2-23-15005 X-i hagi Y vastu müügilepingu täitmiseks
Tsiviilasi Pärnu Maakohtu 20.11.2025 kohtuotsus Vaidlustatud kohtulahend Y 22.12.2025 apellatsioonkaebus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
31 336,03 eurot
Hageja X (isikukood XXX), lepinguline esindaja Menetlusosalised ja nende vandeadvokaat Indrek Veso esindajad ringkonnakohtus Kostja Y (isikukood XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Armand Reinmaa ja Piret Rummi 11.05.2026 kohtuistungil Asja läbivaatamine 1(20)
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu otsus osas, millega maakohus rahuldas X-i ostuhinna tasumise nõude suuremas ulatuses kui 22 272 eurot ja kahjuhüvitise nõude suuremas ulatuses kui 1050,10 eurot ja täpsustada maakohtu resolutsiooni muude sooritusnõuete osas vastavalt tervikresolutsioonis toodule. Muuta menetluskulude jaotust ja jätta maaning ringkonnakohtu menetluskulud 90% ulatuses Y ja 10% ulatuses X-i kanda. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, muutes otsuse põhjendusi.
2.Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt. Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
Välja mõista Y-lt X-i kasuks põhivõlg 22 272 eurot, viivis sellelt 29.05.2026 seisuga 7360,58 eurot ja edasiulatuv viivis põhivõlalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 30.05.2026 kuni põhivõla tasumiseni.
3.Välja mõista Y-lt X-i kasuks kahju hüvitis 1050,10 eurot.
4.Kohustada Y-d (TsÜS § 68 lg 5 tähenduses) andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega lepib Y X-iga kokku selles, et kinnisasja (registriosa nr XXXXXX) 1⁄2 mõttelise osa omandiõigus läheb Y-le üle.
5.Kohustada Y-d andma nõusolek kinnisasja (registriosa nr XXXXXX) teise jao omanikukande, mille kohaselt X on 1/2 mõttelise ja Y 1/2 mõttelise osa omanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse nimetatud kinnisasja ainuomanikuna kinnistu registriosa II jakku Y .
6.Lugeda X-i nõusolek (KRS § 34 1 lg 1 tähenduses) antuks kinnistusraamatu (registriosa nr XXXXXX) teise jao kande nr 2, mille kohaselt on kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa omanik X, kustutamiseks ja nõusolek uue kande tegemiseks, millega kantakse nimetatud kinnisasja ainuomanikuna kinnistu registriosa II jakku sisse Y , tingimusel, et Y on tasunud X-ile 22 272 eurot põhivõla, viivise 7360,58 eurot ja otsuse resolutsiooni punkti 2 kohase edasiulatuva viivise kuni põhivõla täieliku tasumiseni.
7.Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud 90% ulatuses Y kanda ja 10% ulatuses Xi kanda.
8.01.11.2023 Harju Maakohtu määrusega hagi tagamise abinõuna seatud kohtulik hüpoteek Y-le kuuluvale 1⁄2 mõttelisele osale kinnisasjale (registriosa nr XXXXXX) jääb tagama kohtulahendi täitmist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
2(20)
Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 23.10.2023 Harju Maakohtule hagi Y (kostja) vastu. Harju Maakohus edastas asja 01.11.2023 kohtualluvuse järgi lahendamiseks Pärnu Maakohtule. Hageja palus kostjalt välja mõista hageja kasuks 25 000 eurot, viivise ja edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, kahju hüvitise 2431,92 eurot ja esitas vastavad sooritusnõuded kannete muutmiseks kinnistusraamatus.
1.1.Hageja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele: - 01.11.2022 sõlmisid hageja, kostja, C, Q ja W müügilepingu ja asjaõiguslepingu XXX kinnisasja (kinnisasi) 1⁄2 suuruse mõttelise osa, mis kuulus hagejale, ja 1⁄2 suuruse mõttelise osa, mis kuulus Cle, Qle ja Wle, võõrandamiseks; - kostja pidi ostma hagejale kuuluva mõttelise osa 35 000 euroga, millest on 10 000 eurot tasutud; - asjaõiguslepingu pidid pooled sõlmima 30.06.2023 ostuhinna täielikul tasumisel; - 05.07.2023 notaris ei olnud kostja nõus asjaõiguslepingut kokkulepitud tingimustel sõlmima, kuna kinnisasjal asuval talumajal olevat puudused elektrisüsteemiga, vett ei tule ja kassid rookatust närinud; - 31.08.2023 teavitas kostja hagejat elektri- ja veesüsteemi, küttekollete ja kasside väljaheidetest tekkinud puudusest; - hageja nõudis 15.09.2023 vastuses müügilepingu täitmist ning asjaõiguslepingu sõlmimist 02.10.2023; - kostja käis enne kinnisasja ostmist 07. ja 23.10.2022 sellega tutvumas ja pidi nägema, et talumajas on vahetatud elektrijuhtmestik ja ühendused, elektrisüsteemis ei esinenud puuduseid ja veesüsteem toimis; - kinnistu eelmine perenaine küttis talumaja pidevalt köögis asuva pliidiga ja elutoas asuva ahjuga ning nende korrasoleku kohta on väljastatud ka korstnapühkija aktid.
1.2.Kassi uriini haisu oleks pidanud kostja kohe märkama, sest ilmad olid niisked ja maja kütmata, majas oli üksnes vana talumaja lõhn. Rookatusega seonduvatest etteheidetest ei selgu, milliseid kahjustusi on kassid sellele teinud ja kuidas see mõjutab katuse veepidavust või vastupidavust. Kostja ööbis majas 2022. aasta jõulude ajal. Kui pliit ei oleks soojamüüriga soojaks läinud, oleks kostja pidanud hagejat teavitama juba siis. Kuna kinnistul ja talumajal ei olnud kostja poolt väidetud puudusi, ei ole hageja müügilepingut rikkunud. Hageja nõuab kostjalt müügilepingu täitmist ning viiviseid. Samuti on hagejale tekkinud varaline kahju kohtueelsete õigusabikulude 2430 eurot ja notarilt saadud kohal viibimise tõendi saamise kulu 1,92 eurot, mille kostja peab hagejale hüvitama. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus see rahuldamata jätta.
3(20)
2.1.Kostja tugines peamiselt järgmistele vastuväidetele: - kinnisasjal on olulised puudused ja kostja tasaarvestas 31.08.2023 hageja nõude oma puudustest tuleneva kahjunõudega 20 000 euro ulatuses; - hageja on keeldunud 5000 eurot vastu võtmast ja on kohustuse täitmisega (asjaõiguslepingu sõlmimine) viivitusse sattunud; - hageja ei avaldanud kinnisasja olulisi puudusi ja andis kostjale eksitavaid kinnitusi, mille kohaselt pidid kõik eluks vajalikud süsteemid olema töökorras ja kassid viiakse kinnisasjalt ära; - kostja kavatses perega kinnistule elama asuda ja arvestas tavapärase remondiga, mitte hädavajalike süsteemide täieliku ümberehitamisega; - kinnisasi ei vasta müügikuulutuses ega -lepingus lubatud tingimustele järgmistes osades: a) elektrisüsteem - kogu elektrisüsteem ei ole uuendatud 2021. aastal (vana kilp endiselt kasutusel, kordusmaandus ja kaablid tegemata); - elektrisüsteemi puudused avaldusid 2023. aasta alguses voolu kõikumiste ja rikete kaudu; b) veesüsteem - kinnistul ei ole toimivat puurkaevu; - puudused ilmnesid 2023. aasta kevadel, kui veepump oli katki ja kaev ei andnud piisavalt vett; - kaev on vaid 22 m sügav ega tooda vett; - torustikus ja äravoolus on rikked; c) kassidega seotud probleemid - talus oli elanud ligi 30 kassi, kelle uriini lõhn on tunginud põrandatesse, mistõttu tuleb põrandad üles võtta ja betoneerida; - kassid tekitasid rookatusele kahjustusi; - kasside olemasolu kinnisasjal avaldus 2022. a jõulude ajal; d) küttekolded - ahi, pliit ja kamin ei tööta nõuetekohaselt, ajavad suitsu sisse ning on osaliselt katki; - kütmine ei ole ohutu.
1.2.Müüjad olid puudustest teadlikud, kuid ei avaldanud neid kostjale. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 25 000 eurot, 23.10.2023 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 904,11 eurot, seadusjärgse viivise alates 24.10.2023 kuni kohtuotsuse tegemiseni 6037,14 eurot ja kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni põhivõla täieliku tasumiseni, samuti kahjuhüvitise 2431,92 eurot. Maakohus rahuldas hageja sooritusnõuded tahteavalduste andmiseks. Menetluskulud jäid täies ulatuses kostja kanda.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud: - 01.11.2022 sõlmiti müügileping ja asjaõigusleping kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa võõrandamiseks 35 000 euro eest, millest 10 000 eurot on tasutud ja samal päeval sai kostja kinnisasja valduse; - 25 000 eurot pidi kostja tasuma hagejale enne asjaõiguslepingu sõlmimist hiljemalt 30.06.2023, - 05.07.2023 jäi tehing ära väidetud puuduste tõttu kinnisasjal, millest hageja sai teada esmakordselt; - 31.08.2023 sai hageja kostjalt kirjaliku teate väidetavatest puudustest ja tasaarvestusavalduse, loetleb puudused, nende kõrvaldamiseks tehtud kulutused ja kalkulatsioonid.
3.2.31.08.2023 esitatud tasaarvestusavalduses alandas kostja hinda 25 000 euro võrra. Kostja ei määranud eelnevalt hagejale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Tasaarvelduse saab hageja
4(20)
suhtes lugeda esitatuks hetkest, mil see on hagejale kätte toimetatud.
3.3.Maakohus tuvastas, et kostja tõi oma 31.08.2023 kirjas välja järgmised puudused: - elektrisüsteem – vahetamata on elektrikilp ja vool kõigub. - veesüsteem – puurkaev ei olnud nii sügav kui avaldatud; voolu kõikumise tulemusena kadus 2023. aasta kevadel kaevust vesi, veepump on katki; - kaev ei tooda piisavalt vett peale ning seda ei saa pesta; - niiskete ilmadega on ruumides kassi uriini hais; - vähemalt üks emane kass oli jäänud müüjate poolt kinni püüdmata ja kassid tekitasid rookatusele 2022. a jõulude ajal kahjustusi; - pliidi soojamüür ei lähe kütmisel soojaks; korstna ja slepe juurest jookseb pigi; kamin ei tööta ja ajab ainult suitsu sisse; ahju slepil puudub puhastusluuk; soojamüüri puhastusluugid on puudulikud; - olemasolevad tahmaluugid on puhastamata.
3.4.Maakohus tuvastas dokumentaalsete ja isikuliste tõendite alusel, et elektrisüsteemi puudused ilmnesid veebruaris 2023, veesüsteemi probleemid 2023. a kevadel (märts-aprill) ning rookatuse auk tekkis 2022. a jõulude ajal. Põrandate probleemid ilmnesid samuti alates 2022. a sügisest ja küttesüsteemi puudused ilmnesid hiljemalt 2022. a talvel.
3.5.Seoses küttekolletega tuvastas maakohus, et viimane küttesüsteemide puhastus toimus 2021. aastal. Ahjude vanus ja seisukord olid kostjale nähtavad juba hoone ülevaatuse ajal. Küttekolded on vanad, need ei ole ehitatud kaasaegsete ohutusnõuete järgi ning nende seisukord on remonti vajav. Tahmaluukide puhastamine ei ole varjatud puudus, kuna ostja oli ostmise ajal teadlik, et viimane korstnapühkija akt vormistati 2021. aastal. Tahma kogunemine tahmaluukide taha tekib küttekollete kasutamisest ning on kostja ise on küttekoldeid alates valduse üleminekust kasutanud. Küttekollette puudused ei olnud seega varjatud puudused.
3.6.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg-s 1 sätestatud mõistlikuks puudustest teatamise tähtajaks on kuni kolm kuud alates puudustest teadasaamisest. Tähtaja mõistlikkust tuleb hinnata iga juhtumi eripärasid silmas pidades ning seega võib kolm kuud teatud juhul olla ka ebamõistlikult pikk tähtaeg. Siinsel juhul toimus teavitamine 31.08.2023. Tõendamata on kostja väide, et ta on enne 05.07.2023 soovinud hagejat puudustest teavitada, kuid ei saanud tema ega maakleriga ühendust.
3.7.Isegi kui kostja poolt viidatud probleemide näol on tegemist varjatud puudustega, oli 31.08.2023 mõistlik puudusest teavitamise tähtaeg möödunud. Lisaks on kostja enne tähtaja määramist asunud puudusi kõrvaldama, andmata hagejale võimalust veenduda puuduste olemasolus või tagamata võimalust neid kõrvaldada. Kostja tasaarvestusavalduse esitamise materiaalsed eeldused on täitmata ja kohus ei hinnanud, kas tegemist on varjatud puudustega. Seetõttu kuulub hageja hagi rahuldamisele täies ulatuses ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlg 25 000 eurot. VÕS § 113 lg 1 alusel kuulub seadusjärgses määras rahuldamisele ka põhivõlalt arvestatud viivisenõue 904,11 eurot alates 06.07.2023 (lepingu täitmise aeg oli 05.07.2023) kuni hagi esitamiseni 23.10.2023 ning alates 24.10.2023 kuni kohtuotsuse tegemiseni 20.11.2025 ja alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Kuna kostja on müügilepingut rikkunud ja vastutab rikkumise eest, rahuldas kohus hageja nõude kohtumenetluseelsete õigusabikulude hüvitamiseks VÕS § 115 lg 1 alusel. Kulud on 2431,92
5(20)
euro ulatuses hageja õiguste väljaselgitamiseks ja kostja seisukohale vastamiseks mõistliku suurusega, vajalikud ning põhjendatud. Kostja ei ole tõendanud, et hageja saanuks samaväärset õigusabi oluliselt odavamalt. Kulud on põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumisega (VÕS § 127 lg 4). Maakohus rahuldas ka nõusolekute andmiseks kohustamise nõue TsÜS § 68 lg 5 alusel.
3.7.Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.1.Hageja 25 000 euro suurune nõue on 20 000 euro ulatuses kostja poolt 31.08.2023 tehtud tasaarvestuse tõttu lõppenud. 5000 euro ulatuses on hageja keeldunud täitmise vastuvõtmisest. Kinnisasjal asuval hoonel on olulised varjatud puudused. Müügikuulutus sisaldas endas olulisi tingimusi. Hoones pidid olema töökorras elamiseks vajalikud olulised kommunikatsioonid, sh toimivad küttekolded ning elektri- ja veeühendus.
4.2.Maakohus kohaldas ekslikult hinna alandamise regulatsiooni (VÕS § 112). Maakohus jättis tuvastamata puudustest teada saamise aja, puudustest teavitamise aja ning hindamata, milline oli antud asjas mõistlik aeg puudustest teavitamiseks. Samuti, kas ostja võis eelnevast olenemata asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Alternatiivselt on tegemist VÕS § 220 lg 3 teises aluses nimetatud olukorraga, kus teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav.
4.3.Hageja sai puudustest teada hiljemalt 2023. aasta juuni alguseks. Tulenevalt puuduste omadustest ilmnesid need alles kinnisasja mõneajase kasutamise järel ning olukorda tuli põhjalikumat ja asjatundlikumalt uurida. Kostja ei kolinud kinnisasja valduse saamisel sinna elama, vaid pigem sattus sinna mõnel üksikul nädalavahetusel paaril korral kuus, sh jõulude ajal. Seetõttu ei olnud mõistlikult võimalik varjatud puuduseid tuvastada. Maakohus jättis hindamata Z ütlused puuduste ilmnemise ja nendest teatamise kohta. Müüjate ja maakleri teavitamine toimus koheselt. Veel 01.07.2023 käisid kinnistul puurkaevupuhastajad, kes üritasid kaevu pesta ja toimima saada, kuid see ei õnnestunud. Kostjal ja Zl ei ole küttekollete valdkonnas eriteadmisi. Arusaamine puudusest tekkis kostja elukaaslasel küttekoldeid uurides ja püüdes neid pikema aja vältel töökorda saada. 2023. a lõpus koostas korstnapühkija akti, mille kohaselt ei ole kütteseadmete kasutamine lubatud. Need puudused olid olemas enne 01.11.2022 lepingu sõlmimist ja valduse vastuvõtmist. Kohtumenetluse ajal koostatud eksperthinnang tuvastas samad puudused. 2023. aasta kevadel (märts-aprill), kui kostja ja Z hakkasid rohkem kinnistul käima, said nad aru, et taluhoones (põrandatel) on kassi uriini lõhn, mis ei kao ära ka ruume tuulutades ja põrandaid pestes. Probleemist said kõik müüjad ja maakler teada märtsis-aprillis. Kostja kordab maakohtus esitatud väiteid hageja teavitamise kohta. Kui kohus peaks tuvastama, et hageja teavitamine toimus alles 05.07.2023 notaris, ei ole kostja rikkunud mõistliku aja
6(20)
põhimõtet, mis välistaks puudustele tuginemise. Esimesed kahtlused puudustest tekkisid veebruari lõpus/märtsis (st neli kuud varem) ja puudustest teadasaamine kujunes järkjärgult.
4.4.Kostja esitas hagejale lepingu täitmise nõude ja andis tähtaja puuduste kõrvaldamiseks 31.08.2023 nõudekirjas. Puuduste kõrvaldamisega ei oldud 2023. aasta veel alustatud. Maakohus ajas ilmselt segamini kostja poolt etteheidetavad puudused ja Z ütlused üldiste remonditööde tegemise kohta.
4.5.Kuna hageja põhinõue on alusetu, ei ole hagejal kostja vastu ka viivisenõuet. Mh on põhjendamatu nõuda viivist alates 06.07.2023, kuna 05.07.2023 tehing ei jäänud ära kostja tõttu. Hageja palus kostjal küsida hinnapakkumised puuduste kõrvaldamiseks juba notaris 05.07.2023 ja käis veel 23.07.2023 kinnisasjal puudustega tutvumas. Hageja keeldus kostja nõuete täitmisest ja nõudis müügilepingu täitmist alles 15.09.2023 vastuses. Pooled saatsid üksteisele veel kirju kompromissi kohta, sh edastas kostja ettepaneku veel 10.10.2023. Seega ei saa enne hagi esitamist viivist nõuda.
4.6.Kahjuhüvitise 2431,92 euro nõue ei ole põhjendatud. Kostja ei ole oma kohustusi rikkunud ega hagejale kahju põhjustanud. Advokaadi poole pöördumine ei aidanud lahendust saavutada, vastus ei sisaldanud ühtegi kompromissettepanekut. Nõue on ebamõistlikult suur ja maakohus ei ole kulude suurust kohaselt hinnanud. Advokaadi koostatud kirja ajakulu on väidetavalt 11,25 tundi, mis ei vasta selle sisule, mahule ega keerukusele. Tõendamata on ka kulu tasumine. Arve on esitatud hagejale Cle, kes ei ole siinse menetluse osaline. Kui hageja tasus kulud ka C eest, tuleb tal nõue esitada talle, mitte kostjale. Notarilt tõendi saamise kulu 1,92 eurot väljamõistmine kostjalt hageja kasuks ei ole põhjendatud ega õiguspärane. Tegemist ei ole kostja rikkumisest tingitud kuluga. Kostja ei olnud hagejale vastanud ega kinnitanud, et talle 02.10.2023 notariaeg sobib.
4.7.Maakohus oleks pidanud hagi rahuldamise korral jätma menetluskulud TsMS § 163 lg 2 järgi hageja kanda või vähemalt kulud, mis tekkisid peale 24.03.2025 kohtuistungit. Maakohus teavitas TsMS § 163 lg 2 kohaldamisest 24.03.2025 istungil, kuid ei põhjendanud, miks ta sätet siiski ei kohalda. Kostja oli valmis lõpetama kohtuvaidluse kompromissiga kohtu poolt pakutud kompromissi kohaselt, ent hageja keeldus. See tõi kaasa menetluse jätkumise ja menetluskulude olulise suurenemise. Hageja menetluskulude kostja kanda jätmine on kostja jaoks äärmiselt ebaõiglane. Kostja on ametilt eripedagoog ning ta soovis omandada maapiirkonnas kinnistu vanema hoonega, et see korrastada ja sinna lähiajal alaliselt elama asuda, võtta loomad, rajada istandus ja asuda tööle kohalikus koolis. Puuduste tõttu kostja seda teha ei saanud ning kuna hageja keeldus kokkulepetest ja mõistlike lahenduste leidmisest, pidid pooled endale esindajad võtma ja kohtuvaidluses osalema. Lisaks on kostjal tekkinud juba märkimisväärsed kulud seoses varjatud puudustega, sh nende väljaselgitamisega. Samuti tekivad edaspidi täiendavad kulud. Kostja ei ole saanud puuduste tõttu siiani kinnisasjale elama asuda ja on pidanud kandma kulusid seoses elamispinna üürimisega. Samas ei ole hagejale mingeid lisakulusid tekkinud (v.a lepingulise esindaja kulud). Hageja sai kinnistu osa endale pärandina. Samuti tuleb arvestada, et kostja oli valmis kohtu suunistel asja menetluse ajal lahendama kohtu pakutud kompromissiga. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
7(20)
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada kostjalt ostuhinna suuremas ulatuses kui 22 272 eurot väljamõistmise osas, samuti kahjuhüvitise suuremas ulatuses kui 1050,10 eurot väljamõistmise osas (TsMS § 657 lg 1 p 2). Ülejäänud sooritusnõuete osas täpsustab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni. Seoses hagi osalise rahuldamisega jaotab ringkonnakohus ka uuesti menetluskulud. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata, kuid ringkonnakohus muudab ja täiendab selle põhjendusi. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
7.Maakohus leidis õigesti, et poolte õigussuhtele tuleb kohaldada müügilepingu sätteid võlaõigusseaduse § 208 lg 1 mõttes. Hageja nõude aluseks saab olla VÕS § 108 lg 1, viivisenõude aluseks VÕS § 113 lg 1, tahteavalduse andmiseks kohustamise nõude aluseks on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5. Kostja tasaarvestusnõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1. Kui hageja vastutab lepingu rikkumisega kostjale põhjustatud kahju eest, saab kostja oma nõude hageja nõudega tasaarvestada (VÕS § 197 lg 1).
8.Maakohus tuvastas siinse otsuse p-des 3.1 ja 3.3 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja lahendamisel.
9.Kuigi maakohus on ekslikult viidanud seoses kostja 31.08.2023 avaldusega hinna alandamisele, tuleneb maakohtu otsuse põhjendustest siiski kostja tasaarvestuse aluseks oleva nõude hindamine. Hageja nõue saab olla kostja tasaarvestusega osaliselt lõppenud, kui esitatud avaldust saab tasaarvestusena käsitada ja täidetud on kahju hüvitamise eeldused.
10.Ringkonnakohus võtab asja lahendamisel seisukoha, kas kostja 31.08.2023 avaldus on tasaarvestusavaldus (I), kas müüdud kinnisasi vastas kokkulepitud tingimustele (II), kas hageja vastutab kasside tekitatud kahju eest rookatusele (III), kas müüja vastutab hoones leviva ebameeldiva lõhna eest (IV), milles leppisid pooled kokku maja elektrisüsteemi osas (V), kas müüja vastutab elektrisüsteemiga seotud puuduste eest (VI), kas müüja vastutab hoone küttesüsteemis esinevate puuduste eest (VII), kas müüja vastutab kinnisasja veega varustamisel esinevate puuduste eest (VIII), kas kostja teavitas hagejat puudustest mõistliku aja jooksul (IX), kas müüja vastutab ka siis, kui ta puudustest teavitamata jättis (X), milliseid kulutusi on kostjal võimalik hagejalt nõuda (XI), kas hageja kohtueelsete kulude nõue on põhjendatud (XII) ja teeb lõpuks menetluslikud otsustused (XIII). I
11.Kostja 31.08.2023 avaldus on tasaarvestusavaldus.
11.1.Kostja 31.08.2023 avalduse (dtl 56–65) III osast nähtub järgmine. Kostja soov oli, et müüjad kõrvaldaksid 31.08.2023 avalduses märgitud puudused ise ja kostja ootas puuduste kirjale tagasisidet kuni 07.09.2023. Puudub vaidlus, et hageja ei nõustunud 15.09.2023 vastuskirjas (dtl 351–358) kostja etteheidetud puudustega ja nõudis müügilepingu täitmist. Nimetatust tulenevalt on vale maakohtu järeldus, et kostja ei andnud hagejale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Isegi, kui 07.09.2023 kuupäeva ei saa tähtaja andmiseks lugeda, oli hageja teatanud, et ta kohustust ei täida. Sellisel juhul võis kostja nõuda täitmise asemel kahju hüvitamist ka ilma täiendava tähtaja andmiseta (VÕS § 114 lg 4).
11.2.Samuti selgitas kostja 31.08.2023 avalduses, et kui müüjad ei nõustu puudusi kõrvaldama, teeb ta seda ise; tal on sellest tulenevalt müüjate vastu solidaarselt kahjunõue 60 015,53 eurot;
8(20)
kostja on nõus kompromissi korras lahendusega, et ta tasaarvestab oma 20 000 euro suuruse nõude hageja 25 000 euro suuruse nõudega. Kostja avaldas, et tasaarvestusavaldus kehtib sõltumata sellest, kas pooled sõlmivad kompromissi või mitte. Nimetatust järeldub, et kostja tahe oli tasaarvestada oma 20 000 euro suurune kahju hüvitise nõue hageja lepingu täitmise nõudega 25 000 eurot ka juhul, kui hageja puuduste kõrvaldamiseks või kokkuleppe saavutamiseks kostjaga 07.09.2023 ühendust ei võta ja pooled kokkulepet ei saavuta.
11.3.Tegemist ei ole lubamatu tingimusliku tasaarvestuse avaldusega (VÕS § 198 mõttes), sest avalduses puudub edasilükkav või äramuutev tingimus (TsÜS § 102 mõttes). Kostja on selgelt väljendanud, et tasaarvestuse kehtivus ei sõltu edasisest kompromissist. Kostja üleskutse läbirääkimisteks või kompromissi sõlmimiseks on käsitatav eraldiseisva ettepanekuna. II
12.Hageja vastutuse hindamiseks müüdud eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 217 lg 2 p 1 ning § 218 lg 1 järgi on vajalik hinnata, milles pooled lepingus kokku leppisid ja kas hageja müüdud kinnisasi vastas kokkulepitule.
12.1.Puudub vaidlus, et kostja ostis kinnisasja eesmärgiga asuda sellel asuvasse elamusse elama.
12.2.Müügileping ei sisaldanud tingimusi, millele pidi müügiese vastama. Kui kasutatud asja müügileping ei sisalda kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (RKTKo 15.11.2017, nr 2-15-18987, p 13). Keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb arvestada asja vanust, senist kasutust ja kasutusotstarvet. Vana asja puhul ei saa aluseks võtta kaasaegseid standardeid, vaid tuleb lähtuda sarnase vanuse ja kasutusotstarbega asjade tavapärasest seisundist (RKTKo 31.03.2023, 2-19-19586, p 13).
12.3.Ka müügikuulutuses esitatud teave võib sisaldada müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18).
12.4.Müügikuulutusest (dtl 359-365) nähtub, et müüdi kahte kinnisasja ja ühel neist asus vaidlusalune hoone, mille lahtrisse „objekti seisukord“ oli märgitud „vajab kapitaalremonti“. Müügikuulutuse kirjelduses olid laused „Elamu vajab remonti, kuid tapeedi all on säilinud autentne suitsutare“ ja „Toad on vanast mööblist ja isiklikest asjadest tühjendatud ja nii on uuel omanikul kohe hea alustada renoveerimistöödega“. Lisaks on kostja toonud erinevate puuduste korral esile, millele viitasid müüjad müügieelsetel läbirääkimistel.
12.5.Müügiese pidi seega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima peale kapitaalremondi tegemist igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Kapitaalremonti vajava talumaja puhul on mõistlik eeldada, et hoone vajab olulisi investeeringuid ja selle osad võivad olla amortiseerunud. Siia alla ei kuulu aga puudused, mis takistavad asja kasutamist viisil, mida isegi vana maja puhul eeldada võiks. III
13.Poolte väidetest saab järeldada nendevahelist kokkulepet, et kinnisasi antakse üle vabana kassidest (VÕS § 217 lg 1 mõttes). Kuna müüjad võtsid endale kohustuse kassid kinnistult kõrvaldada, on tegemist müüjate lepingust tuleneva kohustuse täitmise küsimusega.
9(20)
13.1.Kostja ei ole tõendanud, et kassid olid kinnisasjal selle valduse üleandmisel. Kostja foto kassist (dtl 463) seda ei tõenda. Tunnistaja Z ütlustest (dtl 823) ei ole võimalik kasside viibimist kinnisasja valduse üleminekul kostjale järeldada. Asjaolust, et kassid pääsesid kinnisasjale ja täpsemalt talumaja eterniidiga kaetud rookatusele jõulude ajal 2022. aastal, ei saa teha järeldust, et kassid viibisid kinnisasjal selle valduse üleandmise ajal.
13.2.Lepingu eesmärki ei ole ka võimalik tõlgendada viisil, et müüjad pidid saavutama tulemuse, mis hoidnuks ära kasside hilisema sisenemise kinnisasjale, sest selline tulemus ei olnud müüjate kontrolli all, samuti ei saa sellise tulemuse saavutamine olla tõenäoline (VÕS § 24 lg 3 p 1 ja 4). Võõraste või hulkuvate kasside liikumist väliskeskkonnas on müüjal võimatu täielikult ja püsivalt välistada.
13.3.Kuna hageja ei ole oma kohustusi kasside kinnistult eemaldamise osas rikkunud, ei vastuta ta kostja ees peale kinnisasja valduse üleandmist kasside rookatusele tekitatud kahju eest, sest ei ole oma kohustusi rikkunud. IV
14.Kinnisasja elamiseks kasutamisel võib selle puuduseks olla tugev ebameeldiv lõhn, mis häirib inimest. Ebameeldiva lõhna puudumine kui elementaarne elamistingimus kehtiv üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uue korteriga samaväärset kvaliteeti.
14.1.Kui talumaja põrandatesse oli imbunud tulenevalt rohketest kasside pidamisest enne kinnisasja valduse üleandmist kasside uriini, mille lõhna ei olnud võimalik märgata enne kinnisasja valduse üleandmist, võib olla tegemist varjatud puudusega, sest müüja vastutuse aluseks on tingimus, et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal (VÕS § 218 lg 1).
14.2.A kinnitusest (dtl 760), mida kohus hindab kui dokumentaalset tõendit, nähtub, et talu ruumides elas koos selle varasema omaniku Bga kümneid kasse. Kui A käis peale omaniku surma taluruume koristamas, oli selle köögipõrandal kasside väljaheiteid, mida ta koristamise käigus ära kraapis ja kogu maja põrandad puhtaks pesi. Nimetatud tõendist saab järeldada, et talus elasid kassid, kes tegid oma väljaheited talu põrandatele ja kelle järelt ei koristatud. On eluliselt usutav, et kasside uriin võis olla imbunud põrandatesse.
15.Pooled vaidlevad, kas puudus oli varjatud ja kas valduse üleandmise ajal teadis kostja puudusest.
15.1.Maakler Õ ütluste kohaselt (dtl 614, ajamärge 01:14:43) tema selles majas kasside uriinihaisu ei tundnud, ta on päris mitmel objektil seda tundnud ja oleks sellest päris kindlasti aru saanud.
15.2.Tunnistaja Z ütlustest (dtl 829–831, ajamärked 02:03:40, 02:13:29, 02:14:21, 02:18:43) nähtub, et [maja esimesel ülevaatamisel oktoobri alguses 2022. aastal] oli seal väga palju erinevaid lõhnasid, vana lõhna oli hästi palju, seinad olid läbi imbunud vinguhaisust; lühikese aja tõttu ei saanud täpselt aru, kas see oli loomade väljaheide, tegemist ei olnud kõige parema ega kõige hullema lõhnaga; toad olid soojad ja [tutvumise] aeg suhteliselt lühike; lõhnaprobleem sai selgeks märtsis–aprillis, kui asi puhtaks pesti, öösel magades käis kassiuriini hais näkku.
15.3.Kostja on selgitanud 31.08.2023 nõudeavalduse p-s 27 kassi uriini lõhna levima hakkamist alles märtsis-aprillis niiske ilmaga (dtl 342). Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja, et kassi
10(20)
uriini lõhn on seostatav lisaks maja kütmisega, st pikalt külmana seisnud majas ei pruugi see ilmneda. Väited, et kassi uriini lõhn hakkab tugevamini levima soojuse ja niiskusega, on iseenesest eluliselt usutavad.
15.4.Väljatrükilt Keskkonnaagentuuri ilmavaatlusandmete kohta (dtl 533) nähtub, et 23.10.2022 oli Läänemaal 8,8 kraadi sooja ja sadas. Z eelnevalt tsiteeritud ütlustest nähtub, et toad olid [oktoobris 2022. aastal toimunud külastuste ajal] soojad. Tubade köetust ostjate tutvumisel taluga kinnitavad ka tunnistaja Õ ütlused (dtl 616, ajamärked 01:27:00 ja 01:27:23), mille kohaselt majas olid ahjud, üks omanikest käis seal aeg-ajalt kütmas; ahju köeti kogu selle perioodi jooksul, millal tunnistaja maaklerina seal käis. Seega nähtub tõenditest, et kostja külastuse ajal (23.10.2022) oli samuti niiske ilm ja maja oli köetud.
15.5.Tunnistajate ütlustest saab järeldada, et majas oli selles lühemaajalisel viibimisel tunda vana maja erinevaid lõhnu, mis ei olnud häirivad. On eluliselt usutav, et kassi uriini lõhn hakkab tugevnema maja kütmisel. Seega on tegemist varjatud puudusega. V
16.Müügikuulutuses oli kirjas, et 2021. aastal uuendati kogu elektrijuhtmestik ja ühendused. Hageja mõistab müügilepingus nimetatud tingimust viisil, et majas oli vahetatud elektrijuhtmestik ja pistikud. Kostja mõistab nimetatud tingimust viisil, et kogu elektrisüsteem, kaasa arvatud kilp ja ühendused kinnistu piirini, sh ka kaablid, on välja vahetatud ja uuendatud.
16.1.Kuna pooled mõistavad seda müügilepingu tingimust erinevalt, tuleb seda tõlgendada. VÕS § 29 lg 1 ja 3 järgi võetakse tõlgendamisel arvesse mh lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas poolte läbirääkimisi ja avaldusi enne lepingu sõlmimist.
16.2.Kinnisasjal elektritöid teinud B kinnitusest (dtl 448) nähtub, et majas vahetati eelnevalt elektrikaablid, harukarbid ja pistikupesad ning esikusse paigaldati uus elektrikilp, kliendi soovil jäi lõpetamata kordusmaanduse väljaehitus, aida elektrit ei uuendatud ja köögis ei vahetatud mootorikaitset. Pooled ei vaidle, et kinnisasjal oli uus elektrikilp, kuid elekter tuli taluhoonesse aidas olevast vanast elektrikilbist. Müügilepingus ega müügikuulutuses ei ole mainitud elektrikilbi ja kaablite vahetamist.
16.3.Tunnistaja Z ütlustest (dtl 820) nähtub, et kinnisasja ülevaatusel väitis maakler, et kõik elektrijuhtmestikud ja pistikud on uuendatud, kilp on majas. Uus kilp paiknes maja eeskojas ja vana elektrikilp paiknes aidas. Ostjale ja temaga kinnisasjaga tutvumisel kaasas olnud tunnistajale näidati mõlemat, kuid maakler väitis, et elekter käib läbi uue majas oleva kilbi.
16.4.Maakler Õ ütluste kohaselt (dtl 614) näitas ta vana kilpi aidas ja juhtis tähelepanu kojas olevale suhteliselt värske olemisega elektriarvestile, mille peal oli ka amprite number ja räägiti elektrist. Arvestades aga, et Õ räägib oma ütlustes ampritest, on tõenäoline, et ta ajab segamini mõisted elektriarvesti ja elektrikilp, ning tema ütlused käivad majas olnud elektrikilbi kohta. Elektrikilbis on kaitsmed, mille peal on kirjas amprid, elektriarvestil on kirjas kilovatt-tunnid ehk sellega mõõdetakse tarbimist. Ütlustest võib nende koostoimes järeldada, et Õ võis tutvustada majas elektriga tehtud uuendusi sellisel eksitaval viisil, et ostjale jäi mulje, et müügikuulutuses kasutatud väljend hõlmas ka uut elektrikilpi.
16.5.Samas ei tulene tõenditest, et kostjat oleks eksitatud sellega, et väidetud ka majast kinnistu piirini minevate kaablite vahetust. Kostja ei ole poolte ühist tegelikku tahet lepingu tõlgendamisel tema soovitud viisil tõendanud. Kui kostja mõistis väljendi tähendust viisil, et
11(20)
kogu elektrisüsteem koos kaablitega kuni kinnistu piirini pidi olema välja vahetatud, siis eelnevalt tuvastatud asjaoludest saab järeldada, et maakler tutvustas elamut viisil, et ostjale jäi mulje nagu vahetatud juhtmed ja ühendused on ühendatud uude elektrikilpi. Kuna maakler oli hageja esindaja müügilepingu läbirääkimistel, tuleb sama teadmine omistada ka hagejale. Seega pidi hageja müügilepingu tingimus kostja mõistetud tähendust lepingu sõlmimisel teadma (VÕS § 29 lg 3).
16.6.Ülejäänud osas (st väljavahetatud kaablid) ei ole poolte ühist tahet ega hageja kostja tahtest teadapidamist tõendatud. Seega tuleb selles osas lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4).
16.7.Mõistlik vastavate erialateadmisteta isik ei jaga hoonesisest elektrisüsteemi eraldi tehnilisteks komponentideks, vaid tajub seda ühtse tervikuna. Keskmine mõistlik isik mõistab müügikuulutuses nimetatud väljendit koosmõjus maakleri viitega hoonesisesele elektrikilbile kui hoonesisese elektrisüsteemi terviklikku uuendamist, mis hõlmab nii juhtmestikku kui ka selle toimimiseks vajalikke keskseid komponente, sealhulgas elektrijaotuskilpi. Väljend ei hõlma siiski väljaspool hoonet paiknevaid võrguühendusi ja liitumispunkte. VI
17.Järgnevalt tuleb vastata küsimusele, kas juhtmete mitteühendamine uude elektrikilpi olid varjatud puudus.
17.1.Z ütlustest (dtl 820–821) nähtub, et majas vaikselt remonti tegema hakates [tunnistaja kasutab väljendit „nokitsema hakates“] kadus ükspäev vool ära, kuid ta tegi oma asju edasi. Märtsis tuli talle kostja appi, elekter kadus majast ja tunnistaja hakkas põhjust uurima. Majas olevas elektrikilbis olid kaitsmed sees, väljaspool maja olevas Imatra kilbis olid kaitsmed sees ja vool olemas. Seejärel läks tunnistaja vana kilbi juurde aita ja lükkas kaitsmed sisse ning vool tuli tagasi. Alles siis saadi aru, ett tegelikult käib kogu süsteem läbi aida. Tegemist oli märtsi keskpaiga nädalavahetusega. Seega oli tegemist varjatud puudusega. VII
18.Müügikuulutusest (dtl 359) nähtuvalt märgiti küttesüsteemiks on „ahjuküte“, müügilepingus sisaldub veel lause: „seisund: remontivajav, elektrisüsteem uuendatud ja küttekolded kontrollitud 2021. aastal.“
18.1.Kohtupraktika kohaselt tuleb korterit ostes lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik ka kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral on tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud eluruumide ostmisel, kus ei saa aga eeldada küll samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Küttekollete üldist töökorras olekut võib lugeda nii "elementaarsete elutingimuste" hulka kuuluvaks. Puudustega küttekolded tuleb seega lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Kui küttekollete korrasolek jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 2, kuna müüja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest RKTKo 25.10.2004, nr 3-2-1-115-04, p 21).
18.2.Kui kuulutuses oli hoone kohta kirjas, et see vajab kapitaalremonti, peab ostja arvestama, et hoone on tugevalt amortiseerunud ja sellel võib olla puudusi erinevates süsteemides. Fotod seest
12(20)
katki olevast pliidist, lahtisest ja mustadest pliidi tahmaluukidest, nõest kaminatagusel korstnajalal ja slepe juures (dtl 466–483) tõendavad, et küttekolded on remontivajavas seisus.
18.3.Pooled ei vaidle ja telefoni ekraani kuvatõmmiselt ja korstnapühkimise aktidest (dtl 84–87) nähtub, et talumaja eelmine kasutaja U oli lasknud maja kütteseadmed kutselisel korstnapühkijal puhastada 2018., 2019. ja 2021. aastal. Selle kohta olid vormistatud aktid, mis müüjad andsid kostjale. Viimase 17.08.2021 akti kohaselt on puhastatud ahi, pliit soojamüüriga ja kamin, need on kasutusel ja nende kasutamine on lubatud. Koos müügikuulutuses sisaldunud klausliga „küttekolded kontrollitud 2021. aastal“ võis see tekitada kostjas mõistliku ootuse, et need ei olnud ka sügiseks 2022. aastal kasutuskõlbmatud. Sellest tulenevalt on maakohus põhjendamatult leidnud, et küttekollete kasutuskõlbmatus ei olnud müügilepingu eseme puuduseks.
18.4.Hoones on kolm küttekollet. Maakler Õ ütluste kohaselt (dtl 613-621, ajamärge 01:46:14) oli ta saanud omanikelt info, et küttekolded on üle vaadatud, töötavad ja toimivad. Kostja väited, et kamin ajas kohe suitsu sisse, pliit ajab alguses suitsu sisse, mõne aja pärast tekib tõmme, sama on ahjuga, pliidi soojamüür soojaks ei lähe, on tõendatud Z sellekohaste ütlustega (dtl 826–827, ajamärge 01:45:09, 01:48:05). Kui kostja kütma hakkas, hakkas ajapikku mööda kamina tagust korstnajalga ja [tahma]luugilt, korstnajalalt ja slepe juurest nõge voolama. Z eelnevalt tsiteeritud ütlustest nähtub, et majas oli vinguhais juba sellega müügieelsel tutvumisel.
18.5.Tugev vinguhais majas võib viidata nii valedele kütmisvõtetele kui küttekollete probleemidele, mistõttu ei pidanud ostja ülevaatuse asjal mõistma, et vinguhais viitab just küttekollete kasutuskõlbmatusele. See puudus pidi kostjale ilmnema valduse saamisest hoonele novembris 2022, sest kostja väitel käis ta maja paar korda kuus kütmas ja koristamas.
18.6.Maakohus tuvastas, et kostja tugines 31.08.2023 tasaarvestuse avalduses järgmistele küttekollete puudustele: pliidi soojamüür ei lähe kütmisel soojaks, korstna ja slepe juurest jookseb pigi, kamin ei tööta ja ajab suitsu sisse, ahju slepil puudub puhastusluuk ja soojamüüri puhastusluugid on puudulikud. Kui küttekolded ajavad nõuetekohaselt kütmisel suitsu sisse, on see juba iseenesest lepingutingimustele mittevastavus ja ohutusnõuete rikkumine (tuleohutuse seadus § 8 lg 1 ja 3).
18.7.14.12.2023 korstnapühkimise aktist (dtl 560) nähtub, et pliidi slepe on lagunenud, poti kivid osaliselt lahati. Ahju slepe raudtoru vahe laega on väiksem kui 10 cm, ahjust tulev väljund lagunenud, segu pudeneb ja kivid loksuvad; korstna puhastusluugile ligipääs raskendatud (asub kamina taga), katusel redel puudub; pööningul puitkonstruktsioonid korstnale ohtlikult lähedal. Akti kohaselt ei ole küttekolded kasutusel ja nende kasutamine ei ole ka lubatud. Akt kinnitab tunnistaja Z väiteid, et küttekoldeid oli võimatu kasutada. Kuigi akt on koostatud aasta ja üks kuu peale hoone valduse üleandmist, ei saa puudused olla eelduslikult tekkinud peale hoone valduse üleandmist. Seega olid need puudused asjal juba üleandmise ajal.
18.8.Kuna küttekolded olid niikuinii kasutuskõlbmatud ja kostja ei nõua kahju hüvitamist seoses ahju slepe või korstna tuleohutuks muutmisega (vt hinnapakkumine dtl 66), ei oma see täiendav hiljem avastatud puudus küttekollete osas asja lahendamisel tähtsust. See, kas hiljem on küttekolded osutunud ka tuleohtlikuks, ei oma asja lahendamise juures tähtsust, sest need olid niikuinii kasutuskõlbmatud.
18.9.Majaga tutvumise käigus ei pruukinud kostja küttekollete probleemidest aru saada, sest maja oli eelnevalt tuvastatu kohaselt köetud ja soe. Puuduvad andmed selle kohta, et kaminas
13(20)
oleks põlenud tuli või kontrollitud oleks soojamüüri soojust. Kui kolmest küttekoldest oli köetud ahju, piisas sellest toa soojaks kütmiseks.
18.10.Maakohus on iseenesest põhjendatult leidnud, et puhastamata tahmaluukide korral ei olnud tegemist varjatud puudusega, kuna ostja oli ostmise hetkel teadlik, et viimane korstnapühkija akt vormistati 2021. aastal, tahma kogunemine tekib küttekollete kasutamisest ning kostja ise on küttekoldeid alates valduse üleminekust kasutanud. VIII
19.Müügikuulutusest (359–365) nähtuvalt oli lahtris veevarustus märksõna „puurkaev“, lisaks oli märgitud puurkaevu sügavuseks 30 m. Tunnistaja Z ütluste kohaselt (dtl 824–825, ajamärked 01:31:58 ja 01:32:48) mainis ta kinnisasja külastamisel enne valduse üleandmist, et soovib hakata pidama kolme lihaveist ja M ja W rääkisid talle, et veega ei ole kunagi probleeme olnud, kaev on 30 meetrit sügav ja vett jagub piisavalt loomade kasvatamiseks.
19.1.Maakler Õ ütluste kohaselt (dtl 613-621, ajamärked 01:25:03, 01:25:26, 01:39:44) näidati talle majaga tutvumisel müüjate poolt, et vesi on sisse toodud, vesi voolas ja läks ära; koos ostjaga vaadati kaevu ehk pumpa, mis oli pandud kaevule, kraanist lasti vett ja see tuli, puurkaev töötas, vesi tuli.
19.2.Tunnistaja Z ütluste kohaselt (dt 824–825, ajamärge 01:30:36, 01:31:58, 01:32:48, 01:34:08, 01:36:30) kohaselt nirises hoone esimesel ülevaatamisel kraanist roostes vett. Veebruaris või märtsi alguses andis pump otsad kohe, kui kraan paar korda lahti keerati; kraani ja äravoolu kohta otseselt midagi ei öeldud, probleem äravooluga ilmnes kraani kasutama hakkamisel, köögi põrand läks märjaks; teisel kinnisasja ülevaatamisel kinnitasid müüjad, et kaev on 30 meetrit, piisavalt sügav ja vett jagub piisavalt loomade kasvatamiseks; pump läks katki märtsi keskel [2023] ja mais [2023] ilmnes pumba väljakaevamisel mõõtis tunnistaja nöörloodiga kaevu sügavuseks 8 meetrit vähem kui oli lubatud. Kaevu sügavust 22 meetrit kinnitab ja Survepesu24/7 oü töötaja 18.12.2023 e-kiri (dtl 456).
19.2.Z ütlustest (dtl 825, ajamärge 01:37:29) nähtub, et peale jaanipäeva [2023] selgus puurkaevu puhastamisel, et seda ei ole võimalik puhastada. Survepesu24/7 oü töötaja 18.12.2023 e-kirjast kostjale (dtl 456) nähtub, et 01.07.2023 ei olnud vaidlusalust puurkaevu võimalik puhastada, kuna kaev ei suutnud puhastamiseks vajalikku vett peale toota.
19.3.H ja hageja esindaja kirjavahetusest (dtl 522–523) nähtub, et kui puurkaev survepesu tegemiseks vajalikku minimaalset tootlikkust ei anna, siis ei tähenda see seda, et puurkaevust üldse vett ei tule. Siis tuleb seda väiksemas mahus. Samas ei ole õigusaktidega määratletud, kui suur peab olema puurkaevu vee tootlikkus.
19.4.Tõenditest saab teha järelduse, et tegemist ei olnud normaalse veesurvega ja -tootlikkusega. Kui ostja tegi müüjatele teatavaks oma soovi pidada kinnisasjal loomi ja müüjad avaldasid, et kaevuveest piisab ka nende jaoks, oli selline kinnitus eksitav.
19.5.Asja lahendamisel ei oma tähtsust see, kui palju kulutab keskmine eestlane päevas olmevett, mida kasutatakse joogiks, toidutegemiseks ning teisteks olemvajadusteks ning eestlaste olmevee kasutamise vajadust kirjeldav Postimehe artikkel (dtl 524–525) ei ole asjakohane tõend.
19.6.Kui põrand ei saanud valduse üleandmisel kraanist vee laskmisel märjaks, aga sai märjaks märtsis, viitab see sellele, et puudus (äravoolu toru purunemine) tekkis hiljem. Sama on pumbaga, mis asjaolude kohaselt purunes märtsis-aprillis. Selleks ajaks oli risk asja purunemise
14(20)
eest ostjale üle läinud. Müüja vastutab ka asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tekib pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut ostjale, kuis asja lepingutingimustele mittevastavus tekkis müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt (VÕS § 218 lg 3). Selliseid asjaolusid, mis tooks siinsel juhul kaasa müüja vastutuse (nt ebakvaliteetne toru remont või hoolduse tegemata jätmine pumbale) ei ole aga kostja väitnud. Seega ei vastuta hageja kraanikausi toru ega pumba purunemise eest ka VÕS § 218 lg-st 3 tulenevalt.
19.7.Asjaolust, et üldiselt on selles piirkonnas kaevud 60 meetrit sügavad, nagu on seda väidetud E kirjavahetuses hageja esindajaga (dtl 530) või isegi 75 meetrit sügavad, nagu on väitnud tunnistaja Z olevat kuulnud (dtl 825, ajamärge 01:38:52) ei saa järeldada seda, et vaidlusalusest kaevust ei saaks normaalse surve ja tootlusega vett, kui ta on 30 meetrit sügav.
19.8.Kui kinnisasja valduse üleandmisel tuli kraanist nirisedes ja see oli roostesegune, pidi ostja kohe märakama vähemalt seda, et vett ei tule piisavalt loomade pidamiseks. Tegemist ei ole varjatud puudusega.
19.9.Kui kraani äravoolutoru oli sellisel viisil katki, et vesi voolas kööki, pidi ostja seda hoone ülevaatusel märkama. Eeldusel, et vett lasti väga vähe ja seda ei olnud võimalik märgata, pidi ostja seda märakama valduse üleandmise järgselt. Kostja on selgitanud, et hakkas kinnisasjal käima paar korda kuus hoonet kütmas ja koristamas, jõulude ajal ööbiti talus. Seega oleks sellised puudused pidanud ilmnema hiljemalt detsembris 2022.
19.9.Kaevu lubatust 8 meetrit väiksem sügavus on aga varjatud puudus, sest ei võimalik asja ülevaatamisel näha. Tunnistaja Z ütluste kohaselt sai ta kaevu väiksemast sügavusest teada mais 2023. IX
20.Järgnevalt tuleb vastata küsimusele, kas kostja teavitas hagejat puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Teavitamiskohustuse eesmärk on see, et müüdud asja puuduste üle peetavad vaidlused lahendatakse võimalikult peatselt pärast puuduse ilmnemist, mis aitab ära hoida tõendamisraskusi ja tagada müüja õigustatud huvide kaitse.
20.1.Teavitamiskohustuse täitmise hindamisel ei piisa siinsel juhul sellest, kui ostja teavitas teisi müüjaid, kuid jättis hageja teavitamata. Kui müügilepingus on mitu müüjat, on nad asja müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju või kulutuste hüvitamise nõude osas solidaarvõlgnikud (VÕS § 65 lg 1). VÕS § 68 lg 1 kohaselt ei vastuta solidaarvõlgnik teise solidaarvõlgniku poolt toime pandud solidaarkohustuse rikkumise eest. Sellest tulenevalt peab ostja täitma õiguskaitsevahendi kohaldamise eeldused (nt puudusest teavitamine ja täiendava tähtaja andmine) iga solidaarvõlgniku suhtes eraldi. Riigikohtu praktika kohaselt ei anna ühe kaasmüüja puudustest teavitamine ja temalt puuduste kõrvaldamise nõudmine iseenesest alust nõuda kahju või kulutuste hüvitamist ka teiselt kostjalt (30.05.2017, 3-2-1-46-17, p 31).
20.2.Asjas esitatud tõenditest ei ole võimalik järeldada, et hagejat teavitati kohe müügilepingu rikkumiseks olevate puuduste ilmnemisel. Z ütlused erinevatest puudustest teavitamise kohta on üldsõnalised ja neist ilmneb, et teavitati teisi müüjaid (H ja Wd, Qt). Tunnistaja on andnud ütlusi, mille kohaselt teab ta teistelt vahendatu kaudu, et hagejaga rääkisid H ja M ning teised ka. Samas ei ole tunnistaja ise selle juures viibinud ja tema ütluste põhjal ei saa tuvastada, millal ja mis puudustest hagejat teavitati.
15(20)
20.3.Kostja palvel saatis maakler hagejale e-posti aadressil XXX kirja (dtl 681–684). Koosmõjus maakleri saadetud sõnumiga kostja elukaaslasele (dtl 685), milles maakler kirjeldab 02.06.2023, et saatis omanikele kirja teele, on võimalik järeldada, et kiri saadeti hiljemalt 02.06.2023.
20.4.Hageja on selgitanud, et tema ei kasuta e-posti aadressi XXX ja ta ei saa sellel aadressil kirju kätte. Müügilepingu esimeselt lehelt (dtl 314) nähtub, et aadress XXX oli hageja kontaktaadressiks notariaalses müügilepingus. Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et sellisel juhul kannab kirja kättesaamise riski hageja, sest tema sai vastavat asjaolu müügilepingu sõlmimisel kontrollida ja parandada aadressi õigeks. Aadressi parandamata jätmisega võttis hageja riski, et ta ei saa temale adresseeritud teateid kätte.
20.5.Kirjast nähtub, et maakler Õ on mh hagejale teatanud, et tema poole pöördus novembris kinnistute ostmiseks lepingu sõlminud pere ja maakler vahendab kirjas pere soovi lähiajal üheskoos aruteluks kokku saada, et arutada, kuidas käituda: kaev on vana salvkaev, pump ei tööta, maksimaalne sügavus on 8 m, vett ei saa, majas on tehtud elektritöid ebakvaliteetselt ja elektriühendused tubades ei toimi.
20.6.Kuigi maakleri kirjas väidetud puudused ei haaku osaliselt hagejale 31.08.2023 avalduses etteheidetud puudustega, saab sellest siiski järeldada, et kostja informeerib hagejat probleemidest kaevust saadava veega ja elektriga majas. Tulenevalt eelnevalt tuvastatust ei saa hageja müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumiseks pidada seda, et kaev oli vana ja pump läks katki. Vee puudumine oli tingitud pumba katkiminekust, sest varem vett kraanist tuli, kuigi mitte kostja oodatud tootlusega.
20.8.Puuduvad tõendid, et majas tehtud elektritööd oleks ebakvaliteetselt tehtud, kuid need olid jäänud lõpetamata (juhtmed ei olnud uue kilbiga ühendatud). Siiski saab väita, et kostja informeerib hagejat sellest, et majas on elektriga probleemid, mida saab käsitada kinnisasja puudusena.
20.9.Küttekollete puudustest kostja hagejat 02.06.2026 kirjas ei informeeri. Kokkuvõttes teatas maakler hagejale 02.06.2026 e-kirjaga veega ja elektriga seotud puudustest.
20.10.Järgnev hageja informeerimine toimus kohtumisel notaribüroos 05.07.2023. Z ütluste kohaselt (dtl 822, ajamärge 01:17:27, 01:18:35) räägiti notaris hagejale sellest, et vool on vanast kilbist, tuleohtlikkusest, sellest, et puurkaev ei ole nii sügav kui lubati ja küttekoldeid ei saa kasutada, maja on vingu täis ja küttes tuleb aknaid lahti hoida. Ütlustest järeldub, et kostja informeeris hagejat 05.07.2023 esmakordselt puudustest, mis seonduvad küttekolletega. Eelnevalt tuvastatu kohaselt sai kostja teada küttekollete kasutuskõlbmatusest novembris 2022, seega informeeris ta hagejat sellest 8 kuud peale puuduse ilmnemist ja selleks ajaks oli möödunud mõistlik puudustest teatamise aeg.
20.11.Ringkonnakohus tuvastas, et mai keskel 2023 sai hageja teada, et kaevu sügavus ei vasta lubatule. Seega teavitas kostja hagejat 05.07.2023 nimetatud puudusest mõistliku aja jooksul.
20.12.31.08.2023 avalduse p-st 21 (dtl 341) nähtub, et esimesed probleemid elektrisüsteemiga avaldusid veebruaris 2023: toimusid voolu kõikumised, erinevatest tubadest kadus erineval ajal ära vool. Ostja avastas mitmel korral, et miski oli rikkevoolu kaitsme välja löönud ajal, mil voolu
16(20)
tarbimist ei toimunud. Seejärel avastas ostja, et aidas olevast vanast elektrikilbist on korgid välja löönud, mis tähendas, et vool käib läbi vana kilbi.
20.13.Z maakohtus antud ütluste kohaselt märkas ostja samu elektrisüsteemi puuduseid märtsi keskel 2023. Arvestades, et tasaarvestuse avaldus koostati 31.08.2023 ja ütlusi andis Z 29.05.2025, on usutav, et tunnistaja ei mäletanud enam täpselt, millal puudused ajaliselt tekkisid. Seetõttu võtab ringkonnakohus aluseks tasaarvestusavalduses toodud aja veebruar 2023. See, et hiljem on selgunud sellise vanasse kilpi ühendamise ohtlikkus, ei tähenda, et kostja ei saanud puudusest teada veebruaris 2023. Seega oli sellest 05.07.2023 kuupäevaks möödunud neli kuud. Nimetatu ei ole mõistlik tähtaeg puudustest teatamiseks.
20.14.Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et hoones leviv kassi uriini hais oli kinnisasja varjatud puudus. Puudus pidi ilmnema siis, kui maja hakati kütma. Kostja on esile toonud, et hakkas peale kinnisasja valduse saamist maja kütmas ja koristamas käimas, samuti viibiti majas 2022. aasta jõulude ajal. Seega pidi kostja hiljemalt detsembri lõpus 2022. aasta saama teada ebameeldivast lõhnast hoones. Puuduvad tõendid, et sellest puudusest oleks hagejat teavitatud enne 31.08.2023 avaldust. Rohkem kui kaheksa kuud ei ole mõistlik tähtaeg puudustest teavitamiseks. X
21.Järgnevalt tuleb hinnata, kas küttekollete kasutuskõlbmatusest ja elektrijuhtmete kilpi ühendamata jätmisest kui puudustest teavitamata jätmine võis olla mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3 mõttes) või kas puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1).
21.1.Puudustest õigeaegselt teavitamata jätmine ei ole vabandatav. Kui hageja ei võtnud kostja poolt tehtud kõnesid vastu, tulnuks teada teavitada kohale minnes või kirjaga. Hageja selgituste kohaselt 07.08.2025 kohtuistungil (dtl 875, ajamärge 00:57:32) teab kostja, kus hageja elab ja nad kohtuvad Tuudi kaupluses ning Lihula Konsumis. Kostja ei ole neid väiteid ümber lükanud.
21.2.Puuduvad asjaolud, mille alusel saaks järeldada, et puudused on tekkinud müüjate tahtluse või raske hooletuse tõttu.
22.Järgnevalt tuleb hinnata, kas müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
22.1.Müüja teadma pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele (RKTKo 14.06.2017, nr 3-2-1-53-17).
17(20)
22.2.Kinnistusraamatu väljavõttest (dtl 385) saab järeldada, et hagejale kuulus 1⁄2 mõtteline osa kinnisasjast alates 29.09.2006, seega oli ta olnud kinnisasja võõrandamise ajaks olnud pikka aega.
22.3.Tuvastatud asjaoludest järeldub, et maja eelmine elanik ja teise 1⁄2 mõttelise osa omanik oli hageja õde B, kes oli kasse pidanud, maja kütnud ja kellel ei olnud veega probleeme olnud. Hageja õde oli küttekoldeid korrapäraselt hooldanud ja korstnapühkija oli neid viimati kontrollinud 2021. aastal. Kord viie aasta jooksul peab süsteemid üle vaatama kutseline korstnapühkija, nagu nähtub väljavõttelt Päästeameti kodulehelt (dtl 576–577). Kui korstnapühkija oli andnud välja akti, mille kohaselt olid küttekolded kasutusel ja neid võis kasutada, siis ei pidanud hageja maja küttekollete korrasolekus kahtlema ega asjal varjatud puudust eeldama.
22.4.Kui hageja õde oli lasknud majas elektrijuhtmed välja vahetada, soetanud uue kilbi, kuid tööd olid jäänud lõpetamata ja juhtmed uude kilpi ühendamata, ei olnud see puudus hõlpsasti äratuntav ka hagejale. Asjas tuvastatu kohaselt ilmnesid elektriga seotud puudused ka kostjale mitte kohe kinnisasja valduse saamisel 01.11.2022, vaid alles veebruaris 2023.
22.5.Puudub vaidlus, et hageja ei elanud hoones. Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et häiriv lõhn majas ei ilmnenud lühiajalisel viibimisel majas.
22.6.Tuvastatud asjaoludest ei saa seega järeldada, et hageja teadis või pidi teadma häiriva lõhna, elektri ja küttekolletega seotud puudustest, kuid ei avaldanud seda kostjale. XI
23.Kokkuvõttes on kostjal õigus nõuda hagejalt 30 meetri sügavuse kaevu rajamiseks kantavaid kulutusi.
23.1.Asjas leidis tuvastamist, et hageja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1), vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav. Kostjal on tekkinud uue kaevu tegemise vajadus. Kostja võttis ringkonnakohtu istungil omaks, et puurkaevu ja sellega seotud tööde kogumaksumus on 2200 + käibemaks (dtl 1007, ajamärge 00:44:13). Seega on kostjale tekkinud nimetatud osas kahju 2728 eurot (VÕS § 127 lg 1, § 128). Kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Kahju pidi olema rikkumise võimaliku tagajärjena hagejale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav (VÕS § 127 lg 3) ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hageja ei ole tõendanud, et kohustuse rikkumine oleks olnud vabandatav (VÕS § 103 lg 1).
23.2.Kostja seisukoht, et hageja on keeldunud 5000 euro vastuvõtmisest ja on seetõttu vastuvõtuviivituses, on põhjendamatu. Esmalt pole kostja tõendanud, et ta oleks hagejale 5000 eurot kandnud või seda üle anda proovinud ega ka seda, et hageja oleks sellest keeldunud. Kostja oleks saanud 5000 eurot hageja kasuks deponeerida, kuid selliseid asjaolusid ei ole esile toodud.
23.3.Seega on hageja nõue kostjalt ostuhinna väljamõistmiseks põhjendatud osaliselt 25 000 – 2728 = 22 272 euro ulatuses.
23.4.Hageja on põhjendatult leidnud, et ostuhinna tasumise nõue muutus sissenõutavaks 05.07.2023, kui pooled pidid sõlmima asjaõiguslepingu. Kostja sattus 22 272 euro tasumisega viivitusse alates 06.07.2023. Viivise suurus on ringkonnakohtu otsuse tegemise kuupäeva
18(20)
(29.05.2026) seisuga viivisekalkulaator.ee andmetel 7360,58 eurot ja see tuleb koos edasiulatuva viivisega alates 30.05.2026 kostjalt välja mõista kuni kohustuse kohase täitmiseni.
23.5.Hageja tahteavalduse esitamise nõuete rahuldamisel on maakohus õigesti viidanud nende õiguslikule alusele. Nõue on õiguslikult põhjendatud. Kohus rahuldab hageja nõuded hageja viimati esitatud täpsustuse kohaselt. XII
24.Hageja kohtueelsete õigusabikulude 2431,92 euro ja kohal viibimise tõendi eest tasutud 1,92 euro nõue on osaliselt põhjendatud.
24.1.Maakohus leidis iseenesest õigesti, et kohtueelsed õigusabikulud võivad olla seoses kostja kohustuse rikkumisega osaks lepingu rikkumise tõttu põhjustatud kahjust VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 järgi ning nende hüvitamist võib hageda. Selline kahju on hõlmatud VÕS § 127 lg-tega 2 ja 3. Samas ei ole maakohus vastanud kostja vastuväidetele seoses nimetatud nõudega.
24.2.Kohal viibimise kulu tekkimine hagejale on tõendatud tõendiga (dtl 376) ja arvega (dtl 379) Selle kahjuna väljamõistmisele ei ole kostja sisulisi vastuväiteid maakohtus esitanud. Sarnaselt kohtueelsete õigusabikuludega võib see olla seoses kostja kohustuse rikkumisega osaks lepingu rikkumisest põhjustatud kahjust, mille hüvitamist saab hageja nõuda ja selline kahju on hõlmatud normi eesmärgiga. Kostja apellatsioonkaebuse väited, et kostja ei olnud hagejale vastanud ega kinnitanud, et talle 02.10.2023 notariaeg sobib, jätab ringkonnakohus kui esmakordselt apellatsioonimenetluses esitatud tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4).
24.3.31.08.2023 avaldusest (dtl 338–347) ja selle vastusest (351–358) nähtub, et pooled vaidlesid pea kõigi siinses menetluses toodud asjaolude üle. Tegemist ei ole õiguslikult lihtsa vaidlusega, mille puhul saaks eeldada, et hageja saaks vastuväidete esitamisega ilma professionaalse abita hakkama. Professionaalse õigusabi kasutamine hageja poolt kohtueelselt peetud vaidluses kostjaga oli mõistlikult võttes vajalik. Samuti ei saa menetlustoiminguks kulunud aega 11,25 t pidada mittevajalikuks. Et vastust koostada, pidi hageja esindaja tutvuma kostja 31.08.2023 dokumendiga ja kliendiga suheldes ka probleemi olemuse ja faktid kindlaks tegema.
24.4.Arve (dtl 378) on esitatud nii X-ile kui Cle. Hageja selgitas arve selliselt vormistamise asjaolusid sellega, et esialgselt pöördus tema poole ka C, kellele aga ostuhind täies ulatuses tasuti, mistõttu tasus õigusabiteenuse eest üksnes X. Nii kostja avalduse kui hageja vastuse osapooleks oli märgitud ka C. Nimetatust tulenevalt saab eeldada, et hageja esindaja esindas mõlema huve ja eelduslikult pidi kulusid pooles ulatuses kandma C. Kui X seda C eest tegi, on tal vastavas ulatuses nõue C vastu ja kostja ei pea hagejale hüvitama õigusabikuludest (2431,92:2) 1215,96 eurot.
24.5.Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, mis võimaldaksid kohaldada VÕS § 139 lg-s 1 sätestatut. Samamoodi puuduvad praeguses asjas alused kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 140 lg 1.
24.6.Kulude väljamõistmisel tuleb arvestada ka proportsiooniga, mille osas kostja tasaarvestuse nõue 20 000 euro tasumiseks on põhjendatud. Kostja tasaarvestuseks kasutatud 20 000 euro suurusest nõudest on põhjendatud 2728 eurot ehk 13,64%. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 1215,96 eurost 86,36% ehk 1050,10 eurot.
19(20)
XIII
25.Hageja rahaliste nõuete rahuldamise proportsiooniks on (27 340 vs 23 322) 85,30%, ülejäänud sooritusnõuded kuuluvad sisuliselt rahuldamisele. Kokkuvõttes hindab ringkonnakohus hagi rahuldamise ulatuseks 90%. Seega jäävad menetluskulud maakohtus ja apellatsiooniastmes 10% ulatuses hageja ja 90% ulatuses kostja kanda.
26.Põhjendamatu on kostja seisukoht, et maakohus pidanuks arvestama menetluskulude jaotamisel TsMS § 163 lg 2 alusel sellega, et kostja pakkus hagejale kompromissi. Isegi, kui kohus nimetatud normile menetluse käigus viitas, ei pea kohus selle kohaldamata jätmist põhjendama. Põhjendada tulnuks sätte kohaldamist kui diskretsiooniotsust.
27.Asjas ei esine ka äärmist ebaõiglust TsMS 162 lg 4 mõttes, millest tulenevalt peaks menetluskulud teisiti jaotama. Selleks ei saa pidada kostja majanduslikult rasket olukorda ja kohustuste suurust. Säte eeldab erandlikke asjaolusid ja tegemist on kohtu diskretsiooniotsusega. Asja materjalidest selliseid erandlikke asjaolusid ei nähtu.
28.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 174 lõike 4 järgi peale lahendi jõustumist siinses menetluses. (allkirjastatud digitaalselt)
20(20)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.