Apellant (kostja): S.F.S (registrikood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andi Tubin
S.F.S
vastu
leppetrahvi
Vastustajad (hagejad): H.D (isikukood XXX) U.L (isikukood XXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik Kirjalik menetlus Asja läbivaatamise viis
RESOLUTSIOON
1.Jätta H.D ja U.L-i apellatsioonimenetluses esitatud uued tõendid (fotod ja ehitusregistri väljavõte) asja juurde võtmata ja lugeda tõendid hagejatele tagastatuks.
2.Jätta Tartu Maakohtu 7. detsembri apellatsioonkaebus rahuldamata.
4.Välja mõista S.F.S-ilt H.D ja U.L-i kasuks menetluskuluna 914,50 eurot, samuti viivis hüvitamisele kuuluvalt menetluskulult 914,50 eurot alates menetluskulu
suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.H.D ja U.L (hagejad) esitasid 6. detsembril 2024. a Tartu Maakohtule hagiavalduse S.F.S (kostja) vastu ja palusid 12. septembri 2025 seisuga välja mõista kostjalt leppetrahv 164 850 euro ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis alates 13. septembrist 2025 kuni leppetrahvinõude täieliku täitmiseni. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Pooled sõlmisid 18. mail 2023. a notariaalse kinnistu registriosa nr XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX, XXX müügi- ja asjaõiguslepingu (leping). Hagejad ostsid kinnistu kostjalt 52 000 euro eest. Kostja kohustus lisaks kinnistu omandi üleandmisele arendama uuselamurajooni jaoks välja taristu. Lepingus lepiti kokku, et kostja tagab lepingu eseme hinnas kommunikatsioonide ja juurdepääsuteede valmimise järgnevateks tähtpäevadeks (lepingu punktid 6.2 kuni 6.5): elektrivõrguga liitumisvalmidus 30. septembril 2023, vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumisvalmidus 30. augustil 2023, killustikkattel juurdepääsutee
30.augustil 2023, asfalteeritud juurdepääsutee 30. mail 2024, tänavavalgustus 31. detsembril 2023. Lepingu punktis 6.3 leppisid pooled kokku, et kostja kohustub tasuma hagejatele lepingu punktides 6.2.1 kuni 6.2.6 nimetatud tähtaegade rikkumisel iga rikutava kohustuse kohta leppetrahvi 50 eurot iga tähtaega ületava kalendripäeva kohta kuni kohustuse täitmiseni. Kostja eelviidatud tähtaegadeks lepingujärgseid kohustusi ei täitnud, millega rikkus lepingut. Hagi esitamise ajaks oli lepingus kokku lepitud tähtaegadest möödunud üle aasta ja kostja ei olnud taristut valmis ehitanud. Hagejad teavitasid kostjat leppetrahvi nõudmise kavatsusest
2.oktoobril 2023 ning esitasid kostjale leppetrahvinõuded 3. juunil 2024 ja 4. septembril 2024. Kostja kinnitas 4. septembril 2024, et sai leppetrahvinõude kätte ja vastas hagejatele
6.septembril 2024. Kostja broneeris notari juurde aja kinnistu tagasiostmiseks, kuid tehing jäi kostjast tulenevatel põhjustel tegemata. Vastusena kostja väidetele vastasid hagejad, et leppetrahvi vähendamiseks alused puuduvad. Lepingujärgseid kohustusi tähtaegselt täidetud ei ole. Leppetrahvil on survefunktsioon, mis on suunatud kohustuste täitmisele ning leppetrahvi suurus on tingitud kostja viivitustest. Tõendamata on kostja väide, et hagejad ostsid kinnistu investeerimise eesmärgil. Hagejad ei ole kostjast tulenevalt ja kommunikatsioonide puudumise tõttu saanud kinnistule kodu rajada.
Kostja väide, et hagejatel ei ole kahju tekkinud, on väär. Ehitushinnad on kostja viivituse ajal tõusnud ja kui kommunikatsioonid oleksid olnud varem valmis, siis oleks hagejatel olnud ehitamine odavam. Kahju seisnebki ehitushindade tõusus. Hagejate kahju seisneb ka selles, et nad ei saa kinnistut elamiseks kasutada ega seda üürida, tegemist on saamata jäänud tuluga. Kahjuna saab käsitleda ka kinnistu puudustest tingitud väärtuse vähenemist.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Hagejate tegevusetuse tõttu kasvas leppetrahvinõue ebamõistlikult suureks. Kostja esitas leppetrahvi vähendamise taotluse. Leppetrahvinõuet suurendati aastaid ning nõuet ei esitatud kohtule mõistliku aja jooksul. Kostja on kommunikatsioonid kinnistule rajanud, tegemata on asfaldiga juurdepääsutee, tänavalgustus on valmis osaliselt, vee- ja kanalisatsioonitrassidele on antud kasutusluba, tõend elektriga liitumisvalmiduse kohta on esitatud. Kinnistu osteti investeeringu eesmärgil, mistõttu hagejatel kahju puudub. Kinnistule ei ole ehitisi ehitatud ja hagejad pole kahju kandnud asenduspinna üürikulu näol ning kinnistu turuväärtus on ajaga kasvanud 80 000 euroni. Kuivõrd hagejatel kahju puudub, siis on leppetrahvinõue ebaproportsionaalne, hea usu põhimõtte vastane ning kujutab endast õiguste kuritarvitamist. Kostja nõustus hagejatele tasuma mõistliku rahalise hüvitise kohustuste täitmisega viivitamise eest või alternatiivselt 80 000 euro eest kinnistu tagasi ostma.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 7. detsembri 2025 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja leppetrahvi 80 000 eurot ning VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise leppetrahvilt alates 13. septembrist 2025 kuni leppetrahvi täieliku tasumiseni. 4. detsembri 2025 istungil esitatud kostja vastuväite kohtu tegevusele jättis maakohus rahuldamata. Hagejate menetluskulud kuni 15. augusti 2025 nõude suurendamiseni jättis kohus kostja kanda ning kostja menetluskulud tema enda kanda, välja arvatud menetluskulud, mis tekkisid pärast 15. augustit 2025, mille kohus jättis 50% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Kohus mõistis kostjalt hagejate kasuks välja menetluskulud 6064,40 eurot koos viivisega menetluskuludelt kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
3.1.Maakohtu põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 18. mail 2023 XXXXXXXXXX, XXX asuva kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu. Hagejad ostsid kinnistu kostjalt 52 000 euro eest. Lepingu punkti 6.2 järgi oli kostjal kohustus tagada lepingu eseme hinnas sisalduvate teede- ja kommunikatsioonide ehitustööd järgmisteks tähtaegadeks: elektrivõrguga liitumisvalmidus 30. septembriks 2023 (p 6.2.1), vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumisvalmidus 30. augustiks 2023 (p 6.2.2), killustikkattel juurdepääsutee 30. augustiks 2023 (p 6.2.4), asfalteeritud juurdepääsutee
30.maiks 2024 (p 6.2.5), tänavavalgustus 31. detsembriks 2023 (p 6.2.6). Hagejate leppetrahvinõude 164 850 euro aluseks on lepingu punkt 6.3, milles pooled leppisid kokku, et kostjal tuleb teede ja kommunikatsioonide ehitustööde kohustuste ja valmimistähtaegade rikkumise korral tasuda hagejatele iga rikutava kohustuse kohta leppetrahvi 50 eurot iga tähtaega ületava kalendripäeva eest kuni kohustuse täitmiseni. Maakohus leidis, et pooltevaheline võlasuhe ja leppetrahvikokkulepe on kehtiv.
3.2.Kohtu hinnangul on hagejad 2. oktoobri 2023 ja 3. juuni 2024 teatistega tõendanud, et kostjat teavitati leppetrahvi nõudmise kavatsusest mõistliku aja jooksul VÕS § 159 lg 2 mõttes, so paar päeva kuni kuu aega pärast ehitustööde kokkulepitud valmimise kuupäeva.
Kostja pole vaidlustanud, et on teatised ja hagejate 4. septembri 2024 leppetrahvinõude kätte saanud.
3.3.Kohus tuvastas, et kostja rikkus lepingu punkte 6.2.1, 6.2.2 ja 6.2.4 kuni 6.2.6 ja hagejatel tekkis lepingu punkt 6.3 kohaselt õigus nõuda leppetrahvi 160 750 eurot.
3.3.1.Kohus tuvastas, et pooled ei vaielnud selle üle, et elektrivõrguga liitumisvalmidus ei olnud 30. septembriks 2023 valmis ning Elektrilevi OÜ 12. septembril 2025 kostjale esitatud kirjaga on tõendatud, et kohustus täideti 4. augustiks 2025, millega rikuti lepingu punkti 6.2.1.
3.3.2.Vaidlust ei ole selles, et vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumisvalmidus ei tagatud tähtaegselt 30. augustiks 2023. Kostja enda väitel sai lepingu p 6.2.2 täidetud 15. mail 2025 ja seda tõendab Kastre Vallavalitsuse 15. mai 2025 korraldus nr 295, millega väljastati kasutusluba vee- ja kanalisatsioonitorustike kasutusele võtmiseks. Hagejate hinnangul ei taganud kostja neile vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumisvalmidust
15.maiks 2025, sest hagejate ja Emajõe Veevärgi 27. juuni 2025 kirjavahetusest tuleneb see, et reoveepumplal puudus kasutusluba ja pumplat ei saa kasutada, torustikke ei ole Emajõe Veevärgile üle antud ja liitumisvalmidust ei ole. Kostja kinnitas, et torustikke pole üle antud ja reoveepumplal kasutusluba puudub, sest puudu oli automaatika, mis paigaldati 2025 novembri viimasel nädalal. Kostja väitel saab vett tarbida, on olemas kaev kogu arendusala peale ning kostja tasub tarbitud vee eest. Maakohus leidis, et lepingu punkti 6.2.2 tuleb koostoimes teiste lepingutingimustega tõlgendada selliselt, liitumisvalmidus p 6.2.2. mõttes tähendab seda, et liitumiseks on vajalikud tööd tehtud, Emajõe Veevärgile on trassid üle antud, täidetud on tingimused, et hageja saaks vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumiseks krundi sees torustike projekteerimist ja ehitust alustada. Eelnevat kostja ei ole täitnud. Kostja käsitlusega, et liitumisvalmidus on tagatud sellega, et hagejatel on kinnistul praktiliselt võimalik vett kasutada, kohus ei nõustunud. Kohus leidis, et üldteada asjaoluna on vee tarbimiseks vaja õiguslikult sõlmida liitumis- ja tarbimisleping ning ilma selleta on teenuse tarbimine õigusvastane. Kostja rikkus lepingu punkti 6.2.2.
3.3.3.Kohus leidis, et kostja rikkus lepingu punkti 6.2.4, sest kostja enda väitel valmis asfalttee aluskatteks olev killustikutee 24. juunist 2025 – 30. juunini 2025, so oluliselt hiljem tähtajast. Pooltel ei olnud ka vaidlust selles, et killustikkattel tee ei olnud enne 30. juunit 2025 valmis ja kohus veendus selles 2. juuni 2025 paikvaatlusel. Pooltel oli vaidlus hagejatele killustikkattel juurdepääsutee tagamise tõlgendamises. Hagejad leidsid, et lepingu punktis 6.2.4 kokkulepitu tähendab seda, et kinnistu peab olema sõidukitega ligipääsetav ja killustikkattel tee ei ole sama, mis asfalttee kruusaalus. Kostja märkis, et juurdepääsutee ei tähenda kruusateed. Uusarendusalale ei ole planeeritud eraldi killustik- ja asfalteeritud teed, mis tähendab killustikkattel sellist teed, mis on eeltöö asfalteeritud teele. Kostja leidis istungil, et on üldteada, et asfalttee rajatakse eelnevalt kinni tambitud killustikteele. VÕS § 29 lg 4 ja lg 6 kohaldades leidis kohus, et lepingu punkti 6.2.4 tuleb tõlgendada nii, et killustikkattel juurdepääsutee tähendab asfalttee eeltöödele vastavat killustikuga kaetud teed, mida hagejate käsitluses on nimetatud tee kruusaluseks. Kohus leidis, et sellist tõlgendust toetab asjaolu, et uusarendusse ei planeeritud eraldi kruusa- ja asfaltteid, samuti tõlgendamine VÕS § 29 lg 6 järgi koostoimes lepingu p-ga 6.2.5, kust nähtub tööde ajaline jaotus. Killustikkattel juurdepääsuteede valmimisajaks oli 30. august 2023 ning asfalteeritud tee pidi valmima pärast seda tähtaega üheksa kuu pärast. Kohus tuvastas, et lepingu punkt 6.2.4 täideti 30. juunil 2025.
3.3.4.Kohus tuvastas, et pooltel ei ole vaidlust selles, et asfalteeritud juurdepääsutee ei ole valmis ehitatud. Seega rikkus kostja lepingu punkti 6.2.5.
3.3.5.Kohus leidis, et on tõendatud, et kostja rikkus lepingulist kohustust tagada hagejatele tänavavalgustus 31. detsembriks 2023 (lepingu punkt 6.2.6), sest kostja väitel ei olnud vaidlust selles, et tänavavalgustuse poste ei pandud enne 10. septembrit 2025, kui tehti hagejate foto. Hagejate tõendite ja foto põhjal tuvastas kohus, et kostja rajas tänavavalgustuse
10.septembriks 2025. Kohus tõlgendas VÕS § 29 lg 4 kohaselt lepingu punkti 6.2.6 selliselt, et see tähendab, et hagejate kinnistu juures on olemas tänavavalgustuse postid, mis eelduslikult töötavad. Kohus lisas, et asjaolu, et 10. septembri 2025 fotolt on tuvastatav lambiposti olemasolu, ei võta hagejatelt õigust tugineda lepingu punkti 6.2.6 rikkumisele juhul, kui fotolt nähtuv valgustus lakkab töötamast või kui lambipostid rajatakse ja maha võetakse või postid ära kaovad või varastatakse. Käesolevas kohtuasjas on tuvastatav üksnes see, et 10. septembri 2025 seisuga oli lepingu p-s 6.2.6 tulenev kohustus täidetud.
3.4.Maakohus leidis, et kostja vastutab lepingu p-des 6.2.1., 6.2.2., 6.2.4–6.2.6 tulenevate kohustuste rikkumise eest ja hagejatel on seetõttu tekkinud õigus nõuda kostjalt 160 750 euro suurust leppetrahvi vastavalt lepingu p-le 6.3 ja VÕS § 159 lg-le 1. Hagejate leppetrahvinõuded on muutunud sissenõutavaks igal viivitatud päeval ning 13. septembri 2025 seisuga olid sissenõutavaks muutunud kõik leppetrahvinõuded kuni 12. september 2025. Vastutusest vabanemise asjaolusid VÕS §-de 103 ja § 160 järgi ei esine. Kostja rikkumine ei ole vabandatav. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks müünud kinnistu kostjatele alla turuhinna.
3.5.Maakohus analüüsis seejärel kostja leppetrahvi vähendamise taotlust. Kohus märkis, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes, hinnates kõiki VÕS § 162 lg 1 järgi vajalikke asjaolusid kogumis ning tuues kohtuotsuses välja kontrollitavad põhjendused leppetrahvi vähendamise otsustuse kohta. Kohus leidis, et lepingu p-s 6.3 oli leppetrahv kokku lepitud kohustuse täitmisele sundimiseks, mitte selle asemel. Leppetrahv lepiti kokku, et hagejatele oleks tagatud teede ja kommunikatsioonide ehitustööde valmimine tähtaegselt, ettenähtava ja mõistliku aja jooksul. Leppetrahvi vähendamise asjaolusid pidi tõendama kostja. Leppetrahvi vähendamiseks ei saa anda alust kostja majanduslik seisund. Kohus ei nõustunud kostja käsitlusega, et leppetrahvi ebamõistlikkust või proportsionaalsust tuleks hinnata lähtudes kinnistu ostuhinnast 52 000 eurot. Kostja ei selgitanud, mis seob kinnistu ostuhinda põhikohustusega teha teede- ja kommunikatsiooni ehitustöid. Kostja ei ole esitanud ka käsitlust, millises ulatuses on leppetrahv ebamõistlikult suur. Hagejad tõendasid müügikuulutusele tuginedes, et kinnistu väärtus oli 2024. aasta lõpus 80 000 eurot. Sama väärtusega arvestas ka kostja kompromissläbirääkimistel, kui soovis kinnistu tagasi osta. Kohus leidis, et leppetrahvi ebamõistlikkust või proportsionaalsust tuleb hinnata võrdluses põhikohustuste väärtusega hageja kinnistu jaoks, mille tagamiseks oli leppetrahvinõuded ette nähtud. Kohus märkis, et kui hinnata kinnistu väärtust koos ja ilma taristuta, sh viivitusega kaasneva viivisenõudega, kui ka siis kui lähtuda sarnastest müügikuulutustest taristuga kinnistute kohta, on summa, millega võrreldes leppetrahvi proportsionaalsust hinnata vähemasti 80 000 eurot. Kohus lähtus leppetrahvi proportsionaalsuse hindamisel sellest, et leppetrahv tagas ligikaudu 80 000 euro suurust põhikohustust. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et hagejate käitumine oleks leppetrahvinõude esitamisel olnud hea usu põhimõtte vastane. Hagejad püüdsid aastaid kohtuväliselt ja kohtumenetluses pidada kostjaga läbirääkimisi, mis jäi kostja tõttu tulemusteta. Samuti ei ole kinnistu tagasiostu tehing kostja tõttu õnnestunud. Kostjale vastusena märkis maakohus, et Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-36-17 punktist 18 ei saa järeldada, et hagejatel kahju puudumine välistaks leppetrahvinõude või et leppetrahvinõue
oleks põhjendatud ulatuses, milles hagejatele on tegelikult kahju tekkinud. Kohtu hinnangul ei ole asjakohane tugineda sellele, et hagejatel ei ole aasta kuni kaheaastase viivitusega kohustuste täitmisel kahju tekkinud. Kohus hindas leppetrahvi rikkumise raskust ja hagejate õigustatud huvi. Kohus leidis, et kostja ei ole ühtegi teede- ja kommunikatsioonide ehitustööd tähtaegselt valmis teinud ning ligi kahe aasta pikkused viivitused on kohustuste raske rikkumine. Hagejad ei ole kostja ehitustööde viivituste tõttu saanud kinnistule maja ehitada, ehitushinnad on ajas kasvanud ning nad ei ole saanud kasutuseeliseid ega üüri. Leppetrahvi hindamisel arvestas kohus seda, et kostjal oli kohtumenetluse ajal võimalik ehitada taristu välja või sõlmida kokkulepe kinnistu 80 000 euroga tagasi ostmiseks, kuid kostjast sõltuvatel põhjustel seda ei toimunud. Leppetrahvinõuded tekkisid möödunud aasta eest suuresti kostjast endast sõltuvatel põhjustel. Kui arvestada sellega, et leppetrahvinõuded viie kohustuse rikkumise eest on 250 eurot päevas, on leppetrahv aja eest, kui kostjale õnnestus menetlusdokumendid kätte toimetada kuni põhiistungini (319 päeva) 79 750 eurot. Kohtumenetlus saanuks olla kostjast tulenevatel põhjustel lühem. Kohus ei andnud kostja käitumisele hinnangut, märkides, et iga menetlusosalise enda valida on, kuidas ta enda menetlusõigusi kasutab. Kohus arvestas lisaks rikkumise raskusele ka kohustuste täitmise ulatust. Kohus tuvastas, et elektrivõrguga liitumisvalmidus saavutati 4. augustiks 2025 (seisuga 12. september 2025 viivitus 712 päeva); vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumisvalmidus puudub (seisuga 12. september 2025 viivitus 744 päeva); killustikkattel juurdepääsutee valmis 30. juunil 2025 (seisuga 12. september 2025 viivitus 619 päeva); asfalteeritud juurdepääsutee valmimisaeg oli 30. mai 2024, töö on tegemata (seisuga 12. september 2025 viivitus 470 päeva); tänavavalgustus valmis 10. septembril 2025 (seisuga 12. september 2025 viivitus 619 päeva). Maakohus leidis, et viiest kohustusest oli täitmata kaks, ülejäänud täideti lähiminevikus ning rohkem kui pooled kohustustest olid kohtumenetluse lõpukski täitmata. Maakohus leidis, et kostja leppetrahvi vähendamise taotlus on põhjendatud osaliselt ja mõistlik leppetrahv on 80 000 eurot. Kohtu käsitluse kohaselt aastane leppetrahv kohtumenetluse ajal, mille kestus oli seotud eelkõige kostjaga, on ligikaudu 80 000 eurot, kostja teede ja kommunikatsioonide ehitustööde väärtus viivistega oleks ligikaudu 80 000 eurot ning hagejate varaline diferents taristuga kinnistu väärtuse ja taristuta kinnistu väärtuse vahel oleks samuti 80 000 eurot. Kohus leidis, et leppetrahv on VÕS § 162 lg 1 kohaselt vähendatud mõistliku suuruseni, kui see on sama suur kui võiks ligikaudu olla rikutud kohustuste väärtus, seda kasutuseelist, otsest varalist kahju ja saamata jäänud tulu arvestamata. 80 000-eurone leppetrahv on kohtu hinnangul mõistlik ka põhjusel, et see ei ületa rikutud põhikohustuse väärtust.
3.6.Maakohus jättis otsusega rahuldamata ka kostja 4. detsembri 2025 vastuväite kohtu tegevusele. Kohus selgitas, et kostja tõendid esitati hilinenult (TsMS § 238 lg 3 p 3) ja TsMS § 331 lg 1 kohaselt mõjuvat põhjust kostja ei esitanud. Kostja esitas tõendid päev enne kohtuistungit õhtul kella 20:30 paiku ja hagejatel ei olnud võimalik kostja esitatule seisukohta koostada. Tõendite asja juurde võtmine oleks põhjustanud kohtuistungi tühistamise ja menetluse viibimise. Kohus oli eelnevalt pooltele andnud teada, et eelmenetlus lõpeb 12. septembril 2025 ning pärast seda uusi tõendeid esitada ei saa, saab üksnes kuni 18. septembrini 2025 vastaspoole seisukohale vastata.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, paludes järgmist: tühistada maakohtu otsus resolutsiooni punkt 2 osas, milles maakohus mõistis kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja leppetrahvi
80 000 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 13. septembrist 2025 kuni leppetrahvi täieliku tasumiseni; tühistada maakohtu otsus resolutsiooni punkt 3 osas, milles maakohus jättis kostja 4. detsembri 2025 kohtuistungil esitatud vastuväite kohtu tegevusele rahuldamata; tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist puudutavas osas. Kostja palub ringkonnakohtul teha uue otsuse (maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata), millega jätta hagi kostja vastu rahuldamata või alternatiivselt vähendada maakohtu poolt väljamõistetud leppetrahvi või alternatiivselt tühistada maakohtu otsus vaidlustatud osas ning saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja palub kohtu tegevusele esitatud vastuväide osaliselt rahuldada. Kostja leidis, et väljamõistetud leppetrahv 80 000 eurot on kostja menetluses esitatud asjaolusid arvestades ebaproportsionaalne, ebamõistlik ja hea usu põhimõtte vastane. Leppetrahv ei saa olla ühe lepingupoole rikastumise allikaks. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on ekslik maakohtu seisukoht, et kostja ei ole põhjendanud, millises ulatuses on leppetrahv ebamõistlikult suur. Kostja märkis menetluses, et leppetrahv (164 850 eurot) on ebamõistlik, kuivõrd see ületab kordades kinnistu müügihinda. Kostja tõi paralleeli kohtupraktikaga, et viivise ebamõistlikule suurusele viitab see, kui viivis ületab kordades põhinõuet. Kostja sidus leppetrahvi maksimaalse suuruse kinnistu ostuhinnaga 52 000 eurot; 2) ehkki maakohus märkis otsuse punktis 25.2, et leppetrahvi hindamisel tuleb arvestada hagejate võimalikku kahju, on kohus jätnud tähelepanuta, et hagejad kahju tekkimist ei tõendanud. Hagejate soov hakata kinnistul ehitama ei ole tõendatud. Kui hagejatel oleks olnud soov ehitada, siis oleksid nad kostjale intensiivsemalt oma kohustusi meelde tuletanud. Kostja on sellele korduvalt menetluses viidanud ja see asjaolu on aluseks leppetrahvi vähendamisele; 3) maakohus ei ole leppetrahvi vähendamisel arvestanud (vt otsuse p 25.3), et kohtumenetluse ajal täitis kostja lepingujärgseid kohustusi järgnevalt: elektrivõrguga liitumisvalmidus 4. augustil 2025, killustikukattega juurdepääsuteed 30. juuni 2025 ja tänavalgustus 10. september 2025. Vastavad kostja väited on kohus lugenud otsuse punktis 20 esitatud tabelis tõendatuks; 4) maakohus jättis käsitlemata kostja kohtuistungil esitatud selgituse, mille kohaselt: „Torustikke üle antud ei ole ning reoveepumplal ei ole tõepoolest kasutusluba, sest puudu oli automaatika, mida paigaldati eelmisel nädalal (2025 novembri viimane nädal), kuid lisas, et vett tuleb ja seda saab vaatamata eelnevale tarbida, praegu on üks kaev kogu arendusala peale ning kostja tasub ise kinnistuomanike poolt tarbitud vee eest“ (dtl 882). Kostjal on veel tarvis trassid veevärgile üle anda ning reoveepumplale kasutusluba saada. Asfaltkatte puudumist ei ole kostja eitanud. Sellest järelduvalt oli kostjal suuremas osas lepingujärgne kohustus vee- ja kanalisatsioonitrasside rajamiseks täidetud; 5) maakohus lähtus asjaolust, et kinnistu väärtus koos trassidega on 80 000 eurot ning kuna trasse pole välja ehitatud, siis on põhjendatud kostjalt leppetrahvi 80 000 euro väljamõistmine. Samas on maakohus jätnud arvestamata otsuse punktis 20 tuvastatu, et trassid olid osaliselt valmis. Seetõttu on otsus vastuoluline ning maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1; 6) põhjendamatu on võrdsustada leppetrahvi väljaehitamata trasside maksumusega olukorras, kui peamised trassid on valmis ning kinnistuomanikud saavad vett tarbida. Kohustuse täitmise ulatuse arvestamine ning teise lepingupoole õigustatud huvi arvestamine on kohtu diskretsiooniotsuse olulised komponendid. Kohustuse suuremas osas täitmine kostja poolt võtab leppetrahvilt suuremas osas ära ka survefunktsiooni, mis on leppetrahvi eesmärk;
7) kohtu käsitlus, mille kohaselt mõistlik leppetrahv võrdub väljaehitatud trassidega kinnistu hinnaga on üllatuslik, sest eelnevat ei ole menetluses seda pooltega arutatud ja kostjale pole selles osas seisukoha esitamise võimalust antud. Samuti ei ole eeltoodud asjaolule tuginenud menetluses hagejad; 8) ekslik on maakohtu otsuse punktis 28 esitatud seisukoht, et rohkem kui pooled kohustused ei olnud kohtumenetluse lõpukski täidetud, kuigi samas punktis asuvast tabelist nähtub, et viiest kohustusest oli täidetud kolm. Kohus tuvastas, et kinnistu väärtus koos trassidega on 80 000 eurot ning viiest lepingujärgsest kohustusest on täidetud kolm. Kuna kohtuistungil antud kostja selgituste kohaselt olid ka vee- ja kanalisatsioonitrassid rajatud (kuid pole veel Emajõe Veevärgi poolt vastu võetud), on kohustused täidetud 60% ulatuses. Kui võtta aluseks kinnistu müügihind ja leppetrahvi maksimaalse määra suhe seotuna kinnistu müügihinnaga või täidetud kohustuste suhe 48 000 eurot (60% 80 000-st) ning siduda see leppetrahvi maksimaalse määraga 48 000 eurot, on maakohtu välja mõistetud leppetrahv 80 000 eurot ebaproportsionaalne. Kostja hinnangul on mõistlik leppetrahv 10 000 eurot; 10) maakohtu järeldused kompromissi ebaõnnestumise ja menetluse venitamise seostamisel leppetrahvi suurusega on põhjendamatud ning kohus on eelnevaga ületanud diskretsioonipiire; 11) maakohus on kostja 4. detsembri 2025 vastuväite kohtu tegevusele jätnud ebaõigesti osaliselt ja vastuoluliselt rahuldamata. 28. novembri 2025 kirjaga andis maakohus pooltele tähtaja 4. detsember 2025 menetluskulude nimekirja või täiendavate seisukohtade esitamiseks. Kostja esitas täiendava seisukoha koos tõenditega 3. detsembril 2025 ning see sisaldas viiteid kohtupraktikale ja menetluses varasemalt käsitletud seisukohti. Maakohus arvestas kostja 3. detsembril 2025 kui hilinenult esitatud seisukohta kohtukõne teesidena osas, milles see ei sisalda uusi asjaolusid ega väiteid. Maakohtu seisukoht on vastuolus 28. novembri 2025 kirjas väljendatuga, seisukohta ei esitatud hilinenult. Kostja nõustub, et tõendite esitamine ei olnud enam lubatud ja selles osas oli vastuväite rahuldamata jätmine põhjendatud. Kostja palub vastuväide maakohtu tegevusele osaliselt rahuldada.
5.Hagejad esitasid taotluse jätta apellatsioonkaebus läbi vaatamata. Maakohtu otsus toimetati kostja juhatuse liikmele kätte 10. detsembril 2025 ja apellatsioonkaebuse esitamise tähtajaks oli 9. jaanuar 2026. Kuna apellatsioonkaebus esitati 15. jaanuaril 2026, on see hilinenud ja tuleb jätta läbi vaatamata. Kui apellatsioonkaebust ei jäeta läbi vaatamata, tuleb kaebus jätta rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Hagejad taotlevad uute tõenditena ehitusregistri väljavõtte ja 1. veebruaril 2026 tehtud fotode vastuvõtmist, mis tõendavad maakohtu otsuse tegemise järgselt kohustuste täitmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) jääb arusaamatuks, miks on kostja vaidlustanud maakohtu otsuse kogu leppetrahvi osas, kuivõrd apellatsioonkaebuse punktides 2.23 ja 2.24 võtab kostja omaks, et 48 000 euro osas on leppetrahv põhjendatud; 2) kostja väide, et väljamõistetud leppetrahv ületab kordades kinnistu ostuhinda, on ekslik ja ei oma tähendust ning ei ole aluseks leppetrahvi vähendamiseks. Arvestada tuleb, et tegemist on leppetrahvi päevamääraga. Seega on küsimus leppetrahvi 50-eurose päevamäära mõistlikkuses. Leppetrahv moodustab 52 000-eurosest põhikohustusest vaid 0,096% päevas, mis on kohtupraktika järgi mõistlik. Leppetrahvi lõplik suurus sõltub kostja enda viivituse kestusest; 3) kostja väited, et hagejad ostsid kinnistu investeerimise eesmärgil ja nad on kinnistu väärtuse kasvu tõttu rikastunud, on ebaõiged ja tõendamata. Hagejad ei tegele kasu saamise eesmärgil kinnistute müügiga ja kinnistu osteti kodu ehitamiseks, mida nad ei ole kostjast tulenevalt saanud teha;
4) hagejad ei nõustu maakohtu tõenditel mittepõhineva järeldusega, et killustikkattel juurdepääsuteed valmisid 30. juuniks 2025 ja tänavavalgustus 10. septembriks 2025 (otsuse p 19). Tõendeid hagejate kinnistule sõidukiga sõitmist võimaldava killustikkattel juurdepääsutee ja tänavavalgustuse olemasolu kohta esitatud ei ole ja eelnev ei ole tänaseni valmis; 5) maakohtu tõlgendus ehitusliku eeletapi kohta ei ole kooskõlas lepingu punktis 6.2 loetletud tähtpäevadega. 30. septembriks 2023 pidi olemas olema nii elektri-, vee- kui kanalisatsioonivõrguga liitumisvalmidus ning alates 30. augustist 2023 pidi kinnistule saama mööda killustikkattel juurdepääsuteed. Kohus leidis, et juurdepääsuvõimalus pidi tekkima alles 30. mail 2024. Miks vahepealse kaheksa kuu jooksul ei olnud kinnistule juurdepääsu vaja, jäi hagejatele ebaselgeks. On ilmne, et kui kostja oleks enda kohustused täitnud tähtaegselt, siis oleks kaheksat kuud saanud juba kasutada kinnistule maja ehitamiseks. Kostja ei ole juurdepääsuteed siiani valmis ehitanud; 6) 10. septembri 2025 fotolt nähtub vaid üks tänavavalgustuspost, kuid neid pidi planeeringu järgi olema kolm. Tänavavalgustuse osas kasutusluba väljastatud ei ole ja ehitisregistris on staatuseks märgitud jätkuvalt „püstitamisel“. Tänavavalgustus ei ole kordagi töös olnud. Seda kõike kinnitavad koos vastusega apellatsioonkaebusele esitatud fotod; 5) kohus ei ole leppetrahvi suurust seostanud kostja menetlusliku käitumisega ning ületanud diskretsioonipiire (vt otsuse p 28.2).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu 7. detsembri 2025 otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja kostja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta kostja kanda.
7.Ringkonnakohus märgib vastuseks hagejate seisukohale kõigepealt, et kostja on apellatsioonkaebuse esitanud tähtaegselt. Hagejad on ise viidanud õigesti Riigikohtu praktikale, mille kohaselt hakkab apellatsioonitähtaeg TsMS § 321 lg 1 alusel kulgema alates dokumendi kättetoimetamisest esindajale (vt näiteks RKTKm nr 3-2-1-97-09 p 11). TsMS § 321 lg 1 esimese lause kohaselt, kui menetlusosalist esindab kohtumenetluses esindaja, toimetatakse menetluses olevas asjas dokumendid kätte ja saadetakse muud teated üksnes esindajale, kui kohus ei pea vajalikuks nende saatmist lisaks menetlusosalisele isiklikult. Riigikohus on selgitanud, et üks menetlusdokumendi esindajale kättetoimetamise eesmärke ja ühtlasi tagajärg on see, et menetlusdokumendi kättetoimetamisest esindajale hakkab kulgema menetlustähtaeg, sh nt apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg. Praegusel juhul on maakohtu otsus kostja esindajale kätte toimetatud 16. detsembril 2025, apellatsioonkaebus on esitatud 15. jaanuaril 2026, seega on kaebus esitatud apellatsioonkaebuse esitamiseks ettenähtud 30-päevase tähtaja jooksul (TsMS § 632 lg 1).
8.Hagejad esitasid koos vastusega määruskaebusele taotluse uute tõendite asja juurde võtmiseks. Kostja vaidleb selle taotluse rahuldamisele vastu ja leiab, et hagejatel oli võimalik need tõendid (nii fotod tänavavalgustusest kui ehitusregistri väljavõte) esitada maakohtu menetluses, mistõttu tõendid on esitatud hilinenult. Ringkonnakohus märgib, et apellatsioonimenetluses võib pool esitada uusi tõendeid koos apellatsioonkaebusega või vastusega sellele üksnes mõjuval põhjusel, sh siis, kui tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus
(TsMS § 652 lg 3 p 2). Hagejad põhjendavad uute tõendite esitamise taotlust maakohtu ebaõige hinnanguga tänavavalgustuse valmimisele (maakohus tuvastas, et kostja rajas tänavavalgustuse juba 10. septembriks 2025). Samuti soovivad nad uute tõenditega tõendada, et vastuse koostamise ajaks, st 27. veebruariks 2026 ei ole midagi muutunud. Samas viitavad hagejad enda 12. septembri 2025 avalduse lisale 16 (dtl 737), milleks on samuti ehitusregistri teatis valgustuse kohta märkusega „püstitamisel“. Ringkonnakohus märgib, et kostja kohustus on tõendada, et ta on oma lepingulised kohustused tänavavalgustuse püstitamisel täitnud. Hagejatel ei ole kohustust tõendada vastupidist enne, kui kostja on vastavad tõendid esitanud. Praegusel juhul on hagejad maakohtu menetluses asjakohase ehitusregistri tõendi seisuga 9. september 2025 esitanud, maakohus ei ole seda tõendit aga otsuses hinnanud. Ringkonnakohus hindab seda tõendit ise, kõrvaldades sellega maakohtu minetuse (vt käesoleva otsuse p 11) See maakohtu minetus ei saa olla aluseks lubada hagejatel esitada apellatsioonimenetluses uusi tõendeid, sh uuendatud ehitusregistri väljavõtet ja selleks puudub ka igasugune vajadus. Ringkonnakohus jätab hagejate uued tõendid tähelepanuta ja loeb need hagejatele tagastatuks.
9.Asja materjalide kohaselt vaidlevad pooled selles, kas kostja peab tasuma hagejatele 18. mai 2023 notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu p-s 6.3 kokku lepitud leppetrahvi ja millises ulatuses. Maakohus tuvastas ja pooled ei vaidle selles, et lepingu eseme hinnas sisaldus ka kinnistu juurdepääsuteede ja kommunikatsioonide maksumus, mis ei olnud lepingu sõlmimise ajaks veel valmis ja mille valmimise tähtaegades leppisid pooled kokku lepingu p-des 6.2–6.5. Pooled ei vaidle ka selles, et kostja rikkus lepingu p-des 6.2–6.5 kokku lepitud tähtaegu ning juurdepääsuteid ja kommunikatsioone tähtajaks ei rajanud. Kostja ei ole maakohtu menetluses vaidlustanud ka maakohtu järeldust, et seisuga 12. september 2025 oli leppetrahvi arvestuslikuks suuruseks 160 750 eurot (arvestusega 50 eurot päevas iga kohustuse rikkumise eest). Kostja vaidlustab maakohtu otsust üksnes välja mõistetud leppetrahvi suuruse osas, leides, et maakohus ei ole VÕS § 162 lg-t 1 kohaldades vähendanud leppetrahvi mõistliku suuruseni. Leppetrahvi mõistlikuks määraks peab kostja 10 000 eurot, samas palub jätta hagi üldse rahuldamata. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust vaidlustatud ulatuses (TsMS § 651 lg 1).
10.Kostja esitas maakohtule taotluse leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 alusel, mille maakohus ka rahuldas. Maakohus märkis põhjendatult, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes, hinnates kõiki VÕS § 162 lg 1 järgi vajalikke asjaolusid kogumis. Maakohtu kaalutlus leppetrahvi vähendatud suuruse osas (diskretsioon) on kokkuvõtlikult avaldatud otsuse p-s 29, millest nähtub, miks maakohus pidas vajalikuks vähendada sissenõutavaks muutunud leppetrahvi kogusuurust 160 750 eurolt 80 000 euroni.
11.Ringkonnakohus nõustub hagejate seisukohaga vastuses apellatsioonkaebusele, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud kostja tänavavalgustuse rajamise kohustuse täitmise ajana 10. september 2025. Maakohus on selle asjaolu tuvastanud mitte kostja, vaid hagejate esitatud tõendite – fotode alusel (otsuse p 19.1). Ringkonnakohus märgib, et kohustuse täitmist pidi tõendama kostja (TsMS § 230 lg 1). Kostja ei ole maakohtu menetluses selle kohustuse täitmist tõendanud. Maakohus jättis tähelepanuta, et 12. septembri 2025 avalduse lisana fotode esitamisega ei soovinud hageja väita ega tõendada tänavavalgustuse rajamist. Vastupidi – hagejad esitasid samal ajal fotodega ka ehitusregistri väljavõtte seisuga 9. september 2025, millest nähtub, et tänavavalgustus oli alles „rajamisel“.
Ringkonnakohus hindab tõendid tänavavalgustuse rajamise kohustuse täitmise osas ümber (TsMS § 653) ja asub seisukohale, et maakohtu otsuse tegemise ajaks ei olnud kostja oma lepingulist kohustust, rajada tänavavalgustus, täitnud. Hagejad ei pidanud nimetatud vastuväite esitamiseks maakohtu otsusele esitama ise apellatsioonkaebust, sest hagejad ei soovi vaidlustada maakohtu otsuse resolutsiooni. Seetõttu on õige ka maakohtu järeldus, et rohkem kui pooled kostja lepingulised kohustused teede ja kommunikatsioonide rajamisel olid kostjal maakohtu menetluse lõpuks täitmata (maakohtu otsuse p 28).
12.Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega leppetrahvi vähendamisel ning ei pea vajalikuks neid oma otsuses korrata (TsMS § 654 lg 6). Maakohus on oma diskretsiooni piisavalt põhjendanud. Ükski apellatsioonkaebuse väide ei anna alust ringkonnakohtul maakohtu diskretsiooni sekkuda ja kostjalt hagejate kasuks välja mõistetud leppetrahvi veel rohkem vähendada.
13.Vastuseks kostja väidetele apellatsioonkaebuses märgib ringkonnakohus järgmist. Leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma (TsMS § 158 lg 1). Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et lepingu p-s 3 kokkulepitud leppetrahvil oli survefunktsioon, st see oli vajalik kohustuse täitmisele sundimiseks, mitte mõeldud kohustuse täitmist asendama. Samas täidab leppetrahv praegusel juhul ka lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise ning täitmise tagamise funktsiooni. Asjas ei ole vaidlust, et kostja ei ole kokkulepet juurdepääsu tee ja kommunikatsioonide rajamiseks nõuetekohaselt täitnud, maakohtu tuvastatud rikkumise ulatust otsuse p-s 28 ei ole kostja vaidlustanud. Maakohtul on diskretsioon vähendada leppetrahvi mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit (TsMS § 162 lg 1). Kohus peab sellise otsuse tegemisel poolte huve kaaluma ja maakohus on seda ka diskretsiooni kohaldamisel teinud. Maakohus on õigesti märkinud ka seda, et leppetrahvi suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus on kostjal, kuna kostja taotleb leppetrahvi vähendamist. Seadusest ei tulene, et kohtul oleks kohustus põhjendada oma diskretsiooni aritmeetiliste tehete või matemaatiliste valemitega. Kostja ei ole vaidlustanud maakohtu seisukohta, et kostja majanduslik seisund ei ole aluseks leppetrahvi vähendada. Maakohus on leppetrahvi vähendamisel arvestanud kohustuse täitmise ulatusega, menetluse ajal valmis ehitatud trassidega, arvestades mh seda, et maakohtu otsuse tegemise aja seisuga olid kostjal olulises osas oma kohustused ikkagi täitmata. Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks ei ole asjaolud muutunud. Arvestades ka käesoleva otsuse p-s 11 tuvastatut, saab järeldada, et kostja ei ole täitnud rohkem kui pooli kohustusi. Kostja on täitnud viiest kohustusest kaks. Maakohus on arvestanud ka lepingu teise poole (hagejate) õigustatud huviga, kes ei saa oma kinnistul tee ja trasside puudumise tõttu ehitustegevust alustada. Põhjendatud ei ole kostja etteheited hagejatele, et nad ei ole seoses kostja lepingurikkumisega kahju kandnud, kuivõrd nad ei ole tõendanud soovi ostetud kinnisasjale elamut ehitada. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega otsuse p-des 26.2–26.3 hagejatel kahju tekkimise osas. Arvestades eeltoodut ja leppetrahvi funktsiooni on täiesti põhjendamatud kostja väited apellatsioonkaebuses selles, et maakohtu välja mõistetud leppetrahv on hea usuga vastuolus ning hagejatele rikastumise allikas. Hagejad on õigesti märkinud vastuses apellatsioonkaebusele, et vaidluse all ei ole kokkulepitud leppetrahvi määr – 50 eurot päevas iga rikkumise eest, mis on igal juhul mõistlik ja kooskõlas kohtupraktikaga. Leppetrahvi
kogusuurus on sõltuvuses kostja viivitusest oma kohustuste täitmisel, see ei sõltu kuidagi hagejatest ja ei ole hagejatele etteheidetav. Maakohus mõistis välja 50% hagis nõutud leppetrahvi summast ja seda tuleb praegusel juhul pidada mõistliku suurusega leppetrahviks. Kostja viited Riigikohtu praktikale seoses viivise väljamõistmisega on iseenesest asjakohased. Samas maakohus ei ole praegusel juhul seda praktikat eiranud (vt maakohtu seisukohad otsuse p-s 29.2). Maakohtu välja mõistetud leppetrahv ei ületa põhikohustuse väärtust, sest hagejad tõendasid kinnistu väärtusena (koos väljaehitatud kommunikatsioonidega) 2024. aasta lõpu seisuga 80 000 eurot (maakohtu otsuse p 25.2). Kostja apellatsioonkaebuse väidete alusel ei saa ringkonnakohus asuda kinnistu väärtuse osas teistsugusele seisukohale. Olukorras, kus kostja on olnud oma viie lepingust tuleneva kohustuse täitmisega viivituses aastaid (ja kolme kohustust ei ole täitnud seniajani), ei saa leppetrahvi mõistlik suurus piirduda üksnes kinnistu ostuhinnaga 2023. aastal 52 000 eurot. Maakohus tuvastas kostja selgituste alusel, et ilma kommunikatsioonideta oleks kinnistu väärtus maksimaalselt 5000 eurot (maakohtu otsuse p 25.2.). Seega on kinnistu väärtuse säilitamiseks kostja survestamine lepingut täitma hagejatele väga oluline. See, et maakohus arvestas kostja leppetrahvi vähendamise taotluse rahuldamisel ja diskretsiooni teostamisel mh ka hagejate avaldatud kinnistu väärtuse võimaliku tõusuga (koos kommunikatsioonidega), ei saanud olla kostjale üllatuslik.
14.Ringkonnakohus jätab rahuldamata ka kostja taotluse tühistada osaliselt maakohtu otsus 4. detsembril 2025 esitatud vastuväite rahuldamata jätmise osas. Kostja ei vaidlusta maakohtu seisukohta hilinenult esitatud tõendite vastuvõtmata jätmise osas. Asja materjalidest nähtub, et maakohus andis pooltele 28. novembri 2025 kirjaga (dtl 786) tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks kuni 2. detsembrini 2025. Kohus andis samas kirjas pooltele ka tähtaja 4. detsember 2025, et esitada soovi korral seisukoht avaldaja menetluskulude nimekirjale või täiendavaid seisukohti, kui neid peaks olema. Kohus märkis samas kirjas, et seisukoha vastaspoole menetluskulude nimekirjale saab esitada ka kohtuistungil. Pärast seda pidas maakohus kohtuistungi 4. detsembril 2025. Kostja esitas 3. detsembril 2025 maakohtule kirjaliku seisukoha viiel lehel koos uute tõenditega (dtl 832). Maakohus keeldus kohtuistungil uute tõendite vastuvõtmisest, sest need olid esitatud hilinenult ja märkis kostja 3. detsembri 2025 kirjaliku seisukoha osas kohtuistungi protokollis järgmist: „kohus saab arvestada kostja 3. detsembri 2025 hilinenult esitatud seisukohta kohtukõne teesidena osas, milles seal ei sisaldu uusi asjaolusid ega väiteid“ (dtl 878). Kohtuistungi protokollist nähtuvalt esitas kostja kohtu tegevusele TsMS § 333 alusel vastuväite üksnes tõendite vastuvõtmata jätmise osas (dtl 879). Just seda vastuväidet maakohus otsuse p-des 30–30.3 käsitleski, jättes selle põhjendatult rahuldamata. Apellatsioonkaebuses väidab kostja, et ta esitas vastuväite kohtu protokollilisele määrusele mitte üksnes tõendite vastuvõtmata jätmise osas, vaid ka muus osas. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Kostja taotleb praegusel juhul oma vastuväite läbivaatamist osas, milles ta seda 4. detsembri 2025 maakohtu istungil ei esitanud. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse selle kostja taotluse osas rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et pooltele saadetud maakohtu 28. novembri 2025 e-kiri ei ole päris üheselt arusaadav. Samas ei ole kostja apellatsioonkaebusest võimalik aru saada, kuidas rikkus maakohtu seisukoht „kohus saab arvestada kostja 3. detsembri 2025 hilinenult esitatud seisukohta kohtukõne teesidena osas, milles seal ei sisaldu uusi asjaolusid ega väiteid“ kostja õigusi. Kostja väitel viitas ta 3. detsembri 2025 seisukohas asjakohasele Riigikohtu praktikale, samuti sisaldas seisukoht menetluses juba varasemalt käsitletud seisukohti. Nende arvesse võtmisest maakohus 4. detsembri 2025 protokollilise määrusega ei
keeldunud. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses ka väitnud, et maakohus ei ole vastavas osas tema 3. detsembri 2025 kirjaliku seisukohaga arvestanud.
15.Kuivõrd kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Hagejate menetluskulu nimekirja kohaselt on hagejad teinud kulutusi õigusabile kokku 914,50 eurot (koos käibemaksuga). Hagejatele on osutatud apellatsioonimenetluses õigusabi hinnaga 150 eurot/h (lisandub käibemaks). Hagejad on kinnitanud, et nad ei saa füüsiliste isikutena tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga TsMS § 175 lg 1 tähenduses, mis tuleb kostjalt hagejate kasuks vastavalt hagejate taotlusele koos viivisega välja mõista. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.