiendus, milles ta soovis kahju hüvitamist. Eeltoodust järeldab ringkonnakohus, et OÜ Ramle Grupp ei ole menetluses osalemisest huvitatud.
5(6)
3-12-224 Kuna kaebajana jätkab OS, ei ole kohustamisnõude menetlemine enam võimalik. Kohustamisnõude puhul tuleb kaebeõiguse olemasolu hinnata kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Ringkonnakohus menetleb seega alternatiivset nõuet, milleks on valla tegevusetuse (tee ja kuivendustrasside rajamata jätmine) õigusvastasuse kindlakstegemine.
8.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ning ei korda neid (HKMS § 201 lg 4). Halduskohus on põhjalikult analüüsinud planeeringudokumente ning valla ja kaebaja vahel 27.05.2008 sõlmitud kokkulepet ning leidnud, et nendest ei tulene valla kohustust ehitada välja kaebaja poolt soovitud tee ja kuivenduse eesvoolutrassid. Kaebaja pidi kinnistu omaniku ja arendajana olema teadlik selle seisukorrast, s.h liigniiskusega kaasnevatest probleemidest. Samuti ei saa kaebaja detailplaneeringu koostajana tugineda asjaolule, et ta ei saanud aru tema ja valla vahel 27.05.2008 sõlmitud kokkuleppe seosest EhS §-ga 13. Ühestki dokumendist ei nähtu, et kaebaja pidi oma kokkuleppest tulenevaid kohustusi asuma täitma alles pärast seda, kui vald on rajanud tee ja astunud samme kinnistu kuivendamiseks. Kohaliku omavalitsuse kohustusest tegeleda maakorraldusega, ei saa tuletada kaebaja õigust nõuda, et vald peaks tegelema eraomandis olevate kinnistute kuivendamisega.
9.Kuna tuvastamiskaebus jääb rahuldamata, siis ei analüüsi ringkonnakohus siinkohal pikemalt kahjunõude esitamise lubatavust. Kohus märgib vaid, et asjaolu, et kaebajale tekkis kahju, ei ole põhjuslikus seoses kohaliku omavalitsuse tegevusega. Kaebaja võttis OÜ-ga Ramle Grupp 04.03.2008 sõlmitud lepinguga enda kanda kohustusi, mille täitmise võimalikkuses ta ei saanud olla veendunud. Lepingu sõlmimise ajal ei olnud planeeringut veel kehtestatud. See toimus alles 07.07.2008 korraldusega. Sellele vaatamata lubas kaebaja juba 04.03.2008 lepingus, et hiljemalt 31.08.2008 on ta kinnistule rajanud tee, millel on võimalik sõita vähemalt 10 tonni raskuse sõidukiga. Olles teadlik kinnistu liigniiskusest, ei saanud kaebaja kuidagi olla veendunud, et sellise lühikese aja jooksul suudab ta kinnistu kuivendada ja tee rajada. Samuti ei saanud ta eeldada, et vald rajab selle lühikese aja jooksul kinnistuvälise tee ja kuivenduse eelvoolutrassid. Kohustuse täitmata jätmise pärast taganes OÜ Ramle Grupp 22.05.2009 lepingust ning sellest said alguse kaebaja rahalised raskused. Kusjuures toimiku materjalide kohaselt pöördus kaebaja alles 21.05.2009 valla poole, et küsida Loigu tee ehituse võimalikkuse kohta.
10.Eeltoodud põhjendustel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kaebaja menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe
/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.