1.2.W.K kohustub tasuma p-s 1.1 nimetatud summa E.F Rxxxxx arvelduskontole nr EE881010010688087014, märkides selgitusse „tsiviilasi nr 2-25-10065“ nelja osamaksega järgmise maksegraafiku alusel:
1.3.W.K kohustub tasuma iga p-s 1.2.1–1.2.4 nimetatud osamakse tasumisega viivitamise korral viivist 0,062 % päevas võlgnevuses olevalt osamakselt kuni kohustuse kohase täitmiseni.
1.4.E.F, F.O ja W.K kinnitavad, et kui W.K on täitnud käesoleva kompromissi pdes 1.1–1.3 nimetatud kohustused kohaselt, puuduvad pooltel teineteise vastu mistahes nõuded, mis tulenevad või on muul viisil seotud tsiviilasjaga nr 2-2510065 ja 24.11.2023 sõlmitud XXX kinnisasja (registriosa nr 1109204)
müügilepinguga/asjaõiguslepinguga, mis on registreeritud Txrtu notar Tiina Tomberg ametitegevuse raamatus kande nr 2820 all, sh, kuid mitte ainult, nõuded, mis on tõusetunud või võivad tulevikus tõusetuda seoses viidatud müügilepingu/asjaõiguslepingu sõlmimise, täitmise, rikkumise või lõppemisega, samuti seoses müügiesemega XXX (registriosa nr 1109204), E.F ja F.O loobuvad sel juhul tagasivõtmatult kõigist eelnimetatud nõuetest võlaõigusseaduse (VÕS) § 207 mõttes.
1.5.E.F, F.O ja W.K on kokku leppinud, et menetluskulud jäävad poolte endi kanda. Menetluskulud on kompromissi kohaselt jäetud poolte endi kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Rahuldada E.F Rxxxxx ja F.O Rxxxxx 18.06.2026 taotlus tagastada neile kompromissi sõlmimise tõttu pool hagi esitamisel tasutud riigilõivust. Kanda pärast käesoleva määruse jõustumist 770 eurot Hxxxxx Rxxxxx arvelduskontole nr EE881010010688087014 selgitus „riigilõivu tagastamine tsiviilasjas nr 2-25-10065“. Rahuldada W.K 09.10.2025 taotlus asendada avaldatavates kohtulahendites W.K nimi initsiaalidega ning mitte avalikustada W.K isikukoodi, sünniaega, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad teda identifitseerida. Toimetada määrus kätte pooltele.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 433 lg 1 kohaselt esitada kirjaliku määruskaebuse Tartu Maakohtu kaudu Tartu Ringkonnakohtule. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on TsMS § 661 lg 4 ja poolte kompromissilepingu kohaselt üks tööpäev.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.E.F ja F.O (hagejad) esitasid 26.06.2025 hagi W.K (kostja) vastu 63 227 euro 85 sendi suuruse kahju ning viiviste saamiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisest. Kohus jättis hagi 07.08.2025 käiguta ja andis hagejale tähtaja nõuetekohase hagiavalduse esitamiseks, sh kohtualluvuse põhjendamiseks. Hageja esitas 18.08.2025 selgituse, mille kohaselt tuginevad hagejad kohtualluvuse osas TsMS § 89 lg-le 1, mille kohaselt on hagejatel alternatiivselt kostja elukohale võimalik esitada hagi lepingu täitmise koha kohtule. Hagiavalduse kohaselt põhineb hagejate nõue kostja vastu hagejate ja kostja vahel 15.05.2023 notari juures sõlmitud müügi- ja hüpoteegiga koormamise lepingul, mille ese oli kinnisasi asukohaga XXX , registriosa nr 1109204). Hagejad leiavad, et kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele. Vastavalt lepingu punkti 2.4.3 kinnitas kostja, et müügilepingu esemel (sh hoonetel) ei ole varjatud puudusi ega vigu, mida poleks võimalik märgata selle tavapärasel viisil ülevaatamise käigus. Kostja avaldas tehingu eelselt müügikuulutuses kinnistu kohta „Heas seisukorras“. Hagejad said kinnistu valduse 25.11.2023 ning asusid detsembris 2023 tegema ettevalmistusi uueks siseviimistluseks. Selle raames eemaldasid hagejad (ülemises) magamistoas vana vaipkatte ja avastasid, et selle all olev põrand on saanud kahjustada. Hagejad soovisid eemaldada ka magamistoas oleva seina süvendi ning lammutamise käigus ilmnes, et laudis on pehkinud ja nö pude. 2023. a detsembri lõpus avastas hageja I juhuslikult, et kipsplaadi taga oli tunda niisket vana tapeeti. 30.12.2023 ronis hageja I redeliga katuse alla ning nägi, et roovi all oli veelaik (st leke). Pärast seda otsustasid hagejad eemaldada kipsplaadi toa hoovipoolselt seinalt ning hagejad nägid, et selle taga on märg laudis. Kõnealune laudis oli niivõrd läbi märgunud, et sellele vajutades immitses puidust vett välja. 2
18.01.2024 edastasid hagejad kostjale teavituse avastatud puuduste kohta ja selgitasid, et tegelevad olukorra kaardistamisega. Vastavalt asjatundja selgitustele oli elumaja katuse rekonstrueerimistööd viidud läbi puudulikult, kuivõrd teraskatusele esitatavate nõuete ja paigaldusjuhendite kohaselt puudus aluskatte kangas, mis hoiaks ära veekahjustused. Majaseen OÜ poolt teostatud ehitusmükoloogilise ekspertiisi (dtl 45-55) kohaselt ilmnesid hallitusseente kahjustused teise korruse ruumides, kus on olnud või on endiselt aktiivne katuseleke. Hallitusseente kahjustusi leiti ka esimeselt korruselt vanni alumist osa katvalt ning keldris aknapõski katvalt kipsplaadilt. Puitu kahjustavat seent avastati ka pööningult. Ekspertiisiaktis on selgitatud, et hallitusseente poolt saastunud ruumides pikalt viibimine on ebasoovitatav ja võib põhjustada terviseprobleeme. RenoProff OÜ teostatud korstna kaamerauuringuga (dtl 56-66) selgus, et korsten on kasutuskõlbmatu. Hagejad edastasid 02.04.2024 kostjale täiendava teabe ja sh esialgsed hinnapakkumised puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta (dtl 68). Kostja edastas 16.05.2024 lepingulise esindaja vahendusel vastuskirja (dtl 71–75), milles võttis osaliselt omaks varjatud puuduste olemasolu ja tegi kompromissettepaneku. Sealjuures nõustus kostja sellega, et kinnistu katus ei vasta nõuetele (st on puudustega), kuid ei nõustunud hinnapakkumises kajastatud tööde maksumuse ega ka tööde loeteluga. Kostja nõustus ka sellega, et kinnistu korsten ei vasta nõuetele ja tegemist on varjatud puudustega, samuti oli kostja nõus hüvitama põrandatala proteesimisega seotud kulud. Hagejad märkisid 04.06.2024 vastuskirjas (dtl 77) märkisid hagejad, et on pöördunud kohtu poolt tunnustatud eksperdi A.P poole, et hinnata puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde sisu ja mahtu ning nende võimalikku maksumust (sh milliseid töid ning mis ulatuses on vaja teostada puuduste nõuetekohaseks kõrvaldamiseks) ning selgitasid, et esitavad oma sisulised seisukohad kostja vastuväidetele ja kompromisspakkumisele pärast seda, kui on saanud asjatundjalt sisulise tagasiside. Hagejad edastasid 01.11.2024 asjatundja A.P kirjaliku arvamuse ning asjatundja arvamuse pinnalt kogutud soodsaima hinnapakkumise puuduste kõrvaldamise maksumuse osas summas 59 170 eurot 73 senti. Hagejad tegid kompromisspakkumise, mille kohaselt kostja hüvitab 80% puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest ning võimaldavad kostjal makse teostamist kolmes osamakses. Pooled pidasid kompromissläbirääkimisi, mille raames kostja pakkus mh, et hüvitab kompromissina 40 000 eurot puudust kõrvaldamise katteks ning hagejad loobuvad ülejäänud ulatuses nõuetest, kuid pooled kokkulepet ei saavutanud, kuivõrd hagejatel puudub reaalne võimalus sellise hüvitise eest kõrvaldada puudused. Asjatundjad tuvastasid ehitisel järgmised olulisemad puudused: hoone katusekatteks on kiviprofiilis plekk, kuid see on paigaldatud vana eterniidi eemaldamise järgi jäänud katuseroovile, ilma et katuseroovi sammu oleks kohandatud kiviprofiilplekile; katusel puudub aluskatus, konstruktsioonis puuduvad tuulutusvahed, puudub soojustuses tuuletõkkeplaat, soojustus on kaootiline (kohati puudub), aurutõkkekile on paigaldatud valesti (ja kohati puudub üldse); puitkonstruktsioonide on ulatuslikud niiskuskahjustused, see pehkib (laguneb) ja hallitab; katusekorruse sisekihina kasutatud kipsplaadil on ulatuslikud hallituse jäljed; vahelaes on tugevad niiskuskahjustusega piirkonna ja tugevalt kahjustunud laetalad; hoone esimese korruse põranda avamisel selgus, et tegemist on pinnasesse uputatud laagidega puitpõrandaga, mis ei ole alt tuulduv. Laagid on tugevalt lagunenud, laagide niiskus on liiga suur. On väga suur oht majavammi tekkeks. aknaplekid on paigaldatud valesti, sest kalle on hoone poole ja vesi satub konstruktsioonidesse; puudused korstnaga (kasutuskõlbmatu). 3
Hagejad leiavad, et kostjal on kohustus hüvitada hagejatele puuduste kõrvaldamise kulu ning puuduste kindlaks tegemisega kaasnev kulu. Hagejad on võimaldanud esmalt kostjal endal puudused kõrvaldada, kuid kostja ei soovinud ise puuduste kõrvaldamisega tegeleda, vaid soovis leida kompromisskokkulepet kahju hüvitise suuruse osas. Pooltel on üksnes vaidlus nõude suuruse üle. Hagejate kahju hüvitamise nõude eeldused on antud juhul täidetud. Hagejad on põhistanud, et avastatud puudused olid olemas juba riisiko ülemineku ajal, kuivõrd puuduste iseloomust tulenevalt on need tekkinud pikema aja jooksul ning pidid seega olemas olema juba enne müügitehingut. Hagejad ei teadnud puudustest enne müügitehingu sõlmimist kuna neid ei olnud kirjeldatud müügikuulutuses ega lepingus. Hagejad leiavad, et kostjal tuleb hüvitada puuduste kõrvaldamise maksumus, puuduste väljaselgitamisega tekkinud kulud asjatundjate arvamusele ja kohtueelsed õigusabikulud.
2.Tartu Maakohus võttis hagi 27.08.2025 määrusega menetlusse, toimetas hagimaterjalid ja menetlusse võtmise määruse kostjale kätte ning andis kostjale tähtaja 21 päeva, et esitada hagile kirjalik vastus.
3.Kostja esitas 03.10.2025 kohtule vastuse (dtl 135), milles vaidleb hagile vastu ja leiab, et see tuleb jätta rahuldamata. Kostja soovib pidada hagejatega läbirääkimisi võimaliku kompromissi osas ning palub määrata kohtul pooltele täiendav tähtaeg 30 päeva. Juhul kui kokkulepet ei saavutata, palub kostja, et kohus pikendaks hagiavaldusele vastamise tähtaega kuni 15.11.2025.
3.1.Kostja esitas 09.10.2025 esialgse vastuse hagile koos kompromisspakkumisega (dtl 139– 142). Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning kõik menetluskulud hagejate kanda. Samuti palub kostja asendada avaldatavates kohtulahendites W.K initsiaalide või tähemärkidega ning mitte avalikustada andmeid, mis võimaldavad teda identifitseerida. Kostja ütles, et tema viimane pakkumine on 41 500 eurot. Kostja taotles kohtult kulude hagejate kanda jätmist TsMS § 163 lg 2 järgi, kui hagejad kokkuleppega ei nõustu. Kostja leiab, et ei ole lepingut rikkunud ning seega ei vastuta ka mistahes rahalises ulatuses hagejate ees. Kostja leiab, et osade viidatud puuduste näol on tegemist puudustega, mida visuaalsel vaatlusel sai tuvastada ning hagejad on teavitanud kostjat puudustest ebamõistlikult hilja, mistõttu on hagejad nõudeõiguse minetanud. Kostja leiab, et hagi on pahatahtlik kuna hagis saab nõuda puuduste kõrvaldamist, kuid mitte seda, et kostja maksaks kinni hagejate maja renoveerimise. Kostja leiab, et lepingutingimustele mittevastavust ei saa tõendada selliste tõenditega nagu hagejad on seda hagi lisades olevate tõenditega proovinud teha. Hagiavaldusest nähtub, et hagejad on mingid konstruktsioonid avanud, kuid ei ole teada, milline oli konstruktsioonide avamise mõju ja kuidas on toimunud edaspidine maja hooldamine, kütmine jms. Lisaks ei ole teada kas hagejad on kuidagi hoidnud ära suuremal määral kahju tekkimist. Kostja rõhutab, et hagejad ostsid maja renoveerimiseks, seega olid hagejad teadlikud sellest, et maja vajab renoveerimist. Ebaõige on hagejate lähenemine selles, et maja peaks vastama tänastele või hiljutistele nõuetele. Hagejad ei ole tõendanud, et 1959.aastal ehitatud maja katus ei vasta katuse ehitamise aegsetele nõuetele. Hagejad ei saa eeldada, et maja ja selle katus vastaks tänastele ehitusstandarditele.
3.2.Tartu Maakohus andis 24.01.2026 pooltele tähtaja seitse päeva, et esitada kohtule teavitus kompromissläbirääkimiste seisu kohta. Kostja edastas 02.02.2026 kohtule vastuse, milles teatab, et hageja poolt pakutud kompromiss ei ole kostjale vastuvõetav. Hageja on öelnud, et tema hagi ei ole täielik, mistõttu peab hageja täpsustama hagi selleks, et kohtuvaidlusega edasi minna. Kohus andis 20.03.2026 pooltele tähtaja kuni 06.04.2026, et esitada kohtule kõik 4
tõendid, taotlused ja seisukohad ning tähtaja kuni 20.04.2026, et vastata vastaspoole tõenditele, taotlustele ja seisukohtadele ning pikendas hiljem seda tähtaega.
3.3.Tartu Maakohus rahuldas 25.05.2026 määrusega kostja 08.04.2026 tõendite kogumise taotluse ning kohustas Triimon OÜ-d (registrikood 11477314), Majaseen OÜ-d (registrikood 12749306), Renoproff OÜ-d (registrikood 16668616) ning A.P-d esitama kohtule hiljemalt 02.06.2026 XXX, XXX, Tartu Maakond (registriosa 11092204) alusandmed ja dokumendid (mh vaatluste käigus tehtud fotod, videod ning muud paikvaatluste käigus kogutud ja/või loodud tõendid, fotod, videot, proovid ja nende pinnalt tehtud katsete protokollid), mis seostuvad järgmise akti, hinnangu, ekspertiisi või arvamuse koostamisega: Triimon OÜ katuse ülevaatuse akt (09.01.2024); Majaseen OÜ ehitusmükoloogiline ekspertiis nr 2024005 (22.01.2024); Renoproff OÜ – korstna kaamerauuring/hinnang; Asjatundja töö nr KE-19-24 (asjatundja A.P ), kus välitööd ehk vaatluse on asjatundja teinud 14.06.2024.a.
3.4.Kohus korraldas kohtuasja arutamiseks 10.06.2026 kohtuistungi, millel osalesid kõik pooled ja nende lepingulised esindajad. Kohus arutas pooltega asja faktilisest ja õiguslikust küljest ning selgitas tõendamiskoormist. Kohus arutas pooltega võimalust lahendada kohtuasi kompromissiga ning leppis pooltega kokku, et kostja arutab perega kokkuleppevõimalusi ning annab hiljemalt 15.06.2026 (k.a) kohtule arutelu tulemustest teada. Pooled jätkasid asja kokkuleppel lahendamise osas läbirääkimisi, kohus andis pooltele tähtaja kuni 09.09.2026 (k.a), et esitada seisukohti ja tõendeid, kui kompromissläbirääkimised ei õnnestu.
3.5.Pooled esitasid 18.06.2026 kohtule kompromissilepingu, mille palusid kohtul kinnitada ning lõpetada tsiviilasja nr 2-25-10065 menetlus. Hagejad esitasid taotluse, milles palusid tagastada neile kompromissi sõlmimise tõttu pool hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust.
KOHTU SEISUKOHT
4.Kohus märgib, et pooled võivad TsMS § 430 lg 1 kohaselt kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kohus kinnitab kompromissi määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kompromissi kinnitamise määruses märgitakse kompromissi tingimused. Kohus ei kinnita TsMS § 430 lg 3 järgi kompromissi, kui see on vastuolus heade kommete või seadusega või rikub olulist avalikku huvi või kui seda ei ole võimalik täita.
5.Kohus leiab, et poolte kohtuistungil sõlmitud kompromiss vastab TsMS § 430 lg-tes 2 ja 3 sätestatud nõuetele, see ei ole vastuolus heade kommete või seadusega ega riku olulist avalikku huvi, samuti on seda võimalik täita. Kohtul on õigus täpsustada kompromissi sõnastust selle sisu muutmata. Kohus leiab, et kompromiss tuleb kinnitada ja lõpetada tsiviilasja nr 2-25-10065 menetlus TsMS § 428 lg 1 p 4 kohaselt. Kohus selgitas kohtuistungil kompromissi kinnitamise tagajärgi. TsMS § 432 näeb ette, et kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle, kompromissi tagajärjed on samad nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega. Kompromissi kinnitamise määrus on täitedokument. Pooled kinnitasid ka kompromissilepingus, et nad on teadlikud kompromissi kinnitamise tagajärgedest.
6.Pooled kannavad kompromissi sõlmimise korral TsMS 168 lg 3 järgi oma menetluskulud ise, kui nad ei ole kokku leppinud teisiti. Kompromissist nähtuvalt on pooled kokku leppinud, et menetluskulud jäävad poolte endi kanda. Kohus märgib eeltoodut arvestades, et hüvitatavad menetluskulud puuduvad. 5
7.Kohus asendab TsMS § 462 lg 2 kohaselt andmesubjekti taotlusel jõustunud kohtuotsuses andmesubjekti nime initsiaalide või tähemärgiga ning ei avalikustata tema isikukoodi, sünniaega, registrikoodi ega aadressi. Andmesubjekt ei pea taotlust põhjendama. Eeltoodut arvestades rahuldab kohus kostja taotluse ning asendab ta nime initsiaalidega ning ei avalikusta isikukoodi, sünniaega, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad teda identifitseerida.
8.Kohus leiab, et TsMS § 150 lg 2 p 1 kohaselt tuleb rahuldada hageja taotlus tagastada talle pool hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust. Kohus määrab TsMS § 150 lg 4 järgi, et käesoleva määruse jõustumisel tuleb kanda 770 eurot arvelduskontole nr EE881010010688087014 selgitusega „riigilõivu tagastamine tsiviilasjas nr 2-25-10065“.
(allkirjastatud digitaalselt) Kohtunik Susann Liin
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.