Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Krista Kirspuu, Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.12.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-58281
Tsiviilasi
OÜ Corigeer hagi AS-i Nurmiko vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
67 643 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07.03.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Corigeer apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant/hageja OÜ Corigeer (registrikood 10840267, asukoht E.Viiralti 5-3, Tallinn), esindaja v/adv Jaanus Tehver Vastustaja/kostja AS Nurmiko (registrikood 10074258, asukoht Juuliku tee 3, Juuliku küla, Saku vald, Harjumaa), esindaja v/adv Viive Kaur
Kohtuistung
03.12.2014
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 07.03.2014 otsus tühistada. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista AS-lt Nurmiko välja OÜ Corigeer kasuks hüvitis 31 810 eurot, seisuga 30.12.2014 sissenõutavaks muutunud viivis 2993.63 eurot ja alates 31.12.2014 viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla 31 810 eurot täieliku tasumiseni.
3.
Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Maakohtus ja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jäävad kummagi poole enda kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Asjaolud ja hageja nõue
1.11.12.2013 esitas OÜ Corigeer (hageja) Harju Maakohtule hagi AS-i Nurmiko vastu kahjuhüvitise summas 61 800 eurot ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 590 eurot saamiseks ning viivise summalt 61 800 eurot alates 12.12.2013 kuni põhinõude täitmiseni, võttes aluseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõikes 1 sätestatud intressimäära, saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 29.12.2010 kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt kostja müüs hagejale Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas aadressil Rehepapi tee 35 asuva kinnistu koos oluliste osadega ja päraldistega hinnaga 1 447 982.31 eurot. Kinnistu oluliseks osaks on kahekorruseline laohoone. Pärast lepingu sõlmimist, 2011 kevadel ilmnes, et laohoone katus laseb vett läbi. Kostja endine töötaja AL kinnitas 19.04.2011 e-kirjas, et on katuse läbitilkumise probleemi arutanud kostja esindajatega ja probleemile oli varasemalt lahendus leitud. Nimetatud asjaolu kinnitab, et kostja oli teadlik katuse mitteveepidavusega seonduvast probleemist. Samas hoones oli üürnikuks ka kostja tütarettevõte OÜ Nurmiko Hulgi, kelle töötaja kinnitas, et suure vihmaga tilgub vesi katuse harjast läbi.
3.Pärast kirjavahetust kostjaga ning hoolimata kostja lubadustest katuse läbijooksuga midagi ette võtta, esitas hageja 22.05.2012 kostjale pretensiooni lepingurikkumise kõrvaldamise ning tekitatud kahju hüvitamise nõudes. Ehitusekspertiisibüroo OÜ 02.08.2012 teostatud ekspertiisi järelduste kohaselt on katusel mitmeid olulisi puudusi. Hageja oli sunnitud edasise kahju ärahoidmiseks katuse parandamise töödega ise alustama ning tellima selleks täiendava ekspertiisi, et tuvastada vajalike tööde maht ning maksumus. Ristmäe Ehitusekspert OÜ 04.05.2013 aruandest selgus, et olemasolev plekk-katus tuleb lammutada ning alternatiivina olemasoleva katuse lammutamisele ja uue ehitamisele pakkus ekspert välja olemasoleva plekk-katuse peale kivivilla plaatide ja rullmaterjali paigaldamise. Hageja sõlmis 26.09.2013 lepingu katuse parandustööde teostamiseks vastava kvalifitseeritud ettevõtjaga. Kostja ei nõustunud hagejale kahju hüvitama.
4.Kuivõrd hageja teavitas kostjat ehitise puudustest vahetult pärast puuduse avastamist, on täidetud VÕS § 220 lõikes 1 sätestatud nõuded. Kostja vastutaks VÕS § 221 lõike 1 punkti 2 kohaselt isegi juhul, kui hageja ei oleks kostjat puudustest õigeaegselt teavitanud. Hoone oli alates 2008. aastast kostja tütarettevõtja OÜ Nurmiko Hulgi kasutuses ja läbijooksud esinesid juba enne hoone müüki. Kahjusumma 61 800 eurot koosneb ekspertiisitasudest ja katuse parandamise kuludest. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja poolt hagejale müüdud hoone vastas lepingutingimustele. Hageja ei ole tõendanud, et väidetavad lepingutingimustele mittevastavused olid olemas laohoone üleandmisel. Katuse hooldamine ja vajadusel remondi tegemine on hoone omaniku kohustus ning seda kohustust ei saa panna hoone endisele omanikule. Hageja nägi laohoone ülevaatusel, milline oli hoone katus. Laohoone vastas ehitusprojektile, millise vastavust kontrolliti nii ehitise ülevaatusel 17.06.2008 kui ka laohoonele kasutusloa andmisel. Hageja ei ole tõendanud, et 60 500 eurot kulutuste hüvitamiseks, mis hageja kandis laohoone kogu katuse välja vahetamiseks, olid katuse vett pidavuse tagamiseks vajalikud ja mõistlikud. Hageja ei ole kostjat teavitanud lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Esimese astme kohtu otsus
6.Harju Maakohus jättis 07.03.2014 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Müügilepingu punkti 2.2.3 kohaselt kinnitas hageja, et on laohoone ja kostja poolt hagejale esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud ning on nende andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Poolte vahel ei ole vaidlust, et laohoone katus peaks pidama vett, et vastata lepingutingimustele. Pooled vaidlevad selle üle, kas laohoone katus lasi vett läbi pooltevahelise müügilepingu sõlmimise ajal 29.12.2010, ja kas puudused, mis põhjustasid laohoone katuse läbijooksu 2011. aasta aprillikuus, olid olemas juba 29.12.2010.
8.Ehitise dokumentides märgitud katusekatte materjali erinevused ei ole sellised, et saaks järeldada hageja huvi osta laohoone vaid konkreetse katusematerjaliga. Arvestades, et hageja igapäevane majandustegevus on seotud kinnisvara üürimisega, oleks hageja pidanud katusematerjali tuvastamiseks selle ise kindlaks tegema. AL e-kiri ei tõenda, et laohoone katus lasi 29.12.2010 vett läbi. Samuti ei selgu kirjast, missuguse Nurmiko firmaga ta arutas katuse läbitilkumist või kes ja mis asjaoludel on katusekruvid üle teinud veekindla mastiksiga, mis väidetavalt aitas.
9.Asjaolust, et Eesti klimaatilistest iseärasustest põhjustatuna võib kasutatud hoonete katuste veepidavus aja jooksul mingil määral halveneda, ei saa järeldada, et ostja peaks eeldama, et 4 kuu pärast hakkab katus vett läbi laskma. Kostja väide, et hageja ei ole 4 kuu jooksul katust hooldanud, ei ole veenev. Ekspertide arvamustest võib järeldada, et laohoone katus ei pidanud vett seetõttu, et katuse konstruktsioon ja katuseplekkide paigaldus ei vastanud nõuetele. Kui katus hakkab juba 4 kuud pärast müügilepingu sõlmimist vett läbi laskma, pidid vee läbijooksu põhjuseks olevad asjaolud olemas olema juba 29.12.2010 müügilepingu sõlmimise ajal. Seega ei vastanud hoone lepingutingimustele juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjalt hagejale ülemineku ajal. Järelikult vastutab asja lepingutingimustele vastavuse eest kostja kui müüja.
10.Hageja ei teatanud kostjale lepingu eseme väidetavast puudusest mõistliku aja jooksul. Kuna ostja sõlmis lepingu majandus- ja kutsetegevusest tulenevalt, kohaldub talle VÕS
§ 219 järgi müügilepingu objekti ülevaatamise kohustus. Kui ostja jätab ostetud asja üle vaatamata või ei tee seda vajaliku hoolsusega ning asjal on puudus, mille võinuks nõuetekohase ülevaatuse käigus avastada, on sellega kaasnevaks tagajärjeks, et ostja loetakse alates ajahetkest, mil ülevaatus pidanuks aset leidma, sellisest puudusest teadma pidanuks. Ostja, kes ei ole tarbija, peab tema poolt avastatud puudusest teatama mõistliku aja jooksul. Tuginedes VÕS § 220 lõikele 1 ei ole majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isiku puhul puudusest teatamine enam kui 2-kuulise tähtaja jooksul tehtud mõistliku aja vältel. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et esialgselt informeeriti kostjat katuse läbilaske probleemist suuliselt. Hageja üürniku OÜ Nurmiko Hulgi endise töötaja või töötajate teadmisega katuse läbijooksust ei saa samastada hageja pöördumist kostja poole asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamisega.
11.Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma katuse läbijooksust. Hageja ei ole tõendanud, et katus lasi vett läbi müügilepingu sõlmimise ajal. Kuna ei ole tõendatud, et kostja oleks enne lepingu sõlmimist teadnud katuse läbijooksust, ei saa eeldada, et kostja pidi olema teadlik katuse ehitusprobleemidest. Ka AL e-kirjast ei nähtu, et OÜ Nurmiko Hulgi või AS Nurmiko oleks olnud teadlik, et laohoone katus ei pidanud vett 29.12.2010 müügilepingu sõlmimise ajal.
12.Kostjale hageja poolt müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele. Laohoone katus lasi vett läbi seetõttu, et katusekonstruktsioon ja katuseplekkide paigaldus ei vastanud nõuetele. Kuna hageja ei ole kostjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt teatanud ning kohtus ei leidnud tuvastamist, et kostja oleks teadnud või pidanud teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest, siis ei või hageja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Lähtudes eeltoodust ei ole hageja tõendanud, et kostja oleks rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi, mistõttu tuleb hageja nõue kahju hüvitamiseks ja kahju hüvitamisega viivitamise nõudes jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus
13.07.04.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
14.Asjaolu, et hoone katus ei vasta ehitusnõuetele, selgus hagejale alles 2012. aasta kevadel, mil sai spetsialistilt teada, et kogu katuseprofiil on kinnitatud ehitustehniliselt valesti. Hoone katusest ei toimunud vee läbijooksud pidevalt – 2011. aasta kevadel esmakordselt ilmnenud ja sama aasta juunikuus suure vihmaga kordunud läbijooksu järgselt teostas hageja väikeses mahus katuseharja kinnituskruvide veetiheduse tõhustamist vastava mastiksiga ja eeldas, et sellega on probleem kõrvaldatud. Uuesti ilmnes katuse läbijooks sama aasta oktoobris ja taas korrati meedet, ent see ei aidanud. 2012. aasta aprillis avastati vee läbijooks uuesti ja pärast seda kaasas hageja spetsialistid korduvate läbijooksude põhjuste kindlakstegemiseks. 2011. aasta kevadel oli hagejal alus arvata, et katuse läbijooksu põhjus on lihtsalt ja oluliste kulutusteta kõrvaldatav ning tegemist ei ole lepingu eseme puudusega, millest tuleks müüjale teatada. Sellest tulenevalt hageja piirdus kostja suulise teavitamisega. Hageja sai 2012. aasta aprillis-mais koostatud ehitusspetsialisti hinnangust teada, et katuse läbijooksud on põhjustatud ehitusveast ja esitas kostjale koheselt, 22.05.2012, kirjaliku pretensiooni. Seega teatati kostjale mõistliku aja jooksul lepingu eseme puudustest VÕS § 220 lõike 1 järgi.
15.VÕS § 221 lõike 1 punkti 2 kohaldamisel võib müüja vastutuse aluseks olla nii müüja teadmine asja lepingutingimustele mittevastavusest kui ka asja lepingutingimustele mittevastavusega seotud asjaoludest. Kohus ei hinnanud asjaolu, kas kostja teadis või pidi
teadma mittevastavusega seotud asjaolusid. Hoone katuse ehitustööd teostati 13.06.200717.06.2008. Kuivõrd kostja oli ehitustööde tellimise ja teostamise ajal hoone omanik, pidi ta teadma, et töid ei teostatud projekti kohaselt ja ehitise tehnilised andmed katuse materjali osas ei vasta dokumentatsioonile (ehitus- ja kasutuslubade lisad). Seega on tegemist lepingutingimustele mittevastava asjaoluga, mida kostja hagejale ei avaldanud. Põhjendatud on eeldada, et vee läbijookse katusest esines ka enne müügilepingu sõlmimist ja hoone müüja oli sellest teadlik. Väidet tõendab AL 19.04.2011 e-kiri, mis viitab katuse parandamisele enne hoone müümist. Ükski menetlusosaline ei väitnud, et AL ei suhelnud kostjaga. Samuti saab viidatud e-kirjast järeldada, et parandustööd teostati enne müügilepingu sõlmimist. Asjaolu, kas katusest jooksis vesi läbi 29.12.2010, ei ole oluline, mistõttu ei saa selle tõendamata jätmist hagejale ette heita. Juba ilmastikuoludest tulenevalt ei olnud viidatud kuupäeval vee läbijooks katusest võimalik. Hageja ei pidanud nimetatud asjaolu tõendama.
16.Maakohus on esitanud järeldusi, mis on vastuolus otsuses hiljem tuvastatud asjaoludega, kusjuures otsusest ei nähtu argumentatsiooni selle vastuolu ületamiseks. Kuigi kohus on otsuses õigesti leidnud, et lepingu ese ei vastanud lepingutingimustele, need asjaolud esinesid müügilepingu sõlmimise ajal ja kostja vastutab lepingu eseme puuduste eest, on samas kohus leidnud, et hageja ei ole tõendanud, et väidetav mittevastavus oli olemas hagejale laohoone üleandmise ajal. Maakohus jättis menetlusnormi rikkudes tähelepanuta hageja 28.02.2014 avalduse, kuivõrd koostas kohtuotsuse enne, kui määruse avalduse tähelepanuta jätmise kohta. Seega ei olnud kohus otsuse tegemise ajaks võtnud seisukohta hageja 28.02.2014 avalduse menetlemise kohta. Avalduse tähelepanuta jätmiseks puudus TsMS § 331 lõike 1 kohane alus. Vastustaja seisukoht
17.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
18.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte esindajad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus rikkus otsuse tegemisel oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigus, mis tõi kaasa ebaõige otsuse tegemise. Maakohtu otsus tuleb tühistada ja ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
19.Kolleegium ei nõustu apellandiga, nagu oleks maakohus määratlenud ebaõigesti selle, milles seisnes laohoone katuse lepingutingimustele mittevastavus. Maakohus tuvastas, et selleks oli asjaolu, et hoone katus lasi vett läbi. Nimelt selliselt määratles asja puuduse ka hageja ise hagiavalduses (t lk 1-6, punktid 3,6). TsMS § 363 lõike 1 punkti 2 kohaselt peavad hagi aluseks olevad elulised asjaolud sisalduma hagiavalduses. TsMS § 5 lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude alusel. Hageja ei toonud hagiavalduses esile, et lepingutingimustele mittevastavus oleks seisnenud katuse ehitustehniliselt valesti paigaldamises või katusekatte mittevastavuses projektdokumentatsioonile (rullmaterjali asemel oli paigaldatud plekk). Maakohus tuvastas asjakohaselt, et hageja ei väitnud ega tõendanud, et tema huviks oli osta nimelt rullmaterjaliga kaetud katusega laohoone ning et kui selline huvi oleks hagejal olnud, oleks ta saanud tegelikult kasutatud katusekatte materjalis tavapärase ülevaatuse käigus veenduda.
20.Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et asjaolu, et ostetud kinnistul asuva vähem kui kolm aastat tagasi valminud hoone katus laseb vett läbi, näol on tegemist ostetud asja
puudusega VÕS § 77 lõike 1 mõttes. Kolleegium nõustub maakohtu vastavate põhjendustega ega pea vajalikuks neid käesolevas lahendis korrata. Puudus, mis asja eesmärgipärast kasutamist iseenesest ei välista, ei kujuta asja lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 tähenduses ning selle vastavust lepingu tingimustele tuleb kontrollida VÕS § 77 alusel. Viidatud sätte lõike 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui kvaliteet sealt ei tulene, siis asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Keskmine kvaliteet väljendab neid omadusi, mis vastaval asjal tavaliselt on.
21.Vastavalt kehtivale seadusandlusele vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale; puudus ei tulenenud ostjast; ostja ei teadnud ega pidanudki teadma puudusest lepingu sõlmimise ajal; sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda; ostja on teatanud müüjale puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-156-11).
22.Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et tõendamist ei leidnud, et hageja oleks teatanud hoonel ilmnenud puudusest mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lõike 1 mõttes. Ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja esindaja, et väidet, nagu oleks 2011. aasta kevadel ilmnenud läbijooksust teavitatud kostjat suuliselt, hageja ei tõendanud. Seega luges maakohus asjakohaselt esmase teatamise tõendatuks 22.05.2012 kirjaliku pretensiooniga (t lk 29-32). Samas oli selleks ajaks möödunud esmasest läbijooksust 2011. aasta aprillis (hageja väide pretensioonis) enam kui üks aasta. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et teatamise tähtaega tuleks arvestada alates esimese ekspertiisiakti, kust nähtuvad läbijooksu põhjused, saamisest. Selle dokumendiga (t lk 36-43) on tõendatud läbijooksu ehk katuse puuduse tekkepõhjus. Hagejal oli õigus teha endale selgeks asja puuduse tekkepõhjus, kuid seadusandja sellist kohustust talle ei pane. VÕS § 220 lõike 2 kohaselt peab oma majandustegevuses müügilepingu sõlminud ostja lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. Seaduse mõtte kohaselt ei ole vajalik puuduse põhjuse väljatoomine, vaid puuduse kirjeldamine selle välise vaatluse tulemusel eriteadmisi mitteeeldaval viisil. Hageja ei toonud teatamisega viivitamise põhjustena esile muud, kui et ta veel ei teadnud, et tegemist on müüja poolse lepingurikkumisega. Sellisel põhjusel teatamata jätmine ei ole mõistlikult vabandatav VÕS § 103 lõike 1 teise lause kohaselt eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Selliseid elulisi asjaolusid, mida saaks tõlgendada vääramatu jõuna VÕS § 103 lõike 2 mõttes, hageja esile ei toonud.
23.Küll aga ei nõustu kolleegium maakohtuga, et tõendamist ei leidnud, et hageja võib tugineda lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata sellest, et ta mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud. VÕS § 221 lõike 1 punkti 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest teatamisest mh, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kolleegium on seisukohal, et asjas kogutud ja uuritud tõendite kogumiga on piisava veenvusega leidnud tõendamist sellised elulised asjaolud, mille alusel saab nõustuda hagejaga, et kostja müüjana pidi teadma katusega seotud probleemist, sh teatud kindla tuulesuunaga toimuvate vihmade korral läbijooksudest, veel enne müügilepingu sõlmimist. Maakohtu põhjendustest nähtub, et kohus jättis müüja teadmise hindamisel vajaliku tähelepanuta asjatundjate arvamused, milledega on tõendatud läbijooksu põhjused. Samuti analüüsis maakohus iga tõendit eraldi, jättes vajaliku tähelepanuta nendega tõendamist leidvate eluliste asjaolude kogumi, mis kolleegiumi
arvates teeb hageja positsiooni veenvaks. Lisaks tuleb nõustuda hageja etteheitega, et maakohus on arusaamatult rõhutanud oma põhjendustes katusest vee läbijooksu tõendamatust „müügilepingu sõlmimise ajal“. Sellisest lause sõnastusest võib jääda tõepoolest mulje, nagu oleks maakohus pidanud silmas läbijooksu konkreetsel kuupäeval 29.12.2010. Vaadates siiski otsust kui tervikut, on kolleegium seisukohal, et tegemist on ebatäpse sõnastusega ning et maakohus pidas siiski silmas lepingueelsete läbirääkimiste pidamise aega VÕS § 14 mõttes.
24.Puudub vaidlus, et hoone ehitamise ja valmimise ajal oli kinnistu omanikuks kostja. 17.06.2008 ehitise ülevaatuse aktist (t lk 96) nähtub, et kostja oli ka ehitustööde teostajaks. Puudub vaidlus, et kostja kasutas valminud hoonet üürileandjana äripindade üürile andmiseks ning et üheks üürnikuks oli kostja tütarettevõte, kel on sama juhatuse liige kostjaga. Seega pidi kostja ehitajana ja omanikuna olema teadlik nii ehituskvaliteedist, kasutatud materjalidest kui esimeste aastate jooksul toimunud võimalikest läbijooksudest. Kostja eitab igasuguseid probleeme katusega enne valduse üleminekut hagejale. Samas on hageja asjatundjate arvamustega veenvalt tõendanud, et läbijooksu põhjus eksisteeris alates katuse paigaldamisest. Ehitusekspertiisibüroo OÜ arvamusega (t lk 36-43) on tõendatud, et katusepaneelide paigaldamiseks oli kasutatud kummitihendiga kruve paigaldusjuhendit rikkudes liigpika sammuvahega (430mm asemel 1-1,1m), mistõttu oli kruve profiilpleki harjal paneelide külgmises jätkukohas ebapiisavalt ja plekid ei olnud külgjätkude kohas omavahel tihedalt koos ning lasksid vett läbi, samuti, et tugeva tuulega, kui tuul puhub üle kattepleki lahtise serva poolt, lükkas tuul vihmavee jätku vahele, selles olev poroloontihend aga vihma ei pidanud. Lisaks tuvastas asjatundja, et katuseharjal olev tormiplekk oli liiga õhus, mistõttu selle taga olev tihend ei olnud vastu katusepaneeli ja tugev tuul võis tõugata vee mööda paneelipealset plekki tihendi alt harjale ning sealt tilkus vesi alla, samuti, et katuseakende ümbruses oli silepleki servad lahti ja külgtuul võis tõugata vihmavee silepleki alla ja sealt edasi sai see valguda vastu katuse akent ja tilkuda alla. Hageja teine asjatundja (arvamus t lk 56-58) leidis samuti, et katusepaneelide ühendusvuugid ei olnud sademete kindlad ja et kuna nii paneelid kui plekk-kate toetub puitroovitisele, siis tekivad läbivajumiste tõttu ühenduskohtade liikumine ja sealt läbijooksud, laepaneelid ei ole veekindlad ja kui sinna satub vesi, tekivad läbijooksud, samuti, et lahti on nii katuseakende ümbruse kui -harja plekid.
25.Kolleegium on seisukohal, et hageja asjatundjate arvamused on veenvad tõendid läbijooksude põhjuste väljaselgitamiseks. Ehitusekspertiisibüroo OÜ omab registreeringut tegutseda ehitusprojektide ja ehitiste ekspertiiside tegemise alal, samuti viibis arvamuse andnud isik ise vaidlusalusel katusel (paikvaatlus toimus 16.07.2012). Ka OÜ Ristmäe Ehitusekspert nimel arvamuse andnud juhatuse liige käis kohapeal (04.-05.2013). Kostja asjatundja (t lk 126-133) läbijooksude võimalike põhjuste kohta arvamust ei avaldanud. TsMS § 230 lõike 1 kohaselt peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kuid seadusest ei tulene teisiti. Käesolevas asjas seaduses teistsugust tõendamiskoormust ette nähtud ei ole ja kostja ei kasutanud võimalust lükata omapoolsete tõenditega ümber hageja väited läbijooksude tekkepõhjuste kohta. Kostja oma väiteid hageja poolt hoone katuse hooldamata jätmise kohta 2011. aasta talvel ja seetõttu katusekatte võimaliku deformeerumise kohta ei tõendanud.
26.Kolleegium võtab eelnevalt analüüsitud tõenditega koos arvesse ka hoone haldamisega kostja omanikuks oleku ajal tegelenud AL 19.04.2011 e-kirja hagejale (t lk 26), millest saab järeldada asjaolu, mida hagejaga sellega tõendada soovib – et juba enne omandi üleminekut hagejale oli katusel kruve veekindla mastiksiga üle tehtud. Sellisest tegevusest saab eluliselt järeldada vaid üht – katuse veekindlusega olid probleemid juba kostja omanikuks oleku ajal
ja kostja omanikuna pidi sellest teadlik olema. Kostja ei väitnud, et oleks probleemidest hagejat müügilepingu ettevalmistamise või sõlmimise käigus vm ajahetkel teavitanud. Kolleegiumi veendumust, et kostja oli teadlik katusega seonduvatest probleemidest, kinnitab kostja faktiline käitumine aastal 2012, milline on tõendatud hageja haldusjuhi AK ja kostja juhatuse liikme JU vahelise e-kirjavahetusega (t lk 35, 48-54). Nimelt nähtub kirjavahetusest, et vaatamata sellele, et vastuses pretensioonile eitati teadlikkust võimalikest ehitusvigadest ja ostja õigust kahju hüvitamise nõuet esitada, püüti sügisel siiski katust parandada. Hageja esindaja selgituse kohaselt ringkonnakohtu istungil, millele kostja vastu ei vaielnud, keeras kostja katuseplekki täiendavalt kinni ja pani kruviaukudele täidet vastavalt Ehitusekspertiisibüroo OÜ parandusettepanekule. Seega kostja oma käitumisega tegelikkuses aktsepteeris hageja ekspertiisiakti ja tunnistas katuse parandamise vajadust ning enda kohustust parandada.
27.Eeltooduga on kolleegiumi arvates tõendatud, et kostja müüs hagejale puudusega asja, püüdis seda ise parandada, kuid ei suutnud ja hageja lasi asja ise parandada. Asjaolu, et kostja parandamisel kohast tagajärge ei olnud, on tõendatud hageja haldusjuhi kirjaga 06.11.2012 (t lk 52), kostja vastusega sellele 07.12.2012 (t lk 53) ja OÜ Ristmäe Ehitusekspert arvamusega (t lk 56-58). Kostja vastupidist ei tõendanud. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS § 222 lõike 5 alusel parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Mõistlikeks kulutusteks viidatud sätte mõttes on tehtud kulud juhul, kui need ei ületa keskmiselt vastava toimingu tegemiseks vajalikke kulutusi.
28.Hageja on lasknud katuse parandada AS-l Maleko, mida tõendab nendevaheline töövõtuleping 26.09.2013 (t lk 61-67). Selle alusel tehtud tööde loetelu on vastavalt lepingupunktile 2.3 tõendatud pakkumisega 05.09.2013 (t lk 60) ning tööde maksumus 60 500 eurot (km-ta) nähtub nii pakkumisest kui lepingupunktist 8.2. Kostja ei ole tõendanud, et katuse parandamine muul viisil, kui hageja poolt kasutatu (uue katte paigaldamine olemasoleva katusekonstruktsiooni peale), oleks tuvastatud puuduse puhul sama efektiivne, kuid odavam. Samas on kolleegium seisukohal, et arvestades puuduse tõendamist leidnud ulatust ei ole mõistlik nõuda kostjalt välja kogu uue katusekatte paigaldamise kulu. VÕS § 7 lõike 1 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Sama sätte lõike 2 kohaselt arvestatakse mõistlikkuse hindamisel võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutsealatavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Kolleegium arvestab ka VÕS § 127 lõikeid 1 ja 5, mille kohaselt on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning kahjuhüvitisest tuleb arvata maha igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tõttu.
29.Käesolevas asjas on veenvalt tõendatud, et vihmavee läbijooksud toimusid ainult teatud tuulesuuna korral, so tugeva tuulega kattepleki lahtise serva poolt. Hageja enda asjatundja selgitas, et katus ei lase läbi mitte igasuguse vihmaga, vaid ainult sellisel juhul, kui tuulega vihm on kahe pleki omavahelise lahtise serva poolt (t lk 41-42). Ka tõi hageja ise erinevates menetlusdokumentides esile, et läbijooksud toimusid mitte pidevalt igasuguse vihmaga, vaid suurte vihmadega 2011. aastal aprillis, juulis ja oktoobris, 2012. aastal aprillis ja novembris, 2013. aastal septembris (t lk 30, 68, 182). Seega katuse parandamine mingil viisil oli ilmselt vajalik. Ja kuigi kostja ei tõendanud, et algne parandamine kostja poolt teostatud odavamal viisil oleks andnud vajalikku tulemit või et muul viisil, kui tegi hageja, oleks ka saanud katuse vett pidama, nõustub kolleegium kostjaga, et hageja sai enda poolt tellitud parandamise tulemusena mitte ainult vett pidava katusega hoone omanikuks, vaid
uue katusekattega hoone omanikuks – plekk-katusega hoone asemel, mille hageja ostis, on tal nüüd kivivillaga soojustatud rullmaterjaliga kaetud katus kogu laohoonel. Tegemist on sisuliselt uue katusega kogu hoone ulatuses. Maakohus tuvastas asjakohaselt, et pooltevahelise müügilepingu oluliseks tingimuseks ei olnud nimelt rullmaterjaliga kaetud laohoone katus. Sellises olukorras katuse paigaldamise maksumust kogu ulatuses müüjalt välja nõuda ei ole kolleegiumi arvates majanduslikult õiglane, aga kuna kahju täpset suurust ei õnnestunud kindlaks teha, siis kasutab kolleegium talle TsMS § 233 lõikega 1 ja VÕS § 127 lõikega 6 antud kaalutlusõigust ning leiab, et mõistlikuks hüvitise suuruseks käesolevas asjas on 1⁄2 uue katusekatte paigaldamise kulust, so 30 250 eurot.
30.Kohtueelselt asjatundja arvamuste tellimiste kulu (960+600) (t lk 44, 55) kostja alternatiivsetel alustel ei vaidlustanud. Tegemist on kuluga, mis oli vajalik katuse puuduse põhjuse kindlaks tegemiseks ja seeläbi puuduse kõrvaldamiseks. Eelnevalt leidis tõendamist ka kostja poolt müügilepingu rikkumine. Seega tuleb kostjal nimetatud kulu kokku 1560 eurot VÕS § 128 lõike 3 alusel hagejale hüvitada.
31.Põhivõla osas hagi osalise rahuldamise tõttu on osaliselt põhjendatud ka hageja viivise nõue VÕS § 113 lõike 1 ja TsMS § 367 alusel. Hageja nõuab viivist alates 01.11.2013, so kohtueelselt kostjale antud vabatahtliku täitmise tähtajale järgnevast päevast (t lk 68). Kostja alternatiivseid vastuväiteid viivise arvestamise algusele ei esitanud. Seega tuleb kostjalt välja mõista ringkonnakohtu otsuse kuupäeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivis järgmise arvestuse alusel: 1) perioodi 01.11.2013 kuni 31.12.2013 eest (61 päeva, määr 0,5+8=8,5% aastas) 446.29 eurot; perioodi 01.01.2014 kuni 30.06.2014 eest (181 päeva, määr 0,25+8=8,25% aastas) 1266.67 eurot; 3) perioodi 01.07.2014 kuni 30.12.2014 eest (183 päeva, määr 0,15+8=8,15% aastas) 1280.67 eurot, seega kokku 2993.63 eurot.
32.Kolleegium ei nõustu apellandi etteheidetega maakohtu poolt 28.02.2014 menetlusdokumendi tähelepanuta jätmise kohta. Asjaolu, et formaalselt allkirjastas kohtunik digitaalselt menetlusdokumendi tähelepanuta jätmise määruse hiljem kui asja sisuliseks lahendamiseks tehtud otsuse, ei tõenda, et otsuse vormistamise ajal ei olnud maakohus võtnud seisukohta hageja 28.02.2014 menetlusdokumendi kohta. Ka ei ole hageja toonud välja, kuidas nimelt selle dokumendi tähelepanuta jätmine tõi kaasa ebaõige otsuse tegemise. Hageja toonitab ise, et nimetatud dokument ei sisaldanud uusi asjaolusid, taotlusi ega tõendeid. Maakohus andis kirjalikus menetluses pooltele tähtaja täienduste, tõendite ja taotluste esitamiseks kuni 13.02.2014 ja hageja menetlusdokument oli esitatud peale kohtu määratud tähtaega. Seega oli maakohtul õigus jätta esitatu tähelepanuta.
33.Kuna nii hagi kui apellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele 51% ulatuses on kolleegiumi arvates mõistlik ja õiglane jätta maakohtus ja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud TsMS § 163 lõike 1 alusel kummagi poole enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.