Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. aprill 2015. a Tartu
Tsiviilasja number
2-13-45816
Tsiviilasi
OÜ Dream Motors hagi Praid-T OÜ vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 30. juuni 2014. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Dream Motors apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): OÜ Dream Motors (registrikood: 11130504; asukoht: Sillamäe Viru pst 20-36), esindaja Deniss Matvejev Vastustaja (kostja): OÜ Braid-T (registrikood: 10246759; asukoht: Sillamäe Gagarini 13 A), esindaja Artur Pärnoja
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Viru Maakohtu 30. juuni 2014. a otsus muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta ringkonnakohtus kantud poolte menetluskulud OÜ Dream Motors kanda. Jätta maakohtus kantud menetluskulud 80% ulatuses OÜ Dream Motors kanda ja 20% ulatuses OÜ Braid-T kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Dream Motors esitas 01.10.2013. a hagi OÜ Praid-T vastu rendilepingu kehtivuse tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 05.09.2005 Sillamäel Gagarini 12 asuvate äriruumide tähtajalise rendilepingu viieks aastaks. Rendilepingu alusel andis kostja hagejale äriruumid suurusega 120 m2 ajutiseks kasutamiseks tasu eest kuni 05.09.2010. 2013. a augusti alguses saavutasid pooled suulise kokkuleppe täiendavate ruumide hageja kasutusse andmiseks. Vaatamata sellele, et leping sõlmiti tähtajaliselt, kasutas hageja ruume edasi, tasudes kostjale ruumide eest lepingus kokkulepitud üüri 191,75 eurot ühe ruutmeetri eest. Kostja saatis 27.08.2013 hagejale kirjaliku nõude ruumide vabastamiseks 14 päeva jooksul eelnevat ülesütlemisavaldust esitamata. Hageja ja kostja vahelised edasised läbirääkimised ruumide kasutamise üle ebaõnnestusid ning pooled kompromissile ei jõudnud. Hageja leidis, et ruumide ebaseadusliku valduse lõpetamise nõue kostja poolt on VÕS § 310 lg 1 alusel alusetu. Pooltevaheline rendileping muutus tähtajatuks hageja poolt ruumide kasutamise jätkamisel kahe nädala jooksul pärast lepingu tähtaja saabumist. Tähtajatu kestvuslepingu saanuks pool lõpetada ülesütlemisavalduse esitamisega teisele poolele. Valduse vabastamise nõue ei asenda rendilepingu ülesütlemisavaldust. Hageja väitel leppisid hageja ja kostja seaduslik esindaja 2013. a augustis suuliselt kokku tähtajatu rendilepingu muutumises tähtajaliseks kuni 05.09.2019. Hageja palus kohtul tuvastada rendilepingu kehtivus kuni 05.09.2019 ning 27.08.2013 esitatud ruumide vabastamise nõude tühisus selle ebaseaduslikkuse tõttu. Alternatiivselt palus hageja tuvastada 05.09.2005 sõlmitud lepingu muutumine tähtajatuks ja 27.08.2013 esitatud ruumide vabastamise nõude ebaseaduslikkus.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei vaidlustanud hageja väidet rendilepingu tähtajatuks muutumise kohta. Kostja vastuväite kohaselt asus hageja, eelnevalt kokku leppimata, kasutama täiendavaid äripindu Sillamäel Gagarini 12. Rendilepingu p-i 6.1 kohaselt võis lepingut muuta või täiendada ainult kirjalikul kokkuleppel. Kostja, soovides kasutada rendilepingu p-st 6.5 ja VÕS §-st 195 tulenevat õigust tähtajatu lepingu ülesütlemiseks, teatas 14.10.2013 rendilepingu ülesütlemisavalduses hagejale oma soovist tähtajatu rendileping lõpetada alates kolme kuu möödumisest ruumide vabastamise nõude kättesaamisest (29.08.2013) alates. Kostja ei nõua äriruumide vabastamist ruumide ebaseadusliku kasutamise tõttu rentniku poolt, vaid soovib kasutada õigust 05.09.2005 sõlmitud ja tähtajatuks muutunud leping korraliselt kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda.
3.Hageja esitas 28.10.2013. a hagi kostja vastu kostja poolt 14.10.2013 rendilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks ning rendilepingu kehtivuse tuvastamiseks tähtajalisena kuni 05.09.2019. Alternatiivse nõudena palus hageja tuvastada 14.10.2013 ülesütlemisavalduse seadusevastasuse ja 05.09.2005 sõlmitud rendilepingu tähtajatu kehtivuse. Hageja leidis, et ülesütlemisteade on ebaseaduslik väära etteteatamistähtaja tõttu, kuna kostja nõuab teates ruumide vabastamist kolme kuu jooksul tagasiulatuvalt alates ruumide vabastamise nõude hageja poolt kättesaamisest ehk 29.08.2013. Viru Maakohtu 31.10.2013 määrusega võeti hagi tsiviilasjas nr 2-13-50668 menetlusse.
4.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja kinnitas, et pooltevaheline 06.09.2005 sõlmitud rendileping muutus VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks alates 20.09.2010. Tähtajatu rendilepingu võivad pooled VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 kohaselt korraliselt üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud, mida kostja tegi 14.10.2013 ülesütlemisteates. Kostja loobus oma 27.08.2013 nõudest vabastada Gagarini 12, Sillamäe äriruumid ebaseadusliku kasutamise tõttu. Kostja võttis õigeks, et pooltevaheline rendileping lõppes alates ülesütlemisteate kättesaamisest hageja poolt 15.10.2013 kolme kuu jooksul.
5.Viru Maakohus liitis 17.01.2014 määrusega ühte menetlusse tsiviiasjad nr 2-13-45816 ja nr 2-13-50668 ning jättis liidetud tsiviilasjade numbriks 2-13-45816. Kohtu eelistungil 19.02.2014 jäi hageja nõude juurde tuvastada 14.10.2013 ülesütlemisavalduse tühisus ning rendilepingu kehtivus tähtajaga kuni 05.09.2019. 02.06.2014 jäi hageja lõplikuks nõudeks tuvastada 14.10.2013 ülesütlemisavalduse tühisus selle ebaseadusliku etteteatamistähtaja tõttu ning tuvastada lepingu kehtivus tähtajatult.
MAAKOHTU LAHEND
6.Viru Maakohus otsustas 30.06.2014. a järgmiselt:
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Tunnistada tühiseks poolte vahel 05.09.2005 sõlmitud äriruumide üürilepingu nr 18 14.10.2013 korraline ülesütlemine etteteatamistähtaega puudutavas osas, lugeda üürileping korraliselt üles öelduks alates 17.01.2014.
3.Jätta rahuldamata hageja nõue poolte vahel 05.09.2005 sõlmitud äriruumide üürilepingu nr 18 tähtajatu kehtivuse tuvastamiseks. Kohus jättis menetluskulud 80% ulatuses hageja kanda ja 20% ulatuses kostja kanda. Kohus tühistas kohaldatud hagi tagamise abinõu. Kohus leidis, et pooltevahelise kokkuleppe eesmärgist ja olemusest lähtuvalt tuleb pooltevahelist lepingut käsitleda üürilepinguna.
Kostja võttis kohtule esitatud avalduses õigeks asjaolu, et üürilepingu korralisest ülesütlemisest tuleb teisele poolele ette teatada vähemalt kolm kuud. Ülesütlemise kolmekuulises etteteatamises on pooled lisaks seaduses sätestatule kokku leppinud ka rendilepingus (p 6.5). Selles osa tuleb hagi rahuldada TsMS § 440 lg 1 alusel hagi osalisel õigeksvõtul põhineva otsusega. Kohtu hinnangul ei too see asjaolu kaasa lepingu ülesütlemise tühisust tervikuna, vaid ainult 14.10.2016 teates kostja poolt antud lepingu korralise ülesütlemise tähtaja tagasiulatuva arvestuse algust puudutavas osas. TsMS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu seaduses sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Sama sätte lg 2 järgi, kui lepingupooled ei järgi ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisel. TsMS § 312 lg 1 järgi on äriruumide osas selleks tähtajaks vähemalt kolm kuud. Kuigi kostja on teate saatnud hagejale korduva teatena rendileping lõpetamise kohta (I kd, lk 62), ei ole see kooskõlas kohtu poolt tuvastatuga. 27.08.2013 ruumide vabastamise nõudest (I kd, tl 8-9) nähtuvalt heidab kostja hagejale ette ruumide kasutamise ebaseaduslikku jätkamist pärast lepingu tähtaja lõppemist ja sellest tulenevalt esitab nõude ruumid vabastada. Nõude sõnastusest ja sisust ei tulene lepingu ülesütlemist, sest kostja loeb lepingu juba lõppenuks. Alles 14.10.2013 ülesütlemisteates võtab kostja omaks lepingu muutumise tähtajatuks ning teatab lepingu korralisest ülesütlemisest. Kohus nõustus hagejaga selles osas, et ruumide valduse vabastamise nõudele kohalduv seadus erineb lepingu ülesütlemise õiguslikest alustest ning vabastamisnõudest hilisemalt esitatud teade ei ole korduv lepingu ülesütlemine isegi juhul, kui etteteatamistähtaegade osas pole eksitud seaduses ettenähtuga. Kohus leidis, et kostja seda oma vastuses kohtule ka sisuliselt tunnistanud. Seega algas etteteatamise kolmekuuline tähtaeg ülesütlemisteate hageja poolt kättesaamisest 15.10.2013 ja lepingu saab lugeda üles öelduks ettenähtud tähtaja möödumisel ehk alates 17.01.2014. a. Selles osas on kostja 14.10.2013 lepingu ülesütlemine VÕS § 311 lg 2 kohaselt kehtiv. Eeltoodust tulenevalt ei too tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise osaline kehtetus kaasa poolte vahel 05.10.2010 tähtajalisena sõlmitud ja tähtajatuks muutunud lepingu edasist tähtajatut kehtivust ning selles osas tuleb hagi jätta rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.OÜ Dream Motors esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist hagi rahuldamata jätmise osas ja selles osas uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täielikult. Apellant palub menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellant palub hagi tagamise abinõu jätta jõusse kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) on kohus omal algatusel otsustanud lugeda üürilepingu korraliselt üles öelduks alates 17.01.2014. a. Maakohus ületas haginõude piire ja on teinud otsuse nõude osas, mida ei ole esitatud; 2) hindas kohus ebaõigesti 14.10.2013. a ülesütlemisteadet. Ülesütlemisteate kohaselt oli hageja kohustatud vabastama üüritava pinna kolme kuu jooksul alates teate kättesaamisest, st alates 29.08.2013. a. Kostja luges kolmekuulise tähtaja kulgemise alguseks 29.08.2013. a; 3) ei käitunud kostja hea usu põhimõttest lähtuvalt. Ülesütlemine on ebaseaduslik, kuna ei vasta VÕS § 6 lg-s 1 ja VÕS § 312 lg-s 1 sätestatule.
8.OÜ Praid-T vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja palub menetluskulud jätta apellandi kanda.
Vastuväidete kohaselt: 1) algas etteteatamise kolmekuuline tähtaeg ülesütlemisteate hageja poolt kättesaamisest, s.o 15.10.2013. a. Lepingu saab lugeda üles öelduks alates 17.01.2014. a. Selles osas on kostja 14.10.2013. a tehtud lepingu ülesütlemine VÕS § 311 lg 2 kohaselt kehtiv; 2) ei ole kohus ületanud nõude piire ega teinud otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud; 3) on maakohus õigesti tühistanud kohaldatud hagi tagamise abinõu.
9.OÜ Dream Motors esitas 16.04.2014. a täiendavad seisukohad. Seisukohtade kohaselt: 1) ei saa lepingu ülesütlemist tunnistada osaliselt tühiseks. Maakohus oleks pidanud tunnistama lepingu ülesütlemise tühiseks; 2) ei palunud keegi menetlusosalistest, et kohus tuvastaks, et üürileping on lõpetatud 17.01.2014. a.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu 30. juuni 2014 otsus muutmata.
11.Maakohus vaatas läbi hageja esitatud nõudeid, mis olid liidetud ühte menetlusse: 1) 01.10.2013 esitas hageja hagi põhinõudega tuvastada 27.08.2013 esitatud üüriruumi vabastamise nõude tühisus ja tuvastada lepingu kehtivus, kuni 31.07.2019; alternatiivselt taotles hageja, et tuvastataks lepingu muutumine alates 06.09.2010 tähtajatuks ning 27.08.2013 üüriruumi vabastamise nõude tühisus; 2) 28.10.2013 esitas hageja hagi nõudega tuvastada 14.10.2013 üüriruumi lepingu ülesütlemise tühisus ning lepingu tähtajalisus, kuni 05.09.2019. Alternatiivselt taotles hageja tuvastada 14.10.2013 ülesütlemise seadusevastasus ja lepingu tähtajatu kehtivus.
12.Asja materjalidest nähtub, et pooled jõudsid menetluse käigus ühisele arusaamisele, et leping muutus 20.09.2010 tähtajatuks. Kostja võttis sisuliselt õigeks hageja nõude tuvastada 27.08.2013 üüriruumide vabastamise nõude tühisus, väites, et ta loobub sellel alusel üüriruumide vabastamise nõudest.
13.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 14.10.2013 korraline ülesütlemine on kehtiv. VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Üürileandja teatas lepingu lõpetamisest 14.10.2013. üürnikule, märkides, et üürileandja ütleb lepingu üles ja üürnik on kohustatud kolme kuu jooksul alates teate kättesaamisest vabastama üüritud ruumid ja andma need aktiga üürileandjale üle (II kd lk 29). Maakohus leidis õigesti, et ülesütlemist ei muuda kehtetuks teates sulgudes märgitud ebaõige kuupäev, mille kohaselt hakkaks 3 kuuline tähtaeg kulgema 29.08.2013. Ülesütlemise teates
on selgelt väljendatud üürileandja tahe – üüriruum tuleb vabastada 3 kuu jooksul arvates ülesütlemise teate kättesaamisest. Asjas ei ole vaidlust, et hageja sai teate kätte 15.10.2013.
14.Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et maakohus ületas haginõude piire märkides lahendi resolutsiooni üürilepingu kehtivuse lõpptähtaja. Hagiavalduses palus hageja esimese nõudena tuvastada, et üürileping kehtib ning taotles, et kohus tuvastaks, et leping kehtib kuni 31.07.2019. Maakohus rahuldas hagi osaliselt, tuvastas, et üürileping kehtib, kuid mitte 2019. aastani vaid 2014. aastani. Arvestades hageja nõuet, ei ületanud maakohus nõude piire.
15.Apellandi väited hea usu põhimõtte rikkumise kohta kostja poolt ei ole põhjendatud. Kostja on korduvalt näidanud üles soovi üürilepingu lõpetamiseks ning nõustunud, et üüriruumide vabastamise nõue ei olnud seadusega kooskõlas ning seejärel esitanud korralise ülesütlemise teate. Asjaolu, et teates on eksitav kuupäev sulgudes, ei anna alust lugeda kostja käitumist VÕS § 6 lg-ga 1 vastuolus olevaks. Kostja kinnitab ka vastuses apellatsioonkaebusele, et arvestab 3 kuulist tähtaega 15.10.2013.
16.Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 171 lg 1 hageja kanda. Ringkonnakohus selgitab, et kuna käesolevas asjas on lõpplahend tehtud enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.