Kohtulahend

Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Vastust kassatsioonkaebusele ja menetluslikke taotlusi võib menetlusosaline Riigikohtule esitada ilma vandeadvokaadi vahenduseta. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 17.09.2013 esitas AH (hageja) Harju Maakohtule hagi Korteriühistu Nõmmepiiri Majad (kostja) vastu 17.06.2013 teistkordse üldkoosoleku päevakorrapunktides 3 ja 4 vastuvõetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt samade otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas aadressil Kadaka pst 167a/169a-XX asuva korteriomandi kaasomanik. Korteriomandi koosseisu kuulub 684/68703 suurune mõtteline osa Kadaka pst 167a/169a-XX Tallinnas asuvast kaasomandi esemest. Kadaka pst 167a/169a asuvate korteriomandite omanikud on korteriomandite valitsemiseks asutanud kostja. 17.06.2013 toimus kostja teistkordne üldkoosolek, mille päevakorrapunkti 3 raames otsustati kinnitada kostja 2013-2014 aasta majanduskava ning punkti 4 raames otsustati esitada kohtule taotlus korteriomandiseaduse (KOS) § 14 lg 1 ja § 14 lg 2 p 2 alusel Kadaka pst 167a/169a korter XX asuva korteriomandi võõrandamise kohta. Hageja oli seisukohal, et otsuste tühisus tuleneb mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 alusel vastuolust heade kommetega ja/või hea usu põhimõttega (TsÜS § 32). Kostja on pahatahtlikult käitudes võtnud vastu õigusvastase otsuse, sundides hagejat kandma kulusid, mis ei ole temale kuuluva kaasomandi majandamisega seotud. Olukorras, kus kostja on enam kui kuue aasta vältel ignoreerinud hageja palveid viia majanduskulude arvestus vastavusse kostja põhikirjaga, on kostja üldkoosoleku punktis 3 vastu võetud otsused vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja alternatiivse käsitluse kohaselt on üldkoosoleku otsused tulenevalt TsÜS §-st 87 ja KOS § 13 lg-st 3 vastuolus seadusega ning tühised MTÜS § 241 lg 1 alusel üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu. Hageja viitas Riigikohtu 25.05.2011 lahendile nr 3-2-1-28-11 (p 13) ning leidis, et arvestades, et kostja üldkoosoleku p-s 3 kinnitatud majanduskavas sätestatud kulude jagamise kord oli vastuolus kostja põhikirjaga, siis tuleneb üldkoosoleku päevakorrapunktis 3 vastu võetud otsuse tühisus juba üksnes asjaolust, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei märgitud ära, et otsustamisele tuleb küsimus, mis nõuab kostja põhikirja muutmist. Kuna päevakorrapunktis 3 on otsustatud jagada kostja majanduskulud mitte korteriomandite üldpinna, vaid arvu järgi, mis omakorda eeldab põhikirja muutmist, oleks pidanud põhikirja muutmisest teavitama üldkoosoleku kutses. Hageja hinnangul seisneb päevakorrapunktis 3 vastu võetud otsuse õigusvastasus samuti selles, et majanduskavas on elektrinäit, lifti avariivalve, lifti hooldus, haldustasu, koristus, soojussõlme hooldus, ATS hooldus, raamatupidamine ja valveteenus jagatud korteri arvust lähtudes. Samal ajal tuleb korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 kohaselt jagada korteriühistu majandamiskulud korteriomandite üldpinnast lähtudes. Majanduskava sisaldab ka valveteenuse kulu, mis ei ole KÜS § 151 mõistes majandamiskulu ning mille kogumine eeldab kõikide korteriomanike nõusolekut. Valvekulu ei kasutata kaasomandi eseme majandamiseks, vaid korteriomanike autode valvamiseks. Majanduskava kohaselt jagunevad majandamiskulud 6544 m2 vahel, samal ajal on korteriomandite üldpind 6870,3 m2.

Neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuse õigusvastasus seisneb selles, et KOS § 14 lg 3 kohaselt on korteriomandi võõrandamisotsuse vastuvõtmiseks nõutav, et otsuse poolt on rohkem kui pool korteriomanikest. Kinnistusregistri andmetel on Kadaka pst 167a/169a asuval kinnisasjal moodustatud 210 korteriomandit, järelikult pidi korteriomandi võõrandamisotsuse poolt olema vähemalt 106 korteriomandi omanikku. Tegelikult võeti aga otsus vastu 27 poolthäälega. Hageja viitas Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-83-04 ja leidis, et võõrandamisotsuse vastu võtnud isikutele pidi kuuluma vähemalt 34352 mõttelist osa, milline nõue on täitmata. Hageja kinnitusel esitas ta üldkoosolekul suuliselt vastuväited ja palus need protokolli märkida. Hageja on viimase 3-4 aasta vältel esitanud päevakorra osas ka kirjalikke vastuväited, kuid hageja ettepanekuid arvestatud ei ole. Kostja vastuväited Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja arvates ei saa kuidagi järeldada, et vastuvõetud otsused oleksid tühised. Koosoleku läbiviimisel ja kokkukutsumisel ei ole rikutud seaduses sätestatud korda ning vastu võetud üldkoosoleku otsused ei riku mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet, samuti ei ole otsused vastuolus heade kommetega. Järelikult on tühiseks tunnistamise nõue alusetu ja menetleda tuleks ainult tühistamisnõuet, mis tegelikkuses on MTÜS § 24 lg-s 1 nimetatud kehtetuks tunnistamise nõue. Tuginedes kostja põhikirja 3. osa p-le 2.5, 5. osa p-le 3 ja 6. osa p-le 11.3 leidis kostja, et eeltoodut kogumis tõlgendades on selge, et ühistu põhikirjas on kokku lepitud teistsugune võimalus majandamiskulude arvestamiseks ja seega ei ole kohustuslik võtta aluseks eluruumi üldpinda. Põhikirja järgi on juhatuse poolt koostatud majanduskavas võimalik ette näha teistsugune arvestus ja seega on 17.06.2013 üldkoosolekule esitatud majanduskava kooskõlas nii seaduse kui ka põhikirjaga. Kuna ühtegi sisulist põhjendust majanduskava kinnitamise otsuse vaidlustamisele hageja esitanud ei ole ja puudub vastuolu KÜS § 151 lg-ga 1, ei ole hageja nõue üldkoosoleku 3. päevakorrapunktis vastu võetud otsuse tühistamiseks õigustatud. Kostja selgitas, et Tallinnas aadressil Kadaka pst 167A/169A asuval kinnistul on kolm elamut, millel on ühiseks korteriühistuks kostja ning et majandamiskavades on majandamiskulude jagamisel korteriomandite vahel aluseks võetud iga hoone arvestuslik pind järgnevalt: hoone A – 2120,4 m2, hoone B – 2115,3 m2, hoone C – 2308,3 m2, kokku seega 6544 m2. Kinnistusraamatu järgi on korteriomandite üldpind küll suurem, kuid korterühistu liikmed on kokku leppinud, et kommunaalkulusid ei pea maksma keldribokside ja parkimiskohtade pinna eest. Praegune seisukoht põhineb elanike poolt vaidlustamata mõistlikel ja põhjendatud kulude jaotamisel. Seega on majandamiskavades kulude jagamisel võetud aluseks väiksem üldpind, kuid seda on tehtud korteriomanike nõusolekul ning põhjendatult. Kui kulude arvestus oleks erinev võrreldes praegu kinnitatud majandamiskavades sätestatuga, muutuksid hageja enda igakuised kulutused hoopis senisest suuremaks. Kostja leidis, et hageja on kohustatud tasuma ka valveteenuse eest ning hageja poolt vaidlustatud 17.06.2013 üldkoosoleku otsus majandamiskava kinnitamise kohta on õiguspärane, kuivõrd majandamiskava võib sisaldada majandamiskuluks olevat valveteenuse kulu. Üldkoosoleku neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuse osas leidis kostja, et üldkoosolekul oli võimalik ja õiguspärane võtta vastu otsus korteri võõrandamisnõude esitamiseks. Korteriühistul on tegelikult 111 liiget, mis tähendab, et korteriomanike enamuse otsuse jaoks on vaja vähemalt 56 häält. Olukorras, kus üldkoosolek ebaõnnestub kvoorumi puudumise tõttu, on võimalik korraldada teistkordne koosolek, kus saab otsuseid vastu võtta ka

juhul, kui kohal ei ole piisav arv korteriomanikke. Kostja põhikirja p-i 6.5 järgi on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kui üldkoosolekule ei ilmu nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt kolme nädala jooksul. Teistkordselt kokku kutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kohal olevate liikmete arvust, kui kohal on vähemalt kaks ühistu liiget. Eeltoodust tuleneb, et teistkordsel üldkoosolekul oli võimalik võõrandamisnõude esitamise kohta otsus vastu võtta ka kohal olevate liikmete häälteenamuse teel. Otsuse poolt hääletas 27 ühistu liiget kohal olnud 30-st. Sega on otsus vastu võetud häälteenamusega. Kostja ei ole 17.06.2013 üldkoosoleku päevakorra 4. punktis otsuse vastuvõtmisel rikkunud KOS § 14 lg 3 ning arvestades ühistu põhikirja ja KOS § 19 lg-t 3 on otsus õiguspärane. Tõele ei vasta hageja väide, et ta esitas suulised vastuväited ja neid protokolli ei kantud. Nähtuvalt protokollist on hageja muud seisukohad protokollitud. Maakohtu otsus 07.07.2014 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, tunnistades kehtetuks kostja 17.06.2013 liikmete üldkoosoleku kolmandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuse (kostja 2013-2014 majanduskava kinnitamise kohta koos valveteenuse hinnatõusuga). Kohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja 17.06.2013 liikmete üldkoosoleku neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks ja hageja nõude kostja 17.06.2013 liikmete üldkoosoleku kolmandas ja neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks. Hageja hagiavalduselt tasutud riigilõivu jättis maakohus 50% ulatuses hageja ja 50% ulatuses kostja kanda ja poolte muud menetluskulud poolte endi kanda. Tuginedes KOS § 15 lg-le 1 ja § 8 lg 1 teisele lausele tuleb käesoleval juhul kaasomandi eseme valitsemise küsimustes kohaldada eelkõige KÜS sätteid. Pooled vaidlevad 17.06.2013 üldkoosoleku päevakorrapunktides vastu võetud otsuste kehtivuse üle, sh kas otsused on seadusest tulenevalt (ipso jure) tühised või kas esinevad õiguslikud alused nende kehtetuks tunnistamiseks. Muu hulgas vaidlevad pooled selle üle, kas hageja esitas hagis vaidlustatud otsuste osas 17.06.2013 üldkoosolekul vastuväite. 17.06.2013 kostja üldkoosoleku protokollist (I kd, tl 7-8) nähtuvalt on kolmandas päevakorrapunktis otsustatud kinnitada kostja 2013-2014 majanduskava (s.t majandustegevuse aastakava) koos valveteenuse hinnatõusuga (senise 15,3388 eurot/korter asemel 20 eurot/korter). Otsuse poolt oli protokolli järgi 23 korteriomanikku, vastu 5, erapooletuid 1 ning üks liige ei osalenud hääletusel. 2013-2014 aasta majanduskava on koosoleku protokolli lisa (I kd, tl 26). Neljandas päevakorrapunktis on otsustatud KOS § 14 lg 1 ja § 14 lg 2 p 2 alusel esitada kohtule taotlus Kadaka pst 169a-XX aadressil asuva korteriomandi (omanikud A ja IH) võõrandamise kohta. Otsuse poolt oli protokollist nähtuvalt 27 korteriomanikku, vastu 2 ning üks ei osalenud hääletamisel. KÜS § 1 lg 2 järgi rakendatakse selles seaduses reguleerimata küsimustes korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Hageja seisukoha kohaselt tingib otsuste tühisuse eeskätt vastuolu heade kommetega. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-140-07 p-s 30, lahendi nr 3-2-1-111-08 p-s 23 ja lahendi nr 3-2-1-50-11 p-s 13 märgitut arvestades ei anna hageja poolt välja toodud asjaolud alust pidada üldkoosoleku

otsuseid heade kommetega vastuolus olevaks. Ei saa nõustuda ka hageja käsitlusega, et kolmandas päevakorrapunktis vastu võetud otsus on tühine seetõttu, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei märgitud ära, et otsustamisele tuleb küsimus, mis nõuab kostja põhikirja muutmist ning kuna selles päevakorrapunktis on otsustatud jagada kostja majandamiskulud mitte korteriomandite üldpinna, vaid arvu järgi, mis omakorda eeldab põhikirja muutmist, oleks pidanud põhikirja muutmisest teavitama üldkoosoleku kutses. Kohtupraktikas on korduvalt kinnitust leidnud, et korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, ei ole tühine (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-124-10, p 17). Juhul kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik. Seega ei ole ka kostja 17.06.2013 üldkoosolekul vastu võetud otsus sellel põhjusel tühine. Samuti hageja poolt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11 ei toeta hageja seisukohti ja hageja on teinud sellest lahendist ebaõiged järeldused. Õiguslikult asjakohatu on hageja väide, et kolmandas päevakorrapunktis vastu võetud otsus on muu hulgas tühine selle vastuolu tõttu seadusest tuleneva keeluga (TsÜS § 87). Taoline väide on sisuliselt vastuolus ka hageja õiguslike väidetega sama otsuse kehtetuse kohta. Eeltoodu põhjal 17.06.2013 liikmete üldkoosolekul kolmanda ja neljanda päevakorrapunkti raames vastu võetud otsused ei ole tühised MTÜS § 241 lg-s 1 nimetatud või viidatud alustel. Hageja teise alternatiivse nõude, s.t otsuste kehtetuks tunnistamise, puhul tuleb KÜS § 13 lg-t 3 mõista selliselt, et korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-16-13, p 12). MTÜS § 24 lg 3 järgi võib mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Üldkoosoleku protokollist endast praegusel juhul ei nähtu, et hageja oleks vaidlustatud otsustele koosolekul vastuväite esitanud. Asja materjalide hulgas olevale koosoleku protokollile ei ole lisatud ka hageja kirjalikke vastuväiteid. Hageja väidab siiski, et ta vastuväiteid üldkoosolekul esitas ning palus need protokollida. Vähemalt kolmanda päevakorrapunkti osas on eluliselt usutav, et hageja vastu võetud otsusele vastuväite esitas. Esiteks nähtub hageja ja kostja juhatuse liikmete vahel 17-25.05.2013 toimunud ekirjavahetusest hageja tahe, et mehitatud valve teenus lõpetataks, kuna sellega seotud kulu ei ole hageja arvates majandamiskulu KÜS § 151 lg-te 1 ja 2 järgi. Samuti on hageja teinud ettepaneku lähtuda majandamiskulude jaotamisel KOS ja KÜS sätetest ning jaotada kulud kaasomandi eseme suurusest, mitte arvust, lähtudes (II kd, tl 18-21). Teiseks on vaidlusvälistel asjaoludel hageja ja kostja vahel juba pikemaajaline erimeelsus samades küsimustes, m.h oli 17.06.2013 seisuga käimas kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2-10-26078 (I kd, tl 146-154 ja 155162). Kolmandaks ei ole kostja oma esialgses kirjalikus vastuses tuginenud hageja poolt vastuväidete esitamata jätmisele koosolekul. Seda küsimust on esmakordselt arutatud kohtu algatusel 07.04.2014 toimunud eelistungil (I kd, tl 197). Eelmärgitut arvestades on ebatõenäoline, et hageja jättis üldkoosolekul kolmanda päevakorrapunkti raames vastu võetud otsusele vastuväite esitamata. Neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuse puhul ei oma vastuväite esitamise küsimus kokkuvõttes tähtsust, kuna otsuse tühistamise nõue ei kuuluks niikuinii rahuldamisele. Kostja 17.06.2013 üldkoosoleku kolmandas päevakorrapunktis vastu võetud otsus on tuvastatud asjaoludel seaduse ja ühistu põhikirjaga vastuolus ning tuleb seetõttu kehtetuks tunnistada. KÜS § 2 lg-st 1 lähtuvalt on korteriühistu kohustuseks hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid.

Majandamiskuludena korterühistuseaduse tähenduses mõistetakse vastavalt KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule korteriühistu vajalikke kulutusi eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi 2. lõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Vastavalt KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Samas võib KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt korteriühistu põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14). Lahendi nr 3-2-1-28-11 p-s 11 on Riigikohus selgitanud, et kuna KÜS § 151 lg 1 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab ka KÜS § 4 lg 2. Praegusel juhul ei näe asja materjalide hulgas olev kostja põhikiri (I kd, tl 115-119) ette, et mõned põhikirjas konkreetselt nimetatud kulutused jagatakse KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevalt. Eeltoodut arvestades ei saanud ühistu liikmed 17.06.2013 üldkoosolekul majandamiskava kinnitamisel otsustada, et kõnealused majandamiskulud jaotatakse pindalapõhisest arvestusest erinevalt. Selline otsus tuleb hagist lähtuvalt tühistada. Eelmärgitut arvestades ei oma asja lahendamise seisukohast iseseisvat tähtsust küsimus, kas otsuse järgi kinnitatud majanduskavas sisalduv valveteenuse kulu on majandamiskulu KÜS § 151 lg-te 1 ja 2 mõttes. Mehitatud valve lepingu nr 010809 sisu, eeskätt p 2.1.1, 2006. aasta majanduskava seletuskirja p 4.3 ning majahaldaja ja korteriomanike kirjavahetus valveteenuse vajalikkusest (II kd, tl 8-11, 22-24, 25-27) viitavad kogumis pigem sellele, et valveteenuse eesmärgiks oli eelkõige korteriomanike vara säilimise tagamine. Teenuse osutamine ilmselt ei teeninud neid korteriühistu eesmärke, mille täitmiseks tehtud kulutusi on KÜS §-s 151 silmas peetud. Valveteenus ei ole lepingu järgi suunatud korteriomanike kaasomandis oleva ehitise ja maatüki majandamisele viidatud paragrahvi normide tähenduses. Ülaltoodust johtuvalt on õiguslikult asjakohatu kostja väide, et ühistu põhikirja järgi on juhatuse poolt koostatud majanduskavas võimalik ette näha teistsugune majandamiskulude arvestus. Kostja on iseenesest õigesti märkinud, et ühistu põhikirja 3. osa punkti 2.5 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. See põhikirja punkt on aga vastuolus KÜS § 15 lg 1 p-ga 1, milles on imperatiivselt sätestatud, et ainult korteriühistu liikmete üldkoosolekul on pädevus otsustada, mis liiki kulutusi korteriühistu võib majandamiskuludena teha. KÜS § 151 lg 1, mis sätestab majandamiskulude mõiste, ei anna korteriühistu juhatusele volitust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-89-13, p 12). MTÜS § 7 lg 2 teine lause sätestab, et kui mittetulundusühistu põhikirja säte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. Samuti ei oma kostja väited ühistus välja kujunenud praktikast majandamiskulude jaotamisel ja valveteenuse eest tasumisel, liikmete vaikivast nõusolekust jmt asjas õiguslikku tähtust. KÜS §-d 15 ja 151 on imperatiivsed sätted. Kostja väide, et majandamiskulude

jaotamisel vastavalt KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule, muutuksid hageja enda igakuised kulutused hoopis senisest suuremaks, on paljasõnaline. Hageja esitatud asjaolud ei anna alust kostja 17.06.2013 üldkoosoleku neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Hageja on esitanud väite seoses kvoorumi nõude mittetäitmisega päevakorrapunkti 4 otsuse vastuvõtmisel. Kuivõrd kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest (KOS § 14 lg-d 1-3 ja Riigikohtu lahend nr 3-2-183-04, p 17). MTÜS § 21 lg 1 järgi võib mittetulundusühingu põhikirjas sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Kostja põhikirja 6. osa 5. punkti kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga vähemalt kolme nädala jooksul. Teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kohalolevate liikmete arvust, kui kohal on vähemalt kaks ühistu liiget. Ka KOS § 19 lg-st 3 tuleneb, et kui korteriomanike üldkoosolek on sama paragrahvi teise lõike järgi otsustusvõimetu, kutsub valitseja kokku uue üldkoosoleku, kes on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Uus üldkoosolek kutsutakse kokku otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest alates kolme nädala jooksul, ent mitte varem kui nädala pärast. Vaidlustamata asjaoludel oli 17.06.2013 üldkoosolek nö teistkordne üldkoosolek. Seega oli 17.06.2013 üldkoosolek otsustusvõimeline ning sellel võis võtta kehtivalt vastu otsuseid, sh KOS § 14 lg 1 kohase otsuse, kui kohal on vähemalt kaks ühistu liiget. Koosoleku protokollist ja selle lisaks olevast osavõtnute nimekirjast nähtuvalt osales koosolekul 30 ühistu liiget. Nimetatud asjaolu ei ole hageja ka vaidlustanud. Kõnealuse otsuse poolt oli enamik üldkoosolekul osalejatest. TsMS § 163 lg 1 alusel ja arvestades hageja nõuete rahuldamise ulatust, on põhjendatud jätta hageja poolt hagiavalduselt tasutud riigilõiv menetluskuluna 50% ulatuses hageja enda kanda ja 50% ulatuses kostja kanda ja poolte muud menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus 05.08.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 07.07.2014 otsuse osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada kostja 17.06.2013 üldkoosoleku neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuse tühisus ja millega kohus jättis hageja hagiavalduselt tasutud riigilõivu 50% ulatuses ja muud hageja menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Hageja palub teha uue otsuse, millega tuvastada kostja 17.06.2013 toimunud üldkoosoleku neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsuse tühisus või alternatiivselt tunnistada otsus kehtetuks ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsus on ekslik seoses materiaalõiguse normi väära kohaldamisega. Maakohus on jätnud arvestamata asjaoluga, et KÜS ja MTÜS kohaselt ei ole korteriomandi võõrandamise otsustamine kostja pädevuses, vaid sellise otsuse saavad KOS § 14 lg 1 kohaselt teha üksnes korteriomanikud. Olukorras, kus kostja 17.06.2013 toimunud üldkoosolekul osalenud kostja liikmed olid samaaegselt ka korteriomanikud KOS mõistes, pidanuks kohus asja lahendamisel kohaldama TsÜS § 84 lg-t 2 ning eelviidatud sättest juhindudes lahendama asja KOS § 14 lg 3 alusel, mille kohaselt korteriomanikud otsustavad korteriomandi võõrandamisnõude üle häälteenamuse alusel.

Olukorras, kus üldkoosoleku päevakorrapunktis 4 vastu võetud otsus ei olnud vastu võetud KOS § 14 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega, samuti juhindudes Riigikohtu lahendi nr 3-2-1116-11 p-dest 19 ja 22 ning lahendi nr 3-2-1-83-04 p-st 17, tuleb apellatsioonkaebus rahuldada. Juhul kui kohus leiab, et üldkoosoleku päevakorrapunktis 4 toimunud korteriomanike häälteenamuse nõude rikkumine ei ole tühisuse alusena piisav, siis palub hageja alternatiivselt tunnistada otsuse samal alusel kehtetuks. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja asja materjalidega, leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidele märgib ringkonnakohus järgmist. Apellatsioonkaebus rajaneb seisukohal, et kostja üldkoosolek ei olnud õigustatud hageja korteriomandi võõrandamise nõude esitamise otsust vastu võtma, sest otsuse oleks saanud vastu võtta ainult korteriomanike häälteenamusega. Apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt KOS § 14 lg-st 3 tuleneb, et võõrandamisotsuse vastuvõtmiseks korduskoosolekul on vajalik üle poole häälte üldarvust, on ekslik. Riigikohtu 16.09.2004 otsusele kohtuasjas nr 3-2-1-83-04 (p 17) viidates on maakohus õigesti leidnud, et korteriomandi võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul on nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest. Maakohus on õigesti märkinud, et vaidlustamata asjaoludel oli 17.06.2013 üldkoosolek teistkordne üldkoosolek ja koosolekul osales 30 ühistu liiget, ning et kõnealuse otsuse poolt oli enamik üldkoosolekul osalejatest. Maakohus on õigesti põhjendanud, et KOS § 19 lg-st 3 tuleneb, et kui korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimetu, on uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Toodust tulenevalt jättis maakohus otsuse tühisuse tuvastamise nõude põhjendatult rahuldamata. Apellatsioonkaebuse väited üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel KOS § 14 lg-s 3 sätestatud korteriomanike häälteenamuse puudumise kohta ei saa olla üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks. Apellatsioonkaebuses ei ole esile toodud muid asjaolusid, millest tuleneks üldkoosoleku otsuse vastuolu seadusega. Ringkonnakohus keeldub TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel tõenditena vastu võtmast apellatsioonkaebuse vastusele lisatud 14.07.2014 üldkoosoleku protokolli, osavõtjate nimekirja ja 14.07.2014 üldkoosolekul vastu võetud põhikirja, millega kostja soovib tõendada, et 14.07.2014 otsustati esitada hagejale korteriomandi võõrandamise nõue ja korteriomanike seisukoht lahendada hageja võlgnevus korteriomandi võõrandamise teel on muutumatu. Kostja esitatud tõendid ei oma asjas tähtsust. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et 14.07.2014 üldkoosoleku otsus ei oma mõju asja lahendamisele. Asjaolust, et korteriomanikud otsustasid 14.07.2014 üldkoosolekul hageja korteri võõrandamise nõude esitamise, ei sõltu 17.06.2013 üldkoosoleku otsuse kehtivus ega õiguspärasus. TsMS § 238 lg 1 esimese lause kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi, millel on asjas tähtsust.

Apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots

Otsus on parandatud 11.11.2014 määrusega

RESOLUTSIOON:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.