2-15-10717
Kohus
Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Haide Rimmel
Määruse tegemise aeg ja koht
20. juuli 2015.a, Tallinn Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-15-10717
Tsiviilasi
XXX, XXXja XXXtaotlus hagi tagamiseks enne hagi esitamist
Menetlustoiming
Hagi tagamise taotluse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagejad: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX XXX, isikukood XXX, elukoht XXX XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Kostja: Korteriühistu XXX, registrikood XXX; seadusest tulenevad esindajad: XXX, XXX, XXX; lepinguline esindaja: advokaat Indrek Kukk (Advokaadibüroo Ahas & Heringson GLO, e-post [email protected])
Kirjalik menetlus Menetluse liik
Jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale ei saa edasi kaevata. Menetluse käik XXX, XXX ja XXX esitasid 17.07.2015.a Harju Maakohtule taotluse hagi tagamiseks enne hagi esitamist. Taotluse kohaselt asub XXX Tallinnas 24 korteriga elamu, milles tegutsev korteriühistu juhatus püüab hoolimata ehitusloa puudumisest ning osade korteriomanike vastuseisust käivitada ehitustegevust uute korterite ehitamiseks mõttelistes osades korteriomanike kaasomandis olevale pööningukorrusele. 22.02.2013.a väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitusloa nr XXX, kuid kuna kahe aasta jooksul ehitustegevust ei alustatud, kaotas ehitusluba käesoleva aasta alguses kehtivuse. Kehtivuse lõppu kinnitas ka Tallinna Ringkonnakohus oma 26.05.2015.a otsuses haldusasjas nr
2-15-10717 3-13-745. Avaldajad ja ringkonnakohus on seisukohal, et väljastatud ehitusloa kehtivusaeg on lõppenud. Halduskohtumenetlus tulenes asjaolust, et osa korteriomanike arvates on ehitusprojekt ebapiisav ega analüüsi hoone tegelikku ehitustehnilist seisundit ning võib ohtu seada elanike elu, tervise ja vara. Sõltumata ehitusloa olemasolust välistab ehitustegevuse asjaolu, et avaldajad ja lisaks veel vähemalt viis korteriomanikku, kellest kahe allkirja ei olnud käesoleva avalduse esitamise pakilisusest tulenevalt võimalik avaldusele saada, ei ole ehitustegevusega nõus. Mittenõustumine on ühistu juhatusele teada. Taotluse kohaselt avaldajad ei ole koheselt pöördunud kohtusse hagiga põhjusel, et nad said ehitustegevuse alustamisest teada 16. juuli 2015.a õhtul postkastidesse pandud ning esinevad 17.07.15.a esitatud taotluses kirjeldatud edasilükkamatud asjaolud esialgse õiguskaitse taotlemiseks. Avaldajatele tuli üllatusena, et ehitama kavatsetakse hakata hoolimata ehitusloa puudumisest ja teades osa omanike vastuseisu. Nimetatud asjaolud kui ehitustegevust välistavad on vastaspoolele teada. Nende asjaolude kui avaldajate jaoks õiguspärast ehitamist välistavate tingimuste tõttu ei ole avaldajad heas usus ka seni hagi esitanud. Avaldajad soovivad käesoleval hetkel tagada õigusi oma vara täielikult kasutada ja käsutada ning hoida ära õigusvastane ja pöördumatu kahju tekitamine oma varale. Käesoleval juhul tähendab see ehitustegevusest hoidumist. Sõltumata ehitusloa olemasolust või väljastatud loa kehtivusest on omanike nõusolekuta ehitustegevus (omandi ja selle otstarbe muutmine) keelatud (nt AÕS § 74). Ehitustegevust (kehtiva ehitusloa korral) ei ole omanike nõusolekuta võimalik alustada ka juhul, kui korteriühistu üldkoosolek on seda otsustanud. KÜ üldkoosoleku otsuse vaidlustamine ei ole sealjuures vajalik, sest antud kaasomandi muutmine ei kuulu korteriühistu üldkoosoleku ega juhatuse otsustuspädevusse ja eeldab kõikide kaasomanike kokkulepet (Riigikohtu lahendid, sh 3-2-1-28-12, 3-2-1-116-11 jm). Vastavad üldkoosoleku otsused on tühised ning neid ei ole vaja korteriomandiseaduse alusel kehtetuks tunnistada. Kõnealusele ehitusprojektile ei ole teostatud ekspertiisi, projekt ei arvesta hoone mitmete puudustega, millele on osundanud mitu MTR-i kantud eksperti (sh TTÜ ehituskonstruktsioonide õppetooli teadurid, aga ka Swedbank Varakindlustuse AS poolt määratud ekspert). Ehitise seisundi halvenemine, konstruktsioonide osaline varisemine või kokkukukkumine ja sellega suure tõenäosusega kaasnevad kehavigastused, vara hävimine või kahjustamine on ka Riigikohtu arvamuse kohaselt kohased näited pöördumatutest tagajärgedest, mis õigustavad esialgse õiguskaitse kohaldamist. Sealjuures ei välista Riigikohtu arvates õiguskaitse kohaldamist asjaolu, et pöördumatute tagajärgede saabumine pole peatamise otsustamise hetkel kindel ning arvestada tuleb ka kahjulike tagajärgede saabumise ohuga. Avaldajate arvates ei ole korteriühistut viimastel aastatel juhitud ning ühistu liikmete varalisi vahendeid kasutatud otstarbekalt. Korteriühistu praegune juhatus on viimase 9 aasta jooksul finantseerinud näiteks hoone katusega seotud töid (muu hulgas võttes selleks ühistule pangalaene) enam kui 15 000 euro eest. Kuna juhatus soovib selle sama katuse kõnealuse ehitusprojektiga välja vahetada (tasudes kaasomandiks oleva pööninguga), on tekkinud õigustatud küsimus juhatuse suutlikkuse osas valida kvaliteetset tööd teha suutvaid pakkujaid, teha omanikujärelevalvet ning seista hea ühistu liikmete vara heaperemeheliku kasutamise juhtimise eest. Mitmel korral on juhatus vastu võtnud ja tasunud praaktööde eest (avaldajatel olemas ekspertiisiaktid), mille tasuta kõrvaldamist ei ole töö tegijalt nõutud, mitmel korral on tasutud summad ületanud mitmekordselt turuhinna jne. Kuigi viimastel aastatel kogutakse ühistu liimetelt igal aastal üle 9000 euro remondifondi raha on KÜ juhatuse väitel remondifond tühi, samas ei ole ühtegi mahukat tööd teostatud. KÜ juhatuse väitel on rahapuudusel ainus võimalus hoones mingeid töid teha läbi pööningukorruse müügi arendajale ning kõnealuse ehitusprojekti realiseerimise. Vähemalt viie korteri omanikud (kellest
2-15-10717 kahe allkirju ei olnud taotluse esitamise pakilisust arvestades võimalik saada) ei ole sellega nõus (mh arvestades remondifondi makstavaid summasid). Korteriühistu 24 liikmest kinnitas aastate eest allkirjaga ehitusprojekti kooskõlastamist 17. Käesoleval ajal ei ole vähemalt 3 neist enam ühistu liikmed, mistõttu ei ole projekti kooskõlastanud (on selle vastu või ei ole seisukoht teada) 10 liiget ehk ligi pool ühistu liikmetest (viis on käesoleval ajal selgesõnaliselt väljendanud, et nad ei ole nõus ei konkreetse projektiga ega kavaga kaasomandis olev pind selle alusel müüa). Lisaks ei ole osade korteriomanike seisukoht teada. Seetõttu ei saa antud asjas nö avalikku huvi kaaludes väita, et see kaalub üles avaldajate väljendatud huvi. Ehitustegevuse alustamine rikub oluliselt avaldajate omandiõigust ning tekitab väga suure tõenäosusega varalist kahju (selle tekkimist möönab ka KÜ juhatus ja arendaja – mh tõendis 2 kirjeldatud pildistamine peab ilmselt fikseerima korterite seisundi enne kahjude tekkimist). Avaldajatele ei ole KÜ juhatuse motivatsioon hoolimata eelkirjeldatust täpsemalt teada, sest hoolimata korduvatest palvetest ei ole KÜ juhatus tehtud kulutusi ja remondifondi raha kadumist neile selgitanud. Avaldajad soovivad väga hoone asjakohast hooldamist ning parendustöid ja on selle kohta aastate jooksul teinud ka mitmeid ettepanekuid, mis on jäänud KÜ juhatuse vastuseta. Viisakas dialoog puudub, juhatuse suhtlus põhjalike küsimuste esitajatega toimub jõupositsioonilt, soove saada selgitusi raha kasutamise kohta ignoreeritakse, üldkoosolekutel on eiratud kohal mitteviibivate liikmete esindamise nõudeid, sh on vähemalt korra volituse olemasolu KÜ juhatuse liikme poolt võltsitud (kriminaalmenetluses tuvastatud asjaolu) jne. Avaldajatele ei ole selgitatud, kuhu on kulunud remondifondi tasutud summad ning miks nende eest vajalikke töid ei tehta. Tänase seisuga ei ole hoone ega selle tehnosüsteemid ka avariilised ja hädavajalikke töid peab saama teostada remondifondi kogutud summade eest. Eelnimetatud asjaolude väljaselgitamiseks ja dokumentide väljanõudmiseks plaanivad avaldajad ka kohtusse pöörduda, kuid andmete kogumine vastava hagi koostamiseks võtab aega. Avaldajad taotlevad hagi tagamiseks kohustada ühistu juhatust ja Margus Laikaske mitte alustama ehitusprojekti realiseerimist, tagama ehitustegevuse mittealustamisega kaasomandi säilimise ja seda mitte lõhkuma. Kostja vastus Korteriühistu XXX esitas kohtule 20.07.2015.a kohtule vastuse hagi tagamise taotluse kohta. Vastuse kohaselt Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 22.02.2013.a ehitusloa nr XXX Tallinnas XXXkorterelamu laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks. 2. XXX asuva korteri nr 23 omanik XXX esitas 08.04.2013. a Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus TLPA 22.02.2013. a ehitusluba nr XXX tühistada. Koos kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus TLPA 22.02.2013.a ehitusloa nr XXX kehtivuse peatamiseks. Tallinna Halduskohus rahuldas 19.04.2013. a määrusega esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas TLPA 22.02.2013.a ehitusloa nr XXX täitmise kuni kohtulahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas. Tallinna Halduskohus jättis 24.10.2014. a otsusega XXXkaebuse rahuldamata ja mõistis XXX KÜ XXXkasuks välja menetluskulud 836 eurot. XXXpalus 10.12.2014. a apellatsioonkaebuses halduskohtu 24.10.2014. a otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada. Tallinna Ringkonnakohus oma 26.05.2015. a otsusega otsustas jätta XXX apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 24. oktoobri 2014. a otsus haldusasjas nr 3-13-745 muutmata ja mõista XXX Korteriühistu XXX kasuks välja menetluskulud summas 650 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Ringkonnakohus selgitas XXX 27.04.2015.a määruses võimalust taotleda ehitusloa õigusvastasuse tuvastamist ja selle nõude eeldust, et tuvastamisnõude esitamine peab olema kaebaja õiguste kaitseks vajalik (HKMS § 44 lg 1, § 45 lg 2). XXX ringkonnakohtu poolt
2-15-10717 määratud tähtaja jooksul sellist taotlust ei esitanud, vaid soovis 23.02.2015.a seisukohas menetluse jätkamist, kui vastasel korral jäävad kolmanda isiku menetluskulud tema kanda. 8. Seega on 22.02.2013. a ehitusluba kehtiv ning puudub mis iganes sisuline ja õiguslik põhjendus esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamiseks. XXX on korteriühistu otsuse (hoone rekonstrueerimistööde korraldamise osas) vaidlustamiseks pöördunud kohtu poole tsiviilasjas nr 2-11-57494, kuid menetluslike minetuste tõttu on hagi tagastatud. Seega on kaebaja minetanud igasuguse õiguse üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks või selle õiguspärasuse kahtluse alla seadmiseks, mis on kooskõlas õigusrahu põhimõttega. Kaebaja on vaidlustanud 02.01.2012.a projekteerimistingimuste nr XXXning ehitusloa väljastamise menetluse alustamise. Tallinna Ringkonnakohus on antud asjas teinud lahendi nr 312-2528, milles on otsustanud jätta XXX määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 07.12.2012. a määrus haldusasjas nr 3-12-2528 muutmata. Halduskohtu otsuse kohaselt puudus kaebajal ilmselge kaebeõigus. Nimetatud kohtulahend on jõustunud, mistõttu on kaebaja minetanud antud osas oma kaebeõiguse. Nähtuvalt eeltoodust puuduvad kaebajatel sisulised argumendid, millele tuginedes võiks Riigikohus XXX kaebuse haldusasjas 3-13-745 rahuldada. On ilmne, et ka käesolev hagi tagamise taotlus on esitatud pahauskselt, kuna ehitusluba on kehtiv ning Ringkonnakohus on tuvastanud, et ehitustegevus ei kujuta ohtu ehitise püsivusele. TsMS § 377 lg 1 kohaselt kohus võib hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Hetkel selliseid aluseid ei eksisteeri, nimelt on olemas kehtiv ehitusluba, projektijärgseid töid on alustatud (ehituspäevikud) ja kohtud on vägagi selgelt väljendanud seisukohta ehitusloa kehtivuse vaidlustamise perspektiivituse osas haldusasjas nr 3-13-745. Seega on välistatud võimalus, et hagejatele võiks mis iganes viisil kahju tekkida seonduvalt ehitamise jätkamisega. Võttes arvesse eeltoodut, ei ole põhjendatud hagi tagamise abinõuna ehitustegevuse peatamise/keelamise kohaldamine ega ka mis iganes muu hagi tagamise abinõu rakendamine. Samuti tuleb ennetavalt märkida, et hagi hageja poolt määratud kostjate vastu on ka ilmselgelt perspektiivitu. Juhul, kui kohus mis iganes põhjusel otsustab hagi tagada, siis palub kostja kohustada hagejaid tasuma tagatist summas 20 000 eurot, mis eelduslikult võiks katta hoone rekonstrueerimistööde venimisega kaasneva täiendava kulu. Kostja palub jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata; alternatiivselt nõuda hagejatelt tagatist 20000 eurot. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalide ja hagi tagamise avaldusega, leiab, et taotlus hagi tagamiseks enne hagi esitamist tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lg 1 järgi võib kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. TsMS § 381 lg-st 2 tuleneb, et nõuet, mille tagamist soovitakse, ja tagamise aluseks olevaid asjaolusid tuleb hagi tagamise avalduses põhistada. Hagejad on taotlenud kohaldada hagi tagamist enne hagi esitamist selliselt, et kohustada ühistu juhatust ja arendajat mitte alustama ehitusprojekti realiseerimist, tagama ehitustegevuse mittealustamisega kaasomandi säilimine ja seda mitte lõhkuma. Kusjuures ehitustööde planeeritav algus peaks olema 20.07.2015.a. Kohtu arvates on hagejate nõude puhul tegemist tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 377 lõikes 2 nimetatud hagi tagamise abinõuga: Sellise hagi tagamiseks, mille esemeks ei ole rahaline nõue kostja vastu, võib kohus hageja taotlusel esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet, eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel.
2-15-10717 Seda võib teha sõltumata sellest, kas on alust arvata, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks. Kohtu seisukoht on, et hagejad on esitanud taotluse hagi tagamiseks selliselt, et reguleerida esialgset õigussuhet, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks. Hagejate väitel alustab ühistu 20.07.2015.a.elamus ehitustegevust kehtetu ehitusloa alusel. Esitatud asjaoludest nähtuvalt väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet 22.02.2013.a ehitusloa nr XXX Tallinnas XXX korterelamu laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks. XXX esitas 08.04.2013.a Tallinna Halduskohtule kaebuse (haldusasi nr 3-13-745) , milles palub ehitusluba tühistada. Tallinna Halduskohtu 24.10.2014.a otsusega jäeti XXX kaebus rahuldamata, Tallinna Ringkonnakohtu 25.05.2015.a otsusega jäeti halduskohtu 24.10.2014.a otsus muutmata. XXX esindaja kassatsioonkaebus on käesoleval ajal Riigikohtus menetlusse võtmise otsustamise staadiumis. Tallinna Ringkonnakohtu otsusest nähtuvalt on kohtute arvates Tallinna Linnaplaneerimise Amet poolt 22.02.2013.a väljastatud ehitusluba nr XXX Tallinnas XXX korterelamu laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks kehtetu. 24.10.2014.a esialgse õiguskaitse tühistamise määruse nr 3-13-745 kohaselt oli ehitusloa kehtivus peatatud ajavahemikus 19.04.2013.a kuni 24.10.2014.a. Määrus jõustus edasikaebamata. Kuni 01.07.2015.a kehtinud ehitusseaduse § 25 lg 2 kohaselt ehitusluba kaotab kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates. Kuna ehitustöid ei alustatud, kaotas luba kehtivuse 22.02.2015.a. Tallinna Ringkonnakohus selgitas XXX vajadust esitada tuvastusnõue seoses ehitusloa kehtivuse möödumisega, et tuvastada ehitusloa õigusvastasus, kuid XXX vastavat nõuet ei esitanud. Tallinna Haldukohtu 24.10.2014.a ja Tallinna Ringkonnakohtu 25.05.2015.a otsustest nr 3-137445 nähtuvalt on korteriomanike enamus ehitusprojekti kooskõlastanud ja ehitusloa taotlusega nõustunud. KÜ 13.10.2011.a üldkoosoleku otsus on jõustunud ja kehtiv ning selle vaidlustamise võimalused XXX poolt minetatud (Harju Maakohtu 14.12.2015.a määrus tsiviilasja nr 2-1157494). Tallinna Linnaplaneerimise Amet ei ole ehitusluba väljastanud formaalselt. Ehitusloa väljastamisel on kaalutud ja hinnatud erinevaid asjaolusid ning teostatud ekspertiis. Eeltoodust nähtuvalt ei ole maakohtu arvates põhjendatud hagejate väited selles, et ehitustöödega võidakse ohustada nende elu ja vara ning tekitada suurt kahju. Maakohus ei nõustu Tallinna Ringkonnakohtu 25.05.2015.a. otsuse kirjeldava osa seisukohaga selles, et 22.03.2013.a väljastatud ehitusluba kaotas kehtivuse halduskohtumenetluse ajal 22.03.2015.a. Tallinna Halduskohus peatas ehitusloa kehtivuse esialgse õiguskaitse korras 19.04.2013.a ning tühistas peatamise kohtumäärusega 24.10.2014.a. Asjaolu, et ehitusluba on 2aastase tähtaja möödumise tõttu kehtetu, oli ka XXX apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise üheks aluseks. Maakohtu arvates ei ole ehitusluba kehtetu s.o peale peatumise aluse äralangemist jätkub loa kehtivus. Vastupidine olukord, kus luba kaotab menetluse ajal tähtaja möödumise tõttu kehtivuse, annaks võimaluse kuritarvitada esialgse õiguskaitse kohaldamist. XXX esindaja esitas Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2015.a otsusele 18.06.2015.a kassatsioonkaebuse, mis on Riigikohtus menetlusse võtmise otsustamisel. Eeltoodust tulenevalt ei ole Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2015.a otsus jõustunud.
2-15-10717 Maakohtu arvates on ehitusluba käesoleval ajal kehtiv s.t tema kehtivus ei lõppenud kaks aastat pärast väljastamist 22.03.2015.a ja kehtivus jätkus pärast Tallinna Halduskohtu 24.10.2014.a peatamise tühistamise määruse jõustumist. Seega tuleb taotlus hagi tagamiseks jätta rahuldamata. Siiski märgib kohus, et taotlus hagi tagamiseks ei kuuluks rahuldamisele ka juhul, kui ehitusluba on kehtivuse kaotanud. Hagejad taotlesid ehitustegevuse peatamist. Ehitusseadustiku § 38 lg 1 kohaselt ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile seega juhul, kui ehitusluba on kehtetu, ei tohi ehitustegevust niikuinii läbi viia. Kohus ei saa peatada midagi sellist (ehitustegevust), mida seaduse kohaselt niikuinii teostada ei tohi. Kohus selgitab hagejatele, et ehitusloa kehtetuse korral tuleb ehitusseadustiku § 130 lg 2 p 3 kohaselt pöörduda kohaliku omavalitsuse poole, et omavalitsus teostaks järelevalvet, mitte aga kohtu poole.
/allkirjastatud digitaalselt/ Haide Rimmel kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.