Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik
Kohtuasi
KEMASI EHITUSE Osaühingu hagi Osaühingu AKNAMEISTER vastu 106 477 euro ja 64 sendi saamiseks Osaühingu AKNAMEISTER vastuhagi KEMASI EHITUSE Osaühingu vastu üürilepingu lõppemise aja tuvastamiseks
aidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 3. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 207-25373
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KEMASI EHITUSE Osaühingu kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
65 474 eurot 60 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja KEMASI EHITUSE Osaühing, esindaja vandeadvokaat Reesa Paatsi Kostja Osaühing AKNAMEISTER, esindaja vandeadvokaat Küllike Namm
Asja läbivaatamise kuupäev
5. oktoober 2015, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 3. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-25373 osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise kohta ja jättis hagi rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Jätta ringkonnakohtu otsus muus osas, st osas, milles vastuhagi jäeti läbi vaatamata, muutmata.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada.
4.Tagastada KEMASI EHITUSE Osaühingule kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.KEMASI EHITUSE Osaühing (hageja) esitas 10. juulil 2007 Viru Maakohtule hagi Osaühingu AKNAMEISTER (kostja) vastu rendilepingu esemele tehtud 1 666 013 krooni (s.o 106 477 euro 64 sendi) suuruste kulutuste hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Hoiupanga Liisingu AS (müüja) ja Juri Sobolev (hageja juhatuse liige, ostja) 21. mail 1997 Jõhvis Rakvere mnt 17 asuva ehitise (edaspidi hoone) järelmaksuga ostumüügilepingu (edaspidi müügileping). Müügilepingu kohaselt pidi ostja tasuma ehitise hinna osade kaupa hiljemalt 10. juuniks 2012 ning pärast kõigi lepingujärgsete maksete tasumist ja sellekohase notariaalse müügilepingu sõlmimist pidi ehitise omandiõigus üle minema ostjale.
31.märtsil 1999 sõlmisid ostja kui rendileandja ja hageja kui rentnik lihtkirjaliku väljaostuõigusega rendilepingu (edaspidi rendileping) hoone rentimiseks. Rendilepingu p 2.1 kohaselt sõlmiti rendileping müügilepingu kehtivuse ajaks ning p 2.2 kohaselt ostab rentnik rendilepingu tähtaja jooksul renditava vara välja müügilepingu tingimustel ja maksegraafiku alusel. Rendilepingu p 3.5 kohaselt soovisid ostja ja hageja hoonet parendada ning soetada see võrdsetes osades kaasomandisse. Hageja tegi ajavahemikul 1999-2000 hoones laiaulatuslikke remondi- ja ümberehitustöid ja rekonstrueeris oma vahenditega pangahoone kauplusehooneks, et avada seal tööstuskaupade kaupluse.
31.mail 2002 sõlmitud müügilepingu lisalepingu nr 1 alusel võõrandas ostja hoone kostjale, mistõttu on kostjale üle läinud ka kõik rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused. 14. juunil 2005 kanti kostja Jõhvis Rakvere mnt 17 asuva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.
11.oktoobril 2005 esitas ostja hagejale rendilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Hageja vaidles ülesütlemisele vastu, sest kostja kui rendileandja ei ole lepingut üles öelnud. Rendilepingu ülesütlemine on tühine. Vaatamata sellele võttis kostja hagejalt 14. detsembril 2005 hoone valduse omavoliliselt ära, vahetades hageja kohalolekuta hoone lukud. Kuna kostja on teinud rendilepingu esemeks oleva hoone kasutamise võimatuks ja lepingu täitmine ei paku enam hagejale huvi, ütles hageja rendilepingu 13. augusti 2007. a avaldusega üles. Kostjal tuleb hüvitada hagejale rendilepingu esemele ajavahemikus 1999-2000 heauskselt ja omanikuga kooskõlastatult tehtud kulutused. Viru Maakohtu 30. aprilli 2008 jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-05-23367 on tuvastatud, et rendileping ei lõppenud 11. oktoobril 2005 ostja esitatud ülesütlemisavalduse alusel ning et see ülesütlemisavaldus on tühine. Maakohus tuvastas, et üürisuhe lõppes faktiliselt seetõttu, et kostja vahetas omavoliliselt hoone lukud.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Ta väitis, et ei ole parenduste tegemiseks luba andnud. Isegi kui kostja oleks selleks loa andnud, ei kinnita hageja esitatud tõendid tehtud parendusi. Tehtud tööd on käsitatavad remonttöödena, mille tegemise tingis hageja igapäevane majandustegevus ja mis ei tõstnud renditud vara väärtust. Kostja leidis samuti, et hageja nõue on aegunud ning taotles aegumise osas vaheotsuse tegemist.
3.Viru Maakohus jättis 2. detsembri 2009. a vaheotsusega (vaheotsus) rahuldamata kostja taotluse kohaldada aegumist. Maakohtu põhjenduste järgi ei ole kostja rendilepingut kehtivalt üles öelnud.
Jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-05-23367 on tuvastatud, et 11. oktoobri 2005 ülesütlemisavaldus oli tühine. Samas tuleneb sellest otsusest, et poolte üürisuhe lõppes faktiliselt seetõttu, et kostja vahetas 14. detsembril 2005 omavoliliselt hoone lukud. Faktiline lõppemine ei tähendanud üürisuhte õiguslikku lõppemist. Hageja ütles 13. augustil 2007 rendilepingu ühepoolselt üles. Kuna hagiavaldus esitati kohtule enne lepingu õiguslikult kehtivalt ülesütlemist, ei saa hagi olla aegunud.
4.Kostja esitas vastuhagi, milles palus tuvastada, et rendileping lõppes 28. veebruaril 2006. Seega on hageja nõue aegunud. Hageja teatas 27. veebruaril 2006, et kavatseb järgmisel päeval hoone lõplikult vabastada. Seda teadet tuleb käsitada rendilepingu ülesütlemisavaldusena. Seega on hageja
13.augusti 2007. a ülesütlemisavaldus tühine.
5.Hageja leidis, et vastuhagi menetlus tuleks lõpetada, sest vaheotsusega on tuvastatud, et rendileping lõppes 13. augustil 2007 ning hageja nõue ei ole aegunud.
6.Maakohus tagas 22. novembri 2011. a määrusega hageja taotlusel hagi ja kandis kostja kinnistule, kus hoone asub, hageja kasuks 106 477 euro 64 sendi suuruse hüpoteegi.
7.Viru Maakohus rahuldas 2. juuli 2014. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 65 474 eurot 60 senti. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmiti rendileping enne võlaõigusseaduse jõustumist. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 2 ja § 12 lg 1 kohaselt tuleb renditud vara parenduste eest hüvitise nõudele kohaldada rendiseaduse (ReS) sätteid. ReS § 12 lg 1 alusel on rentnikul õigus nõuda renditud varale lepingu lõppemisel või lõpetamisel parenduste tegemiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui renditud vara parendatakse rendile andja loal ja seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Rendilepingu p-des 3.6 ja 3.7 on pooled kokku leppinud, et parendused ja remonditööd kooskõlastatakse rendileandja ja Jõhvi linna arhitektiga. Rendileping ei sätestanud, et iga parenduse tegemine ja remonditöö kooskõlastatakse rendileandjaga enne kirjalikus vormis. Pooled ei vaidle selle üle, et enne rendilepingu sõlmimist asus ruumis pangakontor. Ilmselgelt ei ole võimalik pangakontoriks kohandatud ruumi kasutada ehitusmaterjalide kauplusena. Rendileping ei ole tavapärane, vaid selles sisaldusid kokkulepped lepingueseme väljaostu ning parenduste tegemise ja remonditööde kohta. Samuti on rent võrdne hoone väljaostuhinnaga. Kohus kahtleb selles, et hagejal ei olnud parenduste ja remonditööde tegemiseks rendileandja luba. Rendileandja ja rentnik tegutsesid ühes hoones ning rendileandjale ei saanud olla ulatuslike remonditööde tegemine teadmata. Kuivõrd rendileandja pretensioone ei esitanud, siis järelikult ta aktsepteeris rentniku ehitustegevust. Jõhvi linna arhitekti kooskõlastuse puudumine ei ole aluseks rendilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõude rahuldamata jätmiseks. Arvestades, et rendilepingus sätestati hoone osa väljaostu õigus ning parendused ja remonditööd olid poolte vahel kokku lepitud, ei saa lähtuda kitsalt vaid vajalikest kulutustest (st kulutustest, millega asja säilitatakse või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest). Ka juhul, kui rentnik parendab renditud asja üürileandja nõusolekuta, on üürnikul õigus nõuda
üürilepingu lõpetamisel kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel. Hageja tehtud parenduste põhjendatud maksumuse määramisel saab lähtuda eelkõige 13. septembri 2013. a ehitustehnilise ekspertiisi aktist (edaspidi ekspertiis), millega tuvastati 1999-2000 hageja renditud ruumides tehtud ehitus- ja remonditööd ning nende maksumus 87 573 eurot 58 senti. Ehitustööde tegemist ei saa tõendada kohtule esitatud arvetega, kuna ainuüksi nende põhjal ei saa väita, et arvetel kajastatud materjale ja tooteid on kasutatud üksnes vaidlusalusel objektil. Ekspertiisis märgitud summast tuleb maha arvata projekteerimismaksumus 1858 eurot 33 senti, ehitusplatsi korralduskulud ja ehitusplatsi üldkulud 7344 eurot 55 senti ning remonditud hoone osade kulum, mis on ekspertiisi kohaselt kokku 12 896 eurot 10 senti. Seega tuleb hagi rahuldada 65 474 euro 60 sendi ulatuses (87 573,58 - 1858,33 - 7344,55 - 12 896,10). Rendilepingu p 5.2 ei anna alust jätta hageja nõue rahuldamata. Kuna rendileandja ei ole rendilepingut rentniku kohustuste rikkumise tõttu kehtivalt üles öelnud, ei ole ka rendilepingu p 5.2 viimane lause kohaldatav. Rendileping on kehtivalt üles öeldud hageja kui rentniku 13. augusti 2007 ülesütlemisavalduse alusel rendileandja kohustuste rikkumise tõttu. Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja ei saanud hageja 27. veebruari 2006 kirja käsitada kui hageja tahteavaldust lepingu ülesütlemiseks.
8.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi tagasi uueks arutamiseks. Alternatiivselt palus kostja tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati, ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tartu Ringkonnakohus tühistas 3. märtsi 2015. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega hagi osaliselt rahuldati ja vastuhagi jäeti rahuldamata. Ringkonnakohus jättis uue otsusega hagi rahuldamata ja vastuhagi läbi vaatamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustel hindas maakohus ebaõigesti hagejale parenduste tegemiseks antud nõusoleku kohta esitatud tõendeid. Kuigi maakohus kahtles selles, et hagejal ei olnud rendileandja luba parenduste ja remonditööde tegemiseks, ei saanud ta oma kahtlust tõendite puudumise tõttu tõlgendada kostja kahjuks. Nõusoleku olemasolu tõendamise kohustus on hagejal. Parenduste tegemise ajal 1999-2000 oli rendileandjaks ostja. Hageja tunnistaja J. Moissejevi ütlused on äärmiselt ebakonkreetsed ega tõenda ostja nõusolekut parenduste tegemiseks. Pooled nõustusid, et ekspertiisi aktis loetletud tööd tuleb lugeda ehitamiseks tööde tegemise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 39 p 3 tähenduses. Ehitamiseks pidi olema ehitusluba, mille PES § 53 lg 1 kohaselt pidi andma kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule. Asja materjalidest ja eelkõige ekspertiisi kirjeldavast osast nähtub, et hageja ei järginud renditud vara parendamisel kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse sätteid. Ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja esindaja, et kohtule ja eksperdile ei ole esitatud ehitusluba ega kasutusluba ja esindaja ei oska öelda, kas need dokumendid on olemas. Tuvastatud asjaoludest ei saa teha järeldust, et hagejal oli parenduste tegemiseks ostja kui esialgse rendileandja nõusolek. Kui hagejal ei olnud ehitamiseks ehitusluba, ei saanud eeldada, et
ostja andis hagejale suulise nõusoleku parenduste tegemiseks. Sellist hinnangut ei muuda ainuüksi asjaolud, et tegemist oli väljaostuõigusega rendilepinguga ja et hoones oli varem asunud pank ning hageja soovis hakata ruume kasutama kauplusena. Kuna hagi jääb rahuldamata rendileandja nõusoleku kui hagi rahuldamise eelduse tuvastamata jätmise tõttu, siis ei ole vajadust hinnata hageja tehtud parenduste väärtust ja sellega seotud kostja väiteid. ReS § 12 lg 2 kohaselt rendileandja loata tehtud parendused, mida ei ole võimalik renditud vara kahjustamata eraldada, lähevad lepingu lõpetamisel tasuta üle rendileandjale. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga, et rendileandja nõusolekuta tehtud parenduste hüvitamist on rentnikul õigus nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel. VÕSRS § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Analoogilist sätet võlaõigusseaduse (VÕS) § 286 lgle 2, mis võimaldanuks üürnikul esitada lepinguvälise kulutuste hüvitamise nõude, enne 1. Juulit 2002 ei kehtinud. Üürniku (rentniku) poolt üüriesemele (rendiesemele) tehtavate kulutuste hüvitamist reguleerisid tsiviilkoodeksi (TsK) § 297 lg 1 ja RenS § 12 lg 1. VÕSRS §-de 21 ja 23 järgi kohaldatakse võlaõigusseaduses käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise kohta sätestatut juhul, kui käsundita asjaajamine või alusetu rikastumine toimus pärast 1. juulit 2002. Võimalik hageja käsundita asjaajamine sai toimuda aastatel 1999-2000, st enne võlaõigusseaduse kehtima hakkamist. Isegi kui hagejal oleks TsK § 477 lg 3 või lg 6 järgi olnud kostja vastu vara alusetust omandamisest või säästmisest tulenev kulutuste hüvitamise nõue, mis ei olnud 1. juuliks 2002 aegunud, aegunuks see alusetu rikastumisega võrdsustatud nõudena VÕSRS § 9 lg 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 151 järgi. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumist tuleks arvutada alates ajast, mil õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Kuna kostja on esitanud asjas aegumise vastuväite, oleks alusetust rikastumisest tulenev nõue aegunud (aegumistähtaeg on kolm aastat). Muude kostja seisukohtadega ei saa ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistamisel arvestada. Vastuhagina esitatud tuvastusnõue tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 ning § 657 lg 1 p 4 alusel läbi vaatamata. Kostja väited hageja nõude aegumise kohta on põhjendamatud ka sisuliselt.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise kohta ja jättis hageja nõude rahuldamata. Hageja palub jätta selles osas maakohtu otsuse muutmata või saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja ei vaidlustanud ringkonnakohtu otsust osas, milles jäeti kostja vastuhagi läbi vaatamata. Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust ja jõudis tõendeid hinnates valele järeldusele, et hagejal ei olnud parenduste tegemiseks rendileandja nõusolekut. Parendustööde tegemine oli kokku lepitud juba rendilepingus, mistõttu ei olnud vajadust vormistada eraldi
rendileandja nõusolek. Ringkonnakohus tõlgendas siinkohal valesti lepingu p 3.6, samuti on hindamata jäänud lepingu p-des 1.4, 3.1, 3.7 ja 5.1 sätestatu. Samuti tõendas hageja rendileandja nõusoleku olemasolu tunnistaja ütlustega ning ringkonnakohus pidas põhjendamatult tunnistaja ütlusi äärmiselt ebakonkreetseteks. Ringkonnakohus kohaldas valesti ReS § 12 lg-t 1 ja PES § 53 lg-t 1, kui leidis, et kohaliku omavalitsuse antav ehitusluba väljendab rendileandja nõusolekut ehitustööde tegemiseks ning on hüvitise saamise eelduseks. Ringkonnakohtu otsus on siinkohal ka üllatuslik, sest pooled ei ole asjas vaielnud ehitus- ja kasutusloa asjaolude üle ja kostja ei ole tuginenud sellele, et hageja ei ole esitanud ehitus- ega kasutusluba.
11.Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise kohta ja jättis hagi rahuldamata. Asi tuleb saata selles osas TsMS § 691 p 2 järgi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata osas, milles kostja vastuhagi jäeti läbi vaatamata.
13.Ringkonnakohtu otsus on jõustunud TsMS § 456 lg 4 järgi osas, milles ringkonnakohus jättis kostja vastuhagi läbi vaatamata. Viidatud sätte teise lause järgi jõustub kohtuotsus osalise vaidlustamise korral vaidlustamata osas. Hageja ei vaidlustanud ringkonnakohtu otsust osas, milles ringkonnakohus jättis kostja vastuhagi läbi vaatamata. Riigikohtus on hageja vaidlustanud ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise kohta ja jättis hagi rahuldamata. Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 1 kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud.
14.Kaebuse kohaselt vaieldakse kassatsiooniastmes selle üle, kas hagejal kui rentnikul oli rendiobjekti parendamiseks rendileandja nõusolek. Juhul kui hagejal oli parenduste tegemiseks rendileandja nõusolek, on tal õigus nõuda ReS § 12 lg 1 järgi rendilepingu lõppemisel kulutuste hüvitamist. Maakohus rahuldas hagi osaliselt, tuginedes asjaolule, et hageja parendas rendiobjekti rendileandja nõusolekul. Ringkonnakohus asus vastupidisele seisukohale, leides, et tuvastatud asjaoludest rendileandja nõusolekut vaidlusaluste parenduste tegemiseks ei järeldu.
15.Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus ei tõlgendanud parenduste tegemiseks nõutava rendileandja nõusoleku tuvastamisel vaidlusalust rendilepingut nõuetekohaselt (vt enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 64 lg 1), samuti rikkus ringkonnakohus kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8, samuti § 654 lg-d 4 ja 5), mis on kvalifitseeritav TsMS § 669 lg 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumisena. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt olid pooled rendilepingu p-s 3.6 kokku leppinud
ehitustööde vajalikkuses, kuid sidunud tööde tegemise rendileandja nõusolekuga, ning tuvastatud asjaoludest ei saa järeldada, et hagejal oli parenduste tegemiseks rendileandja nõusolek. Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus oma järelduse tegemisel analüüsinud vaidlusalust rendilepingut kui tervikut ega tõlgendanud lepingu p 3.6 koosmõjus teiste hageja viidatud lepingupunktidega. Rendilepingu p 1.4 kohaselt on rendileantav ruum ette nähtud ehitusmaterjalide ja tööstuskaupade kaupluse pidamiseks (välja arvatud kauplemiseks plastikust, puidust ja alumiiniumist akende, uste, fassaadide ja aknalaudadega) ning p 3.1 järgi on rentnikul õigus kasutada rendileantavat ruumi sihtotstarbeliselt kooskõlas lepingu p-s 1.4 sätestatuga. Rendilepingu p-dest 3.6 ja 3.7 nähtuvalt tehakse kavandatud tööd kooskõlastatult rendileandjaga ja Jõhvi linna arhitektiga. Olukorras, kus tuvastatud asjaoludel oli hoones enne rendilepingu sõlmimist pangakontor ja hoone tuli ümber kohandada ehitusmaterjalide kaupluseks, võib viidatud sätetest nende koosmõjus tuleneda, et vajalikud parendustööd olid planeeritud juba lepingu sõlmimisel ja sellekohane rendileandja nõusolek tööde tegemiseks sisaldus pooltevahelises lepingus. Kuivõrd ringkonnakohus jättis rendilepingu nõuetekohaselt analüüsimata, võib osutuda põhjendamatuks ka ringkonnakohtu tõdemus selle kohta, et kohtu hinnangut ei muuda ainuüksi asjaolud, et tegemist oli väljaostuõigusega rendilepinguga ja et hoones oli asunud varem pank ning hageja soovis hakata ruume kasutama kauplusena. Juhul kui rendileandja nõusolek parenduste tegemiseks tuleneb vaidlusalusest rendilepingust, võib osutuda asjakohatuks ka ringkonnakohtu seisukoht, et olukorras, kus kinnisasja omanikul ei olnud ehitamiseks ehitusluba, ei saa eeldada, et rendileandja andis suulise nõusoleku parenduste tegemiseks. Kolleegiumi hinnangul ei ole ehitusluba ka rendileandja suulise nõusoleku tuvastamise või olemasolu eelduseks. Ehitusloa olemasolul oleks kolleegiumi arvates tähtsust ainult tõenduslikust aspektist juhul, kui hageja ei suuda muude tõenditega tõendada omaniku nõusolekut parenduste tegemiseks.
16.Kui ringkonnakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel hagi rahuldamise eeldusena, et rendileandja andis hagejale parenduste tegemiseks nõusoleku, tuleb ringkonnakohtul otsustada, milliste parenduste hüvitamist saab hageja kostjalt (kui hoone uuelt omanikult) nõuda. ReS § 12 lg 1 järgi, kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Seega sätestab ReS § 12 lg 1 vajalike kulutuste (enne 1. juulit 2002 kehtinud asjaõigusseaduse § 27 p 1) hüvitamise, kuid lepinguga võib kokku leppida ka teisiti. Rendilepingu ps 5.1 on pooled kokku leppinud, millistel tingimustel nad lepingu lõpetavad, muu hulgas tuleb rentnikule lepingu lõpetamisel hüvitada lepingu p-s 3.6 nimetatud väljaminekud (st rendileandjaga kooskõlastatult tehtud sanitaarremont ning ruumi parendused vastavalt rentimise eesmärgile). Samuti tuleb hageja hüvitisenõude lahendamisel arvestada rendilepingu punktidega (p 2.2, 3.4 jt), mis sätestavad hoone osa väljaostu õigust. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel poolte väidete ja esitatud tõendite alusel hinnata, millised hageja kulutused on põhjendatud, ning otsustada sellest tulenevalt hagi rahuldamise üle. Kohtud tõlgendasid õigesti rendilepingu p 5.2, leides, et see lepingupunkt kohaldub juhul, kui
rendileping on lõpetatud rendileandja algatusel rentniku kohustuse rikkumise tõttu. Kuivõrd kohtud tuvastasid nõuetekohaselt, et rendileping lõppes hageja (rentniku) 13. augusti 2007. a ülesütlemisavalduse tagajärjel, ei anna rendilepingu p 5.2 alust jätta hageja nõue rahuldamata.
17.Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et hageja ei saa rendileandja nõusolekuta tehtud parenduste hüvitamist nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel. Samuti ei saa hageja rendileandja nõusolekuta tehtud parenduste hüvitamist nõuda alusetu rikastumise sätete alusel. Võimalik hageja käsundita asjaajamine või alusetu rikastumine sai toimuda aastatel 1999-2000. Kolleegium on selgitanud, et analoogilist sätet VÕS § 286 lg-le 2, mis võimaldanuks üürnikul esitada lepinguvälise kulutuste hüvitamise nõude, enne 1. juulit 2002 ei kehtinud. Üürniku (rentniku) poolt üüriesemele (rendiesemele) tehtavate kulutuste hüvitamist reguleerisid TsK § 297 lg 1 ja RenS § 12 lg 1. VÕSRS §-de 21 ja 23 järgi kohaldatakse võlaõigusseaduses käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise kohta sätestatut juhul, kui käsundita asjaajamine või alusetu rikastumine toimus pärast
1.juulit 2002 (vt Riigikohtu 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-179-13, p 22).
18.Menetluskulud jaotatakse ja määratakse kindlaks TsMS § 173 lg 3 ja TsMS § 174 lg 6 alusel asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus.
19.Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.