Kohtulahend

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja põhjendas puuduste kõrvaldamata jätmist asjaoluga, et juba üürilepingu sõlmimisel lasi hoone katus kuigivõrd vett läbi. Hageja poolt kostjale esitatud vastusele ei järgnenud kostjapoolseid pretensioone mitme kuu jooksul ning alles 2013 jaanuarikuu alguses teavitas kostja uuesti hagejat katuse läbilaskvusest. Kuna ajavahemik septembrist kuni jaanuarini oli meie ilmastikule omaselt vahelduvalt vihmane või lumine, ei saanud kostja katusega seonduv probleem ka nö iseenesest mõneks kuuks kaduda. Kuivõrd eelmisele üürileandjale, s.o Ektronet Commercial Estonia OÜ-le kostja pretensioone hoolimata hoone kehvast olukorrast ei esitanud, ent koheselt üürileandja vahetumisel tekkisid probleemid, on hageja hinnangul kostja käitunud pahatahtlikult, proovides ära kasutada üürileandja vahetumist ning lootes seeläbi saada madala üüritasu eest paremate tingimustega üüriobjekti. Kostja poolt 2013 jaanuarikuus esitatud teate peale hoone katuse läbilaskvuse kohta, läks hageja 04.01.2013 (reede) üüriobjektile olukorda hindama ning juba 07.01.2013 (esmaspäev) tellis hageja katuseparandaja. Paraku ei saanudki üüriobjektile kohale läinud remondimees ülevaatust läbi viia, kuna kostjat ei olnud hoolimata kokkuleppest üüriobjektil. Kuna üürniku kohalolek oli üüriobjekti katuse vaatluse eelduseks, ent kostja enda äraolemise tõttu lükkus vaatlus edasi, on eeltoodu käsitletav kostjast tingitud asjaoluna, mis takistas hagejal oma üürileandja kohustusi täita. Vastavalt VÕS § 101 lg-le 3 ei saa kostja tugineda üürilepingu ülesütlemisel hagejapoolsele kohustuse rikkumisele, kui rikkumine on otseselt tingitud kostja enda tegevusest. Ilmastikuoludest tingituna ei saanud järgnevatel päevadel remondimees taas vaatlust teostama minna ning juba 14.01.2013 esitas kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse. Kuna hageja ei saanud puudusi kostja tegevuse/tegevusetuse tõttu kõrvaldada ja kostja ütles sedavõrd kiiresti lepingu üles selle asemel, et kasutada teisi õiguskaitsevahendeid, on asjakohatud ka kostja väited hagejapoolse üüritasu nõude vastuolu kohta hea usu põhimõttega. Asjaolu, et hageja ja kostja fikseerisid 25.01.2013 elektrinäidud ning hageja võttis vastu ka hoone võtmed, ei tähenda seda, et hageja oleks aktsepteerinud kostja 14.01.2013 ülesütlemisavaldust selliselt, et nõustus lepingu lõppemisega 31.01.2013 ning seega ka üüritasu maksmise kohustuse lõppemisega nimetatud kuupäevast. Hageja palus tuvastada kostja poolt 14.01.2013 esitatud üürilepingu erakorralise ütlesütlemise avalduse tühisus ning mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõlg 1860 eurot ja viivis 180,90 eurot. Alternatiivselt palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja kahjuhüvitis 2017,85 eurot ja viivis 7,38 eurot. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. 14.01.2013 esitas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, kuna pikemat aega oli rendipind kasutuskõlbmatu ja puudus kindlus remondi õnnestumiseks. Katuse lekkimisest ning võimalusest, et üürnikul tegelikult puudub antud objektil võimalus oma vara hoida ilma seda kahjustamata, üürileandja ei teavitanud. Üürilepingu p-s 2.4. nimetatud kahepoolne akt, mis allkirjastati poolte poolt 30.01.2012, sätestas poolte kohustused asja üleandmisel, elektriarvesti näidud ning fikseeris ruumide seisukorra. Katuse leket ei ole aktis fikseeritud ja seega tuleb eeldada, et katuse leket üürilepingu sõlmimise ja asja üürnikule üleandmise hetkel ei eksisteerinud. Isegi juhul, kui üürileandja teataski enne lepingu sõlmimist, et katus mõnevõrra lekib, oleks siiski pidanud selline teavitus olema lepingus kirjalikult fikseeritud. Mistahes suuline avaldus üürilepingu p 13.1. kohaselt on käsitletav tühisena. Vale on hageja väide, et katuse lekke tõttu lepiti kokku madalam üürihind. Katuse leke tuli üürniku jaoks ilmsiks samal 2012 sügisel, mil üürnik teavitas (2012 septembris) nii vana kui ka uut üürileandjat suuliselt ja kirjalikult katuse lekkest ning palus probleemi likvideerida. Seega oli üürileandja teadlik

3(10)

katuse lekkest ja selle parandamise vajadusest juba 2012 septembris ning üürileandja oleks pidanud juhinduma VÕS § 278 lg-st 1 ja §-st 279 ning puuduse kõrvaldama. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on seaduslik ning vastab vorminõuetele. Ülesütlemise avaldus on esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, sellel on märgitud üüritud asi (Härgmäe 5 rendipind), lepingu lõppemise päev (31.01.2013) ja ülesütlemise alus (asja kasutuskõlbmatuna olek pikema aja jooksul ja üürileandja poolt remondi tegemise osas kindluse puudumine). Ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja puudumine ei muuda käesolevat ülesütlemisavaldust tühiseks, kuivõrd selline kohustus kehtib ainult eluruumide üürilepingute puhul. Pooled on aktsepteerinud 25.01.2013 näitude fikseerimise ja valduse üleandmisega üürilepingu lõpetamist üürniku poolt 14.01.2013 esitatud avalduse alusel (üürniku nägemuse kohaselt lõppes leping 31.01.2013) ning hagejale on üle antud üürilepingu objektiks oleva ruumi valdus ja võtmed. Seega on hageja aktsepteerinud 31.01.2013 üürilepingu lõpetamist kostja avalduse alusel. Ka sellest faktist johtuvalt on hageja nõue kostja vastu vastuolus hea usu põhimõttega ja sellest tulenevalt on välistatud hageja nõude rahuldamine. Kui kohus tuvastab, et ülesütlemisavaldust tuleb käsitleda kui korralist ülesütlemist, siis puudub hagejal alus kahjuhüvitise nõude esitamiseks. Sellisel juhul kehtib üürileping kuni etteteatamistähtaja lõpuni ja hageja saaks nõuda kostjalt üüri, mitte aga kahju hüvitamist. Hageja kahjunõue (kohtumenetluse eelsed kulud) ei ole põhjendatud. Õigusabi küsimine oma äritegevuses on hageja enda riisiko ja valik, mille eest ei vastuta kostja. Samuti peab majandus- ja kutsetegevuses tegutsev äriühing olema võimeline edastama võlanõudeid üürnikule ka juriidilise abita. Seega ei vastuta antud hageja kulu kandmise eest kostja. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise formaalsed kui materiaalsed (sisulised) eeldused. Üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on kostja poolt täidetud. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on hageja kostja ülesütlemisavalduse (tl 43) kätte saanud (VÕS § 195 lg 1). Ülesütlemisavaldus on tehtud VÕS § 325 lg 1 kohases kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on märgitud VÕS § 325 lg 2 p-des 1-3 sätestatud andmed. Ülesütlemisavalduses on kostja õigusliku alusena märkinud asjaolu, et juba pikemat aega on rendipind katuse lekkimise tõttu kasutuskõlbmatu ja puudub kindlus remondi õnnestumiseks lähimal ajal. Kohtule esitatud vastuses on kostja tuginenud VÕS § 279 lg-le 1. Antud juhul ei ole pooled üürilepingus selle erakorralise ülesütlemise eraldi aluseid kokku leppinud. Seega tuleb lähtuda ka VÕS § 314 lg-st 1, mis sätestab, et juhul, kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Vastavalt VÕS §-le 271 kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Eelnimetatud üürileandja kohustust kordab ja täpsustab VÕS § 276 lg-s 1 sätestatu, mille kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.

4(10)

VÕS § 278 p 1 järgi saab üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist nõuda vastavalt sama seaduse §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 kohaselt, kui üürileandja §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Selle paragrahvi kohaldamise eelduseks on asjaolu, et üürileandja teadis või pidi teadma puudusest või takistusest ning ta ei ole seda mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Samuti on vajalik tuvastada, kas puudus või takistus välistas asja sihtotstarbelise kasutamise või piiras kasutamist olulisel määral. Asja materjalide põhjal otsustades oli kostjal üüritud ruumide lepingujärgne kasutamine oluliselt takistatud üüripinna katuse vee läbilaskmise tõttu. Kuivõrd üürilepingu p-st 2.2. tulenevalt oli kostjal õigus kasutada ruume laopinnana, pidi hagejale asja omanikuna olema teada see, milleks kostja üüritavaid ruume vajab (oma vara säilitamiseks/hoidmiseks). Hageja ei ole menetluses ka vastupidist väitnud. Seda arvestades võis kostja mõistlikult eeldada üürilepingu esemeks olnud ruumide katuse elementaarset veepidavust. Kohtu hinnangul tuleb pidada endastmõistetavaks, et oma vara säilitamiseks/hoidmiseks kasutatavate ruumide katus peab vett pidama, vastasel korral saaksid asjad kahjustada. Teistsugune kokkulepe tulnuks üürilepingus selgelt sätestada. Pooled ei vaidle selle üle, et üüritud ruumide katus laskis vett läbi ning hageja katust ei parandanud. Üürilepingu p 2.4. kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu sõlmimisel fikseeritakse ruumide seisund kahepoolselt allkirjastatud ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis, mis muutub lepingu lahutamatuks lisaks nr 2. Vaidlus puudus, et 30.01.2012 allkirjastati kinnisasja üleandmise-vastuvõtmise akt ning selles ei olnud fikseeritud katuse läbilaskvuse fakti. Samuti ei olnud üürilepingus endas märget sellise puuduse olemasolu kohta. Hageja väide, et üürilepingu sõlmimisel oli kostjale teada või pidi teada olema hoonel vastavad puudused (katuse vee läbilaskmine) ning seetõttu lepiti kokku madalam üüritasu, on paljasõnaline ja tõendamata. Asjaolu, et katus lasi juba üürilepingu sõlmimise ajal vett läbi, ei nähtu ka 13.05.2011 tehtud fotodelt (tl 89-91, 95). Lisaks üürilepingu p 13.1. kohaselt on lepingus kokku lepitud kõik lepingu tingimused ning lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste käigus suuliselt või kirjalikult vahetatud seisukohti ei käsitleta lepingu tingimustena ning kui need on vastuolus lepingu tingimustega, siis loetakse need tühiseks lepingu sõlmimisega. Ka tunnistaja RR kinnitas, et ruumidega tutvumisel ja ülevaatamisel ei olnud katuse läbijooksu. Tunnistaja UK ütluste järgi oli kostja poolt üürilepingu sõlmimise tingimuseks see, et laoruum võib olla kütmata, kuid peaks olema kuiv ja kinnine ning ruumidega tutvumisel vastasid need kostja nõudmistele. Samuti kinnitas tunnistaja UK, et üürilepingu sõlmimisel ei teavitanud üürileandja katuse läbilaskmisest, see oleks kostjale olnud vastuvõetamatu. Katuse läbijooks takistas asja sihipärast kasutamist, sest seadmed ja nende pakendid ei talunud niiskust ega sademeid. Tunnistaja RR-i väidete kohaselt küsiti kostjalt üüri 790 eurot, kuid läbirääkimiste tulemusel anti üürile 700 euro eest kuus ning tingimuseks oli see, et üürnik võtab ruumid üle sellises seisukorras, nagu need olid ülevaatuse hetkel, sh jäävad ruumidesse kaubaalused, autovaruosad ja muu prügi. Viidatud tunnistaja väitest ei saa teha järeldust, et kostja oli teadlik üüripinna katuse läbilaskmisest ega ka seda, et seetõttu lepiti kokku üüritasu alla turuhinna. Pigem nähtub turuhinna kujunemine sellest, et kõnealune laohoone oli nagu hageja märgib vana ja amortiseerunud, kütte-, vee- ja kanalisatsioonivarustuseta ning ruumidesse jäeti kaubaalused, kasutatud autovaruosad ja muu prügi. Kohtu hinnangul ei saa pidada mõistlikuks olukorda, kus vara säilitamiseks/hoidmiseks kasutatava laoruumi katus laseb vett läbi. Üürileandja VÕS § 217 nimetatud kohustuse täitmine ei vasta sellisel juhul keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Üüritava asja nõuetekohasuse tuvastamisel on

5(10)

määrav lepingu sõlmimisel silmas peetud ruumide kasutusotstarve. Seda seisukohta toetab ka VÕS § 276 lg-s 1 sätestatu. Hagiavalduses kinnitas hageja, et juba lepingu sõlmimise ajal lasi Härgmäe tn 5 hoone katus mõneti vett läbi. Seega sai hageja või pidi saama teada ruumide katuse läbilaskvusest (ja seega ka asja lepingujärgse kasutamise takistusest) hiljemalt 21.09.2012, mil hageja sai Härgmäe tn 1, 3 ja 5 kinnistute omanikuks. Tunnistaja UK selgitas, et katus laskis läbi rohkem kui kümnest kohast ning kostja avastas selle alles 2012 septembris, kuna kohe ei kolitud üüripinnale, tegeleti riiulite paigaldamise ja teise ruumi remontimisega, milleks kulus paar kuud ja siis tuli suvi ning leket ei olnud näha. Katuse läbijooksust teavitati hagejat telefoni teel ja hiljem e-postiga septembris (2012). Hageja ei vaidle teavitamisele vastu, kuid märgib, et põhjendas puuduste kõrvaldamata jätmist asjaoluga, et juba üürilepingu sõlmimisel lasi hoone katus kuigivõrd vett läbi. 2013 jaanuarikuu alguses teavitas kostja uuesti hagejat katuse läbilaskvusest (tl 93). Hageja ei suutnud kõnealust puudust kõrvaldada alates 21.09.2012 kuni üürilepingu ülesütlemisavalduse tegemiseni (14.01.2013), mille järgi pidi üürileping lõppema 31.01.2013. Kohtu hinnangul võib ligi neljakuulist perioodi pidada asjaolusid arvestades mõistlikuks ajavahemikuks VÕS § 279 lg 1 tähenduses. Hageja on väitnud, et kostja poolt 2013 jaanuarikuus esitatud teate peale hoone katuse läbilaskvuse kohta läks hageja reedel, s.o 04.01.2013, üüriobjektile olukorda hindama ning juba esmaspäevaks, s.o 07.01.2013, tellis hageja katuseparandaja, kes ei saanud ülevaatust läbi viia, kuna kostjat ei olnud hoolimata kokkuleppest üüriobjektil. Viidatud asjaolu tõendamiseks on hageja esitanud e-kirjavahetuse (tl 93). Hageja leidis, et kostja ei saa tugineda üürilepingu ülesütlemisel hagejapoolsele kohustuse rikkumisele, kuna hageja ei saanud puudusi kõrvaldada kostja tegevuse/tegevusetuse tõttu. Kohus hageja seisukohaga ei nõustunud. Esiteks oli hagejal võimalus puudus kõrvaldada juba 2012 septembrist alates, kui ta sai üüriobjekti omanikuks ning kostja teavitas hagejat hoone katuse vee läbilaskvusest. Teiseks ei nähtu e-kirjavahetusest, et hageja oleks katuseparandaja saatnud hoone katust parandama, vaid väidetavalt seda vaatama ning tema kommentaari alusel oleks otsustatud edasine. Kohtu hinnangul oli hagejal mõistlik võimalus ja tähtaeg puudused kõrvaldada, kuid hageja seda ei teinud. Kuivõrd hageja oli teadlik üüriobjektil esinenud puudustest, milliste tõttu oli üüriobjekti sihtotstarbeline kasutamine piiratud, kuid jättis puudused ligi nelja kuu jooksul kõrvaldamata, oli lepingu erakorraline ülesütlemine kostja poolt VÕS § 279 lg 1 järgi õigustatud. Hageja väide, et üürileandja vahetumisel tekkisid probleemid, üürilepingu ülesütlemise seaduslikkusele mõju ei avalda. Samuti ei olnud kostja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd ei ole leidnud tuvastamist asjaolu, et kostja teadis juba üürilepingu sõlmimisel üüriobjekti katuse vee läbilaskvusest. VÕS § 196 lg-st 1 tulenevalt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 313 lg 1 esimese lause kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 279 lg 1 alusel on kvalifitseeritav erakorralise ülesütlemisena vastavalt VÕS § 314 lg-le 1. Seetõttu mõlemapoolsete huvide täiendav kaalumine käesoleval juhul vajalik ei ole. Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel (s.t VÕS §des 314-119 viidatud asjaoludel) ei pea kohus erinevalt VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine VÕS § 195 lg-s 2 sätestatu kohaselt mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Eeltoodust

6(10)

lähtuvalt vabastas ülesütlemisavalduse tegemine pooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest, mh ei pidanud kostja hagejale tasuma enam üüri ruumide kasutamise eest. Kuivõrd kostja üüriobjekti 25.01.2013 ka vabastas, puudus hagejal õiguslik alus arvete esitamiseks 2013 veebruari, märtsi ja aprillikuu kohta kokku summas 2700 eurot ning selle summa kostja poolt makstud tagatisrahaga summas 840 eurot tasaarvestamiseks. Kostja ei ole kohustatud neid arveid tasuma. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ning teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega tuvastada CARSPETS OÜ poolt 14.01.2013 esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse tühisus ning mõista CARSPETS OÜ-lt välja P&P Kinnisvara OÜ kasuks põhivõlg summas 1860 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivised summas 180,90 eurot, kokku 2040,90 eurot. Juhul, kui ringkonnakohus ei rahulda esimesena esitatud nõuet, siis alternatiivselt palus apellant tuvastada CARSPETS OÜ poolt 14.01.2013 esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse tühisuse ning mõista CARSPETS OÜ-lt välja P&P Kinnisvara OÜ kasuks kahjuhüvitis summas 1860 eurot ning viivitusintress summas 7,38 eurot, kokku 1867,38 eurot. Lisaks palus apellant mõista CARSPETS OÜ-lt välja P&P Kinnisvara OÜ kasuks kahjuhüvitis (kohtumenetluse eelsed kulud) summas 157,85 eurot ja lisaks määrata kindlaks menetluskulude jaotus ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Maakohus on tuginenud otsuse tegemisel tõendile, mida ei ole asja materjalide juurde võetud. 21.02.2014 kohtuistungi protokolli leheküljelt 2 nähtuvalt ei võtnud kohus üleandmise vastuvõtmise akti asja juurde. Seega on maakohus otsuse tegemisel rajanud oma järeldused olematule dokumentaalsele tõendile. Tõenditel ei põhine ka kohtu järeldus, et katuse läbijooksust teavitati hagejat e-posti teel septembris 2012, vähemalt sellist e-kirja materjalide juures ei ole. Lepingu p-s 11.2 on kehtestatud, et kõik lepingu täitmisega või lepingust tulenevate vaidlustega seotud teated ja informatsioon loetakse ametlikult ja kooskõlas lepinguga esitatuks, kui need teated on poolele edastatud tähitud kirja või lepingus toodud või poole poolt pärast lepingu sõlmimist kirjalikult teatatud aadressil või antud teisele poolele üle allkirja vastu. Lepingu p-s 11.2 nimetamata teated ja informatsioon loetakse ametlikult ja kooskõlas lepinguga esitatuks lisaks eelnimetatud punktis kokku lepitud edastamise viisile ka juhul, kui need teated on poolele edastatud e-maili või faksi teel (lepingu p 11.3). Tõendatud ei ole, et kostja esitanuks hagejale puuduste kõrvaldamiseks kirjaliku hoiatuse ning et kostja oleks lepingu täitmisega või lepingust tulenevate vaidlustega seotud teate ja informatsiooni esitanud hagejale lepingu p-s 11.2 kokkulepitud vormis. Tulenevalt 04.01.2013 kostja e-kirjast tuvastas kostja vaatluse käigus, et katus laseb läbi ning alles 04.01.2013 esitas kostja hagejale vastavasisulise kirjaliku hoiatuse ning palus võimalikult lühikese aja jooksul võtta tarvitusele abinõud lekete peatamiseks. Viimasele soovis hageja ka aktiivselt reageerida. Seetõttu on ka põhjendamatu ja ebaõige kohtu järeldus, nagu hageja pidanuks kõne all oleva puuduse juba kõrvaldama alates 21.09.2012. Kohus on hagejale ette heitnud, et e-kirjavahetusest ei nähtu, nagu hageja oleks katuseparandaja saatnud hoone katust parandama, vaid väidetavalt seda vaatama ning tema kommentaari alusel oleks otsustatud edasine. Hageja hinnangul on enesemõistetav, et enne tööde alustamist tuleb teostava objekti ning tehtavate töödega eelnevalt tutvuda. Käesoleval juhul ei ole oluline mitte see, kas katuseparandaja läks katust parandama või üle vaatama, vaid see, et hageja tahe oli võtta võimalikult lühikese aja jooksul tarvitusele abinõud lekete peatamiseks ning see, et kostja ei käitunud hageja suhtes heas usus ning see, et kostja ei või tugineda üürilepingu ülesütlemisel hagejapoolsele kohustuse rikkumisele, kui rikkumine on otseselt tingitud kostja enda tegevusest.

7(10)

Kostja pidanuks andma lepingu rikkumise asjaolude ilmnemisel hagejale VÕS § 314 lg 1 kohaselt mõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kohtu hinnangul võis ligi neljakuulist perioodi pidada asjaolusid arvestades mõistlikuks ajavahemikuks VÕS § 279 lg 1 tähenduses. Seega pidanuks kostja andma hagejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ligemale kuni 04.04.2013, kuid kostja seda ei teinud - mistõttu on kostja poolt 14.01.2013 esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldus tühine. Vastavalt üürilepingu p-le 2.3 oli üürnik ruumidega ja ruumide tehnosüsteemidega varustatusega tutvunud ning üürnikul ei olnud üürileandjale pretensioone. Kuna kostja lepingu sõlmimisel tutvus ruumidega ja ruumide tehnosüsteemide varustusega ja ei esitanud üürileandjale mingisuguseid pretensioone, siis ei saa kostja tulenevalt VÕS § 277 lg-st 2 ka võimalikele puudustele hilisemalt tugineda. Asjaolu, et hoone katus lasi juba üürilepingu sõlmimise ajal mõningaselt vett läbi, nähtub 13.05.2011 tehtud fotodelt, mida ruumi väljaüürimisel kasutati. Kolmandalt fotolt nähtuvad veefragmendid hoone põrandal. Ka tunnistaja RR-i ütlustest tuleneb, et juhul kui katuse olukord oleks omanud üürniku jaoks olulist tähendust, oleks ta saanud seintel ja põrandal asuvate vee fragmentide järgi küsida katuse olukorra kohta. Tulenevalt lepingu p-st 6.2.19 pidanuks kostja esitama pretensioonid katuse osas mõistliku aja jooksul ja arvates päevast, mil ta sai või pidi teada saama sündmusest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks, mitte aga alles 04.01.2013 kostjale esitatud e-kirjas. Arvestades, et kostja sai hoone enda valdusesse 2012 jaanuaris, kus talv oli lumerikas ning peale lume sulamist sadas korduvalt vihma, siis pidanuks kostja hoone katuse seisukorrast saama teada hiljemalt kevadel 2012. Seetõttu on kostja kaotanud ka õiguse võimalikele puudustele hilisemalt tugineda. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub apellatsioonkaebuse jätta rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja esitatud apellatsioonkaebusega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuses toodud põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Samuti on maakohus õigesti kohaldanud materiaalõigust. See, et apellant maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et maakohtu järeldused oleksid ebaõiged. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja oli õigustatud 26.01.2012 sõlmitud üürilepingu 14.01.2013 erakorraliselt üles ütlema. Eeltoodu tõttu oli põhjendatud mõlema hageja poolt esitatud alternatiivse nõude rahuldamata jätmine. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus keeldus 21.01.2014 kohtuistungil vastu võtmast 30.01.2012 koostatud kinnisasja üleandmise-vastuvõtu akti, kuid kuna poolte vahel ei olnud vaidlust asjaolus, et selline akt üüritud ruumi üleandmise kohta pärast 26.01.2012 üürilepingu sõlmimist

8(10)

esialgse üürileandja Ektronet Commercial Estonia OÜ ja kostja vahel sõlmiti ja selles ei olnud fikseeritud, et üüritud ruumis on veekahjustus ja katus jookseb läbi, siis on maakohus õigesti arvestanud seda kui vaidlustamata asjaolu. TsMS § 231 lg 2 järgi ei ole vajalik tõendada asjaolu, mille teine menetlusosaline omaks võtab. Omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Kostja on hagile esitatud kirjaliku vastuse p-s 2.3 selgitanud, et 30.01.2012 üüritud ruumi üleandmise aktis ei ole katuse läbijooksu fikseeritud (lk 60). Hageja on 10.05.2012 menetlusdokumendi p-s 2 kinnitanud, et vastuvõtuaktis ei olnud katuse läbijooksu fikseeritud (lk 82). Seetõttu ei olnud vajalik kostjal tõendada 30.01.2012 akti koostamist ega selle sisu. Järgnevalt väidab apellant, et maakohtu järeldus, mille kohaselt katuse läbijooksust teavitati hagejat septembris 2012 e-posti teel, ei põhine kohtule esitatud tõenditel. Kostja väitis, et ta teavitas hagejat katuse läbijooksust e-kirjaga septembris 2012. Hageja väidet tõendasid tunnistaja UK ütlused (lk 136138). Hageja ei ole eitanud, et kostja pöördus septembris 2012 tema poole ja ta põhjendas vastuses kostjale puuduste kõrvaldamata jätmist asjaoluga, et juba üürilepingu sõlmimisel lasi üüritud ruumi katus kuigivõrd vett läbi (lk 83). Kolleegium leiab, et kuna poolte vahel ei olnud vaidlust, et septembris 2012 hageja saatis kostjale pretensiooni katuse läbijooksu kohta ja hageja oma vastuses ei soostunud viga parandama, siis oli tegemist asjaoludega, milles pooled ei vaielnud ja TsMS § 231 lg 2 järgi ei olnud vaja neid asjaolusid tõendada. Hageja on apellatsioonkaebuses viidanud üürilepingu p-le 11.3, mis nägi ette, et lepingu täitmisel saadetavad teated peavad olema kirjalikus vormis või e-kirja või faksi teel saadetud, kuid kostja poolt hagejale saadetud dokumente kohtule esitatud ei ole. Kolleegium leiab, et eeltoodu ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kostja väitis, et ta andis hagejale alates septembrist 2012 infot katuse läbijooksu kohta (lk 61) ja hageja selgitas, et ta vastas kostjale (lk 83). Pooled ei ole menetlusdokumentides täpsustanud, millises vormis suhtlemine toimus, kuid arvestades poolte väiteid, pidasid nad sellist suhtlemist piisavaks ja ei toonud esile, et see oleks toimunud vormis, mis on vastuolus lepinguga. Hageja ei ole maakohtule enne asja sisulist arutamist kohtuistungil esitatud menetlusdokumentides sõnaselgelt väitnud, et kostja poolt katuse läbijooksust informeerimine oleks toimunud vormis, mis ei vastanud lepingule. Alles kohtuistungil on ta esitanud väite, et kostja ei ole tõendanud, et kostja oleks kirjalikult andnud hagejale piisava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Maakohus on õigustatult jätnud selle väite tähelepanuta, kuna TsMS § 392 lg 1 p 3 järgi tuleb esitada kohtule faktilised väited eelmenetluses ja kohtuistungil antud suulises seletuses sellise väite esitamine ei ole lubatav. Õige on see, et 04.01.2013 e-kirjas on kostja palunud hagejat seoses läbijooksuga kiiresti võtta tarvitusele abinõud lekete kõrvaldamiseks, kuid eelnevalt on kolleegium nõustunud maakohtuga, et läbijooksust teatati juba septembris 2012, mistõttu ei ole alust väita, et kostja andis puuduste kõrvaldamiseks liialt lühikese tähtaja. Samuti on ebatäpne apellatsioonkaebuse väide, et kostja takistas katuse parandamist, kuna hageja poolt talle e-kirjas teatatud ajal ei saanud hageja töömees katust parandada, sest kostja esindajat ei olnud kohal. Kuna hagejal oli eelnevalt võimalus kolme kuu jooksul viga parandada, siis ei ole määrav see, et ajal, kui hageja poolt saadetud töömees tuli pärast kostja 04.01.2013 e-kirja saamist katust vaatama, ei olnud hageja esindajat kohal. Arvestades maakohtu poolt tuvastatut, on kostja andnud hagejale piisavalt aega üürileantud ruumide katuse parandamiseks. Apellandi käsitlus, et mõistlikku tähtaega saab arvestada alates 04.01.2013, ei ole kooskõlas ennekõike apellandi enda seletusega, mille kohaselt oli talle teatatud läbijooksust septembris 2012.

9(10)

Apellant väitis, et üüritud asja puudustele tuginemise välistab AÕS § 277 lg 2, kuna kostja teadis või vähemalt pidi teadma, et üüritud ruumide katus jookseb läbi. Kolleegium apellandi väitega ei nõustu. See, et üürnik on üürilepingu sõlmimisel ruumid üle vaadanud, ei tähenda, et ta peaks olema teadlik kõigist puudustest. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks olnud üürilepingu sõlmimisel teadlik katuse läbijooksust. Hageja poolt viidatud piltidest (lk 89 – 92 ja 95), mis olid üürikuulutuse juures, sellist järeldust teha ei saa. Tavapäraselt fikseeritakse puudused, mis on üürilepingu eseme juures olulised, kas üürilepingus või muus dokumendis. Pooled ei ole üürilepingus ega muus dokumendis fikseerinud katuse läbijooksu, mis oleks pidanud, arvestades üüritud ruumi kasutamise otstarvet, s.t kasutamist laoruumina, kolleegiumi arvates olema oluline. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud apellandi (hageja) kanda. Maakohus on TsMS § 162 lg 1 järgi õigesti seoses hagi rahuldamata jätmisega jätnud maakohtu menetluskulud hageja kanda.

Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/

Ande Tänav /allkirjastatud digitaalselt/

Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.